ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 14 февраля 2008 года Дело N А65-5371/2007-СГ2-6


[С учетом подлежащего взысканию размера арендной платы, невозможности в период аренды использования обществом части помещений, проведения обществом капитального ремонта помещений, суд пришел к выводу об отсутствии у общества задолженности по арендной плате и отказал в иске]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе: ..., при участии: представителя Комитета земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования "Город Казань" - Володина А.Е., доверенность от 10.01.2008 N 26, директора ООО "ЛДЦ "Фарм-Т" - Хайруллиной Г.Р., приказ N 1 от 10.01.2006, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Комитета земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования "Город Казань", город Казань, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.06.2007 (судья ...) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2007 (председательствующий судья ..., судьи: ...) по делу N А65-5371/2007-СГ2-6, по иску Комитета земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования "Город Казань", город Казань, к обществу с ограниченной ответственностью "Лечебно-диагностический центр "Фарм-Т", город Казань, о взыскании 1358121 рубля 32 копеек долга и 448299 рублей 05 копеек пени (третьи лица - МУП "ЖКУ "Казанский посад города Казани", ОАО "Миллениум Зилант-Сити"), установил:

Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования "Город Казань", город Казань (далее по тексту - Комитет), обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лечебно-диагностический центр "Фарм-Т", город Казань (далее по тексту - Общество), с привлечением в качестве третьего лица муниципального унитарного предприятия "ЖКУ "Казанский посад города Казани", город Казань, о взыскании 1358121 рубля 32 копеек долга и 448299 рублей 05 копеек пени.

Исковое заявление мотивировано ненадлежащим исполнением Обществом обязательств по внесению арендной платы за пользование помещением.

Определением от 21.03.2007 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены МУП "ЖКУ "Казанский посад города Казани", ОАО "Миллениум Зилант-Сити".

Общество в отзыве на исковое заявление просило в иске отказать, поскольку требования предъявлены на основании дополнительных соглашений к договору аренды, не зарегистрированных в установленном порядке, полученное в аренду здание требовало капитального ремонта, затраты по капитальному ремонту составили более 4000000 рублей, зачет Комитетом произведен только на 500000 рублей, хотя вся документация была передана, оплата по договору аренды произведена с превышением подлежащей внесению суммы арендной платы.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.06.2007 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Решение суда первой инстанции мотивировано следующим обстоятельствами: Обществу в аренду переданы помещения, не пригодные для использования в целях аренды; дополнительные соглашения к договору не зарегистрированы в установленном порядке, в связи с чем не подлежат применению; задолженность по арендной плате по договору (с учетом оплаты и проведенного зачета) отсутствует.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2007 решение суда первой инстанции от 26.06.2007 оставлено без изменения.

Постановление суда апелляционной инстанции мотивировано подтверждением доводов суда первой инстанции.

Не согласившись с доводами судебных инстанций, Комитет обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить и взыскать с Общества в пользу Комитета 274408 рублей 33 копейки.

В обоснование поданной по делу кассационной жалобы Комитет ссылается на неправильное применение судебными инстанциями норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судебных инстанций обстоятельствам дела. Судом первой инстанции неправильно произведен расчет арендных платежей, помещения переданы Обществу в удовлетворительном состоянии, за проведением капитального ремонта после получения помещения и установления недостатков Общество к Комитету не обращалось, акт выполненных работ не согласован с Комитетом, основания для проведения зачета отсутствуют.

В соответствии со статьями 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена судебной коллегией в отсутствии представителей лиц, участвующих в деле, не явившихся в судебное заседание и извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель Комитета в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Директор Общества в судебном заседании просила оставить судебные акты без изменения, как вынесенные при отсутствии нарушений норм права, поскольку необходимость проведения капитального ремонта подтверждена актом, по которому помещение получено в аренду, локальные сметы по капитальному ремонту и акты приемки выполненных работ были согласованы с балансодержателем, помещения разрешено использовать только с ноября, а арендная плата взыскивается с даты заключения договора.

Проверив законность принятых по делу судебных актов, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя Комитета и директора Общества, судебная коллегия кассационной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения поданной по делу кассационной жалобы.

Материалами дела установлено следующее.

01.08.2000 между КУП "Казанский посад" и Обществом был заключен договор аренды муниципального имущества - нежилых помещений площадью 149,6 кв.м, расположенных на 1 этаже дома 13/30 по улице Астрономическая города Казани, сроком аренды с 01.08.2000 по 01.08.2003.

Пункт 2.2.3 данного договора установил обязанность КУП "Казанский посад" засчитать расходы Общества, понесенные им на проведение капитального ремонта арендуемого помещения согласно проектно-сметной документации в счет арендной платы в размере фактических затрат, но не более суммы двух месяцев арендной платы.

01.02.2003 между Комитетом по управлению коммунальным имуществом города Казани (в настоящее время Комитет) и Обществом заключен новый договор аренды на помещения площадью 315,8 кв.м, расположенные по адресу: город Казань, улица Астрономическая, 13/30, сроком аренды с 01.02.2003 по 31.01.2008.

Объект аренды передан по акту приема-передачи от 01.02.2003, в котором установлено, что помещение площадью 60,4 кв.м находится в ветхом состоянии и требует капитального ремонта.

Согласно представленных сведений Управления Федеральной регистрационной службы по РТ на помещения 1 этажа N 13-20, 21а, 22, 2 этажа N 14-21, 29, 34, 35, антресоли N 1-5, общей площадью 315,80 кв.м, расположенные по адресу: город Казань, улица Астрономическая, дом 13/30, зарегистрировано обременение в виде аренды на срок с 11.03.2003 по 31.01.2008 за Обществом.

Размер арендной платы определен пунктом 2.1 договора и составляет 37465 рублей 64 копейки в месяц без учета НДС, рассчитанный в соответствии с постановлением Главы администрации города Казани от 31.10.2001 N 2301.

Сторонами по делу 08.02.2003 и 19.06.2003 заключены дополнительные соглашения, в соответствии с пунктом 1.1 которых Общество освобождено от взимания арендной платы за использование нежилого помещения общей площадью 60,4 кв.м на период проведения ремонтных работ за период с 01.02.2003 по 31.01.2004.

04.03.2004 сторонами заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым Общество освобождено от внесения арендной платы нежилого помещения общей площадью 26,6 кв.м в связи с неотселением из указанного помещения жильцов и невозможностью использования в период с 01.03.2004 по 31.08.2004.

Согласно представленного Комитетом Государственного акта от 29.07.93 объект аренды расположен в жилом доме 13/30 по улице Астрономическая. Жилой дом находится в ветхом состоянии, непригоден к проживанию.

В материалы дела представлен также акт приема-передачи от 07.03.2002, составленный с участием Общества, администрации Вахитовского района города Казани, Префектуры "Казанский посад", в соответствии с условиями которого переданные Обществу в аренду помещения площадью 105,8 кв.м на втором этаже требуют капитального ремонта.

Согласно разрешению Инспекции Государственного строительного надзора на выполнение строительно-монтажных работ, выданного Обществу 13.03.2003, в переданных Обществу помещениях требуется полная реконструкция с усилением фундаментов несущих конструкций здания и проведение капитального ремонта.

Судебные инстанции, учитывая совокупность представленным в материалы дела сторонами доказательств, пришли к правомерному выводу, что Обществу в арендное пользование передано помещение жилого дома, не пригодное для использования в целях аренды: размещения административных служб, размещения аптеки и оказания медицинских услуг населению.

Ссылка Комитета в кассационной жалобе на то обстоятельство, что Общество знало, какое помещение получает в аренду, не может свидетельствовать о том, что в аренду было передано помещение, пригодное к эксплуатации.

Обществом представлены доказательства, подтверждающие то обстоятельство, что для приведения здания в надлежащее состояние Ответчиком произведен капитальный ремонт на сумму 4377195 рублей. Стоимость капитального ремонта подтверждается согласованной с балансодержателем локальной сметой на реконструкцию здания и актом приемки выполненных работ за период с января по декабрь 2003 года, также заверенным балансодержателем.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции правомерно не приняли во внимание представленные Комитетом дополнительные соглашения к договору аренды, в соответствии с которыми произведено увеличение размера арендной платы.

Пунктом 2.5 договора предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы.

Суд первой инстанции правомерно указал, что в силу пункта 2 статьи 424, пункта 1 статьи 453, пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условие обременения, порождаемого договором аренды.

Обоснованным в данном случае является вывод судебных инстанций о том, что предъявление арендных платежей, исходя из размеров арендной платы по дополнительным соглашениям, является неправомерным.

С учетом подлежащего взысканию размера арендной платы, невозможности в период аренды использования Обществом части помещений, проведения Обществом капитального ремонта помещений, проведенного между сторонами договора зачета, судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отсутствии у Общества задолженности по арендной плате.

Кроме того, судебной коллегией учитывается и то обстоятельство, что согласно письму Префекта территории с особым статусом "Казанский посад" N 752 от 23.10.2003, помещение, полученное Обществом в аренду, разрешено использовать только с 03.11.2003, в то время, как требования Комитетом предъявлены за период с 01.02.2003, то есть период, в течение которого невозможно было фактически использовать помещения.

Поскольку отсутствуют основания для взыскания предъявленной Комитетом арендной платы, отсутствуют и основания для взыскания пени по договору.

При изложенных выше обстоятельствах судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований Комитета, в связи с чем судебной коллегией кассационной инстанции правовые основания к отмене обжалованных судебных актов не установлены.

Расходы по государственной пошлине по кассационной жалобе в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия относит на заявителя кассационной жалобы.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.06.2007 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2007 по делу N А65-5371/2007-СГ2-6 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Электронный текст документа