33-1515/2022 от 02 марта 2022

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 марта 2022 года Дело N 33-1515/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Цибиной Т.О.,

судей Белодеденко И.Г., Алешко О.Б.,

при секретаре Макушкиной Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца Шибановой И. В. на решение Смоленского районного суда Алтайского края от 10 декабря 2021 года по делу по иску Шибановой И. В. к Пан С. В. о взыскании ущерба, задолженности по арендной плате и коммунальным платежам,

встречному исковому заявлению Пан С. В. к Шибановой И. В. о взыскании стоимости неотделимых улучшений.

Заслушав доклад судьи Цибиной Т.О., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Шибанова И.В. является собственником квартиры NN 10, 11 общей площадью 131,9 кв.м, расположенной в городе Бийске Алтайского края по ул. Ленинградская, 74.

28 апреля 2018 года между Шибановой И.В. и Пан С.В. заключен договор аренды этой квартиры, а также находящегося в ней движимого имущества.

По условиям сделки размер платы за наем жилого помещения составил 40 000 руб. в месяц. Помимо прочего, на арендатора возложена обязанность содержать жилое помещение, вносить плату за потребляемые коммунальные услуги, наложен запрет на производство переустройства и перепланировки квартиры. Договором установлен срок внесения арендной платы ежемесячно, не позднее десятого числа месяца, за который вносится плата, в наличной форме. Срок действия соглашения определен продолжительностью в 11 месяцев с возможностью возобновления сделки на тех же условиях в случае отсутствия возражений сторон (л.д. 8-10, т.1).

17 февраля 2020 года стороны заключили дополнительное соглашение, согласно которому арендатор признал наличие задолженности по уплате коммунальных платежей в размере 163 086 руб. и обязался погасить долг 15 апреля 2020 года с обязательной оплатой текущих ежемесячных платежей (л.д. 11-12, т.1). Этим соглашением установлено право арендодателя расторгнуть сделку в случае неоплаты коммунальных услуг в течение двух месяцев, начиная с 01 апреля 2020 года.

В связи с фактическим прекращением срока действия договора аренды от 28 апреля 2018 года и дополнительного соглашения к этому договору Шибанова И.В. возвратила принадлежащее ей жилое помещение вместе с ключами от входной двери, о чем 10 апреля 2020 года составлен акт, которым определен долг арендатора по оплате коммунальных услуг в 191 650 руб. 55 коп., по арендной плате по состоянию на 10 апреля 2020 года - 43 333 руб. (л.д. 13, т.1). Акт арендатором Пан С.В. не подписан.

Жилое помещение передано собственнику вместе с произведенной арендатором без согласия с собственником перепланировкой в виде организации между коридором и совмещённым санитарным узлом дверного проема, ликвидацией между санитарным узлом и комнатой 9 межкомнатной двери, демонтажем стены и двери между комнатой 2 и комнатой 3, а также между комнатой 2 и комнатой 4. Между комнатой 6 и комнатой 5 убрана перегородка, демонтированы раковина, унитаз, душевая кабина, половая и настенная плитка. Между комнатой 7 и комнатой 8 организован проём под дверь, в комнате 14 демонтирован совмещённый санузел, унитаз, душевая кабина, установлена перегородка, разделяющая комнату пополам, в санузле демонтирована душевая кабина, в комнате 2 демонтирована раковина.

Арендатор скопил долг по содержанию жилья и оплате коммунальных услуг в размере 191 650 руб. 55 коп., по арендной плате - 43 333 руб., что явилось поводом для обращения Шибановой И.В. в суд с иском к Пан С.В. о взыскании задолженности по договору аренды жилого помещения от 28 апреля 2018 года за март, апрель 2020 года в размере 64 000 рублей; задолженности по оплате за потребляемые коммунальные услуги в сумме 194 436 руб. 50 коп.; возмещении ь ущерба, причинённого в результате перепланировки и переустройства квартиры, в размере 306 757 рублей.

Возражая против иска, Пан С.В. предъявила Шибановой И.В. встречный иск о взыскании стоимости неотделимых улучшений, указав, что в период использования арендованного недвижимого имущества пришла в негодность входная дверь в квартиру, требовалась срочная замена одного окна, ремонт потолка в помещении. После получения согласия собственника на ремонт жилого помещения с последующим зачетом произведенных арендатором затрат в счет текущих платежей Пан С.В. произвела замену входной двери, окна, монтаж натяжных потолков на сумму 42 080 руб.

Определением суда от 03 декабря 2021 года судом от истца Шибановой И.В. принят отказ от иска в части взыскания с Пан С.В. ущерба, причиненного в результате перепланировки и переустройства квартиры NN 10, 11 расположенной в доме N 74 по ул. Ленинградской в городе Бийске, в размере 306 757 рублей

Решением Смоленского районного суда Алтайского края от 10 декабря 2021 года иск Шибановой И.В. удовлетворен частично. С Пан С.В. в пользу Шибановой И.В. взыскана задолженность по оплате за потребляемые коммунальные услуги на содержание квартиры N 10, 11, расположенной в доме N 74 по ул. Ленинградской в городе Бийске, в сумме 105 262 руб. 02 коп. В остальной части исковых требований отказано. С Пан С.В. в бюджет муниципального образования Смоленский район Алтайского края взыскана государственная пошлина в размере 3 305 руб. Встречные исковые требования Пан С.В. удовлетворены. С Шибановой И.В. в пользу Пан С.В. взыскана стоимость неотделимых улучшений, произведённых в квартире N 10,11 по ул. Ленинградской, 74 в городе Бийске, в размере 42 080 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 462 руб. С Неверовой (Пан) С.В. в пользу общества с ограниченной ответственностью "Бюро Оценки и Консалтинга" взыскана неоплаченная стоимость экспертных услуг в сумме 11 700 рублей, с Шибановой И.В. - 10 400 рублей.

С таким решением не согласилась истец Шибанова И.В., в апелляционной жалобе ставя вопрос об изменении состоявшегося судебного акта с принятием нового решения, где с ответчика должна быть дополнительно взыскана задолженность по договору аренды за март-апрель 2020 года сумме 64 000 руб., задолженность по оплате за потребляемые коммунальные услуги на содержание квартиры N 10, 11, расположенной в доме N 74 по ул. Ленинградской в городе Бийске, в сумме 194 436 руб. 50 коп., при этом в удовлетворении встречного иска следует отказать. Приводя содержание договора аренды жилого помещения, истец полагает, что данный договор прекращен электронным уведомлением от 10 апреля 2020 года, чему суд оценки не дал, незаконно возложив на арендодателя бремя доказывания момента прекращения договорных отношений в отсутствие подписи Пан С.В. в акте приема-передачи жилого помещения. Истец критически оценивает показания свидетеля А.В. об освобождении квартиры ответчиком в феврале 2020 года, поскольку свидетель не является стороной договора аренды. При этом односторонний отказ арендатора от исполнения условий сделки не является основанием для освобождения последнего от уплаты арендных платежей. В условиях признания Пан С.В. долга по оплате коммунальных платежей у суда отсутствовали основания для отказа истцу в иске в этой части. Также суд не вправе производить взыскание с собственника затрат арендатора на улучшение жилого помещения в отсутствие согласия последнего на такие вложения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, выслушав истца Шибанову И.В., доводы жалобы подержавшей, судебная коллегия находит, что имеются предусмотренные статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены в апелляционном порядке указанного выше судебного постановления.

По условиям сделки размер платы за наем жилого помещения составил 40 000 руб. в месяц. Договором установлен срок внесения арендной платы ежемесячно, не позднее десятого числа месяца, за который вносится плата, в наличной форме. Срок действия соглашения определен продолжительностью в 11 месяцев с возможностью возобновления сделки на тех же условиях в случае отсутствия возражений сторон (л.д. 8-10, т.1).

По истечение 11 месяцев, после 28 марта 2019 года, Пан С.В. продолжила пользоваться этим объектом, подтверждением чему служит факт заключения сторонами 17 февраля 2020 года дополнительного соглашения, согласно которому арендатор Пан С.В. признала наличие задолженности по уплате коммунальных платежей в размере 163 086 руб. и обязалась погасить долг 15 апреля 2020 года с обязательной оплатой текущих ежемесячных платежей (л.д. 11-12, т.1). Этим соглашением установлено право арендодателя расторгнуть сделку в случае неоплаты коммунальных услуг в течение двух месяцев, начиная с 01 апреля 2020 года.

Несмотря на то, что каких-либо соглашений и договоров после 17 февраля 2020 года не заключалось, спорная квартира до 10 апреля 2020 года не была возвращена собственнику Шибановой И.В.

10 апреля 2020 года Шибанова И.В. в присутствии сотрудников управляющей компании составила акт об освобождении квартиры нанимателем Пан С.В. (л.д. 13, т.1).

Обращаясь в суд с иском о принудительном взыскании с Пан С.В. задолженности по внесению платы за наем по договору аренды за март-апрель 2020 года в размере 64 000 руб., долга по коммунальным платежам по состоянию на 09 апреля 2020 года в размере 191 650 руб. 55 коп., истец указывала на то, что период проживания ответчика в квартире истца окончен 10 апреля 2020 года, при этом ответчик пользовался чужим имуществом, не внося арендную плату и коммунальные платежи.

Возражая против иска, ответчик Пан С.В., опираясь на показания свидетеля А.В., допрошенного в суде первой инстанции, указала, что выехала из занимаемого ею по договору найма жилого помещения 29 февраля 2020 года.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, проверив предоставленный истцом расчет задолженности ответчика по состоянию на 09 апреля 2020 года, пришел к выводу о частичном удовлетворении иска и взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по оплате коммунальных услуг с мая 2018 года по 29 февраля 2020 года в размере 105 2626 руб. 02 коп., указав, что факт неосновательного обогащения на стороне ответчика за март-апрель 2020 года не подтвержден имеющимися в деле доказательствами. По мнению суда, договорные отношения между сторонами по поводу найма жилого помещения прекращены 29 февраля 2020 года в одностороннем порядке в связи с выездом нанимателя из квартиры, принадлежащей Шибановой И.В.

Судебная коллегия находит, что с выводами суда в части признания права арендатора на одностороннее расторжение договора без предупреждения об этом арендодателя согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.

Согласно статье 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (пункт 1).

К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 данного кодекса, если договором не предусмотрено иное (пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судом установлено, что 28 апреля 2018 года между истцом и ответчиком был заключен срочный договор аренды квартиры на 11 месяцев, то есть до 28 марта 2019 года.

Статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации право на досрочное одностороннее расторжение такого договора не предусматривает. Условиями договора аренды также не предусмотрено право арендодателя либо арендатора на односторонний отказ от договора. Так, п. 6.2 соглашения указывает, что такие действия могут быть произведены в любое время, но на основании письменного соглашения сторон. При этом заинтересованная сторона обязана не позднее чем за 10 календарных дней до предполагаемой даты прекращения договора известить вторую сторону письменно (л.д. 9 об., т.1).

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что после истечения 28 марта 2019 года срока договора аренды, Пан С.В. как наниматель продолжила пользоваться арендованным имуществом, а Шибанова И.В. как собственник не возражала против такого пользования.

Таким образом, после 28 марта 2019 года между Шибановой И.В. и Пан С.В. были возобновлены арендные правоотношения на неопределенный срок на условиях, предусмотренных заключенным между ними договором аренды от 28 апреля 2018 года.

Поскольку указанные условия не могли предоставлять арендатору Пан С.В. право на одностороннее расторжение договора, то к правоотношениям, связанным с расторжением пролонгированного на неопределенный срок договора аренды от 28 апреля 2018 года подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды, заключенном на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Так как условие договора об обоюдном праве сторон расторгнуть договор за 10 дней до предполагаемого прекращения, регулирует возможность расторжения сделки только при обоюдной воле участников договора, а при возобновлении договора на неопределенный срок не было установлено иного, то в соответствии с положениями пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор был вправе в одностороннем порядке отказаться от заключенного с истцом договора аренды, предупредив ее об этом за три месяца.

Судом установлено, что предупреждение об одностороннем отказе от исполнения договора аренды Пан С.В. собственнику Шибановой И.В. не направляла, покинув квартиру 29 февраля 2020 года, в связи с чем срок договора аренды продолжался до 10 апреля 2020 года, когда Шибанова И.В. вернула жилое помещение в собственное владение и пользование.

Принимая во внимание, что ответчик покинула квартиру в пределах действия договора коммерческого найма жилого помещения, не возвратив ее наймодателю по акту приема-передачи, не предупреждая собственника о намерении прекратить действие соглашения не менее чем за три месяца, Шибановой И.В. не может быть отказано в иске в части взыскания задолженности за пользование имуществом из расчета 40 000 руб. за март 2020 года и 12 000 руб. за 9 дней апреля 2020 года, что составляет 52 000 руб. (40 000: 30 дней *9 дней).

Поскольку п. 2.2.4 договора аренды квартиры Пан С.В. возложила на себя обязательства нести расходы за содержание жилого помещения, вносить плату за потребляемые арендатором коммунальные услуги, за этот же период, по состоянию на 09 апреля 2020 года, с нее следует взыскать в пользу Шибановой И.В. 116 020 руб. 22 коп., где долг за холодное водоснабжение на 09 апреля 2020 составил 4 286 руб. 38 коп. ; вознаграждение домкома - 297 руб. 08 коп.; капитальный ремонт на эту же дату - 18 205 руб. 13 коп.; ГВС на содержание ОИ - 862 руб. 16 коп.; ХВС на содержание ОИ - 149 руб. 71; электроэнергия на содержание ОИ - 643 руб. 35 коп.; отведение сточных вод на ОИ - 315 руб. 47 коп. ; обращение с ТКО - 642 руб. 20 коп.; содержание жилых помещений - 35 156 руб. 74 коп.; водоотведение - 8 192 руб. 87 коп.; тепловая энергия - 42 420 руб. 02 коп. ; горячая вода - 4 949 руб. 11 коп.

Производя новый расчет долга, судебная коллегия приняла во внимание правильность расчета, осуществленного судом первой инстанции, основанного на выписках, предоставленных МУП г. Бийска "ЕИРКЦ", а также ведомостях начисления, предоставленных АО "Бийскэнерго" (л.д. 41-47, 95-100, т.1), однако увеличила сумму взыскания спорного долга на период с 01 марта 202 года по 09 апреля 2020 года включительно, дополнив долг за холодное водоснабжение на 157 руб. 45 коп.; капитальный ремонт - 1 097 руб. 69 коп.; ГВС на содержание ОИ - 51 руб. 67 коп.; ХВС на содержание ОИ - 8 руб. 48; электроэнергия на содержание ОИ - 30 руб. 69 коп.; отведение сточных вод на ОИ - 18 руб.; обращение с ТКО - 48 руб. 8 коп.; содержание жилых помещений - 1 195 руб. 16 коп.; водоотведение - 94 руб. 70 коп.; тепловая энергия - 7 548 руб. 02 коп. ; горячая вода - 508 руб. 52 коп.

При этом коллегия вслед за судом первой инстанции не принимает во внимание дополнительное соглашение к договору аренды квартиры, подписанное Пан С.В., где размер долга определен в 163 086 руб., поскольку данные о такой задолженности не подтверждены материалами дела, в соглашении отсутствуют сведения о периоде образования долга.

Удовлетворяя встречный иск Пан С.В. о взыскании стоимости неотделимых улучшений, суд первой инстанции исходил из того, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия собственника, данного в договоре аренды, составила 42 080 руб.

Действительно, положениями ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ установлено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1). В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3).

При разрешении спора суд первой инстанции исходил из того, что п. 2.2.5 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора на производство текущего либо капитального ремонта, в рамках чего Пан С.В. осуществлены замена балконной двери, названной судом входной, оконного блока, монтаж натяжного потолка. Судом данные улучшения признаны необходимыми без указания мотивов для постановки такого вывода.

При этом суд не учел и не дал оценки содержанию п.2.1.2, 2.2.9 договора аренды, где арендатору предоставлено право производить в квартире действия, связанные с художественным оформлением квартиры, установкой декоративных элементов, приборов, оборудования и механизмов с обязательным письменным согласованием таких действий с собственником. Также собственник взял на себя обязательство возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений жилого помещения при условии предварительного согласования последних в письменной форме (л.д. 8, т.1).

Из буквального толкования указанных условий договора аренды следовало, что арендодатель допускает возможность производства неотделимых улучшений принадлежащего ей жилого помещения, дает согласие на производство арендатором любых строительных и отделочных работ в помещении, необходимых арендатору для использования помещения и возмещение затрат, однако такое согласие должно носить предварительный характер и быть облечено в письменную форму.

В ходе судебного разбирательства такого письменного и предварительного согласия собственника не добыто, тогда как ссылка районного суда на обязанность арендатора производить текущий и капитальный ремонт не означает, что этому корреспондируется безусловная обязанность арендодателя возместить понесенные нанимателем затраты.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что арендодатель фактически согласовала действия арендатора по замене балконной двери, оконного блока и организации натяжного потолка, а потому обязана возместить затраты Пан С.В., не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и сделаны при неверном толковании условий заключенного между сторонами договора аренды, в связи с чем решение суда в указанной части также подлежит отмене с принятием нового решения об отказе ответчику в удовлетворении встречного иска.

Отменяя решение суда в части удовлетворения встречного иска, в части отказа во взыскании арендной платы с марта 2002 года по 09 апреля 2020 года, в части размера долга по оплате коммунальных платежей и расходов на содержание жилья, коллегия производит иное распределение судебных расходов, принимая во внимание, что согласно п. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по гражданскому делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Требования истца Шибановой И.В. удовлетворены частично, на сумму 168 020 руб. 22 коп. ( 116 020 руб. 22 + 52 000 руб.), при обращении в суд истцу предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до вынесения решения по делу, таким образом, с ответчика Пан С.В. подлежит взысканию в доход муниципального образования государственная пошлина в размере 4 560 руб. 40 коп.

Поскольку требования истца Неверовой (Пан) С.В. не удовлетворены, она не вправе претендовать на возмещение государственной пошлины в размере 1 462 руб.

В рамках дела районным судом назначалась строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы относительно произведенных в квартире переустройства и перепланировки с августа 2017 года по 10 апреля 2020 года. Перед экспертом поставлено 6 вопросов с возложением бремени оплаты за исследование по вопросам 1-3 - на Пан С.В., по вопросам 4-6 - на Шибанову И.В. (л.д. 166, т.1).

Поскольку стороны от платы услуг эксперта уклонились <данные изъяты> экспертное учреждение просило суд о взыскании денежных средств за оплату экспертизы с истца и ответчика (л.д. 79, т.2), разрешая которое районный суд взыскал в пользу ООО "Бюро оценки и консалтинга" с Пан С.В. 11 700 рублей, с Шибановой И.В. - 10 400 рублей, не принимая во внимание, что Шибанова И.В. от иска в части взыскания убытков, причиненных самовольной перепланировкой, в размере 306 757 руб. отказалась и такой отказ принят судом с прекращением производства по делу (л.д. 1, 58, т.2).