ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 07 декабря 2007 года Дело N А12-10221/07-с25

Резолютивная часть постановления объявлена 4 декабря 2007 года. Полный текст постановления изготовлен 7 декабря 2007 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - судьи Т.Н. Телегиной, судей - Г.И. Агибаловой, Н.А. Клочковой при ведении протокола секретарем судебного заседания О.А. Беловой

при участии в заседании: от истца - Вовака Э.М., представителя, доверенность от 25.01.2007 N 4 (ксерокопия в деле); от ответчика - Ермаковой И.Э., представителя, доверенность от 13.08.2007 N 22-9352 (ксерокопия в деле); от третьих лиц - Ермаковой И.Э., представителя Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области, доверенность от 13.03.2007 N 103Д (ксерокопия в деле), Ермаковой И.Э., представителя Комитета земельных ресурсов Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области, доверенность от 17.08.2007 N 14-1145 (ксерокопия в деле); третьи лица, не явившиеся в судебное заседание, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в порядке пункта 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждено уведомлениями о вручении почтового отправления от 13.11.2007 NN 96208, 96210, 96215, 96216 (в деле); рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Лебединской Н.А. «Заря», г. Волжский Волгоградской области,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 27 сентября - 3 октября 2007 года по делу N А12-10221/07-с25, принятое судьей Моториной Е.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью Лебединской Н.А. «Заря», г. Волжский Волгоградской области,

к Управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области, г. Волжский Волгоградской области,

третьи лица - Администрация городского округа - город Волжский Волгоградской области, Комитет земельных ресурсов Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области, Территориальное управление Комитета бюджетно-финансовой политики и казначейства Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области, Отделение Управления Федерального казначейства по г. Волжскому Волгоградской области, Джафаров Имамверди Аббас оглы, г. Волжский Волгоградской области, Управление Федерального казначейства по Волгоградской области, г. Волгоград, о признании договора аренды недействительным и применении последствий недействительности сделки

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью Лебединской Н.А. «Заря» с иском к Управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области о признании договора аренды от 17 марта 2006 года N 4075 аз недействительным и применении последствий недействительности сделки, взыскав с ответчика 205530 руб. 60 коп., уплаченной арендной платы.

Решением от 27 сентября - 3 октября 2007 года Арбитражного суда Волгоградской области в удовлетворении иска отказано, т.к. не установлено правовых оснований для признания договора аренды от 17 марта 2006 года N 4075 аз недействительным.

В апелляционной жалобе, поданной в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, общество с ограниченной ответственностью Лебединской Н.А. «Заря» просит решение Арбитражного суда Волгоградской области от 27 сентября -3 октября 2007 года по делу N А12-10221/07-с25 отменить, ссылаясь на то, что судом первой инстанции не дана оценка тому обстоятельству, что истец не обращался к ответчику с заявлением о заключении оспариваемого договора аренды, не исследован вопрос о моменте формирования земельного участка, неправильно применены положения Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, применен не тот закон, который следовало применить к возникшим правоотношениям, к участию в деле в качестве третьего лица не привлечен налоговый орган, чьи права и обязанности затронуты возникшим спором.

В отзыве на апелляционную жалобу Управление муниципальным имуществом Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области просит оставить названный судебный акт без изменения как соответствующий действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на нее и выступлениях присутствующих в заседании представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает, что оспариваемый судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Договор аренды земельного участка между истцом (ранее индивидуальное частное предприятие Лебединской Н.А. «Заря», арендатор) и ответчиком (арендодатель) первоначально был заключен 14 августа 1996 года на срок до 1 июля 2001 года. В аренду был сдан земельный участок площадью 2154,17 кв. м по адресу: г. Волжский, ул. Мира, 62, для использования под магазин. Основанием для заключения данного договора явился договор купли-продажи имущества от 25 мая 1994 года, согласно которому истец приобрел в собственность муниципальное имущество - встроенное нежилое помещение площадью 2187,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Волжский Волгоградской области, ул. Мира, 62.

Оспариваемый договор аренды земельного участка от 17 марта 2006 года N 4075 аз был заключен ответчиком (арендодатель), истцом (арендатор 1) и Джафаровым Имамверди Аббас оглы (арендатор 2). Объектом договора аренды явился земельный участок площадью 7282,0 кв. м, расположенный по адресу: г. Волжский Волгоградской области, ул. Мира, 62, из которого истцу выделена доля площади неделимого земельного участка 1140,0 кв. м под магазин. Срок действия договора согласован сторонами с 28.02.2006 по 28.02.2055, сторонами договора подписан акт приема-передачи земельного участка от 17 марта 2006 года. Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается регистрационной записью от 26 июня 2006 года N 34-34-03/051/2006-314.

Пункт 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Оборот земельных участков, порядок приобретения прав на земельные участки, в том числе, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

Истец считает, что договор аренды от 17 марта 2006 года N 4075 аз противоречит нормам статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая предусматривает, что сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом.

Согласно части 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящиеся на неделимом земельном участке, принадлежат нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Истец утверждает, что не обращался в муниципальный орган с заявлением о заключении договора аренды на земельный участок, на котором расположен нежилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности. Тем не менее, истец не отрицает, что договор аренды земельного участка от 17 марта 2006 года N 4075 аз им подписан добровольно, без разногласий, зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, истец реализовал свое право вступления в данный договор, предусмотренное пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Истец считает, что при заключении договора аренды земельного участка от 17 марта 2006 года N 4075 аз сторонам следовало руководствоваться пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Пункт 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не противоречит пункту 1 этой же статьи, а разъясняет возможность реализации права домовладельцев на приобретение неделимого земельного участка в общую долевую собственность.

В силу пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Истец утверждает, что моментом формирования земельного участка следует считать 2002 год, когда общество обратилось с заявлением от 11 февраля 2002 года о межевании границ на местности для регистрации прав на земельный участок и было оформлено межевое дело N 1241.

Суд первой инстанции исследовал данное обстоятельство и пришел к обоснованному выводу, что межевание земельного участка к договору аренды от 17 марта 2006 года N 4075 аз утверждено приказом Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Волгоградской области от 26.05.2006 N П-з/20Ю, формирование земельного участка с составлением кадастрового плана и присвоением кадастрового номера завершено 05.06.2006, что подтверждается кадастровым планом земельного участка от 05.06.2006 N 34-35-02/06-0304 (л.д. 19), письмом от 02.10.2007 N 35-7/330 (л.д. 81), т.е. земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, во время судебного разбирательства по апелляционной жалобе представитель ответчика пояснил, что собственники помещений в многоквартирном доме по ул. Мира,62 в г. Волжском Волгоградской области не выбрали способ управления данным многоквартирным домом в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, общее собрание, в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», не проводилось.

Вывод суда первой инстанции о том, что обязательным условием приобретения каждым из собственников права пользования землей является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, либо приобретение земельного участка в общую долевую собственность при условии их совместного обращения с заявлением в соответствующий орган, является обоснованным.

Суд первой инстанции при вынесении судебного акта правомерно сослался на разъяснения, данные в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Пункт 19 названного постановления предусматривает, что при рассмотрении споров, связанных с приобретением земельных участков лицами, упомянутыми в части второй пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания договора аренды земельного участка от 17 марта 2006 года N 4075 аз недействительным и применении последствий недействительности сделки правомерен.

Ссылка истца на нарушение норм процессуального права в части принятия судебного акта о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле: налогового органа, является необоснованной. Из оспариваемого судебного акта не усматривается, что принятым решением затронуты права и обязанности налогового органа.

При таких обстоятельствах оспариваемый судебный акт не нарушает единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, таким образом, отсутствуют правовые основания для отмены судебного акта, предусмотренные частями 1, 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 27 сентября - 3 октября 2007 года Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-10221/07-с25 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Лебединской Н.А. «Заря» без удовлетворения.

Направить копии постановления арбитражного суда апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка