ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 6 декабря 2005 г. N Ф08-5714/2005

Дело N А32-47139/2004-1/697

[Постановление апелляционной инстанции содержит правильный вывод о том,
что суд первой инстанции не указал, какому закону или иному нормативному акту
не соответствует заключенный между администрацией и обществом договор
аренды земельного участка]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Арт-Строй", от администрации муниципального образования город Краснодар, ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Компит", в отсутствие представителей третьего лица - Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Арт-Строй" на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 24.08.05 по делу N А32-47139/2004-1/697, установил следующее.

ООО "Арт-Строй" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Компит" и администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) о признании незаконным постановления главы администрации города Краснодара от 15.03.03 N 1972 "О предоставлении ООО "Компит" земельного участка в Карасунском административном округе города Краснодара (с изменениями, внесенными постановлениями главы муниципального образования город Краснодар от 26.04.04 N 1007 и от 22.06.04 N 1657), признании ничтожным договора аренды земельного участка от 15.09.03 N 4300011242 и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Решением от 14.03.05 иск удовлетворен частично. Договор аренды земельного участка от 15.09.03 и дополнительное соглашение от 27.04.04 признаны ничтожными, стороны приведены в положение, существовавшее до заключения договора. Суд пришел к выводу, что в связи с регистрацией 18.11.03 права собственности истца на нежилые помещения площадью 1 097,99 кв. м по ул. Стасова, 165 в г. Краснодаре, предоставление ответчику земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, является неправомерным. В удовлетворении заявления о признании не соответствующим закону ненормативного акта отказано в связи с пропуском срока исковой давности со ссылкой на пункт 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановлением апелляционной инстанции от 24.08.05 решение от 14.03.05 отменено в части признания ничтожными договора и дополнительного соглашения и приведения сторон в первоначальное положение. В остальной части решение оставлено без изменения. Судебный акт мотивирован тем, что выводы суда первой инстанции сделаны без учета того, что земельный участок, занимаемый объектом недвижимости, изъят из пользования ответчика постановлением главы администрации от  26.04.04 и дополнительным соглашением от 27.04.04. Принимая решение о признании ничтожным договора аренды земельного участка, суд не указал, какому закону или иному нормативному акту не соответствует заключенный договор, а также не обязал стороны исполнить конкретные действия в качестве последствий недействительности сделки в соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, а ограничился лишь указанием на приведение сторон в первоначальное положение.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить постановление от 24.08.05 и оставить в силе решение. По мнению истца, суд апелляционной инстанции не учел, что постановление главы администрации от 15.08.03 N 1972 с последующими изменениями принято с нарушением статей 22, 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Срок действия договора аренды земельного участка от 05.12.97 истек  05.12.02. Земельный участок предоставлен ответчику для завершения строительства торгового комплекса, в то время как строительство завершено в мае 2003 года. ООО "Компит" не имеет исключительного права на аренду земельного участка, поскольку не является собственником здания, находящегося на данном участке.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Компит" просит оставить постановление апелляционной инстанции без изменения как законное и обоснованное.

В судебном заседании представитель истца поддержала доводы кассационной жалобы, представители ответчика и администрации просили оставить постановление апелляционной инстанции без изменения.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 15 часов 06.12.05. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив  материалы дела и выслушав представителей сторон, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, постановлением администрации г. Краснодара от 03.09.94 N 1103 ПКП "Компит" (правопредшественник ООО "Компит") предоставлен в аренду земельный участок площадью 0,1 га сроком на 3 года под стоянку автомашин. На основании постановления администрации от 17.03.97 N 419 с учетом постановления N 1103 от 03.09.94 администрацией г.Краснодара и ПКП "Компит" заключен договор аренды земельного участка от 05.12.97 N 1985 сроком на 5 лет, согласно которому ответчику передан земельный участок площадью 1 606,32 кв. м без права возведения капитальных строений, в том числе земельный участок площадью 1 588,32 кв. м для организации автостоянки и 18 кв. м для эксплуатации торгового павильона.

Постановлением мэра г. Краснодара от 16.07.98 N 1360 из переданных ПКП "Компит" земель изъят земельный участок площадью 410 кв. м, в аренде оставлен участок площадью 1 196 кв. м, в том числе 1  178 кв. м для организации стоянки автомашин, 18 кв. м для эксплуатации торгового павильона.

Постановлением мэра г. Краснодара от 25.08.2000 N 1836 "О предоставлении ООО "Компит" дополнительного земельного участка и разрешения на строительство в Карасунском административном округе" ООО "Компит" дополнительно выделено 1 043 кв. м и разрешено строительство и эксплуатация торгового комплекса на площади 486,44 кв. м в капитальных границах предоставленного в аренду земельного участка.

ООО "Компит" (застройщик) и ЗАО "Краснодарпроектстрой" (заказчик, генеральный подрядчик) заключили договор от 07.05.01 N 6 о совместном строительстве торгового комплекса за счет собственных средств заказчика и привлечения средств дольщиков. Пунктом 2.1.3 договора установлено, что ООО "Компит" оформляет отвод земельного участка под строительство торгового комплекса.

Кроме того, ООО "Компит" и ЗАО "Краснодарпроектстрой" 17.05.01 заключили договор о долевом участии в строительстве торгового комплекса по адресу: ул. Стасова, 169/1, согласно которому застройщик, ООО "Компит", обязался выступать гарантом перед муниципальными предприятиями г. Краснодара в освоении площадки под строительство торгового комплекса, а дольщик, ЗАО "Краснодарпроектстрой", обязался финансировать строительство в объеме проектно-сметной документации. Дольщику было предоставлено право без согласования с застройщиком производить уступки требования по договору физическим и юридическим лицам в отношении конкретных помещений из доли дольщика.

Площадь, необходимая ООО "Компит" для организации стоянки машин и строительства торгового комплекса, составила 1 199,70 кв. м, о чем выдано заключение комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Краснодара от 04.12.02 N118/11490-02.39.

ЗАО "Краснодарпроектстрой" и ООО "Арт-Строй" 18.03.03 заключили договор о долевом участии в строительстве торгового комплекса, в соответствии с которым дольщик вносит денежные средства в сумме 6 551 620 рублей на финансирование строительства помещений общей площадью 1 089,06 кв. м с переходом права собственности к дольщику после подписании акта приема-передачи и проведения регистрации в установленном законом порядке.

15 мая 2003 года ООО "Компит" и ЗАО "Краснодарпроектстрой" подписали акт приемки законченного строительством объекта по адресу: г. Краснодар, ул. Стасова, 169/1.

Письмом от 30.04.03 N23/2-2555 Департамент по делам строительства, архитектуры и городских земель администрации г. Краснодара довел до сведения всех заинтересованных лиц, что указанному законченному строительством 3-этажному зданию торгового комплекса присвоен административный адрес 165 по ул.им.Стасова.

ЗАО "Краснодарпроектстрой" передало ООО "Арт-Строй" по двум актам от 25.06.03 помещения площадью 1089,06 кв. м и 8,93 кв. м для регистрации в учреждении юстиции, истцу выданы свидетельства о государственной регистрации права от 18.11.03 серия 23-АБ N 274667 на помещения площадью 1 089,06 кв. м и свидетельство о государственной регистрации права серия 23-АБ N 274611 на 1/2 доли помещения площадью  8,93 кв. м. В соответствии с постановлением главы муниципального  образования город Краснодар от 26.04.04 N 1007 земельный участок по ул. Стасова, 165 площадью 905 кв. м изъят из пользования общества в связи с государственной регистрацией права собственности на здание торгового комплекса истца и третьих лиц.

Постановлением главы администрации города Краснодара от 15.08.03 N 1972 помимо указанного земельного участка обществу также был предоставлен и земельный участок площадью 471 кв. м для организации гостевой автостоянки.

На основании данного постановления администрация и ответчик заключили договор аренды земельного участка от 15.09.03 N 4300011242 общей площадью 1 376 кв. м для целей завершения строительства и эксплуатации торгового комплекса и организации гостевой автостоянки.

Указанный договор заключен на срок с 15.08.03 по 15.08.08 и зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании постановления N 1007 стороны договора заключили дополнительное соглашение от 27.04.04, в соответствии с которым внесли изменения в договор в части предоставления обществу в аренду земельного участка площадью 471 кв. м для организации гостевой автостоянки.

Суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истец не доказал заинтересованность по делу о признании недействительным договора аренды земельного участка, поскольку участок площадью 905 кв. м, необходимый для эксплуатации здания торгового комплекса, не находится в аренде у ответчика и свободен от прав третьих лиц, что не отрицают представители сторон. Предоставление в границах территории торгового комплекса стоянки для автомобилей не предусмотрено. Таким образом, ответчик использованием земельного участка площадью 472 кв. м под платную автостоянку не нарушает прав и законных интересов истца. Согласно же пункту 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании сделки ничтожной и применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено лишь заинтересованным лицом.

Постановление апелляционной инстанции содержит правильный вывод о том, что суд первой инстанции не указал, какому закону или иному нормативному акту не соответствует заключенный между администрацией и обществом договор аренды земельного участка. Нарушения положений Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора отсутствуют. Кроме того, суд первой инстанции не разрешил заявленные истцом требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки и не указал на конкретные последствия недействительности данной сделки, как требуется по правилам пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства и пришел к правильным выводам. Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта не установлено.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

П О С Т А Н О В И Л:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 24.08.05 по делу N А32-47139/2004-1/697 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.