Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
РЕШЕНИЕ
ИФИО1
<адрес> ДД.ММ.ГГГГ.
Тугулымский районный суд <адрес> составе:
председательствующего судьи Крицкой Н.А.
при секретаре ФИО4
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Гергуса ФИО9 к Обществу с ограниченной ответственностью «АФ «Переваловское» о признании права собственности на нежилые помещения,
УСТАНОВИЛ:
Гергус А.Я. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «АФ «Переваловское» о признании права собственности на нежилые помещения.
В обоснование своих требований указывает, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи недвижимости между и ОАО «Тугулымский леспромхоз» (продавец) и ООО «АФ «Переваловское» (покупатель), предметом которого являются объекты недвижимого имущества:
- <данные изъяты>
Указанный договор купли-продажи был исполнен в полном объеме, о чем свидетельствуют приложенные к настоящему исковому заявлению документы. ООО «АФ «Переваловское» (далее - Общество) фактически приобрело право собственности на указанные объекты недвижимости, но по неизвестным истцу причинам стороны за регистрацией перехода права собственности в соответствующий государственный орган не обращались. Впоследствии между истцом и Обществом был заключен договор уступки прав по договору купли-продажи недвижимого имущества, по которому Общество уступило Истцу права покупателя по вышеуказанному договору купли-продажи. В соответствии с условиями договора уступки прав по договору купли-продажи недвижимости Истец оплатил Обществу сумму в размере <данные изъяты> руб. наличными, о чем свидетельствует квитанция от ДД.ММ.ГГГГ., приложенная к настоящему исковому заявлению, а Общество, в свою очередь передало Истцу всю имеющуюся у него документацию и сами объекты недвижимости, доказательством чему является передаточный акт, подписанный надлежащим образом. После исполнения сторонами обязательств, вытекающих из договора уступки прав по договору купли-продажи недвижимости, Истец обратился в регистрирующий орган для оформления своих прав надлежащим образом. ДД.ММ.ГГГГ Талицким отделом Росреестра по <адрес> принято решение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно: отказано в регистрации права собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества. Регистрирующий орган указал, что ООО «АФ «Переваловское» не имело право переуступать права по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, так как Общество не зарегистрировало свое право в органах Росреестра, соответственно не приобрело право собственности, следовательно документы, поданные на государственную регистрацию по форме и содержанию не соответствуют требованиям п.1 ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с полученным отказом, оформленным Сообщениями об отказе в государственной регистрации прав собственности, на спорные объекты недвижимости Истец в адрес Общества направил письмо с просьбой принятия мер для надлежащего оформления документов и дальнейшей государственной регистрации права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости за Истцом. На данное письмо Общество ответило отказом, ссылаясь на полное исполнение своих обязательств. Вступившим в законную силу решением суда, было установлено, что отказ в государственной регистрации прав на спорные объекты недвижимости был правомерен. В адрес Общества вновь было направлено письмо с требованием устранения нарушений, обозначенных соответствующим структурным подразделением Росреестра, путем обращения в регистрирующий орган и подачи соответствующих заявлений о государственной регистрации права собственности на себя, а в последующем перехода права собственности в пользу истца, тем самым надлежащим образом оформив возникшие права в соответствии с фактически сложившимися отношениями. Однако, до настоящего времени ООО «АФ «Переваловское» свои права на указанные объекты недвижимости надлежащим образом не оформило, никаких действий направленных на документальное оформление фактически сложившихся между Истцом и Обществом отношений не предприняло. Истец считает, что у него возникло право собственности на спорные объекты недвижимости, а невозможность его зарегистрировать в установленном законом порядке обусловлена неправомерным бездействием Общества. В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права - один из способов защиты гражданских прав. Исходя из содержания ст. 8, ст. 218 ГК РФ основанием возникновения права собственности, на имущество ранее имевшее собственника помимо прочего является договор. Права на недвижимое имущество, равно как и переход этих прав подлежит государственной регистрации (ст. 8.1. ГК РФ). В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В п. 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимости имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имуществ (статья 130). Исходя из предмета договора уступки прав по договору купли-продажи недвижимости заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Истцом и Обществом, последнее передало, а Истец принял права Покупателя по договору купли-продажи недвижимости, заключенному между ООО «Агрофирма «Переваловское» и ОАО «Тугулымский леспромхоз» ДД.ММ.ГГГГ по принятию в собственность вышеуказанного недвижимого имущества. Вместе с тем, в соответствии с иными положениями договора уступки прав по договору купли-продажи недвижимости: Общество обязуется передать Заявителю вышеперечисленное недвижимое имущество и подписать передаточный акт в день подписания договора (п.2.), запередаваемое по настоящему договору право покупателя Заявитель должен был оплатить Обществу сумму в размере <данные изъяты> руб. наличными деньгами до подписания договора уступки прав по договору купли-продажи (п.5.). Таким образом, исходя из содержания договора уступки прав, возникла обязанность Общества передать товар, в данном случае - объекты недвижимого имущества, а у Истца, в свою очередь возникла обязанность принять это имущество и уплатить цену, установленную договором. В день заключения договора об уступке прав Истец произвел оплату по данному договору, о чем свидетельствует квитанция от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи документов к указанному договору уступки прав покупателя Истцу были переданы документы, обосновывающие действительность передаваемых прав. В этот же день - ДД.ММ.ГГГГ сторонами был подписан Передаточный акт, в соответствии с которым Общество передало Истцу в собственность вышеперечисленное недвижимое имущество в качественном состоянии, как оно есть на день подписания настоящего акта. На момент подписания настоящего Передаточного акта каждая из сторон по договору уступки прав по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет по договору произведен полностью и у сторон нет друг к другу претензий по существу договора. При таких обстоятельствах, Истец считает, что воля сторон была направлена на заключение договора купли-продажи объектов недвижимости и между Истцом и Обществом, фактически сложились отношения по купле-продаже спорных объектов недвижимости поскольку: указанные объекты недвижимости переданы Истцу и в настоящий момент он владеет и пользуется данным имуществом, и передаточный акт подтверждает исполнение продавцом договорной обязанности передать недвижимое имущество; оплата покупателем денежной суммы, являющейся ценой сделки, равно как и принятие недвижимости в свою собственность также подтверждает исполнение договорной обязанности со стороны покупателя.
Согласно абз. 1 п.1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им на то лица. Порядок государственной регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны в случае ликвидации второй стороны до подачи заявления о государственной регистрации указанным законом не предусмотрен. В соответствии со ст.6 ГК РФ в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством, к таким отношениям применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). В силу абз.3 п.1 ст.16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Аналогичное положение закреплено в п. 3 ст. 551 ГК РФ. В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). В силу пункта 62 Постановления N 10/22 в случае ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Обязанность ОАО "Тугулымский леспромхоз» - стороны по сделке от ДД.ММ.ГГГГ (собственника вышеуказанных объектов недвижимости) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации, хотя обязательства стороны по передаче указанного права исполнены иотсутствуют притязания третьих лиц на спорное имущество.ОАО "Тугулымский леспромхоз» ликвидировано в ДД.ММ.ГГГГ году, что подтверждается судебными актами и сведениями из Единого государственного реестра юридических лиц. Таким образом, Общество, являясь приобретателем по договору купли-продажи, получившего недвижимое имущество, в случае ликвидации другой стороны сделки до подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности был вправе обратиться в суд с заявлением о государственной регистрации права собственности. Однако данных действий он не выполнил.При этом, ст. 10 ГК РФ не допускает осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Одним из способов защиты гражданских прав, учитывая положения ст. 12 ГК РФ является признание права. На основании изложенного, истец просит признать право собственности на указанные выше объекты недвижимости.
В дальнейшем истец изменил основание иска, просит признать договор уступки прав по договору купли-продажи недвижимости, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком договором купли-продажи объектов недвижимости, признать за истцом право собственности объекты недвижимости указанные в иске. В уточнении указал, что считает, что к отношениям, возникшим на основании договора уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ. заключенным с Ответчиком подлежат применению правила, регулирующие отношения по купле-продаже в связи со следующим. В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. Истец считает, что стороны ДД.ММ.ГГГГ. совершили сделку, направленную на получение Истцом недвижимого имущества в собственность, т.е. заключили договор купли-продажи, на основании которой Истец приобрел право собственности. Фактически с момента получения и до настоящего времени Истец реализует правомочия собственника (владение и пользование), в отношении переданного имущества, а также выполняет обязанность собственника по его содержанию. А невозможность зарегистрировать фактически возникшее имущественное право обусловлено лишь бездействием Ответчика, который не предпринимает действий по регистрации перехода права собственности. Истец просит применить последствия недействительности притворной сделки к договору от ДД.ММ.ГГГГ в виде применения правил гл. 30 ГК РФ и признать право собственности на спорные объекты недвижимости.
Уточненные требования судом приняты, дело рассмотрено с учетом уточненных исковых требований.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено <данные изъяты>
Истец Гергус А.Я., представитель истца Дерябина К.В., действующая на основании доверенности в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали, просят их удовлетворить, по доводам, указанным в иске. Кроме того, представитель истца пояснила, что в данном случае может быть применена ст.455 ГК РФ, которая говорит о том, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем.
Представитель ответчика ФИО6, действующий на основании доверенности, исковые требования истца признал в полном объеме, считает, что действительно между сторонами состоялся договор купли-продажи. Стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, обязательства сторонами были исполнены. Считает, что ООО «АФ «Переваловско» имело право распоряжаться указанным недвижимым имуществом.
Представитель третьего лица <данные изъяты> действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие. В отзыве указала, что просит принять решение на усмотрение суда, так как Управление не возражает и не может возражать, в силу своей компетенции, предусмотренной п.3 ст.9 ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Суд, заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента ее совершения.
В силу ч.2 ст.170 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В соответствии с положениями ст. ст. 454, 549 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно статьям 554, 555 Гражданского кодекса РФ к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, и цена недвижимости.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434, статья 550 Гражданского кодекса РФ).
П. 3 ст. 433 ГК РФ определяет момент заключения договора. Так, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Статьей 2 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество. В силу п. 1 ст. 13 указанного Закона в ходе государственной регистрации прав органом регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.
Кроме того, в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Тугулымский леспромхоз» в лице конкурсного управляющего ФИО8 (продавец) и ООО «Агрофирма «Переваловское» (покупатель) заключен договор купли продажи, предметом которого являлись объекты недвижимого имущества:
- <данные изъяты>
ДД.ММ.ГГГГ сторонами договора подписан передаточный акт указанного имущества. Оплата имущества покупателем произведена (л.д.60-63).
Обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами сделки (ОАО «Тугулымский леспромхоз» и ООО «Агрофирма «Переваловское») были исполнены.
Согласно представленных истцом копий кадастровых паспортов, все нежилые помещения являются объектами незавершенного строительства (л.д.70-98).
Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ завершено конкурсное производство в отношении ОАО «Тугулымский леспромхоз» (л.д.113-116). ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРЮЛ внесены сведения о прекращении деятельности ОАО «Тугулымский леспромхоз» в связи с его ликвидацией (л.д.117-124).
Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом (Гергус А.Я.) и ответчиком (ООО «АФ «Переваловское») заключен договор уступки прав по договору купли-продажи, в соответствии с которым ООО «Агрофирма «Переваловское» передало Гергусу А.Я. права покупателя по договору купли-продажи недвижимости, заключенному между ООО «Агрофирма «Переваловское» и ОАО «Тугулымский леспромхоз» по принятию в собственность указанного выше недвижимого имущества. В соответствии с условиями договора Гергус А.Я. оплатил ООО «Агрофирма «Переваловское» сумму в размере <данные изъяты> наличными, до подписания договора, ООО «Агрофирма «Переваловское» с учетом принятия недвижимого имущества от ОАО «Тугулымский леспромхоз» в натуре по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ обязуется передать документы, а именно предоставить оригинал договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., платежные документы, подтверждающие исполнение свих обязательств по оплате денежных средств, а также передать вышеперечисленное имущество Гергусу А.Я. и подписать передаточный акт в день подписания настоящего договора (л.д.48-53).
Истец обратился в регистрирующий орган для оформления своих прав надлежащим образом. ДД.ММ.ГГГГ Талицким отделом Управления Росреестра по <адрес> истцу было отказано в государственной регистрации права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество, на основании ч.1 ст.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (л.д.12-47). Отказывая в государственной регистрации, Управление Росреестра исходило из того, что в соответствии со ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации по сделке (уступка требования) может быть передано право (требование), принадлежащее кредитору на основании действительного и неисполненного должником обязательства. Однако на момент заключения договора об уступке прав требования обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами сделки были исполнены, соответственно, отсутствовали обязательства, которые бы не были исполнены ОАО «Тугулымский леспромхоз» и право требования исполнения которых могло быть передано от ООО "Агрофирма «Переваловское»" к Гергусу А.Я..
Отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности права собственности на объекты недвижимости был обжалован в суд. Решением Тугулымского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ жалоба заявителя оставлена без удовлетворения (л.д.103-107).
Исследовав представленные истцом доказательства, суд приходит к выводу, что требования истца о признании договора уступки прав притворной сделкой, признании, что фактически между сторонами был заключен договор купли-продажи и признании права собственности на объекты недвижимого имущества не подлежит удовлетворению.
По смыслу п.2 ст.170 ГК РФ по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила.
В соответствии с ч.2 ст.209, ст.233, ст.551 ГК РФ право собственности на недвижимую вещь, т.е. способность владеть, пользоваться и распоряжаться данным имуществом, возникает только после государственной регистрации права на указанное имущество. На момент заключения договора уступки прав по договору купли-продажи объектов недвижимости, ООО «АФ «Переваловское» не являлось собственником указанного имущества, не обладала всеми правомочиями собственника, так как не зарегистрировало свои права на имущество, следовательно, не имело полномочий по распоряжению вышеуказанного недвижимого имущества. Доказательств, свидетельствующих о наличии права собственности у ООО «АФ «Переваловское» на спорные объекты, и, как следствие, наличие у него правомочий на отчуждение спорного имущества, истцом суду не представлено.
Доводы представителя истца в части того что в данном случае может быть применена ст.455 ГК РФ, которая говорит о том, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, суд считает не обоснованными.
В соответствии со ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Таким образом, по договору купли-продажи будущей вещи, продавец обязуется передать товар, который будет приобретен в будущем, о чем прямо должно быть указано в договоре. Договор уступки прав по договору купли продажи недвижимости такого указания не содержит.
Относительно признания иска представителем ответчика ООО «АФ «Переваловское», суд отмечает следующее.
Предусмотренное частью 1 статьи 39 ГПК РФ право ответчика признать иск вытекает из принципа диспозитивности, который относится к основополагающим началам гражданского судопроизводства.
При этом суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц (часть 2 статьи 39 ГПК РФ).
Поскольку право собственности на объекты недвижимости за ответчиком - ООО «АФ «Переваловское» не зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем, у ответчика не возникло право собственности на спорные объекты недвижимости, а только собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности недвижимым имуществом, суд не принимает признание иска ответчиком, так как данное признание иска противоречит закону.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Гергусу ФИО10 о признании договора уступки прав по договору купли - продажи недвижимости, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком договором купли-продажи объектов недвижимости, признании права собственности на объекты недвижимости - нежилые помещения - отказать.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Тугулымский районный суд <адрес> в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Председательствующий судья Крицкая Н.А.
