АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 24 октября 2011 года Дело N А56-18838/2011

Резолютивная часть решения объявлена 12 октября 2011 года. Полный текст решения изготовлен 24 октября 2011 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Воробьевой Ю.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Гладковой М.В.,

(до перерыва - Кашаевой Ю.А.,) рассмотрев в судебном заседании дело по иску: истец: федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Российский государственный педагогический университет им. А.И. Герцена" (ИНН: 7808027849 ОГРН: 1027809233429)

ответчик: ОАО "Санкт-Петербургское акционерное общество по развитию недвижимости (Невский 25)" (ИНН: 7815022834 ОГРН: 1027809214201)

третье лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге о взыскании 755 892 руб. 62 коп., расторжении договора по встречному иску:

истец: ОАО "Санкт-Петербургское акционерное общество по развитию недвижимости (Невский 25)" ответчик: федеральное государственное бюджетное учреждение высшего профессионального образования "Российский государственный педагогический университет им. А.И.Герцена" о взыскании 1 820 483 руб. 82 коп. при участии

- от истца: Ляпина Н.А. - доверенность от 31.08.2011 N2517/17;

Валейчик О.В. - доверенность от 20.06.2011 N1864/17;

- от ответчика: Любивая А.А. - доверенность от 18.05.2011; от третьего лица: не явился (уведомлен под роспись в протоколе);

(до перерыва - Радченко И.В. - доверенность от 15.08.2011 N255-д).

установил:

Федеральное государственное бюджетное учреждение высшего профессионального образования "Российский государственный педагогический университет им. А.И.Герцена" (далее - Истец, Университет) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ОАО "Санкт-Петербургское акционерное общество по развитию недвижимости (Невский 25)" (далее - Ответчик, Общество) о взыскании 755 892 руб. 62 коп., из которых 533 455 руб. 72 коп. - задолженность по договору N21/95 от 01.10.1995 за 4 квартал 2010 года и 1 квартал 2011 года, 102 514 руб. 80 коп. - пени по состоянию на 31.03.2011, 111 637 руб. 44 коп. - задолженность по НДС с арендной платы за 4 квартал 2010 года и 1 квартал 2011 года, 8 284 руб. 66 коп. - задолженность по договору от 09.02.2007 на возмещение эксплуатационных, коммунальных и необходимых административно-хозяйственных услуг за 3, 4 квартал 2010 года и 1 квартал 2011 года, и расторжении договора аренды N21/95 от 01.10.1995.

Определением суда от 24.06.2011 принято встречное исковое заявление Общества о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 938 848 руб. 82 коп.

Протокольным определением суда от 07.09.2011 удовлетворено ходатайство Общества об уменьшении размера встречных исковых требований до 1 820 483 руб. 82 коп. (т. 5 л.д. 55).

В судебном заседании 05.10.2011 судом объявлен перерыв до 14 час. 00 мин. 12.10.2011.

12.10.2011 слушание дела возобновлено после перерыва.

В судебном заседании представитель Университета исковые требования поддержал в полном объеме, возражал против удовлетворения встречных исковых требований.

Представитель Общества против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве (т. 2 л.д. 1.1.-1.17.), ссылаясь на незаключенность дополнительных соглашений к спорному договору, поддержал встречные требования.

Представитель Третьего лица, надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание после перерыва не явился.

Выслушав объяснения сторон и изучив материалы дела, суд установил следующее.

01.10.1995 между сторонами заключен договор N21/95 (далее - Договор), в соответствии с условиями которого Истец предоставил, а Ответчик принял для использования на условиях аренды строение, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Мойки, д.48, площадью 131,06 кв.м., что подтверждается актом приема-передачи от 01.10.1995, подписанным сторонами (т. 1 л.д. 23).

В соответствии с п. 1.1. Договора строение предоставлено для использования в качестве трансформаторной подстанции.

Пунктом 1.4. Договора установлено, что срок действия Договора 49 лет с 01.10.1995 по 30.09.2044.

Порядок и условия внесения арендной платы установлены в разделе 3 Договора.

В соответствии с пунктом 1.3. Договора арендатор (Общество) выплачивает Истцу (Университету) арендную плату из расчета 100 долларов США за 1 кв.м. (без НДС) в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты.

Пункт 3.1. Договора Аренды предусматривает, что арендная плата перечисляется Арендодателю равными долями не позднее 10 числа отчетного месяца.

Впоследствии сторонами подписаны следующие дополнительные соглашения к Договору:

26.03.2003 - дополнительное соглашение N1 о внесении изменений в п. 7.2. Договора;

03.07.2009 - дополнительное соглашение N2 о внесении изменений в п. 3.1. Договора о порядке перечисления арендной платы и раздел 8 Договора в связи с изменением реквизитов сторон;

04.03.2004 - дополнительное соглашение N3 о внесении изменений в п. 1.1. Договора, согласно которому стороны уточняют описание объекта аренды;

02.10.2006 - дополнительное соглашение N4 о внесении изменений в п. 1.1. Договора, согласно которому стороны уточняют описание и площадь объекта аренды, и в раздел 3 Договора в связи с изменением размера арендной платы и установлением нового порядка ее пересмотра и уплаты;

09.02.2007 - дополнительное соглашение N5, согласно которому стороны изложили Договор (от первого до последнего пункта) в новой редакции;

04.10.2007 - дополнительное соглашение N6 о внесении изменений раздел 2 Договора, согласно которому стороны устанавливают новые обязанности арендатора, связанные с необходимостью застраховать недвижимое имущество в пользу арендодателя;

05.11.2008 - дополнительное соглашение N7 предусматривает внесение изменений в п. 3.2. дополнительного соглашения N5 в части установления размера арендной платы.

Кроме того, 09.02.2007 между сторонами заключен договор на возмещение эксплуатационных, коммунальных и необходимых административно-хозяйственных услуг (далее - Договор на возмещение расходов), предметом которого является компенсация Обществом расходов Университета на эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги, связанные с содержанием объекта аренды.

Ненадлежащее исполнение Обществом обязанности по внесению арендной платы за 4 квартал 2010 года, 1 квартал 2011 года по Договору и обязанности по компенсации расходов за 3, 4 квартал 2010 года и 1 квартал 2011 года по Договору на возмещение расходов, явилось основанием для обращения Университета в суд с настоящим иском.

Оценив доводы сторон, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, в обоснование своих исковых требований Университет ссылается на изменения, внесенные в Договор перечисленными выше дополнительными соглашениями.

Между тем Университетом не учтено следующее.

В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст.ст. 131, 609, 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

В силу п. 6 ст. 33 Закона о регистрации указанный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. В отношении правоотношений, возникших до введения в действие Закона о регистрации, он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.

Поскольку Договор заключен до вступления в силу закона о регистрации (28.01.1998), положения Закона о регистрации об обязательной регистрации договоров аренды на спорный Договор не распространяются.

Проанализировав условия Дополнительных соглашений NN3-7 к Договору с учетом ст.ст. 420, 431 ГК РФ, суд приходит к выводу, что указанные дополнительные соглашения являются соглашениями об изменении гражданских прав и обязанностей сторон, первоначально установленных Договором.

В связи с тем, что дополнительные соглашения NN3-7 к Договору подписаны в период действия Закона о регистрации, изменяют права и обязанности сторон, указанные дополнительные соглашения подлежали обязательной государственной регистрации.

Указанный вывод суда согласуется с позицией ВАС РФ, изложенной в определении ВАС РФ от 02.04.2008 N4127/08.

Кроме того, п. 5.4. дополнительного соглашения N5 предусмотрено, что вносимые в договор аренды дополнения или изменения оформляются дополнительными соглашениями и подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, т.е. стороны Договора осознавали необходимость государственной регистрации дополнений к Договору, и их волеизъявление дополнительно подтверждает необходимость государственной регистрации подписанных ими дополнительных соглашений.

В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон только с момента его заключения.

Поскольку в материалах дела отсутствуют сведения о государственной регистрации дополнительных соглашений NN3-7 в установленном законом порядке, данные дополнительные соглашения являются незаключенными.

При указанных обстоятельствах требование Университета о взыскании задолженности по арендной плате по Договору, рассчитанной исходя из условий дополнительных соглашений, удовлетворению не подлежит.

Поскольку оснований для взыскания задолженности не имеется, требование о взыскании пеней в связи с ненадлежащим перечислением Обществом арендной платы и о расторжении спорного Договора также подлежит отклонению.

Требование Университета о взыскании задолженности по Договору на возмещение расходов в размере 8 284 руб. 66 коп. за 3, 4 квартал 2010 года и 1 квартал 2011 года не подлежит удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с п. 2.3.1. Договора на возмещение расходов Общество обязано возмещать Университету затраты на указанные услуги в соответствии со сметами доходов и расходов, утвержденными в установленном порядке.

При этом из содержания Договора на возмещение расходов следует, что Университет обязуется оказать Обществу комплекс услуг пол техническому обслуживанию, уборке, диагностике и испытанию здания, оборудования и инженерных коммуникаций (п. 2.1.3.), по поддержанию надлежащего санитарно-гигиенического состояния зданий и благоустройство дворовой территории (п. 2.1.4.).

Представленные Университетом доказательства оказания услуг Обществу в рамках Договора на возмещение расходов (т. 3, т.4) не отвечают требованиям ст.ст. 67-68 АПК РФ, поскольку из представленных доказательств невозможно установить, оказывались ли услуги в отношении спорного арендуемого помещения, и если оказывались, то были ли они приняты Обществом, в связи с чем, представленные доказательства не подтверждают оказание услуг Обществу, как это предусмотрено ст.ст. 779-781 ГК РФ.

Кроме того, стоимость расходов, подлежащих возмещению, сторонами в порядке, установленном Договором на возмещение расходов, не согласована.

Поскольку факт оказания услуг Обществу, а также принятия услуг Обществом, Университетом не доказан, требование о взыскании задолженности по указанному договору за спорный период удовлетворению не подлежит.

Встречные исковые требования Общества являются необоснованными и подлежат отклонению в связи с тем, что Договор является действующим, а денежные средства в размере 1 820 483 руб. 82 коп. перечислены в связи с исполнением Обществом обязательств, установленных Договором.

Таким образом, ссылка Общества на ст. 1102 ГК РФ является ошибочной, поскольку при действующем Договоре неосновательного обогащения на стороне Университета не возникло.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате госпошлины остаются на сторонах.

В соответствии с п.п.1 п.1 ст.333.40 Налогового кодекса РФ Обществу подлежит возврату из федерального бюджета излишне уплаченная государственная пошлина в размере 1 235 руб. 39 коп.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Во встречном иске отказать.

Возвратить Открытому акционерному обществу Санкт-Петербургское акционерное общество по развитию недвижимости "НЕВСКИЙ 25" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 235 руб. 39 коп.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка