ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 сентября 2007 года Дело N КГ-А40/9698-07


[Суд отменил судебные акты, которыми удовлетворено требование об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений, и направил дело на новое рассмотрение, поскольку судам обеих инстанций надлежало оценить отчет об определении рыночной стоимости помещения в совокупности с другими имеющимися в материалах дела доказательствами, при этом, запросив и исследовав задание на оценку и установив цель оценки, а также предполагаемое использование результатов оценки, учитывая, что последнее определяет конкретный вид стоимости]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: ..., установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Елизавета и Ко" (далее - "Елизавета и Ко") обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к Специализированному государственному унитарному предприятию по продаже имущества г.Москвы (далее - СГУП по продаже имущества г.Москвы) об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 561,5 кв.м, расположенных по адресу: г.Москва, ш.Энтузиастов, д.10/2 (подвал, помещение N 1, комн.1-3, 5-22, а; 1-й этаж, помещение N 1, комн.1-9) по цене 9668094 рубля 17 копеек (с учетом уточнения выкупной стоимости имущества) на условиях представленного истцом проекта.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущества города Москвы (далее - ДИГМ).

В обоснование исковых требований ООО "Елизавета и Ко" ссылается на приобретение своим правопредшественником - ТОО "Елизавета" до введения в действие главы IV части первой Гражданского кодекса Российской Федерации в собственность имущества Арендного магазина N 8 Калининского оптово-розничного плодоовощного объединения с одновременным заключением договора аренды нежилых помещений, в которых располагалось данное предприятие.

Учитывая наличие в договоре аренды указания на возможность последующего выкупа спорного объекта недвижимости, а также факт первоначального обращения в ДИГМ с заявлением о выкупе недвижимого имущества 20.05.2003, то есть до момента истечения двух лет с даты вступления в силу Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", истец полагает, что он в силу пункта 13 статьи 43 указанного Закона обладает преимущественным правом на приобретение в собственность нежилых помещений, в которых располагалось имущество приватизированного предприятия, по рыночной стоимости в соответствии с договором, заключенным между ним и собственником нежилого помещения.

При этом истец ссылается на незаконность отказа в приватизации спорных помещений, оформленного письмом ДИГМ от 02.07.2004 N 04/14914.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 20.04.2007, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2007, исковые требования удовлетворены: суд обязал СГУП по продаже имущества г.Москвы заключить с ООО "Елизавета и Ко" договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 561,5 кв.м, расположенных по адресу: г.Москва, ш. Энтузиастов, д.10/2 (подвал, помещение N 1, комн.1-3, 5-22, а; 1-й этаж, помещение N 1, комн.1-9) по цене 9668094 рубля 17 копеек на условиях представленного истцом проекта.

При этом суды исходили из наличия у истца права на выкуп спорного недвижимого имущества.

Суды пришли к выводу о том, что ТОО "Елизавета", созданное в процессе приватизации Арендного магазина N 8 Калининского оптово-розничного плодоовощного объединения, выкупило до введения в действие главы IV части первой Гражданского кодекса Российской Федерации имущество предприятия с одновременным заключением договора аренды с правом выкупа нежилых помещений, в которых располагалось указанное предприятие.

При таких обстоятельствах суды посчитали, что истец обладает в силу положений пункта 13 статьи 43 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" правом на приобретение в собственность указанных нежилых помещений по рыночной стоимости в соответствии с договором, заключенным между ним и собственником нежилого помещения.

На принятые по делу судебные акты ДИГМ подана кассационная жалоба, в которой заявитель просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить в связи с неправильным применением судами норм материального права, а также в связи с несоответствием выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

По мнению заявителя, вывод о наличии у истца права на выкуп нежилых помещений сделан судами без учета положений пункта 13 статьи 43 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которому все положения договоров о выкупе нежилых помещений утратили силу с 27.04.2004, то есть по истечении двух лет с даты вступления в силу настоящего Федерального закона.

При таких обстоятельствах, заявитель полагает, что у ООО "Елизавета и Ко" отсутствует право на выкуп арендуемых нежилых помещений.

Кроме того, заявитель полагает, что судами неправильно определена стоимость выкупаемого имущества, поскольку цена объекта, установленная в отчете от 22.09.2003 N 6256, не может в соответствии с пунктом 20 Постановления Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519 "Об утверждении стандартов оценки" быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, поскольку с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло более шести месяцев.

В судебном заседании представители ДИГМ и СГУП по продаже имущества г.Москвы доводы кассационной жалобы поддержали, представитель ООО "Елизавета и Ко" возражал против ее удовлетворения, полагая, что суды первой и апелляционной инстанций полностью выяснили и оценили фактические обстоятельства и приняли законные и обоснованные судебные акты.

Арбитражный суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции, изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, полагает принятые по делу судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд г.Москвы.

При рассмотрении заявленных по настоящему делу исковых требований судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 27.02.92 Комиссией по приватизации при Москомимуществе утвержден план приватизации Арендного магазина N 8 Калининского оптово-розничного плодоовощного объединения, согласно которому организации предоставлялось право выкупа спорного нежилого помещения; 26.08.92 между Комитетом по управлению имуществом Москвы и ТОО "Елизавета" заключен договор N 0-991/92 купли-продажи государственного (муниципального) имущества Арендного магазина N 8 Калининского оптово-розничного плодоовощного объединения, исключая спорное недвижимое имущество, с передачей последнего в аренду сроком на 25 лет с правом выкупа через год; денежные средства за выкуп основных и оборотных средств предприятия были перечислены платежным поручением от 12.08.92 N 54; одновременно ТОО "Елизавета" заключило договор аренды от 14.04.93 N 0-603/93 спорных нежилых помещений по адресу: г.Москва, ш.Энтузиастов, д.10/2, в которых располагалось указанное предприятие, со сроком аренды до 26.08.2017 и с гарантированным правом выкупа через год.

Впоследствии спорные помещения находились в пользовании истца на основании договора аренды от 31.01.97 N 05-00097/97.

20.05.2003 ООО "Елизавета и Ко" обратилось в Департамент имущества г.Москвы с заявлением о выкупе арендуемых обществом на основании договора от 31.01.97 N 05-00097/97 нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Москва, ш.Энтузиастов, д.10/2.

Письмом от 02.07.2004 N 04/14914 ДИГМ сообщил истцу о том, что все положения договоров о выкупе нежилых помещений утратили силу по истечении двух лет с даты вступления в силу Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", в связи с чем ООО "Елизавета и Ко" было предложено использовать спорные помещения на правах аренды.

Посчитав отказ в выкупе нежилых помещений не соответствующим положениям пункта 13 статьи 43 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", ООО "Елизавета и Ко" обратилось в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования об обязании СГУП по продаже имущества г.Москвы заключить с истцом договор купли-продажи нежилых помещений, суды обеих инстанций исходили из наличия у истца права на выкуп спорного недвижимого имущества.

При этом суды с учетом положений статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации правильно применили к спорным правоотношениям пункт 13 статьи 43 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", в силу которого в случае, если все имущество государственного или муниципального унитарного предприятия, за исключением здания или нежилого помещения, в которых располагалось указанное унитарное предприятие, приобретено в собственность до вступления в силу главы IV части первой Гражданского кодекса Российской Федерации с одновременным заключением договора аренды, предусматривающего возможность выкупа такого здания или нежилого помещения, указанное здание или нежилое помещение подлежит продаже собственнику, приобретшему все имущество унитарного предприятия, по рыночной стоимости в соответствии с договором, заключенным между ним и собственником здания или нежилого помещения. По истечении двух лет с даты вступления в силу настоящего Федерального закона положения таких договоров о выкупе утрачивают силу.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждается материалами дела, имущество Арендного магазина N 8 Калининского оптово-розничного плодоовощного объединения, за исключением спорного нежилого помещения, в котором располагалось указанное предприятие, приобретено ТОО "Елизавета" в собственность на основании договора купли-продажи государственного (муниципального) имущества от 26.08.92 N 0-991/92.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что все имущество предприятия, за исключением спорного нежилого помещения, в котором располагалось указанное предприятие, было приобретено в собственность до вступления в силу главы IV части первой Гражданского кодекса Российской Федерации с одновременным заключением договора аренды от 14.04.93 N 0-603/93, предусматривающего возможность выкупа данного нежилого помещения.

Кроме того, судами обеих инстанций установлено, что первоначально ООО "Елизавета и Ко" обратилось в ДИГМ с заявлением о выкупе занимаемых нежилых помещений по адресу: г.Москва, ш.Энтузиастов, д.10/2 20.05.2003, то есть до момента истечения двух лет с даты вступления в силу Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Вместе с тем одним из обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках настоящего спора, является факт правопреемства между лицом, выкупившим основные и оборотные средства предприятия, и лицом, обратившимся в суд с иском об обязании заключить договор.

Судами обеих инстанций указанное обстоятельство не устанавливалось.

Более того, в материалах дела отсутствуют доказательства правопреемства между истцом - ООО "Елизавета и Ко" и ЗАО "Елизавета и Ко", являвшегося правопреемником имущественных прав и обязанностей реорганизованного путем преобразования ТОО "Елизавета".

Так, в материалы дела представлен Устав ООО "Елизавета и Ко", зарегистрированный Московской регистрационной палатой 14.05.2007 (л.д.37-44, том 1), из которого не усматривается факт правопреемства между указанными организациями.

При таких обстоятельствах вывод судов первой и апелляционной инстанций относительно наличия у истца права на выкуп спорного нежилого помещения сделан по неполно исследованным материалам дела.

Кроме того, суд кассационной инстанции не может признать обоснованным вывод судов первой и апелляционной инстанций относительно того, что при определении выкупной цены спорных нежилых помещений необходимо руководствоваться отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 22.09.2003 N 6256.

Так, учитывая положения пункта 13 статьи 43 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", одним из условий, при котором нежилое помещение подлежит продаже собственнику, приобретшему имущество унитарного предприятия, является факт обращения последнего в компетентный государственный орган с просьбой о выкупе недвижимого имущества до истечения двух лет с даты вступления в силу настоящего Федерального закона.

При этом заявление о выкупе недвижимого имущества должно быть сделано в надлежащей форме.

Между тем, судами обеих инстанций не дана оценка тому обстоятельству, что по результатам первоначального обращения ООО "Елизавета и Ко" в Департамент имущества г.Москвы от 20.05.2003 (л.д.25, том 1), истцу было предложено представить в ДИГМ ряд документов, необходимых для рассмотрения вопроса о выкупе недвижимого имущества на заседании Комиссии по продаже объектов нежилого фонда (письмо от 27.05.2003 N 03/11789).

Из представленного в материалы дела повторного обращения ООО "Елизавета и Ко" в ДИГМ (л.д.26, том 1) следует, что необходимые документы были представлены в уполномоченный государственный орган только 09.04.2004.

При таких обстоятельствах, несмотря на то, что факт обращения истца в ДИГМ с заявлением о выкупе недвижимого имущества до момента истечения двух лет с даты вступления в силу Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" правильно установлен судами обеих инстанций и подтверждается материалами дела, суды не дали оценки этому обращению с точки зрения его надлежащего оформления и является ли оно основанием для возникновения у третьего лица обязанности принять решение о выкупе спорного недвижимого имущества.

Между тем, данное обстоятельство имеет значение для правильного определения выкупной цены спорных нежилых помещений.

Так, делая вывод о том, что спорное нежилое помещение подлежит продаже ООО "Елизавета и Ко" по цене, определенной по состоянию на 22.09.2003, суды не учли того, что документы, необходимые для рассмотрения вопроса о выкупе истцом спорного недвижимого имущества, были представлены в уполномоченный государственный орган только 09.04.2004 и не высказались относительно того, являлся ли реальным и разумным тот срок, в течение которого ООО "Елизавета и Ко" устраняло недостатки, на которые ему было указано департаментом.

При таких обстоятельствах суды обеих инстанций неправомерно не высказались относительно того, действовал ли истец, обращаясь в Департамент имущества г.Москвы с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения, добросовестно, представив все необходимые документы в разумный срок, а также может ли заявление ООО "Елизавета и Ко" о выкупе нежилого помещения от 20.05.2003 рассматриваться как надлежащее обращение в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Кроме того, из представленного в материалы дела обращения ООО "Елизавета и Ко" в ДИГМ от 09.04.2004 усматривается, что осенью 2003 года состоялось заседание Комиссии по продаже объектов нежилого фонда, на котором рассматривался вопрос о выкупе истцом спорного нежилого помещения.

Между тем, суды не воспользовались предоставленным статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правом и не предложили лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства, необходимые для выяснения обстоятельств рассмотрения компетентными органами вопроса о выкупе истцом спорного недвижимого имущества.

Кроме того, судами обеих инстанций не учтены положения пункта 20 Постановления Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519 "Об утверждении стандартов оценки", в соответствии с которым итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Судами не устанавливались причины и последствия того, что документы, необходимые для рассмотрения вопроса о выкупе истцом спорного недвижимого имущества, были представлены в уполномоченный государственный орган только 09.04.2004, то есть по истечении шестимесячного срока с даты составления отчета об оценке.

Кроме того, делая вывод о том, что спорное нежилое помещение подлежит продаже ООО "Елизавета и Ко" по цене, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 22.09.2003 N 6256, суды первой и апелляционной инстанций не учли того обстоятельства, что согласно указанному отчету ООО "Апэкс Групп" произведена оценка рыночной стоимости помещения по адресу: г.Москва, ш. Энтузиастов, д.10/2, общая площадь которого составляет 542,2 кв.м, в то время как истец просил заключить с ним договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 561,5 кв.м.

Указанное противоречие судами обеих инстанций не устранено.

Кроме того, как усматривается из отчета от 22.09.2003 N 6256, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 22.09.2003 с учетом НДС составляет 11203174 рубля.

При этом судами обеих инстанций не обоснован вывод о том, что спорное нежилое помещение подлежит выкупу истцом по цене 9668094 рубля 17 копеек, учитывая отсутствие в отчете указания на такую сумму.

Кроме того, суд кассационной инстанции полагает, что судами к спорным правоотношениям не применены нормы права, подлежащие применению, в том числе положения Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также Стандартов оценки (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519).

Так, согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, судам обеих инстанций надлежало оценить отчет об определении рыночной стоимости помещения от 22.09.2003 N 6256 в совокупности с другими имеющимися в материалах дела доказательствами, при этом запросив и исследовав задание на оценку и установив цель оценки, а также предполагаемое использование результатов оценки, учитывая, что последнее определяет конкретный вид стоимости.

Установив указанные обстоятельства, судам надлежало сделать вывод относительно того, может ли рыночная стоимость нежилого помещения, определенная в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 22.09.2003 N 6256, быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает вывод судов в части обязания СГУП по продаже имущества г.Москвы заключить с ООО "Елизавета и Ко" договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 561,5 кв.м, расположенных по адресу: г.Москва, ш.Энтузиастов, д.10/2 (подвал, помещение N 1, комн.1-3, 5-22, а; 1-й этаж, помещение N 1, комн.1-9) по цене 9668094 рубля 17 копеек, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 22.09.2003 N 6256, подготовленном ООО "АПЭКС ГРУП" по заказу ДИГМ, сделанным при неполном исследовании судами, рассматривавшими спор, имеющихся в материалах дела доказательств.

При таких обстоятельствах, принятые по делу решение и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела судам надлежит учесть изложенное, дать надлежащую правовую оценку доказательствам, представленным сторонами в обоснование своих доводов и возражений; установить, является ли истец правопреемником ТОО "Елизавета", выкупившего основные и оборотные средства Арендного магазина N 8 Калининского оптово-розничного плодоовощного объединения; высказаться относительно того, может ли заявление ООО "Елизавета и Ко" о выкупе нежилого помещения от 20.05.2003 рассматриваться как надлежащее обращение в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"; установить обстоятельства рассмотрения компетентными органами вопроса о выкупе истцом спорного недвижимого имущества; обосновать цену, по которой спорное помещение подлежит продаже истцу; оценить отчет об определении рыночной стоимости помещения от 22.09.2003 N 6256 в совокупности с другими представленными в материалы дела доказательствами, запросив и исследовав задание на оценку; сделать вывод относительно того, может ли рыночная стоимость нежилого помещения, определенная в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 22.09.2003 N 6256, быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки; на основе правильного применения норм материального права, с соблюдением норм процессуального права вынести законные, обоснованные и мотивированные судебные акты.

Руководствуясь ст.ст.274, 284, п.3 ч.1 ст.287, ч.ч.1-3 ст.288, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение от 20 апреля 2007 года Арбитражного суда г.Москвы и постановление от 27 июня 2007 года N 09АП-8018/2007-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-8449/07-53-80 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г.Москвы.

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 сентября 2007 года.

Электронный текст документа