ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 12 сентября 2007 года Дело N А41-К1-5464/07

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2007 года Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2007 года Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мизяк В.П. судей Быкова В.П., Юдиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Тимошенко Ю.Н.

при участии в заседании: от истца: Полуфакин С.Н., паспорт 46 01 556 212 выдан 22.05.2001г. от ответчика: Вольфовский В.В., доверенность N01/07 от 23.03.2007г.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Полуфакина Сергея Николаевича на решение Арбитражного суда Московской области от 25 июня 2007 года по делу NА41-К1-5464/07, принятое судьей Гарькушовой Г.А., по иску индивидуального предпринимателя Полуфакина Сергея Николаевича к обществу с ограниченной ответственностью «Мытищи-ПЛАЗА» о признании незаконными действий по расторжению договора аренды нежилого помещения N04/3 от 22.003.2006 года, взыскании убытков по оборудованию торговой площади в связи с незаконным досрочным расторжением договора в сумме 139 855 руб., за непредоставление услуг по кондиционированию и вентиляции в размере 8 946 руб., упущенной выгоды, связанной с незаконным досрочным расторжением договора в размере 449 283 руб., о взыскании невозвращенной суммы обеспечительного взноса в размере 94 356 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 15 424 руб. 40 коп.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Полуфакин Сергей Николаевич (далее ИП Полуфакин С.Н.) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Мытищи-ПЛАЗА» (далее ООО «Мытищи-ПЛАЗА») о признании незаконными действий по расторжению договора аренды нежилого помещения N04/3 от 22.003.2006 года, взыскании убытков по оборудованию торговой площади в связи с незаконным досрочным расторжением договора в сумме 139 855 руб., за непредоставление услуг по кондиционированию и вентиляции в размере 8 946 руб., упущенной выгоды, связанной с незаконным досрочным расторжением договора в размере 449 283 руб., о взыскании невозвращенной суммы обеспечительного взноса в размере 94 356 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 15 424 руб. 40 коп.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 июня 2007 года в удовлетворении исковых требований отказано (том 2, л.д.29-33).

Не согласившись с данным решением, ИП Полуфакин С.Н. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить полностью (том 2, л.д.37-39).

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Московской области проверены Десятым арбитражным апелляционным судом (ст. ст. 258, 268 АПК РФ).

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Просил решение суда отменить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы. Решение суда считает законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда в части отказа во взыскании обеспечительного взноса в размере 94 356 руб. отменить, в этой части исковые требования удовлетворить, в остальной части решение суда оставить без изменения.

Как усматривается из материалов дела (том 1, л.д.6-12), 28 февраля 2006 года между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен предварительный договор N120-а/2005, согласно которому арендодатель желает сдать в аренду помещение, расположенное в здании, а арендатор желает снять помещение для осуществления торговой деятельности. Местонахождение помещения указано в плане, являющемся Приложением N1 к данному предварительному договору.

В соответствии с п.1.1 договора, стороны обязуются заключить договор аренды помещения (далее - основной договор) сроком на 5 лет, расположенного на 3-ем этаже здания строящегося многофункционального торгово-развлекательного комплекса на земельном участке, расположенного по адресу: Московская область, г.Мытищи, Шараповский проезд,вл.2., привокзальная площадь, общей площадью 7,1 кв.м., помещение КА7.

Под датой начала договора аренды стороны понимают дату подписания акта приема-передачи вне зависимости от того, в какой срок будет зарегистрирован основной договор аренды. Стороны условились заключить краткосрочный договор аренды сроком на 11 месяцев за две календарные недели до даты официального открытия торгового центра и подписать акт приема-передачи помещения (п.1.2 договора).

Согласно п.2.1 договора арендодатель обязан заключить основной договор с арендатором на условиях, согласованных сторонами в Приложении N2 к данному договору в срок, указанный в п.1.6 договора.

Основной договор должен быть заключен в течение 10 рабочих дней с даты уведомления арендатора арендодателем о регистрации права собственности арендодателя на здание в УФРС по МО.

В срок, не превышающий 5-ти банковских дней с даты подписания предварительного договора, арендатор обязуется выплатить арендодателю обеспечительный взнос в размере 2-х ставок ежемесячной арендной платы, что составляет 3 071 условных единиц, в том числе НДС по соответствующей ставке в качестве обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором аренды. Обеспечительный взнос покрывает арендную плату (как она определена в основном договоре) за два последних месяца последнего года аренды помещения (п.2.12 договора).

В силу п.2.13 договора арендные платежи складываются из арендной платы, коммунальных платежей и оплаты эксплуатационных услуг.

Предварительный договор вступает в силу с даты его подписания сторонами и действует до заключения сторонами основного договора и его государственной регистрации, а также до полного исполнения иных обязательств установленных данным договором или одностороннего арендатора или арендодателя от исполнения данного договора в случаях, предусмотренных данным договором (п.3.1 договора).

На основании п.2.12 предварительного договора сохраняет свою силу в течение всего срока действия основного договора (п.3.2 договора).

Также из материалов дела следует, что 22 марта 2006 года между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование часть нежилого помещения, находящегося в здании многофункционального торгово-развлекательного центра «Красный кит» (торговый центр), расположенного по адресу: Российская Федерация, г.Мытищи, Шараповский проезд,вл.2., а арендатор обязуется принять помещение и выплачивать за помещение арендную плату (том 1,л.д.13-18).

В соответствии с п.1.1.3 договора помещение находится на 3 этаже здания и общая площадь составляет 7.1 кв.м., помещения КА7.

Действие срока договора начинается с даты подписания акта приема-передачи помещения и продолжается в течение 11 месяцев с даты начала аренды (п.2.1 договора).

Арендатор оплачивает арендодателю денежные средства за фактически израсходованную электроэнергию, основываясь на показаниях счетчиков, и теплоснабжение помещения пропорционально занимаемой площади к арендопригодным площадям торгового центра. Оплата производится в течение 5-ти банковских дней, с даты выставления счета арендодателем.

Обеспечительный взнос в размере 3 071 условных единиц, включая НДС по ставке, действующей законодательством РФ, выплаченный арендатором арендодателю в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора по предварительному договору N120-а/2005 от 20.02.2006г. с момента государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе принимается в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора по уплате арендной платы за 2 последних месяца последнего года аренды по данному договору (п.3.6.1 договора).

В силу п.4.2.1 и п.4.2.2 договора арендодатель обязуется передать арендатору помещение, а арендатор обязуется принять помещение по акту в соответствии с условиями данного договора. Арендодатель несет ответственность за ненадлежащее исполнение своих обязательств по предоставлению эксплуатационных услуг в здании.

По требованию арендодателя данный договора может быть досрочно расторгнут в случаях:

- если арендатор 2 или более раза нарушает сроки оплаты любых сумм, причитающихся по договору, более чем на 10 календарных в течении годового периода совокупно (п.8.1.1 договора);

- если арендатор не выплачивает всю или часть арендных платежей в течение 15 календарных дней, после того как арендодатель передал письменное уведомление об этом арендатору. В этом случае арендодатель имеет права расторгнуть данный договор, предварительно направив письменное уведомление арендатору, не менее чем за 5 календарных дней до такого расторжения (п.8.1.2 договора).

В случае расторжения данного договора по п.8.1.1-8.1.4 данного договора обеспечительный взнос, арендная плата, выплаченные по договору, будут удержаны арендодателем в качестве штрафа. Любые расходы, понесенные арендодателем в ходе принудительного истребования исполнения арендатором его обязательств по данному договору, подлежат возмещению арендатором.

Согласно требованию N333 от 28.11.2006г., арендатор был извещен арендодателем об обязании погасить образовавшуюся задолженность, освободить и передать помещение, в связи с расторжением договора, а также вывести все свои товары (том 1,л.д.113).

Обратившись с иском (том 1, л.д.2-4), истец просил признать незаконными действия по расторжению договора аренды нежилого помещения N04/3 от 22.003.2006 года, взыскать с ответчика убытки по оборудованию торговой площади в связи с незаконным досрочным расторжением договора в сумме 139 855 руб., за не предоставление услуг по кондиционированию и вентиляции в размере 8 946 руб., упущенной выгоды, связанной с незаконным досрочным расторжением договора в размере 449 283 руб., взыскать невозвращенную сумму обеспечительного взноса в размере 94 356 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 15 424 руб. 40 коп.

В обосновании исковых требований истец ссылается на ст.ст.15, 393, 401, 452, 619 Гражданского кодекса РФ.

Исследовав обстоятельства дела, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что исковые требования в части взыскания обеспечительного взноса в размере 94 356 руб., подлежат удовлетворению, в удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Согласно ст.ст. 307-310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны выполняться надлежащим образом и необоснованный односторонний отказ от их исполнения не допускается.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Из материалов дела следует, что истцом по платежному поручению N1 от 03.03.2006г. ответчику был перечислен обеспечительный взнос в размере 94 356 руб. 00 коп.

01 декабря 2006 года между истцом и ответчиком был составлен акт прекращения доступа в помещение, согласно которому и в соответствии с требованиями пункта 4.1.6 договора арендодатель прекращает допуск арендатора в помещение и подачу электроэнергии и/или иных коммунальных услуг в помещение до полного исполнения всех требований арендодателя по настоящему договору. Помещение закрыто и опечатано(том 1, л.д.45).

Пунктом 4.1.6 договора предусмотрено, что в случае одноразовой просрочки любых платежей, предусмотренных настоящим договором от 22.03.2006г., либо приложениями к нему более чем на 15 календарных дней, а также их систематических задержек со стороны арендатора, арендодатель вправе отказаться допустить арендатора в помещение и прекратить подачу электроэнергии и/или иных коммунальных услуг в помещение до полного исполнения всех требований арендодателя. В настоящем договоре термин «систематические задержки» означает две и более просрочек по уплате причитающихся арендодателю сумм более чем на 10 календарных дней в течение годового периода совокупно (том 1, л.д.15).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что договор N04/3 от 22.03.2006г. сторонами досрочно расторгнут не был, поскольку соглашение о расторжении договора сторонами по основаниям п.п.8.1- 8.1.4 не заключалось. В судебном порядке договор не расторгался.

Обеспечительный взнос в размере 3 071 условных единиц, включая НДС по ставке, действующей законодательством РФ, выплаченный арендатором арендодателю в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора по предварительному договору N120-а/2005 от 20.02.2006г. с момента государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе принимается в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора по уплате арендной платы за 2 последних месяца последнего года аренды по данному договору (п.3.6.1 договора).

Поскольку между истцом не заключен договор аренды, который должен был пройти государственную регистрацию, апелляционной суд пришел к выводу, что размер обеспечительного взноса в размере 94 356 руб. подлежит возврату истцу.

Акт прекращения доступа в помещение от 01.12.2006г. не обжалован и не признан в установленном законном порядке недействительным, подписан и исполнен истцом, договор досрочно не расторгался, поэтому во взыскании упущенной выгоды в размере 449 283 руб., отказать.

Исковые требования о взыскании убытков по оборудованию торговой площади в сумме 139 855 руб. также не подлежат удовлетворению. Как пояснили стороны в судебном заседании данное оборудование не утрачено, не повреждено и может быть возвращено истцу.

Согласно п. 5.2.5., 5.2.8, 5.2.9 предусмотрено, что изготовление внешних витрин осуществляется единым подрядчиком арендодателя за счет арендатора. Арендатор обязуется в течение 7 календарных дней после расторжения освободить и передать помещение арендодателю в том же состоянии, в котором арендатор первоначально принял помещение, с учетом нормального износа, а также вывести все свои товары, имущество и отделимые улучшения или модификации из помещения.

В соответствии с п.1 ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушении данной статьи истцом не представлены доказательства утраты, повреждения и вывоза оборудования арендодателем из помещения, расположенного по адресу: Московская область, г.Мытищи, Шараповский проезд., вл.2, привокзальная площадь, общей площадью ориентировочно 7,1 кв.м., помещение КА7.

Во взыскании убытков, связанных с не предоставлением услуг по кондиционированию и вентиляции в размере 8 946 руб., судом первой инстанции правомерно отказано, поскольку доказательств неоказания данных услуг истцом не представлено.

При указанных обстоятельствах, решение суда в части взыскания обеспечительного взноса в размере 94 356 руб., подлежат удовлетворению, в удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ апелляционный суд распределяет расходы по оплате госпошлины пропорционально удовлетворенной части заявленных требований.

Руководствуясь статьями 257-258, 266-268, п. 2 ст. 269, п.1 ч.1 ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 25 июня 2007 года по делу NА41-К1-5464/07 отменить в части отказа в иске о взыскании обеспечительного взноса в размере 94 356 руб.

Взыскать с ООО «Мытищи-ПЛАЗА» в пользу индивидуального предпринимателя Полуфакина Сергея Николаевича 94 356 руб. сумму обеспечительного взноса, 2 487 руб. 12 коп. расходов по оплате государственной пошлины.

В остальной части решение оставить без изменения.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка