ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 от 8 октября 2008 г. № Ф08-6065/2008

Дело № А53-8983/2007-С2-28

[В извещении о торгах, опубликованном в городской газете, и в иной документации о торгах отсутствует полная информация о наличии обременений предмета торгов, позволяющая участнику определить существенные свойства выставленного на торги объекта. Указанное нарушение является достаточным основанием для признания торгов недействительными]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии от  ответчика - закрытого акционерного общества «Первая Ипотечная Компания - Регион»,  в отсутствие истца  Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, ответчиков: Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, Муниципального казначейства и Управления Федерального казначейства по Ростовской области, администрации г. Ростова-па-Дону,  надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.02.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2008 по делу № А53-8983/07-С2-28, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО) обратился в арбитражный суд к ЗАО «Первая Ипотечная Компания - Регион» (далее -  общество)  с требованием о понуждении к заключению договоров аренды сроком на три года земельных участков площадью 4 281 кв. и 3 801 кв. м (кадастровые номера 61:44:02 06 05:0069 и 61:44:02 06 05:0070), расположенных в северо-западной части микрорайона «Темерник» (строительное пятно 2-5, 2-5А, 2-5В и 2-5Б), целевым назначением - для строительства многоэтажных жилых домов, на условиях, указанных в проектах договоров аренды  от 24.04.2007. Истец просил суд обязать  общество подписать акты приема-передачи земельных участков (уточненные требования).

Исковое заявление принято к производству (номер дела А53-8983/2007-С2-28).

ЗАО «ПИК-Регион» обратилось к администрации г. Ростова-на-Дону в лице Департамента имущественно-земельных отношений и МУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону» с требованиями о признании недействительным  аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, проведенного 13.11.2006,  в результате которого общество признано победителем аукциона,  получив право на заключение  сроком  на три года договоров аренды : земельного участка площадью 0,3801 га (кадастровый номер 61:44:02 06 05:007) по адресу г. Ростов-на-Дону, северо-западная часть 2 микрорайона жилого района «Темерник» Первомайского района (строительное пятно 2-5Б); земельного участка площадью 0.4281 га (кадастровый номер 61:44:02 06 05:0069) по  тому же адресу (строительное пятно 2-5, 2-5А, 2-5В). Общество  просило обязать МУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону» вернуть уплаченные  по результатам ничтожного аукциона  44 788 289 рублей 88 копеек, а также взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами (уточненные требования).

Исковое заявление принято к производству суда (номер  дела А53-13505/2007-С2-28).

Определением суда от 01.10.2007 дела объединены в одно производство с присвоением  № А53-8983/2007-С2-28.

Определением  от 29.11.2007 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены: Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, Муниципальное казначейство, Управление Федерального казначейства по Ростовской области и администрация г. Ростова-па-Дону.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.02.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.06.2008, исковые требования общества частично удовлетворены. Признаны недействительными аукционы, проведенные 13.11.2006, с МУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону»  в пользу общества взыскано 44 788 289 рублей 88 копеек, в остальной части иска отказано. В удовлетворении исковых требований ДИЗО  отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что при определении  в натуре выставленных на аукцион земельных участков, установлено, что часть  площади расположена на территории строящегося объекта концерна «Вант», по территории участков проходит асфальтированная дорога, находится здание подстанции и подземные инженерные коммуникации. В извещении о проведении аукциона и в протоколах об итогах аукциона не содержалась информация об обременениях земельных участков, что не соответствует требованиям пункта 1 статьи 38, пунктов 10, 24 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Материалами дела подтверждено намерение ДИЗО и согласие общества па аннулирование результатов аукционов. В части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами ЗАО «ПИК-Регион» отказано в связи с тем, что материалами дела не подтвержден факт уклонения МУ Фонд имущества г. Ростова-на-Дону от их возврата.

В кассационной жалобе ДИЗО просит судебные акты отменить. Жалоба мотивирована тем, что правила проведения торгов соблюдены, а недостатки  выставленного на торги объекта не являются основанием для признания  аукциона недействительным. Суды не приняли во внимание, что подземные коммуникации проходят по границе земельного участка и не являются препятствием для строительства жилого дома. Асфальтированная дорога проложена неизвестным лицом и не обозначена в генплане города. ДИЗО не отвечает за подготовку информации о земельном участке. МУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону» не может быть обязан возвратить денежные средства, так как собственные средства у него отсутствуют.

Общество возражает против удовлетворения жалобы в связи с тем, что недостоверная информация о предмете торгов нарушила интересы участника, который при фактическом состоянии объектов не был готов приобрести право аренды на предложенных условиях.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, в газете «Ростов официальный» от 11.10.2006 № 40 размещено объявление о проведении торгов в форме аукциона па право заключения договоров аренды земельных участков в целях жилищного строительства.

ЗАО «ПИК-Регион» в установленной форме представило заявку на участие в аукционе.

13 ноября 2006 года состоялись следующие аукционы:

- по продаже права на заключение договора аренды сроком на 3 года земельного участка, площадью 0,3801 га с кадастровым номером 61:44:02 06 05:0070 по адресу: г. Ростов-на-Дону, северо-западная часть 2 микрорайона жилого района «Темерник» (строительное пятно 2-5Б) Первомайского района для строительства многоэтажного жилого дома; начальная цена - размер годовой арендной платы (2 531 466 рублей), окончательная цена - 15 687 466 рублей (протокол итогов аукциона № 3/175-3);

- по продаже права на заключение договора аренды сроком на три года земельного участка площадью 0,4281 га  с кадастровым номером 61:44:02 06 05:0069 по адресу: г. Ростов-на-Дону, северо-западная часть 2 микрорайона жилого района «Темерник» (строительное пятно 2-5, 2-5А, 2-5В) Первомайского района для строительства многоэтажного жилого дома; начальная цена - размер годовой арендной платы (2 893 тыс. рублей), окончательная цена - 22 256 тыс. рублей (протокол итогов аукциона № 3/175-4).

По результатам указанных аукционов общество  признано победителем  и произвело оплату 578 600 рублей по платежному поручению от 07.11.2006  № 850 на основании договора о задатке от 03.11.2006, 25 683 480 рублей по платежному поручению от 20.11.2006  № 8224 за приобретение  права  на  заключение договора аренды земельного участка по адресу:  г. Ростов-на-Дону, «Темерник» (строительное пятно 2-5, 2-5А, 2-5В); 506 293 рублей 20 копеек по платежному поручению от 07.11.2006 № 840 на основании договора о задатке от 03.11.2006 и 18 004 916 рублей 68 копеек по платежному поручению от 20.11.2006 № 8222 за приобретение права на заключение договора аренды земельного участка по адресу: г. Ростов-на-Дону. «Темерник» (строительное пятно 2-5Б); 7 500 рублей по платежному поручению от 20.11.2006 № 223 за услуги по оценке земельного участка по адресу: г. Ростов-на-Дону, «Темерник» (строительное пятно 2-5Б) и  7 500 рублей по платежному поручению от 20.11.2006  № 221 за услуги по оценке земельного участка по адресу: г. Ростов-на-Дону, «Темерник» (строительное пятно 2-5, 2-5А, 2-5В).

Общая сумма перечисленных ЗАО «ПИК-Регион» денежных средств составила 44 788 289 рублей 88 копеек.

После проведения аукциона для установления границ земельных участков в натуре создана комиссия в составе специалистов МУП «Архсервис»,    представителей   ДИЗО  и общества.

2 февраля 2007 года в ходе осмотра участков установлено, что часть площади отгорожена забором строящегося объекта концерна «Вант»; по территории земельных участков проходит маршрут движения общественного транспорта (автодорога),  находятся здание подстанции и подземные инженерные коммуникации (газопровод, водопровод, телефонная линия).

Впоследствии забор перенесен за пределы  территории участков, подстанция  демонтирована.

Из представленного плана (масштаб 1:500) усматривается, что на спорных земельных участках расположены подземные инженерные коммуникации (водопровод, газопровод и телефонная линия), через земельные участки проходит асфальтированная дорога. Между тем в градостроительных паспортах № 280, 281 по продаже права на заключение договоров аренды участков на аукционных торгах, а также  в информации о проведении торгов, размещенной в городской газете «Ростов официальный» от 11.10.2006 № 40 (619), данные обременения (ограничения) спорных земельных участков не указаны.

Общество сообщило  ДИЗО и администрации (собственнику земельных участков) о невозможности принять  их в аренду  в связи с обременениями, о которых  участник торгов  не знал и не мог  знать на момент участия в аукционе.

Администрация подтвердила необходимость переноса коммуникаций и  сообщила, что ДИЗО подготовило распоряжение об отмене результатов аукциона с возвратом уплаченных ЗАО «ПИК-Регион» денежных средств.

В письме от 24.04.2007 ЗАО «ПИК-Регион» выразило свое согласие с предложением администрации города об отмене результатов аукционов с возвратом уплаченных денежных средств. Между тем на момент рассмотрения спора результаты аукционов не отменены, денежные средства ЗАО «ПИК-Регион» не возвращены.

В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением установленных законом правил,  могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Одним из условий надлежащего проведения торгов является извещение о проведении торгов с полной информацией о торгах, соответствующее всем требованиям законодательства (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1, 10, 24 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование земельного участка и основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

Извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения, в частности, о предмете аукциона, в том числе  - о местоположении,  площади,  границах, обременениях земельного участка,  ограничениях его использования,  кадастровом номере, разрешенном использовании земельного участка и параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и  о плате за подключение.

Результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором и победителем в день проведения аукциона, в протоколе должны содержаться сведения об обременениях земельного участка, ограничениях его использования, основанных на результатах инженерных изысканий параметрах разрешенного использования объекта капитального строительства и  технических условиях подключения  объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение.

В извещении о торгах, опубликованном в городской газете «Ростов официальный» от 11.10.2006 № 40 (619) и в иной документации об аукционе (градостроительные паспорта № 280, 281) отсутствует полная информация о предмете торгов и наличии обременений, позволяющая участнику определить существенные свойства выставленных на торги объектов.  Указанное нарушение является достаточным основанием для признания торгов недействительными.

Получателем  платежей  указано МУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону». Последующее распределение денежных средств между бюджетами различных уровней и механизм их возврата плательщику касаются порядка исполнения судебного акта.

Поскольку оспариваемые торги (аукцион) признаны недействительными, исковые требования ДИЗО  суд правомерно оставил  без удовлетворения.

Управление и распоряжение объектами муниципальной собственности, земельными участками в пределах городской черты в соответствии с Положением  о Департаменте имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, утвержденным постановлением Мэра города Ростова-па-Дону от 06.06.2003 № 1191, отнесены к компетенции департамента, поэтому ссылка заявителя жалобы  о ненадлежащем ответчике  правомерно отклонена  апелляционным судом.

Ошибочное указание судов, что согласие на аннулирование результатов аукциона дало не ДИЗО, а администрация, не повлияло на правильность принятого решения.

Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены либо изменения обжалованных судебных актов, суд кассационной инстанции не установил.

Руководствуясь статьями 284, 286  289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.02.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2008 по делу № А53-8983/07-С2-28 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.