ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 февраля 2010 года  Дело N А40-48690/2009

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: Председательствующего судьи Кораблёвой М.С. Судей: Тихонова А.П., Кузнецовой Е.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Спиридоновым Н.А.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы   закрытого акционерного общества «АСПЭК-Леспром»,

индивидуального предпринимателя Земцовой Елены Евгеньевны на решение Арбитражного суда города Москвы от 30.11. 2009

по делу № А40-48690/09-64-348, принятое в составе судьи Зотовой Е.А.

и арбитражных заседателей: Никулина М.А., Морозова В.А. по иску  закрытого акционерного общества «АСПЭК-Леспром» к индивидуальному предпринимателю Земцовой Елене Евгеньевне о применении последствий недействительности сделки

при участии в судебном заседании: от истца: Надриев О.М. по доверенности от 09.11.2009

от ответчика: Баринский Е.А. по доверенности от 23.06.2009, Пятыгина Н.А. по доверенности от 23.06.2009

У С Т А Н О В И Л:

Закрытое акционерное общество «АСПЭК-Леспром» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Земцовой Елене Евгеньевне (далее – ответчик, Предприниматель) о применении последствий недействительности сделки – предварительного договора аренды нежилого помещения и машиномест от 19.05.2008 № 19/05-08 в виде возмещения неосновательного обогащения в размере 9 154 190, 78 руб., ссылаясь на ст.ст.429,608,219,1104,1105 ГК РФ.

Индивидуальный предприниматель предъявил встречный иск о взыскании с истца 4 948 750,94 руб., в том числе задолженности по оплате за пользование объектами за период с 19.05.2008 по 10.03.2009 в размере 1 321 307,37 руб., долга по доплате за фактическое пользование имуществом в сумме 3 392 652, 41 руб., поскольку неотделимые и отделимые улучшения помещений не произведены, задолженности по оплате коммунальных услуг за период с 19.05.2008 по 10.03.2009 в сумме 234 791,16 руб., а также о возмещении расходов на оплату услуг представителя в размере 42500 руб.

Решением суда от 30.11.2009г. в удовлетворении иска и встречного иска судом отказано, с истца в пользу ответчика взысканы судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб. Отказывая в применении последствий недействительности предварительного договора, суд первой инстанции сослался на то обстоятельство, что положения статьи 429 ГК РФ, регулирующей порядок заключения предварительного договора, не содержат требования об обязательном наличии у лица, передающего имущество в пользование, права собственности на объект недвижимости на момент заключения предварительного договора аренды этого объекта недвижимости. Спорный  предварительный договор не действительным судом не признан, срок его исполнения на момент предъявления иска не истек.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд сослался на то обстоятельство, что поскольку на момент рассмотрения спора в суде право собственности ответчика на спорные объекты недвижимости не зарегистрировано, следовательно, до момента государственной регистрации права он лишен возможности защищать свои права, возникшие из обязательственных правоотношений с третьими лицами, в данном случае с истцом; положения ст.1105 ГК РФ могут быть применены в случае подтверждения ответчиком права собственности на объекты, т.е. подтверждения права на получение платы за пользование имуществом.

С решением суда не согласились истец и ответчик, обратились в апелляционный суд с апелляционными жалобами.

ЗАО «АСПЭК-Леспром» в апелляционной жалобе просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении иска и взыскания с истца расходов, понесенных ответчиком, на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб., принять новый судебный акт и взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 9 154 190,78 руб. Свое обращение с апелляционной жалобой истец мотивирует тем, что судом неправильно применены нормы материального права, неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, суд необоснованно признал предварительный договор действительным.

Предприниматель в своей апелляционной жалобе просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска отменить, удовлетворить встречный иск в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на то обстоятельство, что судом не применены нормы ст.128 ГК РФ, ст.6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ», подлежащие применению; судом сделан неверный вывод о том, что предварительный договор является действующим, поскольку 21.01.2009 истец направил ответчику предложение о расторжении договора, а предприниматель, поскольку платежи за пользование имуществом перестали поступать, ограничила доступ истца в помещения, следовательно, отношения, вытекающие из предварительного договора, между сторонами прекращены.

Ответчик в письменном отзыве и его представитель в судебном заседании возражает против доводов апелляционной жалобы истца, просит оставить решение суда в части отказа в применении последствий недействительности сделки без изменения, а апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

В ходе судебного заседания стороны поддержали свои правовые позиции.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам главы 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, Предприниматель является соинвестором строительства объектов недвижимости, расположенных по адресу: г.Москва, ул. Нежинская, д.1, корп.2 и корп.3, на основании инвестиционных договоров от 10.04.06 № Н-Г-386 и от 12.11.2007 № Н-Г-387, заключенных с ООО «МОЙНТ». Объекты инвестиционной деятельности созданы, что подтверждается разрешением Мосгорстройнадзора от 24.03.2008 на ввод объекта в эксплуатацию.

19.05.2008 г. между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор аренды нежилого помещения и машиномест № 19/05-08, во исполнение которого последний обязался в течение двух лет заключить договор аренды нежилого помещения, общей площадью 347,5 кв.м и двух машиномест в подземной автостоянке в высотном жилом комплексе, расположенном по адресу: г.Москва, р-н Очаково-Матвеевское, ул.Нежинская, д.1, корп.2,3.

Согласно акту допуска от 19.05.08 истец был допущен в упомянутые помещения и произвел за свой счет подготовительные работы в помещении на сумму 5 020 598, 78 руб., оплатил в соответствии с пунктами 1.1.5.1,1.15.2 текущие платежи за пользование помещением и машиноместами в сумме 2 830 467 руб. и внес обеспечительный платеж в сумме 1 303 125 руб.

По условиям сделки (пункты 15.1,15.2, 15.3, 1.14 договора) с момента подписания акта допуска истец (арнедатор) обязался в течение пяти рабочих дней оплатить ответчику (арендодателю) текущие платежи за пользование помещением в размере трех месяцев срока аренды, что составляет 44 704,50 долларов США, текущие платежи за пользование машиноместами в размере трех месяцев срока аренды, что составляет 3000 долларов США, а также производить оплату коммунальных, эксплуатационных и иных услуг.

Далее такие платежи арендатор уплачивает арендодателю в размере трех месяцев срока аренды каждые три месяца, не позднее, чем за 5 банковских дней до даты начала первого месяца указанного периода.

21.01.09 (исх. №84) истец направил в адрес ответчика письмо, согласно которому в связи с возникшими финансовыми трудностями отказался от дальнейшего выполнения условий предварительного договора и просил вернуть перечисленные денежные средства (т.2 л.д.51). Факт прекращения допуска истца в помещения 11.03.09 подтверждается представленными в материалы дела доказательствами и Предпринимателем не опровергается (т.2, л.д.133-136).

Полагая, что предварительный договор аренды ничтожен, поскольку на момент его заключения истец не обладал правом собственности и распорядился объектами недвижимости в нарушение положений ст. 608 ГК РФ, а денежные средства получены ответчиком неосновательно и подлежат возврату, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Поскольку истец за период с 20.12.2008 по 10.03.2009 не внес платежи за пользование спорными объектами недвижимости, за период с 19.05.08 по 10.03.09 не оплатил коммунальные платежи, ответчик обратился в арбитражный суд со встречным иском о взыскании задолженности по предварительному договору.

Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, обсудив доводы апелляционных жалоб, отзыва, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части распределения судебных расходов, отнесения на истца расходов ответчика на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб. в связи с неправильным применением норм процессуального права (пункт 4 ч.1 ст.270 АПК РФ).

Согласно ч.2 ст.110, ч.1 ст.65 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Заявление о возмещении судебных расходов на оплату услуг представителя было подано ИП Земцовой Е.Е. одновременно со встречным иском, в обоснование понесенных расходов представлено платежное поручение № 3032323 от 20.08.2009 на сумму 42500 руб., где в графе «назначение платежа» указано Соглашение об оказании юридической помощи от 26.06.2009 года (т.2, л.д.101).

Между тем, само названное Соглашение об оказании Адвокатской конторой № 4 Коллегии адвокатов «Московская городская коллегия адвокатов» юридической помощи ответчику по делу № А40-№ А40-48690/09-64-348 в суд не представил, отсутствуют в материалах дела и иные доказательства, свидетельствующие о том, что представляющий в ходе судебных заседаний интересы ответчика адвокат, действовал в рамках упомянутого Соглашения: ордер, выданный указанной адвокатской конторой  к материалам дела не приобщен, акт выполненных работ (оказанных услуг) не приложен.

Оценив представленные ответчиком доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, апелляционный суд считает их недостаточными, а заявление ответчика о возмещении судебных расходов на оплату услуг представителя не подлежащим удовлетворению, поскольку судом в удовлетворении встречного иска отказано и вопреки требованиям ч.1 ст.65 АПК РФ ответчик не доказал, что расходы на оплату услуг представителя понесены именно с рассмотрением данного дела в суде.

В остальной части решение суда законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.

В силу названной законодательной нормы предварительный договор порождает только организационное обязательство по заключению его сторонами в будущем определенного договора, в данном случае договора аренды нежилого помещения.

При этом, то, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклониться от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных не заключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Указанная правовая позиция согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09.

Оценив положения предварительного договора аренды, фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции сделал правильный вывод об отсутствии оснований для признания предварительного договора недействительным по признаку ничтожности. Соответственно правомерно отказано и в применении последствий недействительности (ничтожной) сделки в виде взыскания с ответчика 9 154 190, 78 руб., перечисленных истцом во исполнение условий предварительного договора в срок, установленный для заключения договора аренды, который на момент рассмотрения спора в суде, не истек.

Довод истца о том, что предварительный договор аренды является ничтожной сделкой, т.к. на момент заключения указанного договора ответчик не являлся собственником помещений, переданных в пользование, правомерно отклонен судом.  Предметом спорного предварительного договора аренды являлось не распоряжение недвижимым имуществом, а обязательство заключить в будущем договор о передаче недвижимого имущества в аренду.

Несостоятелен довод жалобы о том, что суд указал на ст.1109 ГК РФ, как на основание для отказа в применении последствий недействительности сделки, поскольку из контекста судебного акта следует, что суд, ссылаясь на указанную законодательную норму, исходил из отсутствия между сторонами обязательственных отношений, вытекающих из договора аренды. Между тем, отклоняя исковые требования по первоначальному иску, суд сослался на положения ст.ст.167, 1102 ГК РФ.

Довод о неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, со ссылкой на то, что судом не дана оценка условию предварительного договора об обязанности арендатора внести обеспечительный платеж, отклоняется апелляционным судом. Судом первой инстанции сделан правомерный вывод о действительности предварительного договора в целом, о том, что он считается действующим и срок к моменту предъявления иска в суд для заключения основного договора аренды не наступил.

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Ссылка истца о несогласованности условий об обеспечительном платеже несостоятельна, поскольку по смыслу предварительного договора, во исполнение условий которого он произведен, последний обеспечивает в будущем заключение договора аренды; по условиям сделки (пункт 16) сумма обеспечительного платежа в случае заключения основного договора аренды будет учитываться сторонами в качестве суммы обеспечительного платежа в соответствии с пунктом 2.4 предварительного договора. Более того, указанное условие предварительного договора исполнено истцом своей волей и в совеем интересе (п.2 ст.1 ГК РФ).

Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции правильно установлен круг обстоятельств, подлежащих доказыванию при рассмотрении настоящего спора о применении последствий недействительности сделки. Довод истца об отсутствии судебной оценки действий арендодателя, препятствующих арендатору пользоваться помещениями, выходит за пределы предмета и основания заявленного иска.  Каким образом поведение арендодателя влияет на правовую оценку заключенного предварительного договора, как действительной сделки, апелляционная жалоба истца доводов не содержит.

Не может апелляционный суд согласиться и с доводами апелляционной жалобы ответчика о том, что суд первой инстанции необоснованно не применил положения ст.128 ГК РФ, ст.6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ». Указанные правовые нормы не регулируют правоотношения, которые как следует из предварительного договора, возникли между сторонами сделки и которые в будущем предполагается урегулировать договором аренды нежилого помещении и машиномест, что не противоречит положениям пункта 2 ст.425 ГК РФ, предусматривающим, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

По существу ответчик заявил во встречном иске требование в отношении своих прав, вытекающих из правомочий собственника объектов недвижимости. Между тем, в силу ст.131 ГК РФ, ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, которая является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Поскольку на момент рассмотрения спора в суде право собственности ответчика на спорные объекты недвижимости не зарегистрировано и возникнет с момента государственной регистрации, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что правовые основания для принудительного взыскания с истца заявленных денежных сумм, подлежащих уплате по условиям предварительного договора, отсутствуют.

То касается довода апелляционной жалобы о том, что предварительный договор не действует и является прекращенным по обоюдному соглашению сторон, то он признается апелляционным судом несостоятельным. Предложение истца, изложенное в письме от 21.01.2009 о досрочном отказе от исполнения предварительного договора, и конклюдентные действия со стороны ответчика об ограничении доступа истца в помещение  не являются допустимыми доказательствами досрочного расторжения предварительного договора от 19.05.08 № 19/05-08, оформленного двусторонним письменным соглашением сторон, поскольку не соответствуют требованиям к общему порядку расторжения договора, предусмотренного пунктом 1 ст.452 ГК РФ.

Согласно названной законодательной норме соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. Возможность расторжения предварительного договора способом, осуществленным сторонами, не предусмотрен. Обязательность заключения предварительного договора в письменной форме предусмотрено законом ( п.2 ст.429 ГК РФ), следовательно, в аналогичной форме должен быть заключено соглашение и о расторжении договора, поскольку иное законом не предусмотрено.

Поскольку соглашение сторон о расторжении предварительного договора в установленной законом форме ответчиком в суд не представлено, доводы апелляционной жалобы о прекращении спорного договора несостоятельны.

Апелляционным судом рассмотрены все доводы апелляционных жалоб, однако они не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для отмены решения по существу спора и удовлетворения апелляционных жалоб. При таких обстоятельствах по существу спора апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

По правилам ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционным жалобам относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 266, 267, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 30.11.2009 года по делу № А40 48690/09-64-348 в части взыскания с ЗАО «АСПЭК-Леспром» в пользу Индивидуального предпринимателя Земцовой Е.Е. 30 000 руб. расходов на оплату услуг представителя отменить.

В указанной части в удовлетворении заявления Земцовой Е.Е. о возмещении судебных расходов на оплату услуг представителя отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка