АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

РЕШЕНИЕ

от 28 марта 2025 года Дело № А40-307204/2024

Резолютивная часть решения объявлена 24 марта 2025 года

Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Рыбина Д.С.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ларионовой А.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО "Ингеоклуб" ИНН 7736182842

к ответчику: ФГБУК АУИПИК ИНН 7705395248

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Росимущество

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

с участием: от истца - Жарский М.И. по дов. от 17.12.2024;

от ответчика - Яцук М.Н. по дов. от 25.12.2024;

от третьего лица - неявка, извещено;

УСТАНОВИЛ: ООО "Ингеоклуб" (далее по тексту также - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ФГБУК АУИПИК (далее по тексту также - ответчик) об урегулировании разногласий с учетом принятого судом уточнения предмета исковых требований в порядке ст.49 АПК РФ договора аренды нежилого здания - объекта культурного наследия общей площадью 894, 3 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, вн. тер. г. муниципальный округ Донской, 2-й Верхний Михайловский проезд, д.2, закрепленного на праве оперативного управления за ФГБУК АУИПИК, для его сохранения и организации общественного питания, изложив п.8.4 договора в следующей редакции: "Размер ежемесячной арендной платы за объект с НДС (20%) без учета эксплуатационных расходов и арендных платежей за земельный участок составляет 575.531 рубль 00 копеек в соответствии с заключением эксперта ООО "Слово эксперта" Гайнуллина Р.Р. от 10.03.2025 № СЭО А40-307204/24 по делу № А40-307204/24-176-2311. Размер НДС подлежит изменению в случае изменения положений законодательства Российской Федерации о размере НДС, заключение дополнительного соглашения сторон или направление одностороннего уведомления в указанном в настоящем пункте случае не требуется".

Дело рассмотрено судом в порядке, установленном ст.ст.123 и 156 АПК РФ, в отсутствие третьего лица, извещенного в соответствии со ст.121 АПК РФ надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, со ссылкой на то, что между сторонами возникли разногласия в части стоимости арендной платы объекта.

Ответчик представил отзыв, возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что требования истца заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению с учетом заключения эксперта ООО "Слово эксперта" Гайнуллина Р.Р. от 10.03.2025 № СЭО А40-307204/24, полученного в результате проведения судебной оценочной экспертизы по делу, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 01.09.2002 между истцом (арендатор) и ГУ "Главное управление охраны памятников г. Москвы" заключен охранно-арендный договор № 21 на использование недвижимым памятником истории и культуры, зарегистрированный в "Москомимущество", по условиям которого в арендное пользование истцу передан объект культурного наследия федерального значения Дача Орлова ("Голубятня"), находящийся по адресу г. Москва, 2-й Верхний Михайловский проезд, д. 2.

В соответствии с дополнительным соглашением к договору от 19.08.2014 № 30/270 указанный договор аренды действует по 01.06.2024.

В соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 30.06.2012 № 1148-р Объект включен в перечень объектов культурного наследия федерального значения, которые до 27.12.1991 являлись недвижимыми памятниками истории и культуры государственного (общесоюзного и республиканского) значения и в отношении которых должно быть оформлено право собственности Российской Федерации.

Право оперативного управления зарегистрировано за ответчиком 01.12.2014 за № 77-77-12/067/2014-264.

С момента государственной регистрации права и обязанности арендодателя по договору аренды перешли к ответчику, в результате чего к договору было заключено дополнительное соглашение от 05.06.2003 № 01-1/15-03-1. Срок действия указанного договора аренды истек 01.06.2024.

Ответчик письмом от 11.07.2024 исх. № 2278/15 уведомил истца о том, что он подтверждает свое согласие на заключение договора аренды на новый срок, а комплект документов с проектом нового договора аренды находится на рассмотрении в Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом.

Министерством культуры РФ 21.10.2024 был выпущен Приказ № 2023 "О согласовании передачи в аренду нежилого здания - объекта культурного наследия общей площадью 894, 3 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн. тер. г. муниципальный округ Донской проезд 2-й Верхний Михайловский, дом 2, закрепленного на праве оперативного управления за федеральным государственным бюджетным учреждением культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры", для его сохранения и организации общественного питания (копия прилагается).

Согласно данному Приказу истцу согласована передача в аренду объекта для его сохранения и организации общественного питания на срок 10 лет, ответчику поручено заключить договор аренды без проведения конкурса или аукциона в соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. № 135-Ф3 "О защите конкуренции".

Следовательно, как указывает истец, в данном случае заключение договора аренды обязательно для ответчика.

В адрес истца от ответчика 01.11.2024 направлен новый договор аренды нежилого здания, являющегося объектом культурного наследия, согласно условиям которого (п. 8.4) размер ежемесячной арендной платы за объект без учета налога на добавленную стоимость (НДС - 20%) составляет 1.206.157 рублей 32 копейки. Размер годовой арендной платы без учета НДС-20% за объект составляет 14.473.887 рублей 84 копейки.

На сумму арендной платы начисляется НДС и другие налоги в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации. Размер НДС-20% в месяц составляет 241.231 рубль 47 копеек. Размер НДС-20% в год составляет 2.894.777 рублей 64 копейки.

Размер НДС подлежит изменению в случае изменения положений законодательства Российской Федерации о размере НДС, заключение дополнительного соглашения сторон или направление одностороннего уведомления в указанном в настоящем пункте случае не требуется.

В истекшем договоре аренды от 01.09.2002 размер ежемесячной арендной платы был установлен на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда г. Москвы от 25.09.2019 по делу № А40-246393/17 в сумме 485.074 рублей 58 копеек с учетом НДС в размере 20%.

Таким образом, сумма ежемесячной арендной платы, установленная в новом договоре аренды от 01.11.2024 в размере 1.447.388 рублей 79 копеек с учетом НДС, более чем в три раза превышает арендную ставку, установленную судебным решением от 25.09.2019.

Посчитав размер ежемесячной арендной ставки существенно завышенным и не соответствующим рыночным ценам за аналогичное имущество, истец 28.11.2024 направил ответчику протокол разногласий от 25.11.2024 в части цены арендуемого объекта недвижимости с приложенным к нему Отчетом об оценке № 2024-765Н, подготовленном ООО "ПМ-Консалт" 20.11.2024 по состоянию на 11.11.2024.

В указанном протоколе разногласий истец предложил ответчику изложить п. 8.4 договора в следующей редакции: "размер ежемесячной арендной платы за объект без учета налога на добавленную стоимость (НДС - 20%) составляет 482.921 рубль 67 копеек, размер годовой арендной платы без учета НДС-20% за объект составляет 5.795.060 рублей 04 копейки. На сумму арендной платы начисляется НДС и другие налоги в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации. Размер НДС-20% в месяц составляет 96.584 рубля 33 копейки. Размер НДС-20% в год составляет 1.159.012 рублей 00 копеек. Размер НДС подлежит изменению в случае изменения положений законодательства Российской Федерации о размере НДС, заключение дополнительного соглашения Сторон или направление одностороннего уведомления в указанном в настоящем пункте случае не требуется".

Ответчик письмом от 11.12.2024 исх. № 4189/15 отказался вносить изменения в договор аренды на условиях истца, в связи с чем между сторонами возникли разногласия в части стоимости арендной платы объекта.

Согласно ч. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422)..

В силу ч. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции, либо об отклонении протокола разногласий.

В соответствии с абз. 2 ч. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ при отклонении протокола разногласий, либо неполучения извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу п. 9 ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 № 135-Ф3 "О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Согласно п. 4.3. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в п.п. 1 и 2 ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (ст. 446 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 38 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданского кодекса РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (п. 2 ст. 3, п. 1 статьи 421, абз. 1 п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса РФ).

Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (п.1 ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

В соответствии со ст.13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках рассмотрения дела, судом по ходатайству истца была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения и общей действительной стоимости затрат (неотделимых улучшений), фактически произведенных истцом, проведение которой было поручено эксперту ООО "Слово эксперта" Гайнуллину Ринату Ремировичу.

Согласно экспертному заключению эксперта ООО "Слово эксперта" Гайнуллина Р.Р. от 10.03.2025 № СЭО А40-307204/24 ежемесячная рыночная стоимость права пользования (аренды) объектом недвижимости - нежилым зданием с кадастровым номером 77:05:0001011:1183 общей площадью 894, 3 кв.м, расположенным по адресу: г.Москва, 2-й Верхний Михайловский проезд, д.2, с НДС без учета эксплуатационных расходов и арендных платежей за земельный участок по состоянию на 04.07.2024 составляет 575.531 рубль 00 копеек.

Выводы, изложенные в экспертном заключении, не содержат противоречий и коррелируются с ранее представленными в материалы дела документами на объект исследования.

Проведение судебной экспертизы соответствует требованиям ст.ст.82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст.ст.82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение суд считает надлежащим доказательством по делу.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также отсутствия противоречий в выводах эксперта, учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства, отраженные в заключении эксперта, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы, поскольку субъективное несогласие стороны с результатами экспертизы не может свидетельствовать о безусловной недостоверности сделанных экспертом выводов.

При определении стоимости объекта недвижимости экспертом определена расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям п.5 Федерального стандарта оценки № 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.

С учетом результатов судебной экспертизы суд пришел к выводу о том, что требование истца об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора аренды указанного нежилого помещения, подлежит удовлетворению на основании заключения эксперта ООО "Слово эксперта" Гайнуллина Р.Р. от 10.03.2025 № СЭО А40-307204/24.

Иные доводы сторон также рассмотрены судом и признаны необоснованными и документально не подтвержденными, противоречащими обстоятельствам спора и имеющимся в материалах дела доказательствам, результат их рассмотрения не повлиял на результат рассмотрения дела.

В постановлении Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 № 20-П разъяснено, что возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу ст.19 (ч.1) и ст.46 (чч.1 и 2) Конституции РФ и приводит к необходимости возмещения судебных расходов.

Как следует из п.19 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", законодательством о судопроизводстве в арбитражных судах не предусмотрено освобождение надлежащего ответчика от обязанности по возмещению судебных расходов по уплате государственной пошлины в связи с тем, что он не наделен полномочиями самостоятельно (в отсутствие правового акта иного лица, органа власти, в том числе суда) совершить действия, позволяющие истцу реализовать свои права, законные интересы, о защите которых он обратился в суд.

Таким образом, в случае признания обоснованным полностью или частично заявления об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц судебные расходы подлежат возмещению соответственно этим органом в полном размере (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 11.08.2017 № 302-КГ17-4293 по делу № А33-6026/2016).

В соответствии с п.21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, то расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (ч.1 ст.110 АПК РФ).

Также из материалов дела следует, что определением от 22.07.2024 по ходатайству истца Арбитражным судом города Москвы была назначена независимая судебная экспертиза.

Согласно абзацу четвертому п.6 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" при наличии согласия на проведение экспертизы нескольких лиц, участвующих в деле, эти лица в отсутствие иного соглашения между ними обязаны внести на депозитный счет суда в равных частях денежные суммы, подлежащие выплате экспертам (ч.1 ст.108, ч.4 ст.110 АПК РФ).