АРБИТРАЖНЫЙ СУД г.САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 12 мая 2004 года Дело N А56-10682/04


[Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи объектов недвижимости незаключенным, суд указал, что предусмотренные ст.554 ГК РФ условия, индивидуально определяющие расположение отчуждаемых объектов недвижимости на земельном участке, были согласованы сторонами устно без придания достигнутому соглашению предусмотренной ст.550 ГК РФ письменной формы, то есть без подписания уполномоченными представителями сторон документа, определяющего указанные идентификационные характеристики отчуждаемых объектов имущества, что согласно п.2 ст.162, ст.550 ГК РФ
влечет недействительность договора]

___________________________________________________________________

Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26 августа 2004 года данное решение оставлено без изменения. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 февраля 2005 года постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26 августа 2004 года и данное  решение отменены

___________________________________________________________________

Арбитражный суд г.Санкт-Петербурга и Ленинградской области рассмотрел в судебном заседании дело по иску ОАО "Сестрорецкий инструментальный завод" к отделу народного образования администрации Курортного района Санкт-Петербурга и КУГИ Санкт-Петербурга, 3-е лицо: ГУЮ "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" о признании договора незаключенным и признании недействительными записей в реестре недвижимого имущества Санкт-Петербурга, установил:

ОАО "Сестрорецкий инструментальный завод" обратилось с исковым заявлением о признании договора купли-продажи N 44 от 25.06.96 между ним и отделом народного образования администрации Курортного района Санкт-Петербурга незаключенным, а записей в реестре недвижимого имущества Санкт-Петербурга о праве собственности Санкт-Петербурга на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, г.Сестрорецк, Приморское шоссе, д.356, лит.А, Б, В, Д, Е, Ж, З, И, О недействительными.

В обоснование заявленных исковых требований ОАО "Сестрорецкий инструментальный завод" ссылается на отсутствие в договоре купли-продажи N 44 от 25.06.96 данных, которые позволяют определенно установить объекты недвижимого имущества, подлежащие передаче покупателю по договору, в частности, данных о месте расположения объектов недвижимости, их площади, этажности и иных индивидуализирующих имущество характеристиках. С учетом указанных обстоятельств в соответствии с положениями ст.554 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) указанный договор, по мнению истца, считается незаключенным, не влечет правовых последствий и не может являться основанием для внесения в реестр недвижимого имущества Санкт-Петербурга записей о праве собственности Санкт-Петербурга на обозначенные выше объекты недвижимого имущества.

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в соответствии со ст.132 АПК РФ обратился со встречным исковым заявлением к ОАО "Сестрорецкий инструментальный завод" о признании права государственной собственности Санкт-Петербурга на объекты имущества, перечисленные в договоре N 44 от 25.06.96, акте приема-передачи от 05.07.96, в том числе на здания, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, г.Сестрорецк, Приморское шоссе, д.356, лит.А, Б, В, Д, Е, Ж, З, И, О. В обоснование заявленных исковых требований КУГИ Санкт-Петербурга ссылается на надлежащее определение (идентификацию) в договоре N 44 от 25.06.96 отчуждаемых объектов недвижимости (в частности, указание в договоре наименований, инвентарных номеров и адреса объектов имущества), что фактически на момент заключения договора позволило осуществить передачу объектов имущества продавцом покупателю и в соответствии с положениями ст.120, п.2 ст.299 ГК РФ повлекло возникновение права государственной собственности Санкт-Петербурга и права оперативного управления отдела народного образования администрации Курортного района Санкт-Петербурга на переданные по договору объекты имущества.

Отдел образования, культуры и молодежной политики администрации Курортного района Санкт-Петербурга - правопреемник отдела народного образования администрации Курортного района Санкт-Петербурга - в представленном отзыве на исковое заявление ОАО "Сестрорецкий инструментальный завод" просит суд в иске отказать в связи с тем, что переданные по договору N 44 от 25.06.96 объекты недвижимого имущества были надлежащим образом определены, у сторон при передаче имущества по акту приема-передачи от 05.07.96 не возникло неопределенности по вопросу о составе подлежащего передаче имущества, после передачи имущества по договору N 44 от 25.06.96 в течение длительного периода споров между сторонами не возникало, при этом отделом образования осуществлялось владение и пользование переданным имущества в образовательных целях, за счет средств бюджета неслись расходы, связанные с эксплуатацией и ремонтом объектов недвижимости.

КУГИ Санкт-Петербурга не предоставило запрошенные судом оригиналы документов, на которые он ссылается в обоснование исковых требований. Согласно заявлению представителя отдела образования, культуры и молодежной политики администрации Курортного района Санкт-Петербурга оригинал договора N 44 от 25.06.96 передан в ГУЮ "Городское бюро регистрации прав на недвижимость", а подлинники акта приема-передачи и приложений к нему отсутствуют.

В судебном заседании 30.04.2004 представитель ОАО "Сестрорецкий инструментальный завод" поддержал заявленные им исковые требования и просил суд отказать КУГИ Санкт-Петербурга в удовлетворении встречного иска. Кроме того, ОАО "Сестрорецкий инструментальный завод" в дополнение к доводам, изложенным в исковом заявлении, сослалось на отсутствие у отдела образования, культуры и молодежной политики администрации Курортного района Санкт-Петербурга полномочий на заключение договора N 44 от 25.06.96, предусматривающего приобретение имущества в собственность Санкт-Петербурга, а также на отсутствие надлежащих доказательств, подтверждающих фактическое вступление отдела образования во владение указанными в договоре N 44 от 25.06.96 объектами недвижимого имущества и несение им расходов по содержанию и ремонту объектов имущества в период с 05.07.96 по настоящее время.

Представитель отдела образования, культуры и молодежной политики администрации Курортного района Санкт-Петербурга в соответствии с положениями п.2 ст.199 ГК РФ заявил о применении судом исковой давности по иску ОАО "Сестрорецкий инструментальный завод".

Рассмотрев материалы первоначального и встречного исков, а также заслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

13 февраля 2004 года ГУЮ "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" (далее - ГУЮ ГБР) произвело государственную регистрацию прав собственности ОАО "Сестрорецкий инструментальный завод" на объекты недвижимого имущества (здания и сооружение), расположенные по адресу: Санкт-Петербург, г.Сестрорецк, Приморское шоссе, д.356, лит.А, Б, В, Д, Е, Ж, З, И, О (кадастровые номера 78:11402:16, 78:11402-17, 78:11402:15, 78:11402:18, 78:11402:14, 78:11402:19, 78:11402:22, 78-11402:21, 78:11402:20).

В соответствии с п.1 ст.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество (как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество) является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно с п.1.1 договора N 44 от 25.06.96 ОАО "Сестрорецкий инструментальный завод" обязалось "передать в собственность" отдела народного образования администрации Курортного района Санкт-Петербурга "с 3 января 1996 года недвижимость профилактория (здания, сооружения, имущество, расположенные по адресу: г.Санкт-Петербург, Сестрорецк, 737 км Приморского шоссе), согласно данным бухгалтерского учета по состоянию на 01.06.96". Пунктом 1.2 договора N 44 от 25.06.96 предусмотрено, что пообъектный состав передаваемого недвижимого имущества определяется сторонами при его передаче в передаточном акте, который является неотъемлемой частью указанного договора. В акте передачи профилактория от 05.07.96 на баланс отдела народного образования указаны наименования передаваемых объектов недвижимого имущества, их балансовая и остаточная стоимости, а также инвентарные номера. Цена отчуждаемого по договору N 44 от 25.06.96 недвижимого имущества в тексте договора обособленно от стоимости другого имущества не определена, но обозначена в ксерокопии приложения N 2 к акту передачи профилактория от 05.07.96, которое подписано главным бухгалтером ОАО "Сестрорецкий инструментальный завод".

В соответствии с положениями п.1) ст.8 ГК РФ гражданские права возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом. В соответствии с п.4 ст.421, ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст.ст.554, 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену продаваемого недвижимого имущества и содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе, данные, определяющие расположение каждого отчуждаемого объекта недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого имущества. При этом в соответствии с положениями п.2 ст.162, ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Указанные нормы права являются императивными.

Действовавшим на момент подписания договора N 44 от 25.06.96 Положением о государственном учете недвижимости в Санкт-Петербурге, утвержденным распоряжением мэра Санкт-Петербурга N 1329-р от 29.12.94 в соответствии с Указом Президента РФ N 2130 от 11.12.93, предусматривалась обязательность государственного учета объектов недвижимости на территории Санкт-Петербурга путем внесения достаточных идентификационных сведений о них в государственный кадастр недвижимости Санкт-Петербурга и присвоения каждому объекту недвижимости уникального кадастрового номера (ст.ст.1, 3, 5).

Договор N 44 от 25.06.96 не содержит согласованных сторонами в требуемой согласно ст.550 ГК РФ письменной форме условий о месте нахождения (индивидуализации расположения на земельном участке) каждого из 9 (девяти) отчуждаемых по договору объектов недвижимого имущество. Указание в п.1.1 договора N 44 от 25.06.96 в качестве адреса объектов "737 км Приморского шоссе" не позволяет определить конкретное расположение каждого из отчуждаемых по договору объектов (с учетом того, что к договору N 44 от 25.06.96 сторонами не приложен какой-либо план расположения объектов недвижимости, не указан присвоенный ГУИОН Санкт-Петербурга адрес и кадастровый номер каждого продаваемого здания и сооружения). Ссылка ответчиков на последующую идентификацию адреса отчуждаемых по договору N 44 от 25.06.96 объектов по данным ПИБ Курортного района Санкт-Петербурга не основательна, поскольку согласно ст.550, ст.554 ГК РФ место расположения продаваемой недвижимости должно быть определено сторонами непосредственно в договоре продажи недвижимости.

Кроме того, из представленной истцом вместе с документами о землепользовании справки ПИБ Курортного района Санкт-Петербурга N 1544 от 22.11.95 следует, что земельный участок, на котором находятся отчуждаемые по договору N 44 от 25.06.96 объекты недвижимости, расположен по адресу: г.Сестрорецк, 38 км Приморского шоссе (а не 737 км Приморского шоссе).

То обстоятельство, что ОАО "Сестрорецкий инструментальный завод" и отдел народного образования администрации Курортного района Санкт-Петербурга фактически произвели приемку-передачу объектов недвижимого имущества и между сторонами в указанное время отсутствовала неопределенность по вопросу о составе передаваемых объектов, свидетельствует о том, что предусмотренные ст.554 ГК РФ условия, индивидуально определяющие расположение отчуждаемых объектов недвижимости на земельном участке, были согласованы сторонами устно без придания достигнутому соглашению предусмотренной ст.550 ГК РФ письменной формы, то есть без подписания уполномоченными представителями сторон документа, определяющего указанные идентификационные характеристики отчуждаемых объектов имущества, что согласно п.2 ст.162, ст.550 ГК РФ влечет недействительность договора N 44 от 25.06.96.

Недействительность договора N 44 от 25.06.96 следует также из несоответствия условий п.1.1 данного договора о приобретении отделом народного образования администрации Курортного района Санкт-Петербурга объектов движимого и недвижимого имущества в свою собственность положениям ст.ст.120, 296 ГК РФ, исключающим возможность приобретения учреждением права собственности на отчуждаемое по договору имущество.

В соответствии с ФЗ "Об образовании" и Положением об отделе народного образования администрации Курортного района отделу народного образования администрации Курортного района Санкт-Петербурга не предоставлены полномочия совершать от своего имени сделки по приобретению имущества в собственность Санкт-Петербурга.

В соответствии с п.3 информационного письма Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 23.10.2000 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" в случае заключения сделки от имени публично-правового образования его органом с превышением компетенции такая сделка признается ничтожной (статья 168 ГК РФ). Статья 183 ГК РФ к данным правоотношениям не применяется.

Учитывая, что гражданское законодательство не допускает одобрения недействительных сделок, нельзя принимать в качестве одобрения имеющийся в материалах дела свидетельство о внесении имущества в реестр собственности Санкт-Петербурга N 00058.

С учетом изложенного суд считает, что договор N 44 от 25.06.96 между ОАО "Сестрорецкий инструментальный завод" и отделом народного образования администрации Курортного района Санкт-Петербурга в силу положений ст.ст.168, 550 ГК РФ является недействительной сделкой и не порождает правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

В то же время, учитывая то, что ОАО "Сестрорецкий инструментальный завод" заявило требование о признании договора N 44 от 25.06.96 незаключенным, а ответчиком сделано заявление о применении к этому требованию исковой давности, в удовлетворении вышеуказанного требования ОАО "Сестрорецкий инструментальный завод" на основании ст.196, п.2 ст.199 ГК РФ должно быть отказано в связи с истечением с даты подписания договора N 44 от 25.06.96 на момент обращения с иском в суд более трех лет.

Требование ОАО "Сестрорецкий инструментальный завод" о признании недействительными совершенных КУГИ Санкт-Петербурга записей в реестре недвижимого имущества Санкт-Петербурга о праве собственности Санкт-Петербурга на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, г.Сестрорецк, Приморское шоссе, д.356, лит.А, Б, В, Д, Е, Ж, З, И, О по своему характеру является оспариванием ненормативного правового акта органа государственной власти.

Согласно сведениям, представленным КУГИ Санкт-Петербурга, вышеуказанные записи в реестре недвижимого имущества Санкт-Петербурга были совершены 13.08.2002 (реестровый номер 0208В).

В соответствии с п.4 ст.198 АПК РФ заявление о признании недействительными ненормативных актов органов государственной власти может быть подано заинтересованным лицом в арбитражный суд в течение трех месяцев с даты нарушения законных прав и интересов заявителя. ОАО "Сестрорецкий инструментальный завод" не обращалось с ходатайством о восстановлении указанного срока. Следовательно, в связи с истечением установленного с п.4 ст.198 АПК РФ срока оспаривания внесения записей в реестр недвижимого имущества Санкт-Петербурга исковые требования ОАО "Сестрорецкий инструментальный завод" в части признания недействительными указанных записей удовлетворению не подлежат.

Учитывая, что договор N 44 от 25.06.96 между ОАО "Сестрорецкий инструментальный завод" и отделом народного образования администрации Курортного района Санкт-Петербурга является недействительной сделкой и не влечет юридических последствий, а ГУЮ "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" произведена государственная регистрация права собственности ОАО "Сестрорецкий инструментальный завод" на объекты недвижимого имущества (здания и сооружение, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, г.Сестрорецк, Приморское шоссе, д.356, лит.А, Б, В, Д, Е, Ж, З, И, О), которая в судебном порядке не оспорена, данные объекты недвижимости принадлежат в настоящее время ОАО "Сестрорецкий инструментальный завод" на праве собственности.

Следовательно, встречный иск КУГИ Санкт-Петербурга о признании права государственной собственности Санкт-Петербурга на объекты имущества, перечисленные в договоре N 44 от 25.06.96, акте приема-передачи от 05.07.96 (в том числе на здания, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, г.Сестрорецк, Приморское шоссе, д.356, лит.А, Б, В, Д, Е, Ж, З, И, О) удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд решил:

1. Отказать ОАО "Сестрорецкий инструментальный завод" в иске о признании договора купли-продажи N 44 от 25.06.96 между ним и отделом народного образования администрации Курортного района Санкт-Петербурга (далее - договор N 44 от 25.06.96) незаключенным и о признании недействительными записей в реестре недвижимого имущества Санкт-Петербурга о праве собственности Санкт-Петербурга на объекты недвижимости (расположенные по адресу: Санкт-Петербург, г.Сестрорецк, Приморское шоссе, д.356, лит.А, Б, В, Д, Е, Ж, З, И, О).

2. Отказать КУГИ Санкт-Петербурга в иске о признании права государственной собственности Санкт-Петербурга на объекты имущества, перечисленные в договоре N 44 от 25.06.96, акте приема-передачи от 05.07.96 (в том числе на здания, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, г.Сестрорецк, Приморское шоссе, д.356, лит.А, Б, В, Д, Е, Ж, З, И, О).

3. Отменить меры по обеспечению иска, принятые судом по настоящему делу определением от 11 марта 2004 года.

Текст документа сверен по: