Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 октября 2014 года. г. Тула.
Привокзальный районный суд г. Тулы в составе:
председательствующего Горбаневой Т.В.,
при секретаре Юдине А.А.,
с участием представителя истца Кирова П.Ю. по доверенности Борисовой О.В.,
представителя ответчика Камковой А.В. по доверенности Васильева С.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Привокзального районного суда г. Тулы гражданское дело №2-1379/14 по иску Кирова П.Ю. к Камковой А.В. о понуждении к заключению договора купли- продажи квартиры,
у с т а н о в и л:
Киров П.Ю. обратился в суд с иском о понуждении Камковой А.В. к заключению договора купли-продажи квартиры №* в доме №* по ул.... города Тулы.
В обоснование заявленных требований указал, что квартира, расположенная по адресу: г.Тула, ул...., принадлежит на праве собственности Камковой А.В. дата между ним и Камковой А.В. был заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, по условиям которого Камкова А.В. обязалась продать Кирову П.Ю. вышеуказанную квартиру до дата за сумму <данные изъяты> рублей. Данную сумму Киров П.Ю. передал Камковой А.В. при подписании предварительного договора купли-продажи, о чем свидетельствует п. 2 договора. Заключив предварительный договор купли-продажи квартиры, Камкова А.В. приняла на себя обязательства заключить в срок до дата договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, но постоянно обращалась к нему с целью продления предварительного договора купли-продажи, на что он отвечал согласием. Последним соглашением срок для заключения договора купли-продажи был продлен до дата. дата года он обратился с письменным заявлением к Камковой А.В., в котором просил исполнить обязательства, которые она взяла на себя, заключив предварительный договор купли-продажи, а именно явиться дата в ... часов ... минут в Управление Росреестра по Тульской области для заключения сделки. Уведомлением от дата Камкова А.В. сообщила ему о невозможности заключения с ним основного договора купли-продажи, так как на квартиру наложен арест. Таким образом, он исполнил обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи, а ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи. В силу изложенного просил удовлетворить заявленные исковые требования.
Истец Киров П.Ю. в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, сведений о причинах неявки суду не сообщил.
Представитель истца Кирова П.Ю. по доверенности Борисова О.В. в судебном заседании исковые требования поддержала по изложенным основаниям, просила их удовлетворить.
Ответчик Камкова А.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом, сведений о причинах неявки суду не сообщила.
Представитель ответчика Камковой А.В. по доверенности Васильев С.Ю. в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований.
Представитель третьего лица АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО) в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, представил письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, а также возражения относительно заявленных исковых требований, в удовлетворении которых просил отказать по тем основаниям, что спорная квартира приобретена Камковой А.В. за счет заемных денежных средств, в связи с чем на квартиру наложено обременение – залог (ипотека) в силу договора в пользу займодавца. Так как заемные средства до настоящего момента Камковой А.В. займодавцу не возращены в полном размере, то залог будет сохранять свое действие до полного исполнения обязательств по договору займа. На момент заключения предварительного договора залог уже имел место, обременение квартиры ипотекой зарегистрировано в установленном законом порядке. АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО), как залогодержатель, не давал своего согласия на отчуждение Камковой А.В. спорной квартиры. Киров П.Ю. должен был знать в момент заключения предварительного договора купли-продажи о наличии обременения, так как такие сведения носят публичный характер, и выписку из ЕГРП может получить любое заинтересованное лицо.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, представил письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. В письменных возражения по существу заявленных требований указал, что по состоянию на дата года в Едином государственном реестре прав имеется запись о праве собственности Камковой А.В. на 3-комнатную квартиру, расположенную по адресу: г.Тула, Привокзальный район, ул.... на основании договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве от дата №*, акта приема-передачи квартиры в собственность от дата, разрешения на ввод в эксплуатацию от дата №*, дополнительного соглашения от дата №*, о чем в ЕГРП дата сделана запись №*. В ЕГРП имеется запись об аресте на указанную квартиру, зарегистрированном дата на основании определения Привокзального районного суда г.Тулы от дата года вх.№*, что подтверждается записью №*. Также в ЕГРП имеется запись об ипотеке от дата на указанную квартиру, о чем в ЕГРП дата сделана запись №*
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Выслушав пояснения представителей истца и ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст.ст. 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором ( ч.1).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора ( ч.3).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора ( ч.4).
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса ( ч.5).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор ( ч.6).
В силу абз.2 п.4 ст. 334 ГК РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.
Согласно пункту 2 статьи 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Судом установлено, что квартира №* в доме №* по улице ... Привокзального района города Тулы, общей площадью 81,5 кв.м., принадлежит на праве собственности Камковой А.В. на основании дополнительного соглашения №* от дата, дата регистрации дата., №*; разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №* от дата., акта приема-передачи квартиры в собственность от дата года, договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве №* от дата., дата регистрации дата №*
дата между Камковой А.В. и Кировым П.Ю. был заключен договор предварительный договор купли-продажи, согласно условиям которого Камкова А.В. обязалась продать Кирову П.Ю. вышеуказанную квартиру после досрочного погашения ею ипотечного кредита в ЗАО «<данные изъяты>», но не позднее дата.
В п.2 договора указано, что Киров П.Ю, передал Камковой А.В. денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей в счет причитающейся с него цены по договору о купле-продаже квартиры, находящейся по адресу: г.Тула, ул...., которая является окончательным расчетом и выдана в обеспечение исполнения указанного договора при подписании настоящего договора.
Согласно п.4 договора, в случае, если кредит не будет погашен до дата, то Киров П.Ю. имеет право погасить кредит полностью, для снятия обременения с квартиры, для последующего её переоформления на себя. Сумму, которую ему придется оплатить, он вправе востребовать с Камковой А.В.
В связи с тем, что спорная квартира является совместно нажитым имуществом, супругом Камковой А.В. – К. дано согласие на продажу имущества Кирову П.Ю.
Как следует из материалов дела, в установленный договором срок (до дата) основной договор купли-продажи заключен не был, однако дата года между Камковой А.В. и Кировым П.Ю, было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры, согласно которому стороны по обоюдному согласию решили продлить сроки, указанные в п.1,4,5 предварительного договора купли-продажи квартиры №* в доме №* по ул.... города Тулы, являющейся предметом указанного договора, до дата.
дата истцом в адрес Камковой А.В. было направлено предложение о заключении договора купли-продажи спорной квартиры, с предложением явиться дата в помещение Управления Росреестра по Тульской области для заключения договора и государственной регистрации права собственности.
Дополнительным соглашением к договору купли-продажи квартиры от дата между Камковой А.В. и Кировым П.Ю. было вновь достигнуто соглашение, согласно которому стороны по обоюдному согласию решили продлить сроки, указанные в п.1,4,5 предварительного договора купли-продажи квартиры №* в доме №* по ул.... города Тулы, являющейся предметом указанного договора, до дата года.
дата истцом в адрес Камковой А.В. было направлено требование о заключении договора купли-продажи спорной квартиры, с предложением явиться дата в помещение Управления Росреестра по Тульской области для заключения договора и государственной регистрации права собственности.
дата Камковой А.В. в адрес Кирова П.Ю. направлено уведомление, в котором последнему сообщается о невозможности заключить с ним основной договор купли-продажи спорной квартиры в связи с тем, что определением Привокзального районного суда г.Тулы от дата на квартиру наложен арест.
Как усматривается из сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области №* от дата, по состоянию на дата в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о праве собственности Камковой А.В. на 3-комнатную квартиру, расположенную по адресу: г.Тула, Привокзальный район, ул.... на основании договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве от дата №*, акта приема-передачи квартиры в собственность от дата, разрешения на ввод в эксплуатацию от дата №*, дополнительного соглашения от дата №*, о чем в ЕГРП дата сделана запись №*. В ЕГРП также имеется запись об аресте на указанную квартиру, зарегистрированном дата года на основании определения Привокзального районного суда г.Тулы от дата вх.№*, что подтверждается записью №*. Кроме того, в ЕГРП на указанную квартиру имеется запись об ипотеке от дата №*
Как видно из письменного отзыва АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО), спорная квартира приобретена Камковой А.В. за счет заемных денежных средств, в связи с чем на квартиру было наложено обременение – залог (ипотека) в силу договора в пользу займодавца. Так как заемные средства до настоящего момента Камковой А.В. займодавцу не возращены в полном размере, то залог будет сохранять свое действие до полного исполнения обязательств по договору займа. На момент заключения предварительного договора залог уже имел место, обременение квартиры ипотекой зарегистрировано в установленном законом порядке. АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО), как залогодержатель, не давал своего согласия на отчуждение Камковой А.В. спорной квартиры.
Таким образом, до настоящего времени квартира №* в доме №* по улице ... города Тулы находится в залоге у АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО), который не давал согласия истице на отчуждение спорного жилого помещения, из чего следует, что договор, заключенный между сторонами нельзя признать сделкой, совершенной в соответствии с требованиями законодательства, ввиду отсутствия согласия залогодержателя на отчуждение заложенного имущества.
Данное обстоятельство является препятствием для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, поскольку противоречит ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Необходимость предоставления согласия залогодержателя для осуществления государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество предусмотрена также п. 29 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 № 184.
Кроме того, в отношении квартиры №* в доме №* по улице ... города Тулы в настоящее время имеется судебный спор, в связи с чем на данную квартиру наложен арест, что также является препятствием для отчуждения данной квартиры, на что представители стороны прямо указали в своих пояснениях по иску.
По приведенным данным требования Кирова П.Ю. о понуждении Камковой А.В. к заключению с ним договора купли- продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Тула, ул. ..., удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
в удовлетворении исковых требований Кирова П.Ю. к Камковой А.В. о понуждении к заключению договора купли- продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Тула, ул. ..., отказать.
Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Привокзальный районный суд г. Тулы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 31.10.2014 года.
Председательствующий Т.В. Горбанева.
