СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 февраля 2022 года Дело N 33-196/2022

Судья Иоффе Н.С. Дело N 33-196/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

"28" февраля 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Веремьевой И.Ю.,

судей Болонкиной И.В., Лепиной Л.Л.,

при секретаре Пыльновой Е.Е.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ООО "ГлобалСтройПодряд" Лапиной Анны Александровны на решение Ленинского районного суда г.Костромы от 27 октября 2021 года по гражданскому делу N 2-2091/2021 (УИД 44RS0002-01-2021-003254-75) по иску ООО "ГлобалСтройПодряд" к Радомской Елене Игоревне о взыскании задолженности по договорам аренды.

Заслушав доклад судьи Болонкиной И.В., выслушав представителя ООО "ГлобалСтройПодряд" Лапину А.А., которая поддержала доводы апелляционной жалобы, Радомскую Е.И. и ее представителя Чернегу М.А., которые согласны с решением суда, судебная коллегия

установила:

ООО "ГлобалСтройПодряд" обратилось с иском к Радомской Е.И. о взыскании задолженности по арендной плате в размере 94 809,76 рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере 3 044,30 рублей. В обоснование требований указало, что 01 января 2016 года между Радомской Е.И. (арендатор), являющийся на тот момент индивидуальным предпринимателем, и ООО "ГлобалСтройПодряд" (арендодатель) был заключен договор аренды N, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения - торговый павильон <данные изъяты>, расположенный в здании торгово-досугового центра, находящегося по адресу: <адрес> общей площадью 200 кв.м и обязуется выплачивать за него платежи в размере и на условиях, предусмотренных разделом 4 настоящего договора. 19 июля 2020 года сторонами подписано соглашение о расторжении договора с 20 июля 2020 года и акт приема-передачи (возврата) помещения. За Радомской Е.И. имеется задолженность по внесению арендной платы в размере 91 272,02 рубля. Кроме этого, 01 сентября 2019 года между арендатором и арендодателем был заключен договор аренды рекламной конструкции, по условиям которого арендодатель за плату, указанную в п.3.1 договора, предоставляет арендатору во временное пользование и владение рекламную конструкцию на внешних конструктивных элементах торгово-досугового центра для размещения арендатором рекламных материалов. 30 апреля 2020 года сторонами заключено соглашение о расторжении данного договора, подписан акт приема-передачи (возврата) рекламной конструкции. В свою очередь, за Радомской Е.И. имеется задолженность по внесению арендной платы в размере 3 537,74 рубля. Общая сумма задолженности составляет 94 809,76 рублей. 11 мая 2021 года в адрес Радомской Е.И. направлялась претензия, однако до настоящего времени задолженность по арендной плате не погашена, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ООО "ГлобалСтройПодряд" удовлетворены частично. С Радомской Е.И. в пользу ООО "ГлобалСтройПодряд" взыскана сумма долга по договору аренды от 01 сентября 2019 года в размере 3 537,74 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 113,55 руб., а всего 3 651,29 руб. Во взыскании задолженности по арендной плате по договору от 01 января 2016 года отказано.

В апелляционной жалобе представитель ООО "ГлобалСтройПодряд" Лапина А.А. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Ссылаясь на обстоятельства дела, повторяя доводы, изложенные в суде первой инстанции, отмечает, что на протяжении всего периода ограничений, введенных постановлением Губернатора Костромской области и выразившихся в приостановлении деятельности объектов розничной торговли, Радомская Е.И. имела право свободного доступа на территорию предоставленного ей по договору помещения для проведения уборки, контроля состояния товара, а также для осуществления забора товара при продаже товара дистанционным способом. Указывает, что действующим законодательством и законодательством, принятым в период действия коронавирусной инфекции, не предусмотрено полного освобождения от уплаты арендной платы по договорам аренды. Считает вывод суда о том, что расчет арендной платы должен быть произведен с учетом фактической возможности использования торговых площадей, необоснованным.

В возражениях на апелляционную жалобу Радомская Е.И. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (часть 2 статьи 327.1. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части, изучив материалы дела, материалы гражданского дела N судебного участка N Ленинского судебного района г.Костромы по заявлению ООО "ГлобалСтройПодряд" о выдаче судебного приказа о задолженности по договору аренды с Радомской Е.И., обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 01 января 2016 года между ООО "ГлобалСтройПодряд" (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Радомской Е.И. (далее - ИП Радомская Е.И.) (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения N.

Согласно п.1.1. данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения - торговый павильон N 51, расположенный в здании торгово-досугового центра, находящегося по адресу: город <адрес>, общей площадью 200 кв.м, из них торговая площадь составляет 10 кв.м и площадь под организацию бренд-секций: мебельной продукции <данные изъяты> мебельной продукции производства <данные изъяты>" г.Кострома, мебельной продукции производства <данные изъяты>, мебельной продукции производства <данные изъяты> (выставочная площадь) составляет 190 кв.м и обязуется выплачивать за него платежи в размере и на условиях, предусмотренных разделом 4 настоящего договора.

В силу п.1.2. указанного договора арендатор имеет право использовать помещение исключительно для осуществления оптово-розничной торговли мягкой и корпусной мебелью в соответствии с перечнем ассортимента товаров/услуг.

Разделом 4 договора предусмотрены платежи и расчеты по договору.

Так, в соответствии с пунктом 4.1. договора арендная плата за владение и пользование помещением, уплачиваемая арендатором по настоящему договору, состоит из основной арендной платы и переменной арендной платы.

Согласно п. 4.2. договора основная арендная плата за помещение в первый год аренды следующая: арендная плата за январь и февраль 2016г. составляет 480руб. в месяц за квадратный метр арендуемой площади, в том числе НДС 18%-73,22руб., за март 2016 года и последующие месяцы аренды составляет 600 руб. в месяц за квадратный метр арендуемой площади, в том числе НДС 18% - 91,52 рубля.

Пунктом 4.3. предусмотрено, что внесение ежемесячной основной арендной платы производится арендатором в срок до пятого числа текущего месяца самостоятельно в безналичном порядке в сумме, предусмотренной пунктом 4.2 договора без выставления счета арендодателем. Основная арендная плата за неполный месяц вносится пропорционально фактическому количеству дней использования помещения в таком месяце.

Переменная арендная плата - денежная сумма, составляющая стоимость фактически потребленных арендатором коммунальных услуг (пункт 4.5.).

В соответствии с п.4.9. договора в качестве обеспечения исполнения арендатором обязательств по договору арендатор обязан в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора внести на расчетный счет арендодателя гарантийный взнос в размере 122 000 руб., в том числе НДС- 18610,17руб.

Согласно пункту 4.11. договора гарантийный взнос используется арендодателем в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств арендатором, либо в случае причинения арендатором ущерба имуществу, принадлежащего арендодателю, а также в случае нарушения других положений договора. При этом арендодатель удерживает из суммы гарантийного взноса соответствующие суммы в следующей очередности: на возмещение ущерба; на уплату пени, штрафов, неустоек; на погашение просроченных платежей согласно пунктам 4.2. и/или 4.6. договора; на уплату арендной платы и иных платежей.

Оставшаяся после произведенных арендодателем удержаний часть гарантийного взноса засчитывается арендодателем в счет оплаты стоимости арендной платы за последний месяц аренды по договору (пункт 4.12.) (том 1 л.д.39-52).

01 января 2016 года сторонами был подписан акт приема-передачи указанного в договоре нежилого помещения (том 1 л.д.55).

Сторонами договора неоднократно заключались дополнительные соглашения к договору аренды нежилого помещения N от 01 января 2016 года.

Так, 01 апреля 2017 года сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения N N, согласно которому ставка основной арендной платы за 1 кв.м арендуемой площади, начиная с июля месяца 2017 года и последующие месяцы, составляет 600 руб., в том числе НДС 18% - 91,53руб. (том 1 л.д.65).

01 апреля 2020 года сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения N N согласно которому основная арендная плата за апрель 2020 года, установленная пунктом 4.2. договора, составляет 36 000 руб., в том числе НДС, её внесение предусмотрено не позднее 30 июня 2020 года (том 1 л.д.68).

01 мая 2020 года сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения N N, согласно которому за май 2020 года основная арендная плата, установленная п.4.2. договора, составляет 36 000 руб., в том числе НДС, и должна быть внесена не позднее 30 июля 2020 года (том 1 л.д.69).

19 июля 2020 года стороны заключили соглашение, которым расторгли договор аренды нежилого помещения N N от 01 января 2016 года с 20 июля 2020 года, сторонами составлен и подписан акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения от 19 июля 2020 года (том 1 л.д.70-71).

Также 01 сентября 2019 года между ООО "ГлобалСтройПодряд" (арендодателем) и ИП Радомской Е.И. (арендатором) был заключен договор аренды рекламной конструкции N, согласно которому арендатору во временное пользование и владение арендодателем предоставлена рекламная конструкция на внешних конструктивных элементах торгово-досугового центра "<данные изъяты>" для размещения арендатором рекламных материалов, расположенного по адресу <адрес>, <адрес> (том 1 л.д.72).

Согласно пункту 3.1. договора размер ежемесячной арендной платы рекламной конструкции составляет 5 000 руб., в том числе НДС 20% - 833,33руб.

Указанный договор был расторгнут сторонами по соглашению от 30 апреля 2020 года с 01 мая 2020 года.

На основании пункта 1 постановления губернатора Костромской области от 04.04.2020г. N 45 "О приостановлении (ограничении) деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей в условиях введения режима повышенной готовности с целью недопущения завоза и распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) на территории Костромской области", вступившее в силу с 06 апреля 2020 года, приостановлена до 30 апреля 2020 года (включительно), в том числе работа объектов розничной торговли, за исключением ряда объектов торговли, в том числе продажи товаров дистанционным способом, в том числе с условием доставки, а также через пункты выдачи заказов без посещения торгового зала.

Постановлениями губернатора Костромской области от 29.04.2020г. N 75, от 08.05.2020г. N 80, от 29.05.2020г. N 94, от 11.06.2020г. N 107, от 03.07.2020г. N 126, от 10.07.2020г. N 130 в пункт 1 постановления губернатора Костромской области от 04.04.2020 N 45 были внесены изменения, в том числе срок приостановления работы объектов розничной торговли был продлен до 11 мая 2020 года, до 01 июня 2020 года, до 14 июня, до 01 июля 2020 года, до 15 июля 2000 года, до 01 августа соответственно.

Постановлением губернатора Костромской области от 07.06.2020г. N 102 в постановление губернатора Костромской области от 04.04.2020 N 45 были внесены изменения, в том числе постановление дополнено пунктами 1.3-1.7.

Так, пунктом 1.4 предусмотрено, что собственники, управляющие компании (арендодатели) торговых центров, торгово-равлекательных центров (комплексов) с общей площадью арендуемых помещений (торговых объектов, торговых мест) более 3 000 кв.м обязаны, в том числе совместно с руководителями (арендаторами) торговых объектов (торговых мест) установить график работы торговых объектов (торговых мест), обеспечив работу единовременно не более 50 процентов торговых объектов (торговых мест) (подпункт 3 пункта 1.4).

Указом губернатора Костромской области от 26.06.2020г. N 118 "О внесении изменений в постановление губернатора Костромской области от 04.04.2020 N 45" срок приостановления работы объектов розничной торговли был продлен до 06 июля, в пункте 1.4 слова "50 процентов" заменены словами "75 процентов".

Постановлением губернатора Костромской области от 03.07.2020г. N 126 в пункт 1 постановления губернатора Костромской области от 04.04.2020 N 45 были внесены изменения, в том числе срок приостановления работы объектов розничной торговли был продлен до 15 июля 2020 года.

Постановлением губернатора Костромской области от 10.07.2020г. N 130 в пункт 1 постановления губернатора Костромской области от 04.04.2020 N 45 были внесены изменения, в том числе срок приостановления работы объектов розничной торговли был продлен до 01 августа 2020 года. Подпункт 3 пункта 1.4 признан утратившим силу.

Из материалов дела следует, что в апреле 2020 года ООО "ГлобалСтройПодряд" обратилось к арендаторам торгового центра "Солнечный" с письмом о том, что, несмотря на наличие введенных ограничений с целью недопущения распространения новой коронавирусной инфекции, между ООО "ГлобалСтройПодряд" и арендаторами заключены договоры аренды, которыми определены условия их исполнения, в том числе и условия по внесению арендной платы. ООО "ГлобалСтройПодряд" готово снизить арендную плату за апрель 2020 года и установить ее в размере 30% от действующего размера арендной платы, установленной договорами. Арендная плата в размере 30% от действующего размера подлежит внесению арендатором до 20 апреля 2020 года, при этом штрафные санкции и пени в отношении арендатора применяться не будут (том 1 л.д.126).

В ответ на письмо 21 апреля 2020 года Радомская Е.И. обратилась к ООО "ГлобалСтройПодряд", просила дать отсрочку платежа до выхода с карантина плюс один месяц, указав, что с 28 марта 2020 года она не ведет торговую деятельность, не имеет дохода, так как был приостановлен доступ арендаторов в торговый центр. Указала, что в случае отказа данное письмо является уведомлением о расторжении договора. Просила гарантийный взнос, уплаченный ранее, зачесть в счет оплаты за последний месяц аренды (том 1 л.д.127).

08 июня 2020 года ООО "ГлобалСтройПодряд" направило Радомской Е.И. уведомление о том, что с 10 июня 2020 года разрешено осуществление деятельности объектам розничной торговли непродовольственными товарами, располагающихся в зданиях торговых центров, в связи с чем направило ей экземпляр правил работы арендаторов торгового центра в период действия режима повышенной готовности на территории Костромской области, а также в целях недопущения распространения коронавирусной инфекции, разработанных арендодателем (далее - Правила) (том 1 л.д.121-122).

Согласно пункту 3.2 Правил дальнейшая работа арендаторов осуществляется в режиме "через день". Разделом 4 Правил предусмотрено, что Правила действуют с 10 июня 2020 года и до момента отмены органами власти Костромской области соответствующих ограничений (том 1 л.д.122 оборотная сторона).

11 мая 2021 года истец направил ответчику претензию с требованием о погашении задолженности по договору аренды N N от 01 января 2016 года в размере 91 272,02 руб. и по договору аренды N 01 сентября 2019 года в размере 3 537,74 руб. в течение 5 дней с момента получения претензии. Данное почтовое отправление вручено адресату 26 мая 2021 года (том 1 л.д.80-82).

Из материалов гражданского дела N судебного участка <данные изъяты> района г.Костромы по заявлению ООО "ГлобалСтройПодряд" о выдаче судебного приказа о задолженности по договору аренды с Радомской Е.И. усматривается, что 31 мая 2021 года ООО "ГлобалСтройПодряд" обратилось к мировому судье с заявлением о выдаче судебного приказа о взыскании с Радомской Е.И. задолженности по договорам аренды в размере 94 809,76руб., в том числе 91 272,02руб. по договору аренды N от 01 января 2016 года, 3 537,74руб. по договору аренды N от 01 сентября 2019 года.

Судебным приказом мирового судьи судебного участка N<данные изъяты> судебного района г.Костромы от 15 июля 2021 года с Радомской Е.И. в пользу ООО "ГлобалСтройПодряд" была взыскана задолженность в размере 94 809,76руб., из которых 91 272,02руб. задолженность по договору аренды <данные изъяты> от 01 января 2016 года, 3 537,74руб. задолженность по договору аренды <данные изъяты> от 01 сентября 2019 года, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 522,15руб.

В связи с поступившими от Радомской Е.И. возражениями, определением мирового судьи того же судебного участка от 26 июля 2021 года судебный приказ от 15 июля 2021 года отменен.

19 августа 2021 года ООО "ГлобалСтройПодряд" обратилось в суд с настоящим иском.

Согласно расчету задолженности, представленному истцом, по договору аренды нежилого помещения N от 01 января 2016 года задолженность по аредной плате возникла за июнь 2020 года в размере 17 723,63руб. и за июль 2020 года в размере 73 548,39руб. При этом истец исходил из размера аредной платы за июнь и июль 2020 года в размере 120 000руб. за каждый месяц согласно условиям договора. Задолженность по арендной плате по договору аренды рекламной конструкции N от 01 сентября 2019 года возникла за апрель 2020 года в сумме 3 537,74руб. (том 1 л.д.91 оборотная сторона).

Возражая против иска, Радомская Е.И. представила свой расчет относительно задолженности по арендным платежам по договору аренды нежилого помещения N от 01 января 2016 года с учетом дополнительных соглашений от 01 апреля 2020 года, от 01 мая 2020 года и Правил работ арендаторов здания от 08 июня 2020 года, согласно которому (расчету) задолженности по договору аренды нет, с ее стороны имеется переплата в размере 23 161 руб. Указала, что договор аренды рекламной конструкции N от 01 сентября 2019 года расторгнут с 01 мая 2020 года, каких-либо претензий со стороны арендодателя относительно задолженности по арендной плате не предъявлялось (том 1 л.д. 120, 124).

В ходе судебного разбирательства, возражая против иска, ответчик и ее представитель ссылались на то, что с 01 июня 2020 года по 09 июня 2020 года торговый центр не работал, следовательно, арендная плата не должна начисляться. 08 июня 2020 года ответчиком были получены правила работы арендаторов здания в период действия режима повышенной готовности на территории Костромской области, а также в целях недопущения распространения коронавирусной инфекции, которые действуют с 10 июня 2020 года до момента отмены органами власти Костромской области соответствующих ограничений. Пунктом 3.2 Правил предусмотрено, что дальнейшая работа арендаторов осуществляется в режиме "через день". Следовательно, за период с 10 июня 2020 года по 30 июня 2020 года арендная плата должна быть начислена за 11 дней, что составляет 44 000руб. (120 000руб.: 30 дней х 11 дней), за период с 01 июля 2020 года по 19 июля 2020 года арендная плата должна быть начислена за 9 дней, что составляет 34 839руб. (120 000руб.: 31 дней х 9 дней). (том 1 л.д.120, том 2 л.д.141 оборотная сторона).

Разрешая спор в части взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате за июнь и июль 2020 года по договору аренды нежилого помещения N/N от 01 января 2016 года, суд пришел к выводу, что расчет задолженности арендной платы должен быть произведен с учетом фактического использования ответчиком торговых площадей. Отказывая в иске в этой части, суд исходил из того, что у Радомской Е.И. отсутствовала фактическая возможность использовать арендуемое нежилое помещение в соответствии с его назначением в полном объеме в условиях реализации комплекса ограничительных и иных мероприятий, направленных на обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции. Суд согласился с расчетом ответчика, указав, что сумма остатка гарантийного взноса превышает сумму долга по договору аренды. При этом суд удовлетворил в полном объеме исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды N N от 01 сентября 2019 года в размере 3 537,74 руб.

Поскольку решение суда обжалуется истцом только в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения N/N от 01 января 2016 года, законность и обоснованность решения в остальной части в силу положений части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является предметом проверки суда апелляционной инстанции.

Судебная коллегия с решением суда в части отказа истцу в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения N/N от 01 января 2016 года за июнь и июль 2020 года, согласиться не может.