АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ
РЕШЕНИЕ
от 25 января 2021 года Дело N А40-151744/2020
Резолютивная часть решения объявлена 18 января 2021г.
Полный текст решения изготовлен 25 января 2021г.
Арбитражный суд в составе судьи Маслова С.В.,
при ведении протокола секретарем с/з Понкратовой И.А.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску АНО ДО "АМЕРИКАНСКИЙ ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЙ ЦЕНТР ИНОСТРАННЫХ ЯЗЫКОВ" (121069, ГОРОД МОСКВА, ПЕРЕУЛОК МЕРЗЛЯКОВСКИЙ, ДОМ 13, СТРОЕНИЕ 3, ЭТ/ПОМ/КОМ 2/III/1, ОГРН: 1107799017963, Дата присвоения ОГРН: 01.06.2010, ИНН: 7720286959)
к ООО "ИНВЕСТРЕАЛТ" (127422, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ДУБКИ, ДОМ 7, ОГРН: 1177746694025, Дата присвоения ОГРН: 13.07.2017, ИНН: 7713444548)
о расторжении договора N АМ-07/17 от 01.07.2017 и снижении арендной платы,
при участии представителей истца и ответчика согласно протоколу
УСТАНОВИЛ:
АНО ДО "АМЕРИКАНСКИЙ ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЙ ЦЕНТР ИНОСТРАННЫХ ЯЗЫКОВ" обратилась в суд с иском к ООО "ИНВЕСТРЕАЛТ" с учетом уточнения о признании расторгнутым договора аренды нежилого помещения от 01.07.2017г. N АМ-07/17 с 01.06.2020г. и снижении размера постоянной части арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 01.07.2017г. N АМ-07/17 за период апрель и май 2020г. до суммы 175 500руб. 00коп. в месяц, в соответствии со ст.ст. 450, 453 ГК РФ.
Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении и объяснениях, изложенным в письменной форме, пояснив, что истцом в адрес ответчика было направлено письмо о расторжении договора с 01.06.2020г., однако, ответчик отказался признать спорный договор расторгнутым и принимать помещения, истцом проведены все мероприятия, необходимые для приема-передачи помещения в связи с расторжением договора.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, пояснив, что истец в течение срока действия договора не обращался к ответчику с требованием о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств, неоднократные обращения истца о заключении договора аренды на новый срок свидетельствует об отсутствии у истца намерений прекратить арендные отношения и об оценке истца последствий Указа Мэра Москвы от 05.03.2020г. N 12-УМ в качестве существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, истец не совершил мероприятий по возврату помещений, временное приостановление посещения гражданами территорий, зданий, строений, сооружений (помещений в них) не означает приостановление деятельности истцом, при этом в указанный период времени истец использовал помещения и осуществлял в нем деятельность, истец продолжает использовать указанные помещения в качестве адреса местонахождения истца.
Исследовав в открытом судебном заседании письменные материалы дела, заслушав позицию и пояснения представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.
Между АО "Общественная экология" (арендодатель) и Автономной некоммерческой организацией дополнительного образования "Американский образовательный Центр Иностранных Языков" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.07.2017г. N АМ-07/17, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду объект нежилого фонда - нежилое помещение общей площадью 489,6 кв.м (кадастровый (условный) номер N 137945), расположенное по адресу: г. Москва, пер. Мерзляковский, д. 13, стр. 3.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 06.09.2017г. нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0001063:3263 по адресу: г. Москва, пер. Мерзляковский, д. 13, стр. 3, площадью 489,6 кв.м принадлежит на праве собственности ООО "Инвестреалт", о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от -6.09.2017г. N 77:01:0001063:3263-77/011/2017-8.
Впоследствии между сторонами заключено дополнительное соглашение от 14.07.2017г. N 1 к договору, в соответствии с п. 1 которого в связи с реорганизацией АО "Общественная экология" в форме преобразования в ООО "ИНВЕСТРЕАЛТ" стороны договорились внести изменения в договор аренды нежилого помещения от 01.07.2017г. N АМ-07/17, а именно: арендодателем по договору считать ООО "ИНВЕСТРЕАЛТ".
Согласно п. 1.3 договора помещение должно использоваться арендатором в качестве офиса для осуществления уставной (образовательной) деятельности и размещения в нам сотрудником арендатора, помещение не может использоваться для указания его адреса в качестве местонахождения арендатора (юридического адреса) без письменного согласия арендодателя.
В соответствии с п. 5.1 договора договор действует с 01.01.2017г. по 30.06.2020г.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В п. 2.1.1 договора установлена обязанность арендодателя в течение 3 рабочих дней с момента вступления договора в силу передать арендатору по акту приема-передачи указанное в п. 1.1 договора помещение в состоянии, пригодном для эксплуатации.
Исполнение арендодателем обязательств по передаче помещения в пользование истца подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 01.07.2017г.
В соответствии с п. 2.2.3 договора арендатор обязан выплачивать арендную плату и другие платежи в полном объеме в соответствии с условиями договора.
Согласно п. 3.1 договора арендная плата за пользование помещением по договору состоит из двух частей: постоянной и переменной.
В п. 3.1.1 договора установлено, что ежемесячный размер постоянной части арендной платы за пользование помещением составляет 585 000руб. 00коп. без налога на добавленную стоимость в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения (ст.ст. 346.12 и 346.13 гл. 26.2 НК РФ).
Пунктом 3.1.2 договора предусмотрено, что оплата постоянной части арендной платы осуществляется арендатором авансовым платежом путем перечисления сумм, определенных договором (п. 3.1.1 договора) не позднее 15 числа каждого месяца, подлежащего оплате, кроме января, мая, июня, июля, августа в период действия договора. В указанные месяцы постоянная часть арендной платы оплачивается арендатором до 20 числа соответствующего месяца.
В соответствии с п. 3.1.3 договора переменная часть арендной платы состоит из сумм, подлежащих возмещению понесенных арендодателем расходов по оплате за услуги по содержанию помещения, в том числе за коммунальные услуги (электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, центральное отопление), пожарную сигнализацию, техническое и аварийное обслуживание инженерных систем, уборку прилегающей территории, очистку кровли в зимний период.
Согласно п. 3.1.4 договора оплата переменной части арендной платы осуществляется арендатором ежемесячно по окончании оплачиваемого месячного периода на основании выставляемого арендодателем счета в течение 5 рабочих дней с даты выставления в течение всего срока действия договора.
В п. 3.2 договора установлено, что пересмотр размера постоянной части арендной платы производится по соглашению сторон в соответствии с действующим законодательством не чаще одного раза в год либо в случае, если имело место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, предусмотренное ст. 451 ГК РФ.
При несогласии арендатора или арендодателя с изменением постоянной части арендной платы договор расторгается в одностороннем порядке по инициативе любой из сторон.
На основании ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
В случае не достижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 01.10.2020г. отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном ст. 450.1 ГК РФ.
Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020г., арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.
Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).
Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.
Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 16.10.2020г. N ЮЭ9965-20-251601317 основным видом деятельности является образование дополнительное детей и взрослых (ОКВЭД 85.41).
При этом в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020г. N 434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции" в перечень отраслей, наиболее пострадавших в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, включена деятельность "Образование дополнительное детей и взрослых" (код ОКВЭД 85.41).
Вместе с тем, если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (п. 2 ст. 10 ГК РФ, п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.
Указом мэра города Москвы Собянина С.С. от 05.03.2020г. N 12-УМ "О введении режима повышенной готовности на территории города Москвы введена повышенная готовность для предотвращения распространения инфекции на территории города", указом мэра Москвы от 29.03.2020г. N 34-УМ "О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 05.03.2020г. N 12-УМ" (п. 3.4) с 21 марта 2020 г. посещение обучающимися образовательных организаций, предоставляющих общее, дополнительное образование, осуществляющих спортивную подготовку, а также профессиональных образовательных организаций, реализующих программы среднего профессионального образования, с обеспечением реализации образовательных программ общего и среднего профессионального образования с применением электронного обучения и дистанционных образовательных технологий осуществляется в порядке, определяемом администрацией образовательной организации. При этом при наличии соответствующего решения родителей или иных законных представителей необходимо обеспечить для учеников 1-4 классов включительно работу дежурных групп численностью не более 12 обучающихся, а также соблюдение в указанных группах санитарного режима.
Истцом в материалы дела представлены приказы АНО ДО "Американский образовательный Центр Иностранных Языков" от 18.03.2020г. N 180302 "О введении режима повышенной готовности", от 03.04.2020г. N 030401 "О продлении ограничительных мер на территории АНО ДО "Американский образовательный Центр Иностранных Языков", в соответствии с которым в период времени с 21.03.2020г. до момента снятия режима повышенной готовности и (или) ограничительных мер на основании соответствующего Указа Мэра Москвы временно приостановлено посещение сотрудниками административного отдела истца и обучающимися помещений истца.
Однако, как видно из распечаток с официального сайта истца, в период введения режима повышенной готовности на территории города Москвы истцом производился набор обучающихся в группы, а также было установлено расписание занятий: понедельник-среда, пятница.
Кроме того, ведение истцом деятельности в помещениях подтверждается расходования им коммунальных услуг, за потреблением которых ресурсоснабжающими организациями выставлены соответствующие счета.
Поскольку истцом не представлено доказательств невозможности использования арендуемого помещения в связи с введением ограничительных мер из-за распространения новой коронавирусной инфекции на территории города Москвы, при этом нормативно деятельность истца не приостанавливалась, Указом Мэра Москвы предоставлено право проведения мероприятий по дополнительному образованию с соблюдением санитарных норм, решение о недопуске на территорию обучающихся истцом принято самостоятельно, при этом истец ни в одном своем обращении к ответчику не ссылался на принятые им приказы о приостановлении посещений помещения, при этом суд находит указание истца на то, что вид деятельности истца включен в перечень наиболее пострадавших отраслей экономики, является формальным, кроме того, истцом документально не обоснован размер уменьшения арендной платы, с учетом того, что предлагаемый истцом размер снижения более 70%, сторонами не достигнуто соглашением об уменьшении размера арендной платы, суд не находит оснований для удовлетворения требования о снижении размера постоянной части арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 01.07.2017г. N АМ-07/17 за период апрель и май 2020г. до суммы 175 500руб. 00коп. в месяц.
Пунктом 5.14 договора предусмотрено, что после окончания срока действия договора и при отсутствии нарушений условий договора со стороны арендатора последнему предоставляется преимущественное право на заключение договора аренды помещения на новый срок. Арендатор должен предупредить арендодателя о намерении заключить новый договор путем предоставления соответствующего письменного уведомления в срок не позднее 30 календарных дней до даты окончания срока аренды согласно условиям договора.
В соответствии с п. 5.8 договора арендатор может в одностороннем порядке расторгнуть договора в случаях:
- если помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, пригодном для использования;
- если арендодатель систематически нарушает свои обязанности, установленные договором или законом, при условии уведомления арендодателя за 2 месяца.
Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных пп. а и б только после направления арендодателю соответствующего письменного уведомления.
Пунктом 5.9 договора предусмотрено, что при досрочном расторжении договора на основании п.п. 5.7, 5.8 договора соответствующая сторона письменно уведомляет другую сторону не позднее сроков, указанных в п.п. 5.7 и 5.8 договора о причине и предполагаемом сроке расторжения договора.
В соответствии с п. 5.15 договора арендатор имеет право не ранее, чем через 2 года действия договора без указания причины отказаться от договора в одностороннем порядке, письменно уведомив арендодателя за 90 календарных дней до даты расторжения.
Пунктом 2.1.6 договора предусмотрена обязанность арендодателя по окончании срока действия договора либо в связи с его досрочным расторжением (при условии выполнения сторонами мероприятий, предусмотренных п.п. 5.2, 5.4 договора) в течение 3 рабочих дней принять от арендатора по акту приема-передачи помещение, указанное в п. 1.1 договора, включая размещенные в нем мебель и оборудование при условии приведения их арендатором в исправное, пригодное для эксплуатации состояние, соответствующее приложениям NN 1-3 к договору и акту приема-передачи помещения на день передачи помещения арендатору.
Согласно п. 2.2.10 договора арендатор обязан при досрочном расторжении договора в случаях, установленных в п. 5.8 договора, известить об этом письменно арендодателя не позднее, чем за 2 календарных месяца до даты расторжения, выполнить мероприятия, предусмотренные п.п. 5.2, 5.4 договора, и передать помещение и размещенную в нем мебель и оборудование арендодателю по акту приема-передачи в течение 3 рабочих дней с даты досрочного прекращения действия договора в исправном, пригодном для эксплуатации состоянии, соответствующем п.п. 1.1, 2.1.6 договора и приложениям NN 1-3 к договору.
В п. 2.2.11 договора установлена обязанность арендатора по окончании срока действия договора (предварительно выполнив мероприятия, предусмотренные п.п. 5.2, 5.4 договора) в течение 3 рабочих дней с даты прекращения действия договора передать арендодателю по акту приема-передачи помещение и размещенную в нем мебель и оборудование в исправном, пригодном для эксплуатации состоянии, соответствующем п.п. 1.1, 2.1.6 договора и приложениям NN 1-3 к договору.
Аналогичные обязательства сторон предусмотрены в п.п. 5.5, 5.10 договора.
В письме от 23.03.2020г. N 3 истец сообщил ответчику о том, что потребительская активность в отрасли в связи с карантинными мерами и общей ситуацией по распространению коронавируса снизилась на 74% за период с 16 по 17 марта 2020г. и продолжает падать, с 10.03.2020г. запрещено проведение мероприятий с числом участников более 50 человек, с 21.03.2020г. по 12.04.2020г. приостановлено посещение обучающимися образовательных организаций, в связи с тяжелым финансовым положением истец просил арендодателя предоставить поддержку в виде арендных каникул на период с апреля по май 2020г.
Истцом в адрес ответчика было направлено письмо от 08.04.2020г. N 15, в котором указал, что истец является образовательной организацией, реализующей обучение по программам дополнительного образования детей и взрослых, в соответствии с приказом Департамента образования и науки г. Москвы от 16.03.2020г. N 112 рекомендовано временно с 21.03.2020г. по 12.04.2020г. перевести обучающихся на дистанционное обучение, однако, это крайне сложный процесс, в связи с тем, что Указом Мэра г. Москвы от 05.03.2020г. N 12-УМ введен режим повышенной готовности в городе Москве, приостановлено посещение обучающимися образовательных организаций, предоставляющих общее, дополнительное образование, указами Президента Российской Федерации ль 25.03.2020г. N 206 и от 02.04.2020г. установлены нерабочие дни с 30.03.2020г. по 30.04.2020г., заявил о намерении заключить новый договор аренды по окончании срока действия спорного договора, а также требовал предоставить отсрочку по оплате арендной платы с даты введения режима повышенной готовности с 05.03.2020г. по 01.10.2020г., уменьшить размер арендной платы на 50% за период аренды с 05.03.2020г. по 30.06.2020г. включительно.
В письме от 16.04.2020г. N 15 ответчик сообщил истцу о том, что задолженность истца по внесению арендной платы по состоянию на 16.04.2020г. составляет 772 667руб. 79коп., в том числе: по внесению переменной части арендной платы за февраль 2020г. в размере 55 667руб. 79коп., постоянной части арендной платы за март 2020г. в размере 132 000руб. 00коп., за апрель 2020г. в размере 585 000руб. 00коп., и согласился предоставить отсрочку по оплате постоянной части арендной платы по договору аренды, несмотря на тяжелое положение арендодателя.
Письмом от 17.04.2020г. N 16 ответчик отказал истцу в заключении договора аренды на новый срок аренды со ссылкой на систематические нарушения дисциплины внесения арендной платы.
