А83-16181/2019 от 07 февраля 2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

РЕШЕНИЕ

от 7 февраля 2020 года Дело N А83-16181/2019

Резолютивная часть решения объявлена 07 февраля 2020 года. Полный текст решения изготовлен 07 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Кузняковой С.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жилинской А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по заявлению Товарищества на вере (коммандитное товарищество) "Симферопольское специализированное автопредприятие N 1203 и компания" (ул. Сельвинского, дом 108, г. Симферополь, Республика Крым, 295010) к Администрации города Симферополя Республики Крым (ул. Горького, 15, г. Симферополь, Республика Крым, 295000), Муниципальному казенному учреждению Департамент развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя Республики Крым (ул. Толстого, 15, г. Симферополь, Республика Крым, 295000) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды

при участии представителей:

от истца - Глушенко М.П., по доверенности б/н, от 03.10.2019

от ответчика (Администрации города Симферополя Республики Крым) - Дружкова О.А., по доверенности N 24/01-69/3583 от 18.11.2019, диплом КРN 30687091

от ответчика (Муниципальное казенное учреждение Департамент развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя Республики Крым) - не явился (уведомлен надлежащим образом)

УСТАНОВИЛ:

Товарищество на вере (коммандитное товарищество) "Симферопольское специализированное автопредприятие N 1203 и компания" обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением к Администрации города Симферополя Республики Крым, в котором просит суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Симферополь, ул. Сельвинского, уч. 108, кадастровый номер 90:22:010202:7865 площадью 57 127,00 кв.м., определив условия договора в соответствии с редакцией истца.

Представитель истца изложил свою позицию относительно предмета спора, настаивая на удовлетворении заявленных требований, по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнительных пояснениях.

Представитель ответчика (Администрация города Симферополя Республики Крым) изложил свою позицию относительно предмета спора, возражая против удовлетворения заявленных требований, по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Ответчик (Муниципальное казенное учреждение Департамент развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя Республики Крым) явку уполномоченного представителя в судебное заседание, назначенное на 07.02.2020, не обеспечил, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлялся надлежащим образом. Каких-либо ходатайств в адрес суда не направил.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ все представленные документы и доказательства, судом установлено следующее.

Из материалов дела усматривается, что 27 ноября 2014 года в порядке приведения учредительных документов в соответствие с действующим законодательством РФ на основании ст. 19 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Инспекцией Федеральной налоговой службы по г. Симферополю сведения о Коммандитном обществе "Симферопольское специализированное автопредприятие N 1203 и компания" как о юридическом лице были внесены в ЕГРЮЛ Российской Федерации за основным государственным регистрационным номером 1149102096197, Обществу присвоен ИНН 9102047438, КПП 910201001 и наименование - Товарищество на вере (коммандитное товарищество) "Симферопольское специализированное автопредприятие N 1203 и компания" (далее по тексту - Общество, Истец, КО "ССАП N 1203 И К"). В соответствии с внесенными в ЕГРЮЛ данными местом нахождения Общества является адрес: 295010, Республика Крым, г. Симферополь, ул. Сельвинского, д. 108.

Согласно Выпискам из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости обществу на праве собственности принадлежит комплекс зданий и сооружений, расположенных по адресу: Республика Крым, г. Симферополь, ул. Сельвинского, д. 108, имеющих кадастровые номера 90:22:010202:1693, 90:22:010202:1187, 90:22:010202:1700, 90:22:010202:1199, 90:22:010202:1194, 90:22:010202:1204, 90:22:010202:1181, 90:22:010202:1185, 90:22:010202:1711, 90:22:010202:1184, 90:22:010202:1183, 90:22:010202:1182. 90:22:010202:1186, 90:22:010202:1236, 90:22:010202:1266, 90:22:010202:1264, 90:22:010202:1265, 90:22:010202:1195, 90:22:010202:1191, 90:22:010202:1190, 90:22:010202:1189, 90:22:010202:1192, 90:22:010202:1316, 90:22:010202:1346, 90:22:010202:1321, 90:22:010202:1318, 90:22:010202:1320, 90:22:010202:1315, 90:22:010202:1200, 90:22:010202:1203, 90:22:010202:1227, 90:22:010202:1228, 90:22:010202:1201, 90:22:010202:1235, 90:22:010202:1231, 90:22:010202:1146.

23 апреля 2019 года Истец обратился в Администрацию города Симферополя (далее - Администрация) с заявлением N 12/04 (входящий номер 10432/40/05-09 от 23.0.2019), в котором на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ просил предоставить в аренду на 49 лет без проведения торгов земельный участок площадью 57127,00 кв. м., расположенный по адресу: Республика Крым, г. Симферополь, ул. Сельвинского, д. 108 (кадастровый номер 90:22:010202:7865) с целью обслуживания и эксплуатации зданий и сооружений специализированного автопредприятия (вид разрешенного использования земельного участка - автомобильный транспорт (код 7.2), категория земель - земли населенных пунктов.

05 июня 2019 года представителем КО "ССАП N 1203 И К" был нарочно получен подписанный со стороны Администрации города Симферополя Республики Крым проект договора аренды земельного участка (кадастровый номер арендованного земельного участка 90:22:010202:7865) без номера и без даты (далее - Договор аренды).

Не согласившись с некоторыми условиями проекта договора аренды, Общество в адрес Ответчика с сопроводительным письмом от 25.06.2018 за исх. N 25/06/19 направило подписанный со своей стороны договор аренды земельного участка с протоколом разногласий от 25.06.2019.

Письмом от 01.08.2019 N 24/01-29/2368 Муниципальное казенное учреждение Департамент развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя Республики Крым (далее - Департамент) уведомило Общество об отклонении представленного протокола разногласий.

Полагая отклонение Департаментом договора аренды земельного участка (кадастровый номер 90:22:010202:7865) в редакции с протоколом разногласий от 25.06.2019 необоснованным, а определение ряда условий договора аренды в редакции Администрации без учета замечаний Истца, не соответствующими положениям действующего законодательства, КО "ССАП N 1203 И К" обратилось в суд с настоящим заявлением.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из изложенного следует, что понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

В силу части 1 статьи 426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Таким образом, статья 445 ГК РФ применяется к иным, помимо публичного договора, случаям, когда для стороны в силу иного закона обязательно заключение договора.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как установлено судом, между Обществом и Администрацией возник преддоговорной спор, в котором стороны не могут прийти к единому мнению в изложении ряда пунктов договора аренды земельного участка.

Пунктом 6.1 установлен срок действия договора, в предложенной редакции договора Администрация, ссылаясь на статью 209 ГК РФ, установила срок действия договора аренды, который составил 6 лет. Общество, ссылаясь на положения подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, подпункта 17, пункта 8, статьи 39.8 ЗК РФ, полагает, что срок действия договора должен быть установлен на 49 лет.

Так, правоотношения, связанные с арендой земельных участков, регулируются нормами земельного, гражданского законодательства, а также иными нормативными актами федеральных органов и органов местного самоуправления в рамках их компетенции.

Согласно пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственники зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение в собственность или аренду земельных участков. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса РФ, на праве оперативного управления.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до 49 лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке (подпункт 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 12 статьи 39.8 ЗК РФ при заключении договора аренды земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Системный анализ вышеприведенных норм в совокупности свидетельствует о том, что Общество вправе определить срок договора аренды, в соответствии с подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.09.2017 по делу N А21-9310/2016, Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 20.01.2020 N Ф10-6341/2019 по делу N А83-234/2019.

Суд, соглашаясь с доводами истца, исходит из того, довод Администрации, о том, что она как собственник земельного участка в соответствии со статьей 209 АПК РФ имеет право устанавливать срок действия договора аренды, является несостоятельным.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, пункт 6.1 Договор подлежит изложению в редакции, предложенной истцом.

Вместе с тем суд отмечает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Относительно содержания подпунктов 4.2.1, 4.2.2 Договора суд считает необходимым указать следующее.

Пункт 6 статьи 22 ЗК РФ предусматривает, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ определено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

При этом суд, с учетом вышеприведенных положений закона и правовых актов, считает, что положения подпунктов 4.1.2 и 4.2.2 Договора, изложенные в редакции Администрации, противоречат пунктам 6, 9 статьи 22 ЗК РФ. Таким образом, требования Общества в части исключения пунктов 4.2.1, 4.2.2, в результате чего пункт 4.2.3 считать пунктом 4.2.1, а пункт 4.2.4 считать пунктом 4.2.2, пункт 4.2.5 - пунктом 4.2.3, а также дополнения договора пунктами 4.3.4, 4.3.5 в редакции, изложенной истцом являются обоснованными.

Суд, не принимает довод Администрации о невозможности изменения условий договора аренды земельного участка, так как редакция данного договора является типовой формой и соответствует Административному регламенту предоставления муниципальной услуги "Предоставление в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым, без проведения торгов".

Относительно пункта 5.2 Договора, который регулирует вопрос взыскания арендной платы в случае несвоевременного возврата земельного участка после прекращения действия договора аренды, суд исходит из следующего.

Указанный пункт отнесен к разделу договора 5 "Ответственность сторон".

Однако, при определении условий договора, Администрацией не приняты во внимание положения действующего законодательства, а именно пункта 2 статьи 622 Гражданского кодекса РФ, определяющей, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Более того, в силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Суд, с учетом положений статей 329, 330, 332 ГК РФ, приходит к выводу о том, что установление неустойки возможно только на основании федерального закона или договора, что неоднократно находило свое подтверждение и в судебной практике (в частности, Решение Верховного Суда РФ от 30.06.1999 N ГКПИ99-491, Решение Верховного Суда РФ от 17.11.2009 N ГКПИ09-1381).

Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка, суд исходит из того, что ЗК РФ не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

При рассмотрении настоящего спора, суд приходит к выводу, что действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с изложенным следует отметить, что поскольку согласие обеих сторон об установлении неустойки, предусмотренной пунктом 5.2 Договора, не достигнуто, арбитражный суд не вправе устанавливать такую ответственность и в случае, когда передача разногласий по этим условиям на разрешение арбитражного суда была согласована сторонами.

Неустойка (штраф, пеня), предусмотренная указанным пунктом договора, законом не установлена, соглашение сторон о выплатах названной неустойки отсутствует, заявитель не согласен на уплату неустойки (пени, штрафа) в данном случае.

В силу изложенного, суд, руководствуясь принципом свободы договора, и, учитывая, волеизъявление сторон полагает, что указанный пункт подлежит изложению в редакции заявителя, что соответствует действующему законодательству.

Кроме того, материалами дела подтверждается факт допущения Администрацией ряда технических описок в описании характеристик объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом истцом земельном участке, подлежащих устранению при подписании договора сторонами:

В редакции договора, предложенной Администраций, указано:

"- нежилое здание - склад (лит. 12), площадь 63,8 кв.м. с кадастровым номером 90:22:010202:1200, принадлежащее на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 26.04.2019 N 99/2019/259207630 Арендатору", в то время как согласно Выписки из ЕГРН указанный объект имеет кадастровый номер 90:22:010202:1231.

1) В редакции договора, предложенной Администраций, указано:

"-нежилое здание - цех (лит. Х), площадь 162,9 кв.м. с кадастровым номером 90:22:010202:1203, принадлежащее на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 26.04.2019 N 99/2019/259207778 Арендатору", в то время как согласно Выписки из ЕГРН указанный объект является литерой Ш, а не Х.

2) В редакции договора, предложенной Администраций, указано:

"- нежилое здание - цех (лит. Х), площадь 69,6 кв.м. с кадастровым номером 90:22:010202:1194, принадлежащее на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 26.04.2019 N 99/2019/259208129 Арендатору", в то время как согласно Выписки из ЕГРН указанный объект является литерой Д, а не Х.

3) В редакции договора, предложенной Администраций, указано:

"- нежилое здание - проходная (лит. А,а), площадь 33,1 кв.м. с кадастровым номером 90:22:010202:1185, принадлежащее на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 01.05.2019 N 99/2019/260105171 Арендатору", в то время как согласно Выписки из ЕГРН указанный объект имеет кадастровый номер 90:22:010202:6387.

4) В редакции договора, предложенной Администраций, указано:

"- нежилое здание - бытовое (лит. Н), площадь 52,2 кв.м. с кадастровым номером 90:22:010202:1185, принадлежащее на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 01.05.2019 N 99/2019/260105156 Арендатору", в то время как согласно Выписки из ЕГРН указанный объект имеет кадастровый номер 90:22:010202:1186.

5) Нежилое здание - ремонтные мастерские (лит. Е,Е1), площадь 584,0 кв.м. с кадастровым номером 90:22:010202:1204, принадлежащие на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 06.07.2018 Арендатору - вообще не указан в проекте договора, то время как согласно Выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26.04.2019 N 99/2019/259208304, объект недвижимости с кадастровым номером 90:22:010202:1204 расположен в пределах испрашиваемого земельного участка.

Таким образом, заявленные Товарищества на вере (коммандитное товарищество) "Симферопольское специализированное автопредприятие N 1203 и компания" требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы относятся на Администрацию города Симферополя Республики Крым и взыскиваются в пользу истца.