ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 мая 2009 года  Дело N А40-45997/2008

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.

судей: Зверевой Е. А., Тихоновой В. К.

с участием:

от истца Департамент имущества города Москвы - Бускина А. А. по доверенности от 13.12.2007 года № Д-07/4486

от ответчика Общество с ограниченной ответственностью «ЗЕНИТ-ОПТ» - Черновой А. В. по доверенности от 01.12.2008 года

рассмотрев 8-25 мая 2009 года в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «ЗЕНИТ-ОПТ»

на решение от 20 ноября 2008 года

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Давыдовой О. В.

и постановление № 09АП-17836/2008-ГК  от 11 февраля  2009 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Ядренцевой М. Д., Тихоновым А. П., Красновой С. В.

по иску Департамента имущества города Москвы

к Обществу с ограниченной ответственностью «ЗЕНИТ-ОПТ»

о расторжении договора аренды и выселении

В судебном заседании 18 мая 2009 года в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 16 час. 00 мин. 25 мая 2009 года

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущества города Москвы (далее Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ЗЕНИТ-ОПТ» (далее ООО «ЗЕНИТ-ОПТ») о расторжении заключенного  между Департаментом имущества города Москвы и ООО «ЗЕНИТ-ОПТ»» договора № 2-243/06 от 25.07.2006 года аренды нежилого помещения площадью 81,1 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, Волоколамское шоссе, д. 6; обязании ООО «ЗЕНИТ-ОПТ» передать Департаменту имущества города Москвы нежилое помещение площадью 81,1 кв. м. по адресу: г. Москва, Волоколамское шоссе, д. 6 в освобожденном виде.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 ноября 2008 года иск удовлетворен в полном объеме.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2009 года указанное решение оставлено без изменения.

Полагая исковые требования подлежащими удовлетворению, суд исходил из того, что ответчиком нарушены условия заключенного между сторонами договора аренды, выразившиеся в передаче части арендуемого помещения в субаренду иному лицу без согласования с арендодателем, в нецелевом использовании помещения (по договору аренды – магазин, склад, по факту - офис), перепланировке, не узаконенной в установленном порядке. Данные обстоятельства признаны основанием для досрочного расторжения договора аренды, после прекращения которого у арендатора имеется обязанность возвратить арендованное имущество арендодателю.

Не согласившись с названными судебными актами, ООО «ЗЕНИТ-ОПТ» подана настоящая кассационная жалоба, согласно которой заявитель просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Заявитель полагает обжалуемые судебные акты незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением норм в том числе материального права.

В обоснование жалобы ответчик ссылается на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора в соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая, что на момент проведения проверки и установления нарушений условий договора аренды со стороны арендатора функции единоличного исполнительного органа осуществлял Мухамедшин Дмитрий Валерьевич, который являлся единственным участником Общества. Ответчик представил в суд документы, подтверждающие смену генерального директора 28 ноября 2008 года и участника Общества 19 декабря 2008 года.

ООО «ЗЕНИТ-ОПТ» заявляет, что прежний генеральный директор Мухамедшин Д. В. о наличии названных нарушений, факте проведения проверки нежилого помещения и получения от истца претензии не уведомил, у ответчика в лице действующих органов управления фактически отсутствовала возможность устранить нарушения; нарушения условий договора, предусмотренные претензией и исковым заявлением, были допущены прежним руководителем.

Ответчик не согласен с оценкой судами имеющихся в деле доказательств и выводами судов о незаконной перепланировке, несогласованной сдаче помещения в субаренду, нецелевом использовании помещения.

Ответчик в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы.

Истец в судебное заседание после его возобновления 25 мая 2009 года не явился.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Судом установлено, что между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО «ЗЕНИТ-ОПТ» (арендатор) заключен договор от 25.07.2006 года № 2-243/06 аренды нежилого помещения общей площадью 81, 1 кв. м., расположенного по адресу: Москва, Волоколамское шоссе, д. 6, для использования в целях - под магазин и склад, сроком с 01.01.2006 года до 01.01.2011 года. Данный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке.

Пунктом 8. 3 указанного договора предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в одностороннем порядке по следующим основаниям:

- использование помещений не по целевому назначению, указанному в пункте 1. 3 договора;

- передача арендованных площадей в субаренду третьим лицам без согласия арендодателя;

- при проведении арендатором переоборудования или перепланировки арендуемого помещения либо его части без согласования с арендодателем и соответствующего решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке.

Суд установил, что помещение, расположенное по адресу: г. Москва, Волоколамское шоссе, д. 6, используется не по целевому назначению (под офис); произведена перепланировка, не узаконенная в установленном законом порядке; на части площади - 23, 3 кв. м. без правоустанавливающих документов (без оформления договора субаренды) размещена фирма ООО «АВИКОМ-строй».

Согласно ст. 615 п. п. 1, 2 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) с согласия арендодателя.

Ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает случаи расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества.

Суд пришел к обоснованному выводу о наличии предусмотренных ст. 619 Гражданского кодекса Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды от 25.07.2006 года № 2-243/06 оснований для досрочного расторжения данного договора, а также об обязании ответчика передать имущество истцу в соответствии со ст. 622 Кодекса, устанавливающей обязанность арендатора возвратить арендодателю арендованное имущество при прекращении договора аренды.

Суд установил, что истец 17.09.2007 года направил ответчику претензию № 07/02-2743, в которой предложил устранить допущенные нарушения условий договора аренды, заявил о расторжении договора аренды от 25.07.2006 года № 2-243/06 в случае невыполнения ответчиком требований, изложенных в данной претензии.

Названная претензия была направлена ответчику по трем известным истцу адресам. Однако конверты с претензией возвратились истцу с отметками почтового отделения «организация не значится» и «истек срок хранения».

При изложенных обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о соблюдении истцом установленного ст. 619, 452 п. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации порядка досрочного расторжения договора аренды и досудебного порядка урегулирования спора.

Апелляционным судом оценен и правомерно отклонен довод ответчика о том, что истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку возвращение корреспонденции почтовым отделением вследствие истечения срока хранения свидетельствует о том, что ответчик сам не явился за почтовой корреспонденцией.

В соответствии со ст. 65 ч. 1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судами оценены доказательства и доводы, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений.

Доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу норм статей 286, часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо в кассационной инстанции.

Несостоятельны ссылки ответчика на смену генерального директора и участника ООО «ЗЕНИТ-ОПТ», на то, что прежний генеральный директор Мухамедшин Д. В. о наличии нарушений, факте проведения проверки нежилого помещения и получения от истца претензии не уведомил, что у ответчика в лице действующих органов управления фактически отсутствовала возможность устранить нарушения и что нарушения условий договора, предусмотренные претензией и исковым заявлением, допущены прежним руководителем.

В данном случае стороной сделки являлось юридическое лицо ООО «ЗЕНИТ-ОПТ», у которого имелись соответствующие права и обязанности. В отношении общества соблюден порядок предупреждения об устранении допущенных нарушений и расторжении договора аренды.

Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам выводы судов о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды и обязании ответчика передать арендованное помещение истцу, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 20 ноября 2008 года по делу № А40-45997/08-11-169 и постановление от 11 февраля 2009 года № 09АП-17836/2008-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда по указанному делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЗЕНИТ-ОПТ» - без удовлетворения.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка