АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 сентября 2024 года Дело № А60-59610/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2024 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н.Г.,

судей Тороповой М.В., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Элвис" (далее - общество "Элвис", ответчик) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.02.2024 по делу № А60-59610/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Элвис" - Забежинский В.Л. (директор, выписка из ЕГРЮЛ от 22.09.2024);

Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбург (далее - Департамент, истец) - Барабанова Н.И. (доверенность от 28.03.2024 № 16/05/02.06-14).

Департамент обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу "Элвис" (далее - ответчик) о расторжении договора купли-продажи, возврате помещения и взыскании пени в сумме 225 553 руб. 43 коп.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.02.2024 исковые требования удовлетворены частично. С общества "Элвис" в пользу Департамента взысканы пени по договору купли-продажи № 2123 за период с 01.06.2023 по 30.09.2023, начисленные с 11.07.2023 по 30.10.2023, в сумме 45 110 руб.68 коп. Расторгнут договор купли-продажи № 2123, заключенный между обществом "Элвис" и Департаментом от имени Администрации города Екатеринбург. На общество "Элвис" возложена обязанность в течение десяти дней с момента вступления судебного акта по данному делу передать (возвратить) Департаменту освобожденным нежилое помещение, площадь: общая - 47, 0 кв.м, номер этажа, на котором расположено помещение: подвал № б/н. Адрес: г. Екатеринбург, пр-кт Ленина, д. 99 с кадастровым номером 66:41:0704007:5581; нежилое помещение, площадь 61,9 кв.м, номер этажа, на котором расположено помещение: подвал № б/н. Адрес: г. Екатеринбург, пр-кт Ленина, д. 99 с кадастровым номером 66:41:0704007:5580, входящий в состав объекта культурного наследия регионального значения "Дом жилой с магазином". С общества "Элвис" в пользу Департамента взысканы почтовые расходы в размере 211 руб. В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2024 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Элвис", ссылаясь на недоказанность обстоятельств, которые суды посчитали установленными, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Заявитель жалобы полагает, что обжалуемые судебные акты приняты судами без учета обстоятельств наличия между сторонами длительных судебных споров относительно выкупа спорного имущества. Так, общество "Элвис" обращает внимание суда округа на то, что в рамках дела № А60-39109/2023 со стороны Департамента было заявлено ходатайство об оставлении без рассмотрения требований о взыскании задолженности по спорному договору за период с 01.10.2022 по 31.05.2023 в сумме 301 906 руб. 33 коп., а также процентов по состоянию 10.07.2023 в сумме 31 863 руб.

63 коп., в связи с чем полагает неправомерным взыскание с него в рамках настоящего дела пени за период с 11.07.2023 по 30.10.2023. Кроме того, заявитель жалобы отмечает, что в рамках дела № А60-47540/2022 в свою очередь судом рассматривался вопрос о взыскании с истца в пользу ответчика незачтенных в счет выкупа помещения по договору денежных средств, в связи с чем ответчиком было заявлено ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в силу решения суда по делу № А60-47540/2022, в удовлетворении которого судом первой инстанции было необоснованно отказано. По утверждению общества "Элвис", суды не дали надлежащей правовой оценки представленному им контррасчету, более того, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции им также были заявлены встречные исковые требования о взыскании переплаты по арендным платежам, которые также не были рассмотрены судом. Заявитель жалобы полагает, что суды не дали надлежащей правовой оценки доводам ответчика о том, что осуществление оплаты выкупаемого помещения явилось невозможным в связи с наличием у него финансовых трудностей, а также о том, что истец длительное время препятствовал в выкупе ответчиком спорного помещения (дела № А60-66868/2018, А60-61628/20); отмечает, что 26.01.2024 ответчиком в адрес истца было направлено предложение о заключении мирового соглашения по настоящему делу и делу № А60-39109/2023, ответа на которое от истца не поступило. Общество "Элвис" также считает неправомерным одновременное удовлетворение судами требований истца о расторжении договора и взыскании пени; настаивает на том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку документы, подтверждающие его намерение обратиться в суд с соответствующими требованиями, в материалах дела отсутствуют; полагает, что само по себе неисполнение обязанности по оплате товара не является существенным нарушением договора купли-продажи по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом в силу пункта 3 части 486 Гражданского кодекса Российской Федерации данные обстоятельства не влекут возникновение у истца права на расторжение договора. По мнению заявителя жалобы, обжалуемые судебные акты не содержат мотивы, по которым суды отвергли те или иные доказательства или доводы ответчика.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в редакции протокола согласования разногласий от 04.05.2022 между Департаментом (продавец) и обществом "Элвис" заключен договор от 18.08.2020 № 2123 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа, а именно: нежилого помещения, площадь: общая - 47, 0 кв.м, номер этажа, на котором расположено помещение: подвал № б/н. Адрес: г. Екатеринбург, пр-кт Ленина, д. 99 с кадастровым номером 66:41:0704007:5581; нежилого помещения, площадь 61,9 кв.м, номер этажа, на котором расположено помещение: подвал № б/н. Адрес: г. Екатеринбург, пр-кт Ленина, д. 99 с кадастровым номером 66:41:0704007:5580, входящий в состав объекта культурного наследия регионального значения "Дом жилой с магазином" (далее - объект).

В силу пункта 2.2 договора оплата объекта производится покупателем в рассрочку: ежемесячно равными долями начиная с 1 числа месяца, следующего за месяцем заключения договора, не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным месяцем.

На основании пункта 2.3 договора срок рассрочки основного долга составляет 84 месяцев. Окончательный срок оплаты объекта - 03.05.2028.

Согласно пункту 2.4 договора на сумму основного долга производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на 17.08.2020, равной 4, 25 % годовых.

Уплата процентов производится покупателем ежемесячно: не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным месяцем, а также одновременно с погашением основного долга, в том числе окончательным.

В соответствии с пунктом 5.3.2 договора покупатель обязан полностью оплатить стоимость объекта в соответствии с условиями, указанными в разделе 2 настоящего договора.

Как указал истец, ответчиком нарушены условия договора купли-продажи в части оплаты основного долга, процентов и пени.

В силу пункта 6.1 договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга ответчику начислены пени в размере 0, 5 % от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной пунктом 2.2 настоящего договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно.

Истцом ответчику начислена неустойка в сумме 225 553 руб. 43 коп.

Истец обратился в адрес ответчика с письмом от 31.08.2023 № 02.12-15/1/002/5197 о расторжении договора купли-продажи от 18.08.2020 № 2123.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями.

Удовлетворяя в полном объеме требования истца в части расторжения договора и обязания ответчика освободить помещение, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для прекращения спорных правоотношений в связи с нарушением ответчиком периодичности внесения платежей. Частично удовлетворяя требование о взыскании неустойки, суд первой инстанции исходил из наличия у истца правовых оснований для ее начисления и обоснованности заявления ответчика о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

С учетом предмета и оснований заявленных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям сторон общих положений гражданского законодательства, специальных норм главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи и Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По смыслу указанных норм, договор купли-продажи недвижимого имущества является возмездным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации если покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Исходя из положений статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

Законом № 159-ФЗ предусмотрено специальное правовое регулирование отношений, возникающих в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности движимого и недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

При этом статьей 5 Закона № 159-ФЗ установлено, что оплата арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет для недвижимого имущества и менее трех лет для движимого имущества.

При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что ответчиком в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, на основании договора № 2123 приобретен спорный объект недвижимости на условиях рассрочки платежа.

Обращаясь с заявленными исковыми требованиями о расторжении договора, о возврате переданного по договору имущества ответчиком, о взыскании неустойки, истец сослался на неисполнение ответчиком обязательств по внесению ежемесячных платежей по оплате имущества с ноября 2022 года.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о доказанности истцом факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору в части оплаты имущества с условиями рассрочки платежа, что последним по существу не оспаривается.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 6.2.1 договора сторонами согласовано условие, предусматривающее право продавца по собственной инициативе расторгнуть договор в судебном порядке, если покупатель более двух раз подряд не исполнил обязательство по перечислению суммы основного долга и (или) процентов, начисленных на нее в соответствии с пунктами 2.2, 2.4 договора.

Руководствуясь указанными нормами права, с учетом согласованного сторонами условия пункта 6.2.1 договора, исходя из доказанности факта нарушения ответчиком обязательства по оплате имущества, признав нарушение ответчиком обязательств существенным, суды первой и апелляционной инстанции сделали правомерный вывод о наличии у истца оснований для реализации предоставленного ему права на расторжение договора, о чем ответчик уведомлен путем направления представленной в материалы дела претензии от 31.08.2023 № 02.12-15/1/002/5197.

Доводы заявителя жалобы о том, что само по себе неисполнение обязанности по оплате товара не является существенным нарушением договора купли-продажи по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом в силу пункта 3 части 486 Гражданского кодекса Российской Федерации данные обстоятельства также не влекут возникновение у истца права на расторжение договора, отклоняются судом округа как основанные на неверном толковании норм материального права применительно к установленным судами обстоятельствам настоящего спора.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, вместе с тем из буквального толкования текста указанной правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в пункте 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусмотрено право продавца, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара, в том случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар,

По результатам исследования обстоятельств настоящего спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что в представленном истцом акте сверки по состоянию на 05.02.2024 отражены оплаты на сумму 2 425 050 руб. 10 коп., все платежи совершены ответчиком в 2022 году, последний платеж по договору внесен 11.11.2022, в 2022-2023 годах оплата не поступала, текущая задолженность составляет более 600 000 руб.

С учетом изложенного, в отсутствие в материалах дела доказательств недобросовестности поведения истца, суды правомерно квалифицировали допущенное ответчиком нарушение как существенное по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и удовлетворили заявленные исковые требования в части расторжения спорного договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 65 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, с учетом наличия оснований для расторжения договора по требованию продавца, суды также правомерно удовлетворили требование истца о возложении на ответчика обязанности по возврату имущества, переданного в рамках указанного договора.