ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 30 ноября 2023 года Дело N А56-25787/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 30 ноября 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Балакир М.В., Нестерова С.А.

при ведении протокола судебного заседания: Зотовой А.И.

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 22.11.2023

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-31257/2023) акционерного общества "Инвестиционно-строительная компания Ямало-Ненецкого автономного округа" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.07.2023 по делу N А56-25787/2023 (судья Сайфуллина А.Г.), принятое

по иску Шавкерова Сергей Николаевич

к общество с ограниченной ответственностью "Мавекс"

о взыскании,

установил:

Акционерное общество "Инвестиционно-строительная компания Ямало-Ненецкого автономного округа" в лице конкурсного управляющего Шевкерова Сергея Николаевича (далее по тексту - Истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Мавекс" (далее по тексту - ответчик) о взыскании денежных средств сумме 8 108 055, 81 рублей.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Истец подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что судом не дана оценка природе договора аренды здания с правом выкупа N А-24-06/2016 от 04.06.2016, не дана оценка отношениям сторон договора с учетом вносимых в договор изменений, спорное здание принадлежало одному собственнику, что не предполагает наличия статуса общего имущества у каких-либо помещений, переданных в аренду истцом ответчику.

В судебном заседании представитель ответчика доводы жалобы отклонил и просил оставить без изменения решение суда первой инстанции.

Представитель Истца, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явился.

Арбитражный апелляционный суд на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося участника арбитражного процесса.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 24.09.2021 по делу N А81- 1755/2020 истец признан несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 11.03.2022 по делу N А81-1755/2020 конкурсным управляющим должника утвержден Шавкеров Сергей Николаевич.

Обращаясь с требования о взыскании денежных средств истец указывал на то, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 04.06.2016 был заключен договор аренды здания с правом выкупа N А-24-06/2016 (далее по тексту - договор), согласно условиям которого арендодатель (истец) обязывался предоставить арендатору (ответчику) во временное владение и пользование "Административное здание ОАО "Инвестиционно-строительная компания Ямало-ненецкого автономного округа", в том числе ресторан в г.Салехард" по ул.Свердлова, кадастровый (условный) номер объекта: 89-7230/019/2006-371; адрес объекта: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Салехард, ул. Свердлова, д. 43, корп. А; площадь объекта: 2 498, 1 кв.м; назначение - административное, этажность - 6 (далее по тексту - Объект); право собственности арендодателя на объект аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.08.2006 года, N 89-72-30/019/2006-371, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, серия 72 НК N 238502 от 04.08.2006, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам.

В соответствии с пунктом 2.1 договора сторонами было установлено, что договор заключен на срок 10 лет (десять) лет с момента принятия объекта арендатором по акту приема-передачи, составленным между арендодателем и арендатором.

В силу пункта 5.1 договора, арендная плата устанавливается в размере 700, 00 рублей (в том числе НДС 18%) за один квадратный метр арендуемой площади в месяц.

Согласно пункту 5.4 договора, стороны определили, что на период проведения ремонтных и отделочных работ на объекте с целью приведение его в состояние, пригодное к для использования по целевому назначению, в течение шести месяцев с момента передачи объекта арендодателем арендатору по акту приема-передачи арендная плата за объект составляет 100 000, 00 рублей в месяц (в том числе НДС 18%).

В соответствии пунктом 6.1 договора, арендованный объект должен был перейти в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения обусловленной пунктом 6.2 договора выкупной цены объекта.

Согласно пункту 6.2. договора, выкупная цена объекта определяется из расчета 84 000, 00 рублей за один квадратный метр объекта (в том числе НДС 18%) общая выкупная стоимость объекта составляла 209 840 000,00 рублей (в том числе НДС 18%).

Арендные платежи за весь срок аренды, выплаченные арендатором, а также стоимость произведенных арендатором улучшений объекта, должны были входить в выкупную стоимость объекта.

На основании пункта 6.3 договора, арендатору предоставлялось право выкупить Объект либо его часть досрочно по цене 75 600, 00 рублей за один квадратный метр объекта (в том числе НДС 18%). Расчеты при досрочном выкупе объекта/части объекта должны осуществляться с учетом выкупной цены внесенных на дату выкупа арендных платежей.

В соответствие с дополнительным соглашением от 05.09.2016 ответчик приобрел у истца помещение площадью 134, 8 кв.м., расположенное на 1 этаже объекта, и помещение площадью 123,8 кв.м., расположенное на 2 этаже объекта.

Дополнительным соглашением N 3 от 30.11.2016 к договору аренды здания N А24-06/2016 от 04.06.2016, условия договора были изменены сторонами с учетом произведенного выкупа части помещений.

Дополнительным соглашением N 4 от 27.12.2017 к договору аренды здания с правом выкупа N А-24-06/2016 от 04.06.2016, стороны расторгли договор N А-24- 06/2016 от 04.06.2016 в части: нежилого помещения: площадь 511, 1 кв.м., этаж 3; Кадастровый (условный) номер объекта: 89-08-010105:834; Адрес (местонахождение) объекта: РФ, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Салехард, ул. Свердлова, д. 43, корп. А.

Таким образом, с 27.12.2017 ответчик по договору N А-24-06/2016 от 04.06.2016 арендовал нежилое помещение, площадь 384, 7 кв.м., этаж 2; Кадастровый (условный) номер объекта: 89-08-010105:839; адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Салехард, ул. Свердлова, д. 43, корп. А.

Заявлением от 02.04.2021, направленным в адрес ответчика, внешний управляющий истца Боднар И.Г. отказался от исполнения договора аренды здания с правом выкупа N А-24-06/2016 от 04.06.2016г. на основании статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

С учетом внесенных в договор аренды дополнений, отказ от исполнения договора касался нежилого помещения площадью 384, 7 кв.м., расположенного на втором этаже административного здания по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Салехард, ул. Свердлова, д. 43, корп. А, с кадастровым номером 89:08:010105:839. Договор аренды с правом выкупа N А-24-06/2016 от 04.06.2016 расторгнут 02.04.2021.

При этом, по мнению истца, на дату уведомления ответчика об отказе от исполнения договора аренды здания с правом выкупа N А-24-06/2016 от 04.06.2016 обязанность по внесению арендных платежей не была им выполнена в полном объеме.

Указывая на то, что на момент уведомления об отказе от исполнения договора аренды здания с правом выкупа N А-24-06/2016 от 04.06.2016 ответчик обязанность по внесению арендных платежей выполнил не в полном объеме, истец обратился в Арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика по договору аренды здания с правом выкупа N А-24-06/2016 от 04.06.2016 задолженности в размере 8 108 055, 81 руб.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, отказал в удовлетворении исковых требований.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для их удовлетворения и отмены или изменения принятого по делу решения на основании следующего.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ).

Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом первой инстанции установлено, что в ходе рассмотрения дела о банкротстве Истца определением Арбитражного суда ЯНАО от 13.05.2022 по делу N А81-1755-21, 22,25,25/2020 отказано в удовлетворении заявления ответчика о признании незаконным (недействительным) заявления внешнего управляющего истца об отказе от исполнения договора аренды с правом выкупа N А-24-06/2016 от 04.06.2016 в части нежилого помещения площадью 384,7 кв.м., расположенного на втором этаже административного здания по адресу: ЯНАО, г. Салехард, ул. Свердлова, д. 43, корп. А, с кадастровым номером 89:08:010105:839.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2022 по делу N А81-1755/2020 определение Арбитражного суда ЯНАО от 13.05.2022 по делу N А81-1755/2020 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.01.2023 по делу N А81-1755/2020 определение от 13.05.2022 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 05.09.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А8-1755/2020 оставлены без изменения.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу N А81-6826/2019 от 30.11.2020 суд частично удовлетворил требования микрокредитной компании "Фонд финансовой поддержки субъектов малого предпринимательства Ямало-Ненецкого автономного округа" и признал право общей долевой собственности на лестничные клетки первого этажа площадью 15, 3 кв.м. и 14,6 кв.м. за всеми собственниками помещений в спорном здании по улице Свердлова 43, корпус А, г.Салехард. Решение вступило в законную силу.

Решением от 13.03.2021 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу А81-10394/2020 часть нежилых помещений второго этажа, входящих в предмет аренды в рамках Договора, а именно: Лестничная клетка - I, площадью 15, 3 кв.м.; Лестничная клетка - II, площадью 15,4 кв.м., принадлежащие истцу на праве собственности, также признаны общим имуществом. Решение вступило в законную силу.

Кроме того, в рамках разбирательства по делу N А81-6290/2021 Восьмой арбитражный апелляционный суд 16 февраля 2023 вынес постановление, в соответствии с которым признал нежилые помещения общей площадью 155, 3 кв.м. (согласно прилагаемому техническому плану): N 5 (коридор) площадью 141,8 кв.м., N 11 (щитовая) площадью 0,6 кв.м., N 12 (кладовая) площадью 2,2 кв.м., N 13 (умывальник) площадью 4,8 кв.м., N 14,15 (туалет) площадью 1,5 кв.м. и 1,3 кв.м., N 16 (умывальник), площадью 3,1 кв.м., принадлежащие истцу на праве собственности, расположенные на 2-м этаже здания, находящегося по адресу: ЯНАО, г. Салехард, ул. Свердлова, д. 43, корп. А., общим имуществом.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН (Определение Верховного Суда РФ от 02.03.2015 N 307-ЭС15-542 по делу N А13-16072/2013). При этом, в силу правового статуса общего имущества, у истца отсутствовали законные основания как для его сдачи в аренду и получения арендных платежей в период действия Договора, так и его продажи в рамках реализации ООО "МАВЕКС" своего права на выкуп помещений в соответствии с условиями Договора.

Таким образом, общая площадь помещений, входивших в предмет аренды по Договору и признанных в судебном порядке общим имуществом, составляет 215, 9 кв.м.

Со стороны должника как в период исполнения договора, так и в ходе процедуры банкротства не заявлялось требований о признании договора недействительным. Также при разрешении спора, на который ссылается в своих требованиях истец, договор не был признан судом недействительным ни в части ни полностью. Данный факт отражен в Определении от 13.05.2022 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа о разрешении разногласий. Следовательно, положения и условия указанного договора имеют юридическую силу для оценки взаимоотношений сторон при его исполнении.

Расторжение договора было осуществлено конкурсным управляющим Должника на основании специальной нормы, содержащейся в статьи 102 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) в одностороннем порядке. При этом на дату расторжения договора ООО "МАВЕКС" в полном объёме исполняло принятые на себя обязательства по договору, что было установлено, в том числе, в рамках рассмотрения спора между теми же лицами Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-42178/2020, где в решении от 30.09.2020 суд указал на отсутствие со стороны ООО "МАВЕКС" задолженности по договору, а также наличие переплаты по арендным платежам.

Отношения собственников помещений, расположенные в нежилом здании, по поводу общего имущества в таком здании законом прямо не урегулированы, однако, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к таким правоотношениям, должно применяться гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), а именно - нормы статей 289, 290 ГК РФ, регулирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме, возникающие по поводу общего имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 23.07.2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы): иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально- бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Таким образом, в силу аналогии закона собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании изложенного, суд первой инстанции, с учетом состоявшихся судебных актов по делам N А81-6826/2019, А81-10394/2020, N А81-6290/2021, в рамках которых рассматривался вопрос о признании общим имуществом помещений, входивших в предмет аренды по договору и в отношении которого истцом заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате по настоящему иску, установил, что часть имущества являющегося предметом аренды в рамках договора также является общим, в силу его характеристик

В частности, в рамках споров по делам N А81-6826/2019, А81-10394/2020 судебными экспертизами было установлено, что лестничные клетки на 1 и 2 этаже здания по адресу: г. Салехад, ул.Свердлова, д.43А являются общим имуществом. При этом аналогичными характеристиками обладают лестничные клетки, расположенные на 3, 4, 5 и 6 этажа данного здания.

На основании состоявшихся судебных актов по делам N А81-6826/2019, А81-10394/2020, N А81-6290/2021, истец был не вправе распоряжаться и, соответственно, включать в расчет требования по выплате арендной платы за имущество, имеющее статус общего (215, 9 кв.м.) и право на распоряжение которым ему не принадлежат в силу закона.