Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г.Тулун 24 сентября 2014 года
Тулунский городской суд Иркутской области в составе: председательствующего судьи Мицкевича А.О., при секретаре Николайчук Е.П., с участием представителя истца МУ «Администрация города Тулуна» Терпуговой Н.П., третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне истца Галдусова Г.М., ответчика Галдусов М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1328/2014 по иску МУ «Администрация города Тулуна» к Галдусов М.Н. о расторжении договора аренды земельного участка,
У С Т А Н О В И Л:
Истец МУ «Администрация города Тулуна» обратилось в суд к ответчику Галдусов М.Н. с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка, указав в обоснование, что на основании постановления мэра городского округа *** от ...... «О предоставлении земельного участка в аренду» между МО «город Тулун» и Галдусов М.Н. был заключен договор аренды земельного участка №*** от ....... По договору ответчик принял в аренду земельный участок из земель поселений общей площадью 5822,00 кв.м., расположенный по адресу: Иркутская область, г.Тулун, ****. Земельный участок был предоставлен ответчику для эксплуатации жилого дома. Срок действия договора до ....... Право аренды Галдусов М.Н. зарегистрировал надлежащим образом. Жилой дом, расположенный по адресу: ****, **** решением Тулунского городского суда от ......, вступившим в законную силу ...... о разделе имущества, был выделен в собственность Галдусова Г.М. Право собственности за Галдусова Г.М. зарегистрировано ....... Письмом *** от ...... Галдусов М.Н. было предложено в срок до ...... расторгнуть договор аренды земельного участка *** от ......, подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка и акт приема-передачи и вернуть по 2 экземпляра в Управление муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации городского округа. Требование ответчиком проигнорировано. Регистрация спорного договора препятствует Галдусова Г.М. владеть и пользоваться земельным участком, расположенным по адресу: ****, ****, а также лишает возможности зарегистрировать договор аренды земельного участка *** от ....... При таких обстоятельствах восстановить нарушенное право владения спорным земельным участком Галдусова Г.М. является расторжение договора №*** от ...... с Галдусов М.Н. В нарушении условий спорного договора ответчик не вносит арендную плату за пользованием земельным участком на протяжении длительного времени. Просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка *** с Галдусов М.Н.
В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала, просила суд иск удовлетворить.
В судебном заседании третье лицо, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне истца Галдусова Г.М. исковые требования поддержала, просила суд, иск удовлетворить.
Ответчик Галдусов М.Н. в судебном заседании иск не признал, просил суд в удовлетворении иска отказать. Дополнительно пояснил, что договор аренды земельного участка не может быть с ним расторгнут по причине того, что на этом земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности: столярный цех и гараж
Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, дела правоустанавливающих документов объекта – земельного участка, расположенного по адресу: ****, ****, суд приходит к следующему.
В силу ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В силу ст.59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.
Согласно ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
В силу требований ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
В силу требований ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Кодекса).
В силу ст.620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Судом установлено, что ...... между Муниципальным образованием «****», именуемое (арендодатель) в лице председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом **** и Галдусов М.Н. именуемый (арендатор) заключен договор аренды земельного участка *** фз по которому, арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование из земель поселений земельный участок с кадастровым номером *** площадью 5822 кв.м. по адресу: **** г.****, ***. Основанием передачи земельного участка в аренду является постановление мэра **** *** от ....... Договор аренды заключен на 49 лет и действует до ......, пункты 1.1, 3, 6.1 договора.
Вместе с тем п.2.1 договора аренды земельного участка *** фз от ...... предусмотрено, что земельный участок предоставляется для эксплуатации индивидуального жилого дома.
Согласно п.3.1.арендная плата исчисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка.
Пунктом 3.3. указанного договора установлено, что арендная плата вносится арендатором ежегодно.
В силу п.4.1. Арендодатель имеет право, в том числе: досрочно расторгнуть договор аренды при нерациональном использовании земли, использование земли не по целевому назначению, невнесении арендной платы более 3-х месяцев.
Договором аренды земельного участка установлена обязанности арендатора, в том числе: эффективно использовать полученный в аренду земельный участок в соответствие с целевым назначением; своевременно вносить арендные платежи (п.5.2).
В соответствии с п.7.3 договора в случае неоплаты арендной платы в установленный договором срок арендодатель имеет право взыскать с арендатора пеню в размере 0,3% от суммы неуплаты за каждый день до момента полного исполнения обязательств. Невнесение арендной платы более трех месяцев подряд является основанием для досрочного расторжения договора.
В силу п.8.5 договора настоящий договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя в случаях, предусмотренных п.4.1
Согласно акту приема-передачи от ...... муниципальное образование «****» передало, а Галдусов М.Н. принял земельный участок, расположенный по адресу: ****, **** в аренду на 49 лет, площадью 5822,0 кв.м. для эксплуатации жилого дома.
Решением Тулунского городского суда **** от ......, вступившим в законную силу ...... суд признал право собственности за Галдусова Г.М. двухэтажный кирпичный жилой дом по адресу: г.****Песочный, ****, кадастровый ***
Согласно имеющимся в деле доказательствам, судом установлено, что Галдусова Г.М. является собственником жилого дома, назначение: жилое, 2-этажный, общей площадью 463 кв.м., лит. А, по адресу: **** г.****Песочный, ****, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № ****, инвентарный № ***, кадастровый (или условный) номер: ***, дата регистрации ...... № регистрации ***.
Государственная регистрация права собственности Галдусова Г.М. на объект недвижимого имущества – жилой дом, произведена на основании решения Тулунского городского суда **** от ......, вступившее в законную силу ......, по которому за ней признано право собственности на вышеуказанный жилой дом стоимостью 5536303 рублей.
Судом также установлено, что ...... на основании постановления мэра городского округа *** от ....... между МУ «Администрация ****» в лице начальника Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям Комитета по экономике и финансам администрации городского округа (арендодатель) и Галдусова Г.М. (арендатор) заключен договор *** фз аренды этого же земельного участка, той же площадью и с тем же кадастровым номером сроком на 49 лет с ...... по ......, расположенного по тому же адресу, для эксплуатации жилого дома, пункты 1.1., 2.1., с расчетом арендной платы, актом передачи земельного участка.
В сообщении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от ...... на имя Галдусова Г.М., указано, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним уже существуют действующие зарегистрированные права на земельный участок по адресу: г.****, общей площадью 5822 кв.м, следовательно, имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, предлагают в срок до ...... представить соглашение о расторжении договора аренды с прежним арендатором, в случае не предоставления соглашения, имеются основания для отказа в государственной регистрации согласно абз. 11 ч. 1 ст. 20 Закона о регистрации.
Решением Тулунского городского суда **** от ......, вступившим в законную силу ...... регистрация права собственности на вспомогательные строения объекты недвижимого имущества: столярный цех, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 758,4 кв.м., расположенный по адресу: **** г.**** ****, дата государственной регистрации права ...... запись регистрации *** и гараж, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 309 кв.м., расположенный по адресу: **** г.****, ****, дата регистрации ......, запись регистрации *** – признана недействительной, исключены сведения об указанном праве из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним за Галдусов М.Н.
Согласно письменному обращению *** от ...... МУ «Администрация г.Тулуна» предложила Галдусов М.Н. до ...... расторгнуть договор аренды земельного участка *** фз от ...... подписать соглашение и акт приема-передачи и вернуть по 2 экземпляра в Управление по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации городского округа. Кроме того, в связи с отсутствием сведений об оплате по данному договору Галдусов М.Н. необходимо представить квитанции за пользование земельным участком.
В судебном заседании ....... ответчик Галдусов М.Н. пояснил, что не помнит кода в последний раз вносил по договору аренды земельного участка плату. Помнит, что при заключении договора аренды вносил арендную плату, за последние 3 – 4 года арендную плату арендодателю не вносил.
Ответчик Галдусов М.Н. в судебном заседании ...... представил суду квитанции в качестве доказательств внесения платежей по договору аренды земельного участка за ...... года в сумме 12975-52 рублей.
Представителем истца в судебном заседании представлена пояснительная записка *** от ......, из которой усматривается, что Управление по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации городского округа не имеет возможности предоставить сведения о задолженности Галдусов М.Н. по договору аренды земельного участка от ...... *** фз в связи с тем, что данный договор был утрачен.
В силу требований ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно требованиям ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Требования положения п.3 ст.615 ГК РФ предусматривают, что если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В силу положений ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Таким образом, судом в судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что земельный участок по договору аренды *** фз от ...... Галдусов М.Н. передан для эксплуатации жилого дома.
Вместе с тем, решением суда от ......, вступившим в законную силу ...... суд признал право собственности за Галдусова Г.М. на двухэтажный кирпичный жилой дом по адресу: г.****Песочный, ****, которое было зарегистрировано надлежащим образом, о чем свидетельствует государственной регистрации права №****.
Довод ответчика Галдусов М.Н. о том, что спорный земельный участок он использует на законных основаниях. В связи с тем, что на нем расположены объекты недвижимости, зарегистрированные за ним на праве собственности: столярный цех и гараж, не нашли своего подтверждения и опровергаются материалами дела, а именно решением суда от ......, вступившим в законную силу ......, которым регистрация права собственности на вспомогательные строения объекты недвижимого имущества: столярный цех и гараж, расположенные по адресу: **** г.****Песочный, **** и «г», соответственно, признана недействительной, сведения об указанном праве из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним за Галдусов М.Н. исключены.
Довод ответчика о незаконности решения Тулунского городского суда ......, в связи с имеющимся определением суда от ...... признан несостоятельным и не основан на материалах настоящего гражданского дела.
Определением суда от ...... Галдусова Г.М. в удовлетворении требований о разъяснении решения суда от ...... по гражданскому делу по иску Галдусова Г.М. к Галдусов М.Н. о разделе совместно нажитого имущества – отказано. Указанное определение суда не порождает правовых последствий для сторон кроме того, и не может служить основанием возникновения либо прекращения какого-либо права. Таким образом, довод ответчика Галдусов М.Н. на наличие у него права на вспомогательные объекты недвижимого имущества: столярный цех и гараж, расположенные по адресу: **** г.****Песочный, **** и «г», соответственно, основан на неверном понимании, и напрямую опровергается решением суда от .......
Позиция ответчика Галдусов М.Н. основана на непринятии ответчиком состоявшегося решения суда и вступившего в законную силу. Вместе с тем, ответчик настаивает на наличии у него права как на земельный участок, так и на указанные вспомогательные объекты недвижимого имущества, столярный цех и гараж, расположенные по адресу: **** г.****, **** **** соответственно, ссылаясь не только на наличие зарегистрированного права на них за ним согласно свидетельствам о государственной регистрации права, но и на государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей, по которому ему будучи индивидуальным предпринимателем на основании решения мэра города от ...... передан земельный участок 0.64768 га для предпринимательской деятельности. Однако в данном акте, даже не указан адрес передаваемого земельного участка, в связи с чем, суд не может считать довод, основанный на указанных документах, об отсутствия оснований для удовлетворения иска.
Кроме того, как было установлено в судебном заседании, а также подтверждено ответчиком Галдусов М.Н., он не вносил арендодателю платежи в счет арендной платы за земельный участок по договору аренды *** фз от ...... 3-4 лет, что является как в силу норм закона, указанных в решении, так и в силу условий самого договора аренды земельного участка для его расторжения. Произведенная ответчиком Галдусов М.Н. в ходе судебного разбирательства по настоящему делу арендная плата по спорному договору за 2010-2013 года не может служить основанием для отказа в иске, а наоборот свидетельствует о ненадлежащем выполнении арендатором своих обязанностей перед арендодателем.
В соответствии с п.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно ч.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Судом установлено, что по решению суда от ......, вступившим в законную силу ...... право собственности при разделе имущества супругов Галдусов М.Н. и Галдусова Г.М. на двухэтажный кирпичный жилой дом по адресу: г.**** ****, кадастровый №*** перешло Галдусова Г.М.
Из договора аренды земельного участка *** фз от ...... усматривается, что земельный участок предоставляется для эксплуатации индивидуального жилого дома (п.2.1).
Совокупный анализ вышеуказанных норм закона позволяет сделать вывод о том, что при переходе права собственности на объект недвижимости к новому собственнику данного объекта переходят также и принадлежавшие прежнему собственнику вещные права на земельный участок, на котором он расположен, а именно, право постоянного (бессрочного) пользования, либо право пожизненного наследуемого владения данным земельным участком.
Поскольку целевое назначение спорного земельного участка – для эксплуатации индивидуально жилого дома, то есть весь земельный участок предназначен для обслуживания жилого строения и необходим для его использования, следовательно, с переходом права собственности на жилое строение от ответчика Галдусов М.Н. к третьему лицу Галдусова Г.М., принадлежавшее прежнему собственнику строения право пользования земельным участком по договору арены, на котором это строение расположено, не может оставаться у прежнего собственника жилого дома, утратившего на него права.
С учетом установленных судом юридически значимых обстоятельств, оснований для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований не имеется.
Судом установлен переход права собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке от ответчика к третьему лицу. Вместе с тем, спорный земельный участок предоставлен был Галдусов М.Н. с целью эксплуатации индивидуально жилого дома. В связи с утратой права собственности как на жилой дом, так и на вспомогательные объекты недвижимого имущества, столярный цех и гараж, расположенные на спорном земельном участке, и переходом права собственности на указанные объекты права собственности к третьему лицу Галдусова Г.М. владение земельным участком не может быть сохранено за лицом, чье право на объекты недвижимости, расположенные на нем, прекращено.
Вместе с тем в судебном заседании судом установлено невыполнение обязанностей арендатора Галдусов М.Н. – своевременно вносить арендную плату. Из представленных в судебном заседании квитанций судом установлено, что Галдусов М.Н. только ...... внес арендную плату по договору аренды земельного участка *** фз от ...... за ...... года, что является ненадлежащим исполнением обязанностей со стороны арендатора и является самостоятельным основанием для расторжения спорного договора (п.4.1. договора, ст.619 ГК РФ).
Таким образом, суд, исходя из представленных по делу доказательств, находит требования иска обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Истец освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче в суд искового заявления на основании ст.333.36 НК РФ.
В силу ч.1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Ответчиком Галдусов М.Н. заявлено ходатайство об освобождении его от уплаты пошлины, в обосновании заявленного ходатайства предоставил суду справку ***, согласно которой Галдусов М.Н. .......р. установлена ...... повторно инвалидность второй группы бессрочно.
Таким образом, суд с учетом положений ст.333.36 НК РФ считает заявленное ходатайство ответчика Галдусов М.Н. обоснованным, в связи с чем освобождает его от уплаты государственной пошлины.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования МУ «Администрация ****» к Галдусов М.Н. о расторжении договора аренды земельного участка – удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды земельного участка №*** от ...... с Галдусов М.Н..
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Тулунский городской суд.
Судья Мицкевич А.О.
Мотивированное решение суда составлено 29.09.2014
Судья Мицкевич А.О.
