АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
г. Екатеринбурга
РЕШЕНИЕ
от 6 декабря 2010 года Дело N А60-2152/2010-С1
[Исковые требования об определении условий договора купли-продажи нежилых помещений удовлетворить]
(Извлечение)
Резолютивная часть решения объявлена 01 декабря 2010 года
Полный текст решения изготовлен 06 декабря 2010 года
Рассмотрел исковое заявление Индивидуального предпринимателя Цибизовой Ларисы Александровны
к Обществу с ограниченной ответственностью "Эксперт", Асбестовскому городскому округу, Отделу по управлению муниципальным имуществом Асбестовского городского округа
о признании недостоверной величины рыночной стоимости, определенной оценщиком и обязании заключить договор
при участии в судебном заседании
от истца - Мехонцева Л.Б., представитель по доверенности б/н от 10.02.10г.
от ответчиков:
от Отдела по управлению муниципальным имуществом Асбестовского г.о. - Бубнов А.В., представитель по доверенности б/н от 29.03.10г., удостоверение
от ООО Эксперт - не явился
от Асбестовского г.о. - не явился
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ответчику и просит определить условия договора купли-продажи нежилых помещений NN 10-26, расположенных на 1 этаже 5-этажного кирпичного дома по адресу: Свердловская область, г. Асбест, ул. Ленина, 22, общей площадью 278,9 кв.м., заключаемого между Асбестовским городским округом в лице отдела по управлению муниципальным имуществом Асбестовского городского округа и индивидуальным предпринимателем Цибизовой Ларисой Александровной о цене:
Пункт 2 договора "Цена объекта" изложить в следующей редакции:
Стоимость объекта по настоящему договору составляет 3 370 000 руб., в том числе НДС 18% 514 067 руб. 79 коп.
Стоимость объекта определена ООО "Огртранс" исходя из рыночной стоимости, определенной в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Исковые требования мотивированы ссылками на ФЗ N 159-ФЗ "ОБ особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", п. 1, п. 2 ст. 445 ГК РФ.
После устранения обстоятельств, повлекших оставление иска без движения, истец просит признать недостоверной величину рыночной стоимости нежилых помещений N 10-26, расположенных на 1 этаже 5-этажного кирпичного жилого дома по адресу: Свердловская область, г. Асбест, ул. Ленина, 22, общей площадью 278,9 кв.м. в размере 4 479 000 руб., в том числе НДС 18%, определенной независимым оценщиком ООО "Эксперт" в отчете от 07.09.09г. Также истец просит обязать Асбестовский г.о. в лице отдела по управлению муниципальным имуществом Асбестовского городского округа заключить с индивидуальным предпринимателем Цибизовой Л.А. договор купли-продажи нежилых помещений N 10-26, расположенных на 1 этаже 5-этажного кирпичного жилого дома по адресу: Свердловская область, г. Асбест, ул. Ленина, 22, общей площадью 278,9 кв.м., по цене, определенной судом в ходе рассмотрения настоящего спора.
Истцом 01.04.2010г. вновь подано ходатайство об изменении предмета исковых требований в части, просит определить условия договора купли-продажи нежилых помещений N 10-26, расположенных на 1 этаже 5-этажного кирпичного жилого дома по адресу: Свердловская область, г. Асбест, ул. Ленина, 22, общей площадью 278,9 кв.м., заключаемого между Асбестовским городским округом в лице отдела по управлению муниципальным имуществом Асбестовского городского округа и индивидуальным предпринимателем Цибизовой Л.А. о цене, установленной в ходе рассмотрения дела и графике платежей.
Определением суда от 07 мая 2010г. производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы достоверности оценки, указанной в отчете ООО "Эксперт" N 358/70-09 от 07.09.09г. (на срок до 10 июня 2010г.). Проведение экспертизы поручено Закрытому акционерному обществу "Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия", эксперту Потапову Андрею Викторовичу.
Определением суда от 08 июля 2010г. производство по делу вновь приостановлено до завершения повторной судебной экспертизы достоверности оценки, указанной в отчете ООО "Эксперт" N 358/70-09 от 07.09.09г. (на срок до 15 августа 2010г.). Проведение экспертизы поручено ООО "Независимая экспертиза" Эксперту Друмлевич Е.В.
Определением суда от 06 октября 2010г. производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта. Проведение экспертизы поручено Индивидуальному предпринимателю Фассахову И.М.
В связи с проведением всех указанных экспертиз и поступлением в суд экспертных заключений производство по делу судом возобновлено.
В судебное заседание истцом представлены объяснения по иску с учетом выводов экспертов, просит признать недостоверной величину рыночной стоимости нежилых помещений N 10-26, расположенных на 1 этаже 5-этажного кирпичного жилого дома по адресу: Свердловская область, г. Асбест, ул. Ленина, 22, общей площадью 278,9 кв.м. в размере 4 479 000 руб., в том числе НДС 18%, определенной независящим оценщиком ООО "Эксперт" в отчете от 07.09.09г. А также определить условия договора купли-продажи нежилых помещений N 10-26, расположенных на 1 этаже 5-этажного кирпичного жилого дома по адресу: Свердловская область, г. Асбест, ул. Ленина, 22, общей площадью 278,9 кв.м., заключаемого между Асбестовским городским округом в лице отдела по управлению муниципальным имуществом Асбестовского городского округа и индивидуальным предпринимателем Цибизовой Ларисой Александровной, определив пункт 2 договора "Цена объекта" "Стоимость объекта по настоящему договору составляет 3 416 000 рублей, в том числе НДС".
Ответчик - Отдел по управлению муниципальным имуществом Асбестовского г.о. требования истца с учетом выводов экспертов признал.
Дело рассматривается в отсутствие остальных ответчиков в порядке ст. 156 АПК РФ.
Рассмотрев материалы дела, заслушав истца и ответчика, арбитражный суд установил:
Истец просит определить действительную рыночную стоимость нежилых помещений N 10-26, расположенных на 1 этаже 5-этажного кирпичного жилого дома по адресу: Свердловская область, г. Асбест, ул. Ленина, 22, общей площадью 278,9 кв.м. в размере 3 370 000 руб., в том числе НДС 18%.
По мнению истца, указанная в отчете ООО "Эксперт" N 358/70-09 от 07.09.09г. рыночная стоимость объекта оценки спорного имущества - 4 479 000 руб. является завышенной.
Для сравнения истцом в материалы дела представлен отчет N 474 от 26 ноября 2009г., выполненный ООО "Оргтранс", согласно которому рыночная стоимость объекта оценки с учетом НДС составляет 3 370 000 руб.
В материалы дела ООО "Эксперт" представлен отзыв, в котором указал, что данный отчет соответствует федеральным стандартам оценки и действующему законодательству об оценочной деятельности, а также принципам достаточности и достоверности.
Истцом в ходе рассмотрения дела заявлено письменное ходатайство о проведении экспертизы достоверности оценки, указанной в отчете ООО "Эксперт" N 358/70-09 от 07.09.09г. Проведение экспертизы поручено Закрытому акционерному обществу "Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия", эксперту Потапову Андрею Викторовичу.
Поскольку в процессе рассмотрения дела у суда возникли вопросы, требующие специальных знаний, арбитражный суд удовлетворил ходатайство истца и назначил экспертизу достоверности оценки по основанию п. 1 ст. 82 АПК РФ.
В связи с тем, что экспертом Потаповым А.В. экспертное заключение не подписано, а также не подписано предупреждение эксперта об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения, судом назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Независимая экспертиза" эксперту Друмлевич Евгения Викторовна.
На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
Вопрос N 1 - Соответствует ли отчет N 358/70-09 от 07.09.09г. об определении рыночной стоимости нежилого помещения магазина "Балтика" общей площадью 278,9 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Асбест, пр. Ленина, 22, принадлежащих на праве собственности Асбестовского городскому округу (оценщик Лутков Сергей Валентинович):
- Федеральному закону от 29.07.1998г. N 135-ФЗ (ред. от 27.12.09г.) "ОБ оценочной деятельности в Российской Федерации";
- Федеральному стандарту оценки N 1, утвержденному Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.07г. N 256;
- Федеральному стандарту оценки N 2, утвержденному Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.07г. N 255;
- Федеральному стандарту оценки N 3, утвержденному Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.07г. N 254?
Вопрос N 2 - При выявлении несоответствий (нарушений), какие из них могли существенно повлиять на расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.
В поступившем в суд экспертном заключении N 9/1089э-10 от 14.07.2010г. - 30.08.2010г., проведенном ООО "Независимая экспертиза", исследование проведено с использованием трех подходов: затратного, сравнительного и доходного, в результате чего экспертом сделан вывод о том, что отчет ООО "Эксперт" N 358/70-09 от 07.09.09г. не соответствует стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности.
Истцом заявлено письменное ходатайство о проведении экспертизы по определению рыночной стоимости объекта с целью определения рыночной стоимости объекта. Необходимость проведения экспертизы истец обосновывает тем, что в материалах дела имеются противоречащие друг другу заключения о рыночной стоимости объекта.
Поскольку в процессе рассмотрения дела у суда возникли вопросы, требующие специальных знаний, арбитражный суд удовлетворил ходатайство истца и назначил экспертизу определения оценочной стоимости объекта недвижимости по основанию п. 1 ст. 82 АПК РФ. Проведение экспертизы суд поручил ИП Фассахову И.М.
На разрешение эксперта поставил следующий вопрос:
Какова рыночная стоимость нежилых помещений N 10-26, расположенных на 1 этаже 5-этажного кирпичного жилого дома по адресу: Свердловская область, г. Асбест, ул. Ленина, 22, общей площадью 278,9 кв.м. на 02.09.2009г.?
В поступившем в суд экспертном заключении N 14/10-10-1 от 14 октября 2010г., подготовленной ИП Фассаховым И.М., исследование проведено с использованием трех подходов: затратного, сравнительного и доходного.
В результате согласования результатов оценки эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость спорного объекта составляет 3 416 000 руб. с учетом НДС 18%.
Таким образом, имеются расхождения результатов исследования с результатами отчета ООО "Эксперт" об определении рыночной стоимости нежилых помещений N 10-26, расположенных на 1 этаже 5-этажного кирпичного жилого дома, находящегося по адресу: Свердловская область, г. Асбест, ул. Ленина, 22, общей площадью 278,9 кв.м. по состоянию на 02.09.2009г.
В силу п. п. 1, 4 ст. 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Из совокупности представленных в материалы дела доказательств следует, что отчет ООО "Эксперт" N 358/70-09 от 07.09.09г. об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости является недостоверным.
При указанных обстоятельствах, суд руководствуется выводами эксперта Индивидуального предпринимателя Фассахова И.М., согласно которым рыночная стоимость спорного объекта составляет 3 416 000 руб. с учетом НДС 18%.
В рамках указанного спора судом рассматривается также требование истца об определении условий договора купли-продажи нежилых помещений N 10-26, расположенных на 1 этаже 5-этажного кирпичного жилого дома по адресу: Свердловская область, г. Асбест, ул. Ленина, 22, общей площадью 278,9 кв.м., в части цены, определенной в ходе рассмотрения спора.
В ходе судебного заседания истцом заявлены уточнения предмета исковых требований, в которых истец просит определить условия договора купли-продажи нежилых помещений N 10-26, расположенных на 1 этаже 5-этажного кирпичного жилого дома по адресу: Свердловская область, г. Асбест, ул. Ленина, 22, общей площадью 278,9 кв.м., исходя из стоимости объекта 3 416 000 руб.
Между истцом и ответчиком 14 декабря 2005г. заключен договор аренды N 204.
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с п. 2 ст. 4 указанного закона в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
Главой Асбестовского городского округа 07.10.2009г. было вынесено распоряжение N 1544-РГ об утверждении условий приватизации и разрешения отчуждения нежилых помещений, расположенных по адресу: Свердловская область, г. Асбест, ул. Ленина, 22.
17 октября 2009г. в газете "Асбестовский рабочий" N 131-132 (12452-12453) опубликовано объявление о продаже нежилых помещений площадью 278,9 кв.м., расположенных по адресу: Свердловская область, г. Асбест, ул. Ленина, 22
Ответчиком в адрес истца направлен договор купли-продажи нежилых помещений N 1 от 19.10.2009г., подписанный со стороны Отдела по управлению муниципальным имуществом Асбестовского городского округа.
В направленном истцу проекте договора указана стоимость отчуждаемого имущества в сумме 4 479 000 руб., стоимость определена исходя из рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком ООО "Эксперт" в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" и экспертным заключением N 358/70-09 от 07.09.09г.
Истец не согласился с условием указанного договора в части определения стоимости объекта в размере 4 479 000 руб.
В соответствии со ст. 8 ФЗ от 29.07.1998г. "Об оценочной деятельности в РФ" проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих в том числе муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям.
В связи с разногласиями по цене имущества истцом в адрес ответчика 30 ноября 2009г. направлена претензия с приложенным к ней текстом соглашения к договору купли-продажи нежилых помещений N 1 от 19.10.2009г. и предложением о выкупе имущества по цене 3 370 000 руб., полученная ответчиком 01.12.2009г.
