СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 марта 2022 года Дело N 33-3144/2022
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Федоренко В.Б.
судей Тарараевой Т.С., Ашихминой Е.Ю.
при ведении протокола помощником судьи Шамбер Ю.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Тарараевой Т.С.
гражданское дело по иску Мутовиной Галины Петровны, Кияшко Алины Александровны к Моргун Маргарите Захаровне о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,
по апелляционной жалобе представителя истца Кияшко А.А. - Клачкова А.С.
на решение Емельяновского районного суда Красноярского края от 31 августа 2021 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Мутовиной Галины Петровны, Кияшко Алины Александровны к Моргун Маргарите Захаровне о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества отказать.
Заслушав докладчика, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Мутовина Г.П., Кияшко А.А. обратились в суд с иском к Моргун М.З. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.
Требования мотивировали тем, что 24.04.2019 между Мутовиной Г.П., Кияшко А.А. и Моргун М.З. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества по адресу: <адрес> Спорное жилое помещение приобретено за счет средств краевого бюджета, предоставленных в виде социальной выплаты, право на получение которой, удостоверяется в виде социальной выплаты на приобретения жилья на территории Красноярского края от 12.02.2019 N 38. Между тем указанное жилое помещение непригодно для проживания, поскольку оно не отвечает санитарным и техническим правилам и нормам. Жилое помещение имеет скрытые недостатки, не позволяющие использовать дом по прямому назначению.
Просили, с учетом уточнений, расторгнуть договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером N, стоимостью 2094964 руб., земельного участка с кадастровым номером 24N стоимостью 100000 руб., бани с кадастровым номером N, стоимостью 50000 руб. по адресу: <адрес> заключенный 24.04.2019 между Моргун М.З. и Мутовиной Г.П.,Кияшко А.А.; применить последствия недействительности сделки, возвратить друг другу все полученное по сделке; взыскать с ответчика убытки по оплате экспертизы 30000 руб., гос. пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество 4350 руб., государственную пошлину 1531 руб., компенсацию морального вреда 150000 руб.
Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель истца Кияшко А.А. - Клачков А.С. просит отменить решение, указывая, что все действия по приобретению спорного жилья были совершены под влиянием стечения тяжелых жизненных обстоятельств, с учетом возраста и беспомощного состояния, при этом ответчик постоянно оказывал давление и торопил с подписанием договора путем введения в заблуждение относительно пригодности жилого помещения для проживания. Факт того, что приобретенный у ответчика жилой дом непригоден для проживания подтверждается экспертным заключением от 21.11.2019, данная экспертиза проведена непосредственно после покупки дома, тогда как судебная экспертиза проведена через год после покупки дома и дефекты, обнаруженные экспертом не могли появиться в ходе эксплуатации. Имевшиеся дефекты имели скрытый характер и не могли быть обнаружены при обычном способе приемки дома, ответчик намеренно создал у покупателя ошибочное представление о характере сделки. Суд дал неверную оценку судебной экспертизе. Ответчиком доказательств того, что спорное жилое помещение является пригодным для проживания, не представлено.
Ответчик в возражениях на жалобу просит решение суда оставить без изменения, жалобу -без удовлетворения.
Истцы, ответчик, 3-и лица в суд не явились, о слушании дела извещены судом первой инстанции надлежащим образом (т.3 л.д. 35-43). Стороны также уведомлены публично путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда. Ответчик Моргун М.З. ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие. Судебная коллегия считает возможным в соответствие с п.3 ст.167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Проверив решение суда по правилам апелляционного производства в пределах доводов апелляционной жалобы по правилам ст. 327.1 ГПК РФ, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца Кияшко А.А. по доверенности Клачкова А.С., представителя истцов по доверенности Киселеву Е.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 210, ст. 211 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, несет собственник.
В силу положений ст. 476 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В соответствии с ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество ( ст. 130).
Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии с положениями ст. 475, ст. 476 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору требовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
В силу ч.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу ч.1 ст. 459 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.
В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как правильно установлено судом, 24.04.2019 между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества по адресу: <адрес>
Согласно п.2.2 договора, оплата производится за счет краевого бюджета, предоставленная в виде социальной выплаты, право на получение которой удостоверяется свидетельством о предоставлении социальной выплаты на приобретение жилья на территории Красноярского края N 38 от 12.03.2019, в соответствии с Законом Красноярского края "О социальной поддержке граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей Красноярского края в другие районы Красноярского края", выданного Министерством строительства Красноярского края 12 марта 2019 года.
Стоимость жилого дома составляет 2094964 руб., стоимость бани- 50000 руб., земельного участка - 100000 руб.
Согласно п. 3.2. договора, покупатель осмотрел объект и земельный участок, претензий по его качеству не имеет. Продавец обязуется передать объект и земельный участок в том состоянии, каком он имеется на день подписания договора.
Обращаясь в суд с заявленными требованиями, истцы указывали на то, что вышеуказанное жилое помещение непригодно для проживания, поскольку оно не отвечает санитарным и техническим правилам и нормам; имеет скрытые недостатки, не позволяющие использовать дом по его прямому назначению. Кроме того, дом непригоден для проживания в осенне-зимний период времени.
Согласно экспертного заключения Красноярского общества защиты прав потребителей от 21.11.2019 дом <адрес> не удовлетворяет требованиям строительных норм и правил, не пригоден для проживания в осенне-зимний период времени. В ходе осмотра потолка, стен и пола в спорном жилом помещении, а также цокольного этажа жилого дома, выявлено нарушение микроклимата, что не соответствует требованиям ГОСТ и СП50.13330.2012. К дому подключено электроснабжение через электросчетчик и автоматический стабилизатор напряжения "Ресанта" СПН - 9000. Входное напряжение на момент осмотра показывало 95 вольт, в результате чего все обогреватели не развивали мощность необходимую для создания нормального микроклимата в помещениях дома.
Согласно акта обследования межведомственной комиссии МКУ администрации Солонцовского сельсовета Емельяновского района от 07.08.2020, спорный жилой дом не удовлетворяет требованиям строительных норм и правил, не пригоден для проживания в осенне-зимний период времени.
Согласно заключению проведенной по делу судебной экспертизы ООО <данные изъяты>" от 11.02.2021 качество выполненных строительных работ по строительству жилого дома по адресу: <адрес> соответствует строительным нормам и правилам, ГОСТ. Техническое состояние строительных несущих и ограждающих конструкций жилого дома, позволяет обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан и находится в исправном состоянии - дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности не установлено. Жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> момент проведения экспертизы является пригодным для проживания.
Экспертом зафиксированы признаки промерзания в местах примыканий конструкций стен, и потолка, недопустимые перепады между температурой внутреннего воздуха и внутренней поверхностью ограждающих конструкций в представленных помещениях дома, выраженных в образовании плесени в указанных местах, причиной чего является отсутствие утеплителя чердачного помещения. На момент проведения экспертизы дощатый пол на чердачном этаже дома (являющегося перекрытием первого этажа), утеплитель места отсутствуют, имеется снег на утеплителе. Определить, имелись ли данные дефекты на момент купли-продажи дома, определить экспертом не представилось возможным.
Экспертом установлена техническая возможность системы отопления, с поддержанием в доме нормативной температуры жилых помещений (не менее 18 °С) в зимний период времени в климатических условиях п. Солонцы Емельяновского района Красноярского края, однако является не энергоэффективной. Качество подачи электрической энергии из районной сети потребителю не соответствует ГОСТ 29322-2014 (IEC 60038:2009) "Напряжения стандартные", однако при использовании автоматического стабилизатора напряжения электронного СПН-9000, установленного в доме, выход напряжения в дом составляет 220 Вт, что является номинальным для оборудования.
Обледенение входного металлического блока, а также оконных блоков в помещении кухни является следствием отсутствия поддержания необходимого температурно-влажностного режима в помещении дома (выключенные радиаторы в помещении при входе в дом), с образованием конденсата на конструкциях стен, окнах, дверном блоке и последующем обледенении данной влаги.
Дефекты в виде образования грибка и плесени в подвале дома являются следствием эксплуатационных нарушений температурно-влажностного режима помещений подвала, с выпадением конденсата на поверхностях ограждающих конструкций.
Таким образом, экспертом установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> на момент проведения экспертизы является пригодным для проживания без устранения выявленных недостатков, а также после их устранения. Необходимость определения стоимости работ, необходимых для устранения выявленных недостатков (несоответствий) в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> отсутствует, по причине отсутствия строительных дефектов дома.
Заключением повторной строительно-технической экспертизы ООО "<данные изъяты>" от 24.05.2021 установлено, что на момент осмотра, дом не использовался по назначению, в нем не проживают, отсутствует мебель и предметы быта, электрические нагреватели отключены, печь не растоплена. При осмотре наружных и внутренних стен дома, экспертом установлена локальная продуваемость и промерзание стен, влажность вагонки и бруса в местах вскрытий. Брус имеет грибные поражения в виде грибных ядровых пятен, плесени, и трещин.
Экспертом также установлено неверное выполнение утепления ограждающих конструкций, чердачного перекрытия. Ограждающие конструкции не предотвращают инфильтрацию наружного холодного воздуха. Утеплитель чердачного перекрытия не защищен от намокания. Установлено систематическое увлажнение строительной системы ввиду протечки кровли крыши. Узел примыкания дымохода и кровельного материала выполнен неверно, атмосферные осадки стекают по дымоходу на чердачное перекрытие, конструкция кровли не соответствует СП 17.13330.2017. "СНиП II-26-76 Кровли". Происходит систематическое проникновение атмосферных осадков на межэтажное перекрытие, отсутствуют элементы ветрозащиты, пара-гидроизоляционной защиты, утеплителя.
Экспертом установлено нарушение в вентиляции жилого дома, что явилось следствием нарушения температурно-влажностного режима в доме, в связи с чем деревянные конструкции перегородок и перекрытий, а также внутренняя отделка, насыщается влагой и разрушается, способствует образованию плесени.
Проанализировав представленные по делу доказательства, доводы и возражения сторон, показания свидетелей в их совокупности, суд не нашел правовых оснований к расторжению заключенного между сторонами договора купли-продажи по изложенным в иске мотивам наличия скрытых недостатков, которые нельзя было обнаружить при покупке дома, влекущих невозможность использования жилого помещения по назначению, ввиду недоказанности обоснованности данных доводов.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда, правильность которых подтверждается совокупностью имеющихся в деле доказательств получивших надлежащую правовую оценку суда.
В ходе проведенных по делу судебных строительно-технических экспертиз ООО "<данные изъяты>" и ООО "<данные изъяты>" действительно установлен факт наличия дефектов жилого дома, имевшихся до заключения оспариваемого договора купли-продажи, а именно дефектов отмостки, утепления стен, кровли, чердачного перекрытия, окон, кирпичного фундамента тамбура (крыльца), стен (в виде промерзания и продувания).
Однако как пояснил допрошенный судом эксперт ФИО1 данные дефекты были видны и могли быть определены без специальных познаний, являются устранимыми, при этом стоимость их устранения составляет по степени затрат не более 10% от стоимости дома. Дефект в виде промерзания стен, является скрытым, но устранимым и также не требует значительных затрат.
Как отражено в экспертном заключении и указано экспертом ФИО1 в пояснениях суду, спорный жилой дом не представлял угрозы для жизни и здоровья на момент его приобретения истцами, которые неправильно эксплуатировали жилой дом, не отапливали его. Дефекты кирпичного фундамента также возникли по вине истцов, которые не открывали отверстия фундамента, которые были заколочены на момент проведения экспертизы, указанное привело к возникновению конденсата в подвале и грибковых поражений. Экспертом указано, что на момент проведения экспертизы конструкция дома не нарушена, при его правильной эксплуатации, постоянном проживании, систематическом использовании печного или электрического отопления, возможно проживание в доме и в осенне-зимний период. Дефект продувание не свидетельствует о невозможности проживания, поскольку при правильной эксплуатации дом пригоден для проживания. Наличие процессов в виде грибных пятен и плесени, гнили, конденсата на элементах фундамента и элементах чернового пола первого этажа подвального помещения обусловлено
неверной эксплуатацией жилого дома, перекрытием вентиляционных продухов подвала и фундамента.
Сделанный в экспертном заключении Красноярского общества защиты прав потребителей от 21.11.2019 вывод о не пригодности спорного жилого дома для проживания в осенне-зимний период времени, обусловлен установленным фактом нарушения микроклимата, поскольку входное напряжение электроснабжения дома через электросчетчик и автоматический стабилизатор напряжения "Ресанта" СПН - 9000 не позволяет обогревателям развивать мощность необходимую для создания нормального микроклимата в помещениях дома. Данный вывод не противоречит заключениям судебных экспертов установивших, что жилой дом должным образом не протапливался, т.е. должный температурный режим в доме не соблюдается.
Факт того, что при правильной эксплуатации жилого дома, поддержании должного температурного режима путем ежедневного протапливания дом пригоден для проживания, подтвердили допрошенные судом свидетели ФИО2. и ФИО3. пояснившие, что в 2018 году зимой приезжали в гости к ответчику Моргун М.З. по адресу: <адрес>. Дом отапливался печным отоплением, ответчик вместе с мужем постоянно проживали в доме. В доме было тепло и чисто, имелось горячее и холодное водоснабжение, в подвале дома хранились заготовки, плесень и конденсат отсутствовали.
Из имеющихся в материалах дела фотографий также следует, что дом был передан покупателям в благоустроенном состоянии.
Таким образом, дом был пригоден для проживания на момент его продажи истцам, в нем постоянно жила ответчик Моргун М.З., из объяснений которой следует, что дочь Мутовиной Г.П. Киселева Е.В. неправильно эксплуатировала подвал, оставила его летом после покупки дома открытым на месяц, уехав, несмотря на то, что ответчик поясняла ей, что это приведет к сырости, конденсату. Фундамент дома имеет вентиляционные отверстия, подвал приточно-вытяжную вентиляции, за всем этим нужно постоянно следить, она рассказывала, как нужно правильно их эксплуатировать.
Спорный жилой дом расположен на территории садового товарищества, нуждался в производстве работ по утеплению, стоимость которых как указывалось выше незначительна. Приобретая бывшее в употреблении недвижимое имущество, истцы имели возможность при необходимости пригласить специалиста для проведения детального осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность, которая от них требовалась при том, что как указывалось стороной истца дом приобретался для проживания Мутовиной Г.П. которая в силу возраста ( более 80 лет) ограничена в возможности полноценного ухода за домовладением.
Приобретая домовладение без предварительного осмотра специалистом в области строительства, покупатель добровольно принял на себя риск в отношении качества товара. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик создавала препятствия для осмотра домовладения до заключения сделки, истцом суду не представлено.
С учетом указаний эксперта на видимость имевшихся дефектов, установление которых было возможно без наличия специальных познаний, представитель истцов, осматривая и принимая жилой дом от продавца, не могла не знать о существовании таковых. При том, что продувание и промерзание дома при его правильной эксплуатации не исключается возможность проживания в доме в осенне-зимний период.
Следует отметить, что предусмотренные в доме помимо печного отопления электрические обогреватели, были отключены, каких-либо мер к утеплению дома истцы не предпринимали, дом должным образом не отапливали, при том, что причиной возникновения основных дефектов жилого дома в виде плесени, грибка, промерзания является именно нарушение температурно-влажностного режима помещений вследствие его неправильной эксплуатации.
Очевидно, что частный дом требует должного обслуживания, постоянного проживания особенно в отопительный период.
В рамках настоящего дела достоверно установлено, что в спорном жилом доме никто не живет, что не отрицалось в суде апелляционной инстанции представителем ответчика Киселевой Е.В. из пояснений которой следует, что домом пользовались только первой год после покупки, в дальнейшем в доме никто не жил, она периодически приходит и протапливает дом, что очевидно нельзя расценивать как надлежащую эксплуатацию жилого дома, с учетом выводов экспертных заключений.
Согласно акта СНТ "Отдых" от 17.10.2020 в доме по <адрес> из под забора выливаются нечистоты из септика, что происходит с весны 2020года, земельный участок зарос сорняком, не используется. Аналогичный акт составлен 20.12.2020. Свидетель ФИО2 также указала на заброшенность земельного участка на котором расположен дом, указав, что участок не обрабатывается, зарос бурьяном.
С учетом изложенных обстоятельств, характера выявленных недостатков, причин их образования, сам факт наличия данных недостатков не является безусловным и достаточным основанием для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи.
