АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 ноября 2024 года Дело № А51-262/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2024 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 ноября 2024 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи Ширяева И.В.,
судей Луговой И.М., Михайловой А.И.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Клинсервис-ВЛ": Сокол Л.В., представитель по доверенности от 10.07.2024;
от Управления градостроительства администрации города Владивостока: Салыкова Л.В., представитель по доверенности от 22.12.2023 № 95;
рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Клинсервис-ВЛ"
на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2024
по делу № А51-262/2023
Арбитражного суда Приморского края
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Клинсервис-ВЛ"
к Управлению градостроительства администрации города Владивостока
о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Клинсервис-ВЛ" (ОГРН 1192536026430, ИНН 2543141953; адрес: 690088, Приморский край, г. Владивосток, ул. Деревенская, зд. 14А, офис 36, далее - общество, ООО "Клинсервис-ВЛ") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к Управлению градостроительства Администрации города Владивостока (ОГРН 1202500010052, ИНН 2536323102; адрес: 690091, Приморский край, г. Владивосток, Океанский пр-кт, д. 20, далее - Управление) о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство от 28.11.2022 № 32404/1у/30.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.10.2023 заявленное требование удовлетворено, признано незаконным решение, оформленное письмом от 28.11.2022 № 32404/1у/30; в качестве способа восстановления нарушенных прав и законных интересов суд возложил на Управление обязанность рассмотреть повторно в установленном порядке заявление общества от 21.11.2022 о выдаче разрешения на строительство.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2024 решение от 25.10.2023 отменено, в удовлетворении требования отказано.
Не согласившись с принятым постановлением от 01.08.2024, ООО "Клинсервис-ВЛ" обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение от 01.08.2024. В обоснование жалобы заявитель указал, что в Приложение № 1 к соглашению от 24.07.2018 № СПВ-818/18 (заявка на заключение), являющееся его неотъемлемой частью, в пункте "адрес земельного участка или иного недвижимого имущества, где планируется осуществлять заявленную предпринимательскую деятельность, а также права на указанное имущество" указан земельный участок, площадью 3 500 кв.м., расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Адмирала Кузнецова, д. 42, кадастровый номер 25:28:010033:157. Настаивает, что земельный участок (кадастровый номер 25:28:010033:157) отнесен к территориальной зоне Ж-4 (застройка многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более) еще до смены вида разрешенного использования распоряжением от 20.10.2020 № 2412/28. Полагает, что судом апелляционной инстанции не дана правовая оценка градостроительному плану от 16.04.2021 № РФ-25-2-04-0-00-2021-0381. Обращает внимание на верный вывод суда первой инстанции о том, что полномочия градостроительного совета при администрации г. Владивостока носят сугубо рекомендательный характер, а к его компетенции не относится вопрос о выдаче разрешения на строительство. Полагает, что в рассматриваемом случае предоставление земельного участка с кадастровым номером 25:28:010033:157 осуществлялось в соответствие со специальной нормой пункта 5 части 2 статьи 8 Федерального закона от 13.07.20215 № 212-ФЗ "О свободном порте Владивосток", которой установлена возможность предоставления земельного участка резиденту по специальной процедуре, и в которой не содержалось требований о предоставлении участка только после утверждения в отношении территории, в которую входит такой участок, проекта межевания территории.
Управление в отзыве на кассационную жалобу выразило несогласие с доводами, изложенными в ней, просило постановление от 01.08.2024 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании суда кассационной инстанции 31.10.2024, проведенном в соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) посредством систем видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Приморского края и статьей 153.2 АПК РФ посредством веб-конференции, представители ООО "Клинсервис-ВЛ" и Управления поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее соответственно, дав по ним пояснения.
В судебном заседании 31.10.2024 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 14.11.2024 до 11 часов 30 минут.
После перерыва судебное заседание продолжено в прежнем составе суда и при участии представителя Управления, который поддержал свою правовую позиции по делу.
Представитель общества, заявив ходатайство об участии в судебном заседании после перерыва с использованием системы веб-конференции, к нему не присоединился. Ходатайство об отложении судебного разбирательства не заявил.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока (арендодатель) и ООО "Клинсервис-ВЛ" (арендатор) 23.10.2020 заключен договор аренды № 25-28-010033-Ю-Р-НР-00527, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает на условиях настоящего договора во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 25:28:010033:157 площадью 3500 кв. м из земель населенных пунктов, имеющий местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир здание; участок находится примерно в 16 м по направлению на север от ориентира, почтовый адрес ориентира: г. Владивосток, ул. Адмирала Кузнецова, 42, с видом разрешенного использования "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)", для использования в целях: реализации инвестиционного проекта "Строительство многоквартирного жилого дома на территории г. Владивостока, в районе ул. Адмирала Кузнецова".
Срок аренды участка устанавливается с момента подписания акта приема-передачи до 12.10.2085 (пункт 2.1).
В Едином государственном реестре недвижимости произведена государственная регистрация договора аренды, запись от 16.11.2020 № 25:28:010033:157-25/056/202010.
Согласно сведениям публичной кадастровой карты, размещенной и общедоступной на сайте Росреестра по адресу: http://pkk5.rosreestr.ru, земельный участок с кадастровым номером 25:28:010033:157 полностью расположен вне границ зон с особыми условиями использования территории.
Управление градостроительства администрации г. Владивостока 16.04.2021 выдало ООО "Клинсервис-ВЛ" градостроительный план указанного земельного участка № РФ-25-2-04-0-00-2021-0381.
ООО "Клинсервис-ВЛ" 27.04.2022 обратилось в Управление с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта "Многоквартирный жилой дом в районе ул. Адмирала Кузнецова, 42 в г. Владивостоке" сроком на 36 месяцев, представив проектную документацию шифр 21-1190, разработанную обществом с ограниченной ответсвтенностью "Диагностик", положительное заключение негосударственной экспертизы от 31.03.2022 № 25-2-1-3- 019381-2022, а также иные документы, необходимые для рассмотрения заявления.
Письмом от 29.04.2022 № 9640/1у/30 Управление отказало в выдаче разрешения на строительство по мотиву несоответствия сведений, содержащихся в градостроительном плане земельного участка с кадастровым номером 25:28:010033:157, действующим Правилам землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа. Отказ обоснован ссылкой на часть 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).
Решение об отказе в выдаче разрешения на строительство, выраженное в письме от 29.04.2022 № 9640/1у/30, оспорено заявителем в Арбитражном суде Приморского края в рамках дела № А51-9927/2022.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 10.08.2022, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2022 и постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.01.2023 по делу № А51-9927/2022, заявленные требования удовлетворены, признано незаконным решение Управления об отказе в выдаче разрешения на строительство, выраженное в письме от 29.04.2022 № 9640/1у/30, как не соответствующее положениям ГрК РФ, на Управление возложена обязанность по повторному рассмотрению в установленном порядке заявление общества от 27.04.2022 о выдаче разрешения на строительство.
В связи с изложенным ООО "Клинсервис-ВЛ" повторно направило в адрес уполномоченного органа заявление о выдаче разрешения на строительство с приложением всех необходимых документов согласно положениям статьи 51 ГрК РФ и Административного регламента, утвержденного Постановлением администрации г. Владивостока от 31.12.2019 № 4566 "Об утверждении Административного регламента предоставления администрацией города Владивостока муниципальной услуги "Выдача разрешения на строительство, внесение изменений в разрешение на строительство, в том числе в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство".
Управление письмом от 28.11.2022 № 32404/1у/30 отказало обществу в выдаче разрешения на строительство, указав в обоснование отказа, что для рассмотрения заявления по существу на заседании градостроительного совета г. Владивостока необходимо представить в орган местного самоуправления проектные материалы, содержащие общие сведения об объекте, ситуационный и генеральный план застройки, функциональную и транспортную схему участка, планировочные и транспортные схемы участка, планировочные и архитектурные решения, цветовые решения фасадов, фотомонтаж с основных точек восприятия, развертки.
ООО "Клинсервис-ВЛ", не согласившись с указанным решением, посчитав, что оно не соответствующим закону и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Суд первой инстанции, установив, что запрашиваемые Управлением проектные материалы, содержащие общие сведения об объекте, функциональная и транспортная схема участка, согласованная Управление дорог и благоустройства администрации г. Владивостока (Схема примыкания к существующей дорожной сети, согласованная Управлением дорог, инфраструктуры и благоустройства), планировочные и архитектурные решения, ситуационный план застройки предоставлены в Управлением совместно с заявлением о выдаче разрешения на строительство, пришел к выводу об отсутствии оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство по мотиву необходимости рассмотрения проектного решения "Многоквартирный жилой дом в районе ул. Адмирала Кузнецова, 42 в г. Владивостоке" на заседании градостроительного совета г. Владивостока, с предоставлением в орган местного самоуправления дополнительных документов, ввиду чего, признал решение Управления, оформленное письмом от 28.11.2022 № 32404/1у/30 об отказе в выдаче разрешения на строительство не соответствующее закону и нарушающее права и законные интересы ООО "Клинсервис-ВЛ", обязав Управление повторно в установленном порядке рассмотреть заявление общества от 21.11.2022 о выдаче разрешения на строительство.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение от 25.10.2023, правомерно исходил из следующего.
В соответствии с частью 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Разрешенное использование земельного участка относится к его уникальным характеристикам, устанавливается на основании осуществления определенных процедур в соответствии с требованиями законодательства и определяет объем прав и обязанностей лица, которому предоставлен земельный участок.
В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.06.2024 № 29-П разъяснено, что будучи частью земной поверхности, земельный участок должен быть индивидуально определен. Он должен иметь установленные в соответствии с законодательством границы, и должны быть известны его местоположение, площадь, целевое назначение, разрешенное использование. Только в таком случае он выступает в качестве объекта гражданского оборота.
Компетентному органу местного самоуправления предоставлено право на изменение разрешенного использования земельного участка с соблюдением действующего законодательства при осуществлении публичных функций, имеющих целью в том числе обеспечение комфортных и благоприятных условий жизнедеятельности человека, комплексный учет потребностей населения и устойчивое развитие территорий (статья 2 ГрК РФ).
Недопустимо изменение вида разрешенного использования ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, разрешенное использование которых не предполагало строительства объектов недвижимости, с целью обхода специальных публичных процедур, предусмотренных земельным законодательством для формирования и предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости в границах элементов планировочной структуры, застроенных многоквартирными домами.
Исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами (подпункт 4 пункта 3 статьи 11.3 ЗК РФ, в редакции, действовавшей на момент вынесения обжалуемого решения).
Проект межевания территории (части 1, 4 статьи 41 ГрК РФ) относится к виду документации по планировке территории. Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях выделения элементов планировочной структуры и для установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.
Таким образом, изменение уникальных характеристик ранее сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами для целей строительства объектов недвижимости, требует соблюдения процедуры подготовки документации по планировке территории, предусмотренной статьей 46 ГрК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 51 ГрК РФ проектная документация при получении разрешения на строительство планируемого объекта капитального строительства должна соответствовать проекту планировки территории и проекту межевания территории.
Разрешение на строительство выдается применительно к земельному участку, подлежащему застройке.
Судом апелляционной инстанции установлено, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:010033:157 площадью 3500 кв. м по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Адмирала Кузнецова, д. 42, расположен в границах элемента планировочной структуры застроенного среднеэтажными многоквартирными жилыми домами.
Указанный земельный участок образован и поставлен на государственный кадастровый учет 09.03.2007 в порядке статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей, не связанных со строительством.
Между Департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (арендодатель, далее - Департамент) и обществом с ограниченной ответственностью "Сатурн" (далее - ООО "Сатурн") (арендатор) 13.09.2010 заключен договор № 01-Ю-12712 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010033:157 площадью 3500 кв. м, из земель населенных пунктов, находящихся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Адмирала Кузнецова, д. 42 (участок находится примерно в 16 м по направлению на север от ориентира здания, расположенного за пределами участка), для использования в целях не связанных со строительством: площадка для складирования оборудования.
Срок аренды участка устанавливается с 03.09.2010 по 02.09.2013 (пункт 1.3).
Согласно акту приема-передачи земельного участка от 03.09.2010 арендодатель передал земельный участок с кадастровым номером 25:28:010033:157 арендатору. Земельный участок с кадастровым номером 25:28:010033:157 01.10.2013 возвращен арендодателю.
Между Департаментом (арендодатель) и ООО "Сатурн" (арендатор) 01.10.2013 заключен договор № 01-Ю-17853 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010033:157 площадью 3500 кв. м, из земель населенных пунктов, находящихся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Адмирала Кузнецова, д. 42 (участок находится примерно в 16 м по направлению на север от ориентира здания, расположенного за пределами участка), для использования в целях не связанных со строительством: площадка для складирования оборудования.
Срок аренды участка устанавливается с 19.08.2013 по 18.08.2016 (пункт 1.3).
Согласно акту приема-передачи земельного участка от 19.08.2013 арендодатель передал земельный участок с кадастровым номером 25:28:010033:157 арендатору. Земельный участок с кадастровым номером 25:28:010033:157 05.08.2014 возвращен арендодателю.
Между Департаментом и ООО "Сатурн" (арендатор) 05.08.2014 заключен договор № 01-Ю-19195 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010033:157 площадью 3500 кв. м, из земель населенных пунктов, находящихся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Адмирала Кузнецова, д. 42 (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 16 м от ориентира по направлению на север), для использования в целях не связанных со строительством (размещение и эксплуатация автостоянки).
Срок аренды участка устанавливается с 11.07.2014 по 10.07.2017 (пункт 1.3).
Согласно акту приема-передачи земельного участка от 11.07.2014 арендодатель передал земельный участок с кадастровым номером 25:28:010033:157 арендатору.
Между ООО "Сатурн" и обществом с ограниченной ответственностью "Вега-ВЛ" (далее - ООО "Вега-ВЛ") 28.05.2018 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 05.08.2014 № 01-10-19195 земельного участка с кадастровым номером 25:28:010033:157 площадью 3500 кв. м из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Адмирала Кузнецова, 42 (для использования в целях не связанных со строительством (размещение и эксплуатация автостоянки) (субаренда).
В соответствии с соглашением об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 24.07.2018 № СПВ-818/18, заключенным ООО "Вега-ВЛ" (далее - резидент) с акционерным обществом "Корпорация развития Дальнего Востока" (далее- АО "Корпорация развития Дальнего Востока"), резидент в период с 2018 по 2020 годы реализует инвестиционный проект "Строительство гаражно - парковочных комплексов", в том числе на земельном участке с кадастровым номером 25:28:010033:157, площадью 3500 кв. м. расположенном по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Адмирала Кузнецова, 42.
В реестре резидентов Свободного порта Владивосток 30.07.2018 сделана запись о регистрации № 25000000818 ООО "Вега-ВЛ" в качестве резидента свободного порта Владивосток и Министерством Российской Федерации но развитию Дальнего Востока выдано соответствующее свидетельство.
