СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 октября 2008 года Дело N А60-12758/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 27.10.2008 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29.10.2008 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Щеклеиной Л. Ю.,
судей Риб Л.Х., Нилоговой Т.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Русановой Ю.С.,
при участии:
от истца - СОГУП «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации объектов недвижимости» Свердловской области: не явился, извещен надлежащим образом,
от ответчика - ООО «Стройпроект»: Шигаев С.А., паспорт 6506 №892475, директор,
лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика - ООО «Стройпроект»
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 25 августа 2008 года
по делу № А60 - 12758/2008,
принятое судьей Кудиновой Ю.В.,
по иску СОГУП «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации объектов недвижимости» Свердловской области
к ООО «Стройпроект»
о взыскании 109465 руб.17 коп.,
установил:
Специализированное областное государственное унитарное предприятие «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» Свердловской области (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением (с учетом измененных исковых требований в порядке ст.49 АПК РФ) к Обществу с ограниченной ответственностью «Стройпроект» (далее - ответчик) о взыскании 109465 руб.17 коп., в том числе 102860 руб. - убытков, причиненных в результате нарушения ответчиком условий договора аренды от 15.11.2006г. по передаче истцу в аренду нежилых помещений и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными за период с 09.01.2008г. по 19.08.2008г., в размере 6605 руб.17 коп.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.08.2008г. заявленные требования удовлетворены.
Ответчик с решением суда первой инстанции не согласен и по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, просит его отменить, удовлетворить апелляционную жалобу, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств дела.
Представитель ответчика в суде апелляционной инстанции пояснил, что между СОГУП «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» Свердловской области и ООО «Стройпроект» к договору аренды от 15.11.2006г. было заключено дополнительное соглашение от 29.11.2006г., согласно которому срок передачи объекта в аренду был перенесен до 01.03.2007г., следовательно, обязанность ответчика по передаче объекта аренды во владение и пользование истца была отсрочена до упомянутой даты. Перенос даты передачи помещений был вызван необходимостью приведения их в соответствие особым требованиям. Истец не предпринял со своей стороны мер к принятию помещений в аренду, не направил уполномоченного представителя для принятия недвижимого имущества и подписания соответствующего акта, что свидетельствует об отказе арендатора от приемки объекта аренды. Помещения были готовы к эксплуатации с 01.04.2007г., что подтверждается фототаблицами.
Истец по мотивам, изложенным в письменном отзыве на апелляционную жалобу, просит решение суда оставить в силе, отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
Истец о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направил.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст.266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оспариваемое решение суда первой инстанции отмене либо изменению не подлежит.
Согласно пункту 1 ст.130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В силу пункта 1 ст.607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу пункта 3 ст.607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с пунктом 3 ст.26 Федерального закона от 21.07.1997г. №122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, предоставляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.
Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 05.07.2001г. при применении пункта 3 ст.607 Гражданского кодекса РФ арбитражный суд связан требованиями статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которая предусматривает, что к договору аренды недвижимого имущества прилагаются поэтажные планы здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера их площади.
Таким образом, приведенные нормы права свидетельствуют о возможности сдачи в аренду(субаренду) части помещений и, соответственно, регистрации таких договоров, если представленные договор и иные документы позволяют индивидуализировать передаваемую в аренду(субаренду) часть помещений.
В силу пункта 1 ст.432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как следует из материалов дела, между ООО «Стройпроект» (арендодатель) и СОГУП «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» (арендатор) подписан договор от 15.11.2006г., по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор - принять во временное владение и пользование нежилые помещения, общей площадью 55,6 кв.м., на первом этаже здания по адресу: Свердловская область, г.Нижняя Салда, ул.Строителей, 3 (№№30, 31, 32, 33, 34 в приложении №1, являющемся неотъемлемой частью договора) для использования помещения под офис.
Объект аренды согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.07.2007г. и свидетельству о государственной регистрации права, выданному 22.09.2006г., является объектом незавершенного строительства.
Указанное в договоре Приложение №1 в материалы дела не представлено, однако, в плане объекта недвижимости с техническими характеристиками для целей государственной регистрации прав и сделок (приложение №2 к технической характеристике объекта), выданном филиалом «Верхнесалдинское бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости» СОГУП «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости», отражены помещения №№30, 31, 32, 33, 34, общая площадь которых составляет 55,6 кв.м., что позволяет индивидуализировать подлежащие передаче в аренду помещения, т.е. определенно установить объект аренды.
Согласно п.2.1 договора арендодатель обязан предоставить арендатору арендуемое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора и позволяющим его использование по назначению, а арендатор обязан принять арендуемое помещение по акту приема - передачи в день подписания акта и использовать его по прямому назначению в соответствии с условиями договора, а также перечислять в согласованный срок арендную плату (пункты 2.2 и 3.2 договора).
Размер арендной платы и порядок расчетов установлены разделом 3 договора.
Согласно п.3.1 договора арендная плата установлена в размере 185 руб. в месяц за 1 квадратный метр, включая плату за пользование помещением, плату за осуществление надзора за техническим состоянием помещения и обслуживание инженерных систем, плату за пользование земельным участком и площадями общего пользования, возмещение расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг, охраны и прочих расходов.
В соответствии с п.3.2 договора арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца.
С учетом изложенных обстоятельств, поскольку объект аренды индивидуализирован, сторонами достигнуты существенные условия арендных отношений, договор аренды от 15.11.2006г. на нежилые помещения, обозначенные под номерами 30, 31, 32, 34 незавершенного строительством объекта по ул.Строителей,3 в г.Нижняя Салда со степенью готовности по факту 70%, следует признать заключенным сроком действия до 15.10.2007г. (п.6 договора).
29.11.2006г. ООО «Стройпроект» и СОГУП ««Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» подписали дополнительное соглашение №1 к договору аренды от 15.11.2006г., согласно которому арендодатель обязуется в срок до 01.03.2007г. передать арендатору помещения, общей площадью 55,6 кв.м., а арендатор произвести предварительный платеж в размере стоимости арендной платы за десять месяцев в размере 102860 руб. частями: в ноябре 2006г. - 54460 руб., в феврале 2007г. - 48400 руб., который в дальнейшем, с момента фактического пользования помещением, засчитывается в счет арендной платы и оформляется ежемесячно актом об оказании услуг.
Платежными поручениями №403 от 29.11.2006г. и №63 от 27.02.2007г. арендатор перечислил арендодателю сумму 102860 руб. в качестве аванса за арендуемые помещения, объект аренды в обусловленный дополнительным соглашением срок арендодателем арендатору не передан.
Истец, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по передаче помещений в течение срока действия договора, обратился с арбитражный суд с иском с требованием о возврате перечисленной суммы аванса.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришел к правильному выводу о том, что требования истца являются обоснованными.
В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендатора по договору аренды состоит во внесении платежей за пользование имуществом.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что ООО «Стройпроект» как арендодатель истцу (арендатору) данные помещения не передавал, фактически нежилые помещения оставались во владении и пользовании арендодателя.
Акт приема - передачи помещения истцу, а также доказательства извещения арендатора о готовности помещений к использованию, ООО «Стройпроект» в материалы дела не представлено.
Дополнительным соглашением от 29.11.2006г. стороны изменили срок исполнения обязанности арендодателя по передаче имущества в аренду - до 01.03.2007г. Из его содержания следует, что на момент его составления объект находился в фактическом владении и пользовании арендодателя, а исполнение обязательства по его передаче арендодателем и приемке арендатором планируется в будущем. Таким образом, на дату 15.11.2006г. помещения не были готовы к использованию.
По мнению ООО «Стройпроект», помещения были готовы к использованию к 01.04. 2007г., что подтверждается фототаблицей. Однако данные фотографии не могут подтверждать факт готовности объекта к эксплуатации к сроку, согласованному в п.1.1 дополнительного соглашения (01.03.2007г.), поскольку отсутствуют доказательства фотографирования именно спорного объекта и в спорный период времени, 01.04.2008г..
Ответчиком не представлено доказательств готовности объекта в обусловленный договором период, принятия мер к исполнению обязательства согласно договору о передаче объекта арендатору, отказа последним в его принятии. Каких - либо документов, свидетельствующих об уведомлении истца о готовности помещений в передаче к 01.04.2007г., ООО «Стройпроект» в материалы дела не представлено.
Доводы подателя апелляционной жалобы, что истец не инициировал передачу объекта, и данное обстоятельство послужило причиной не передачи объекта аренды, подлежат отклонению, поскольку выполнение возложенных на себя(ответчика) согласно условиям договора об аренде обязательств являлось прямой обязанностью ответчика, инициатива должна была исходить от арендодателя, поскольку со стороны арендатора обусловленные договором на тот период (т.е. на момент обусловленной даты передачи недвижимого имущества в аренду) обязательства были исполнены.
Ссылка апеллятора на локальную смету, имеющуюся в материалах дела, несостоятельна, поскольку данная смета №27/2 Рег.№06 - 17А и другие представленные к ней документы (акт на выполнение работ, договор, заказ, счет - фактура, накладная), подтверждающие гражданско - правовые отношения между ответчиком и ИП Темпаловой Л.А., не свидетельствуют о готовности спорного объекта аренды, из содержания данных документов не явствует, что работы производились на спорном объекте. Локальная смета, основанная на дефектной ведомости, калькуляции, истцом не подписывалась, следовательно, утверждения ответчика о выполнении работ в целях подготовки спорного объекта для передачи в аренду и его готовности безосновательны.
Представленная ответчиком суду апелляционной инстанции иная локальная смета, но под той же нумерацией - №27/2 рег.06 - 17А, также составлена в одностороннем порядке, истцом не подписана, имеющаяся в ней подпись бывшего руководителя филиала предприятия Чезгановой Т.О. не свидетельствует о согласовании данной сметы предприятием, поскольку из содержания доверенности №43 от 11.05.2005г. следует, что предприятие не наделяло Чезганову Т.О. полномочиями на подписание документов, связанных с арендными отношениями.
Доказательства иных, а не арендных, отношений ответчика с истцом материалы дела не содержат.
В представленной ответчиком смете также нет указаний на конкретные объекты. Сметная стоимость 129185 руб. расходится со стоимостью, указанной в имеющейся в материалах дела смете. Кроме того, она не совпадает с суммой 102860 руб., перечисленной арендатором арендодателю, что опровергает доводы ответчика о проведении специальной подготовки помещения для истца с затратами, соразмерными сумме перечисленных арендатором в этих целях денежных средств.
Дополнительно это опровергается условиями договора от 15.11.2006г., в соответствии с которыми не предусмотрено, что перечисленные истцом денежные средства должны быть использованы для подготовки помещений. Согласно условиям дополнительного соглашения от 29.11.2006г. (пункты 1.2 и 1.3) арендатор обязуется перечислить арендодателю предварительный платеж в размере стоимости арендной платы за 10 месяцев, данный предварительный платеж в дальнейшем засчитывается в счет арендной платы с момента фактического пользования помещением.
Согласно ч.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, т.е. пригодном для использования согласно целям, указанным в договоре аренды, поэтому переложение на арендатора бремя несения расходов на ремонт помещения неправомерно.
Поскольку с момента заключения договора и до окончания срока его действия обязательства были частично исполнены только арендатором, арендодателем же обязательства по передаче объекта аренды - нежилых помещений в пользование истцу не исполнены, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о прекращении договора аренды, заключенного сторонами, с указанного в нем срока - 15.10.2007г.
Соответственно, удерживаемые ООО «Стройпроект» денежные средства в силу положений ст.1102 ГК РФ являются неосновательным обогащением последнего.
Согласно пункту 1 ст.1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Таким образом, с учетом вышеизложенных обстоятельств, применительно к нормам гражданского законодательства требования СОГУП «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» к ООО «Стройпроект» о взыскании перечисленной суммы в размере 102860 руб. следует признать обоснованными и подлежащими удовлетворению, а доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.
То обстоятельство, что истец квалифицирует данную сумму как убытки, не влияет на вывод суда первой инстанции об обоснованности заявленных требований, поскольку в силу ст.168 АПК РФ арбитражный суд при постановлении решения определяет, какие нормы подлежат применению по данному делу.
Требованием истца также являлось взыскание с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами по ст.395 ГК РФ с 09.01.2008г. по 19.08.2008г. в размере 6605 руб.17 коп.
На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (ст.395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (ч.2 ст.1107 ГК РФ).
Истцом в адрес ответчика было направлено требование о возврате перечисленных денежных средств, которое получено 25.12.2007г.; именно с этого момента следует считать, что ответчик узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
В соответствии с расчетом истца начисление процентов с 09.01.2008г. по 19.08.2008г. следует признать возможным.
