Дело № 2-2754/14
Решение
Именем Российской Федерации
Междуреченский городской суд Кемеровской области в составе председательствующего:
судьи Эглит И.В.,
при секретаре Жарковой И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Междуреченске
13 октября 2014 года
дело по заявлению Сюндюковой ФИО8 о признании незаконным отказа администрации Междуреченского городского округа в изменении вида разрешенного использования земельного участка и обязании изменить вид разрешенного использования,
У С Т А Н О В И Л:
Сюндюкова М.Н. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным отказа администрации Междуреченского городского округа в изменении вида разрешенного использования земельного участка и обязании изменить вид разрешенного использования.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ с заявителем Сюндюковой М.Н. был заключен договор аренды земли на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1172,30 кв.м., с разрешенным видом использования: индивидуальное огородничество, расположенный по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ заявитель Сюндюкова М.Н. обратилась с заявлением к главе Междуреченского городского округа ФИО4 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1.172,30 кв.м. с «огородничества» на вид разрешенного использования «для индивидуального садоводства», расположенного по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ администрацией Междуреченского городского округа заявителю Сюндюковой М.Н. было отказано в изменении вида разрешенного использования на основании того, что земельный участок расположен в зоне рекреационно-ландшафтной территории, и вид разрешенного использования в данной территории «для индивидуального садоводства» отсутствует, в качестве подтверждающей информации муниципальный орган ссылается на Правила землепользования и застройки № от ДД.ММ.ГГГГ.
Заявитель Сюндюкова М.Н. считает отказ незаконным и необоснованным по следующим основаниям: в соответствии с вышеуказанными Правилами земельные участки с видами разрешенного использования «для огородничества» и «для индивидуального садоводства» попадают в одну территориальную зону Р-2 (рекреационная зона) и с заявителем ранее был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка для индивидуального огородничества от ДД.ММ.ГГГГ, который был продлен дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ и дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, т.е. продлен договор был на тех же условиях и с тем же видом разрешенного использования уже после того, как Правила землепользования и застройки были утверждены решением городского Совета народных депутатов (ДД.ММ.ГГГГ), что подтверждает необоснованность отказа со ссылкой на вышеуказанные Правила № 458, т.к. сам факт подписания договора аренды земельного участка для вида разрешенного использования: индивидуальное огородничество, и его пролонгация на тех же условиях, после утверждения вышеуказанных Правил № подтверждает, что для данного земельного участка был установлен соответствующий правовой режим в виде отнесения земельного участка к конкретной территориальной зоне, в которой, согласно Правил № 458, разрешено предоставление участков как «под огородничество», так и для «индивидуального садоводства».
Согласно кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ для земельного участка установлен вид разрешенного использования: для огородничества, что соответствует территориальной зоне Р-2, в которой, согласно Правил № 458, разрешено, в том числе, и предоставление земельных участков для индивидуального садоводства.
В соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов, так же в соответствии с пунктом 1 статьи 14 вышеуказанных Правил № 458, изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории <адрес> осуществляется в соответствии с перечнем видов разрешенного использования на территории соответствующей территориальной зоны, установленным настоящими Правилами № 458, при условии соблюдения требований технических регламентов и иных обязательных требований в соответствии со статьей 27 раздела 2 настоящих Правил. Иными словами, изменение одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид должно осуществляться в пределах установленной территориальной зоны с учетом требований градостроительного регламента. Учитывая, что данный земельный участок расположен в зоне Р-2 «Зона индивидуального садоводства и огородничества», т.е. в пределах одной территориальной зоны, и был предоставлен для индивидуального огородничества, следуют, что отказ в изменении вида разрешенного использования не законен и не обоснован.
Заявитель Сюндюкова М.Н. просит признать незаконным и необоснованным отказ администрации Междуреченского городского округа в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, и обязать администрацию Междуреченского городского округа изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, с ранее установленного вида разрешенного использования «для огородничества» на вид разрешенного использования «для индивидуального садоводства», а также взыскать с администрации Междуреченского городского округа судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> и оплате услуг представителя в сумме <данные изъяты>
Заявитель Сюндюкова М.Н. в судебное заседание не явилась, предоставив суду заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие Сюндюковой М.Н.
В судебном заседании представитель заявителя Сюндюковой М.Н. – ФИО7, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 24), заявленные требования поддержал в полном объеме.
В судебном заседании представитель заинтересованного лица - администрации Междуреченского городского округа – ФИО5, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, возражала против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что Правилами землепользования и застройки <адрес>, утвержденными решением Междуреченского городского Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ № 458, введена система регулирования землепользования и застройки, которая основана на зонировании – делении всей территории на зоны с установлением для каждой из них единого градостроительного регламента по видам и параметрам разрешенного использования земельных участков в границах этих зон. Земельный участок, предоставленный Сюндюковой М.Н. по адресу: <адрес>, расположен в зоне рекреационно-ландшафтной территории Р-3, градостроительным регламентом данной территории не предусмотрен такой вид разрешенного использования, как садоводство.
Заслушав представителя заявителя Сюндюковой М.Н. – ФИО7, представителя заинтересованного лица - администрации Междуреченского городского округа – ФИО5, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно пункту 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в том числе земли населенных пунктов.
В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.
В силу положений подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно пунктов 1, 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальным зонам. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.
В силу пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
В соответствии с частью 1 статьи 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам.
В силу пункта 4 части 3 статьи 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации в составе градостроительного плана земельного участка указывается, в том числе, информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка.
Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает 7 категорий земель по целевому назначению, в том числе земли сельскохозяйственного назначения (подпункт 1 пункта 1 статьи 7).
Статья 8 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает круг органов государственной власти, в компетенции которых находятся вопросы отнесения земель к категориям, а также их перевода из одной категории в другую.
Из содержания приведенной нормы следует, что критерием для разграничения полномочий является вид собственности на землю - федеральная, собственность субъектов Российской Федерации, муниципальная, частная, а также назначение земли.
В частности, перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении земель, находящихся в федеральной собственности - Правительством РФ; в собственности субъектов РФ - органами исполнительной власти субъектов РФ; в муниципальной собственности - органами местного самоуправления; в частной собственности, из категории земель сельскохозяйственного назначения в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, земель иного назначения - органами местного самоуправления.
Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от формы их собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством РФ о градостроительной деятельности.
Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.
Согласно статье 1 Федерального закона № 172-ФЗ от 21 декабря 2004 года «О передаче земель или земельных участков из одной категории в другую» правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом № 172-ФЗ, иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона № 172-ФЗ предусмотрено обращение заинтересованного лица с соответствующим ходатайством в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства. Законом предусмотрено, какие документы при этом должны быть предоставлены заинтересованным лицом, порядок принятия и обжалования такого решения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Согласно пункту 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации граждане имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Решением Междуреченского городского Совета народных депутатов от 17 июля 2008 года № 458 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «Междуреченский городской округ».
Согласно пункту 1 статьи 1 вышеуказанных Правил настоящие Правила в соответствии с законодательством Российской Федерации вводят в городе Междуреченске систему регулирования землепользования и застройки, которая основана на зонировании - делении всей территории на зоны с установлением для каждой из них единого градостроительного регламента по видам и параметрам разрешенного использования земельных участков в границах этих зон, для: защиты прав граждан и обеспечения равенства прав физических и юридических лиц в процессе реализации отношений, возникающих по поводу землепользования и застройки; обеспечения открытой информации о правилах и условиях использования земельных участков, осуществления на них строительства и реконструкции; подготовки документов для передачи прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, физическим и юридическим лицам для осуществления строительства, реконструкции объектов недвижимости; контроля соответствия градостроительным регламентам строительных намерений застройщиков, завершенных строительством объектов и их последующего использования.
Согласно статье 14 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Междуреченский городской округ» изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, выдача разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на территории <адрес> физическими и юридическими лицами осуществляется в соответствии с перечнем видов разрешенного использования на территории соответствующей территориальной зоны, установленным настоящими Правилами, при условии соблюдения требований технических регламентов и иных обязательных требований в соответствии со статьей 27 раздела 2 настоящих Правил.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Согласно разделу 2 статьи 27 Правил на карте градостроительного зонирования территории <адрес> выделены территориальные зоны, в том числе, территориальная зона Р-3 – зона рекреационно-ландшафтных территорий.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Сюндюковой М.Н. и администрацией <адрес> был заключен договор аренды земли № на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1172,30 кв.м., с разрешенным видом использования: индивидуальное огородничество, расположенный по адресу: <адрес>, сроком аренды с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10-11), который продлен дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13), и дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ продлен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13 оборот).
Согласно кадастрового плана земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1171,81 +/- 12 кв.м., с разрешенным видом использования/назначения: для огородничества (л.д. 12).
ДД.ММ.ГГГГ в администрацию Междуреченского городского округа поступило заявление Сюндюковой М.Н. об изменении вида целевого назначения «для огородничества» земельного участка площадью 1172,30 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № на целевое назначение «для индивидуального садоводства» (л.д. 14).
Из ответа заместителя главы Междуреченского городского округа по промышленности и строительству ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ заявителю Сюндюковой М.Н. следует, что на территории Междуреченского городского округа изменение одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид использования осуществляется в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Междуреченский городской округ», утвержденными решением Междуреченского городского Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ № 458. Согласно вышеуказанным Правилам, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, находится в зоне рекреационно-ландшафтной территории, где в основных, вспомогательных и условно-разрешенных видах разрешенного использования земельных участков не предусмотрен такой вид как садоводство. В связи с чем изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № (<адрес>) на «для индивидуального садоводства» невозможно (л.д. 27).
Из градостроительной информации по земельному участку, расположенному по <адрес>, предоставленной из Управления архитектуры и градостроительства администрации Междуреченского городского округа ДД.ММ.ГГГГ, следует, что в соответствии с генеральным планом <адрес> и Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Междуреченский городской округ» испрашиваемый земельный участок находится в зоне рекреационно - ландшафтной территории, во втором поясе зоны санитарной охраны Карайского водозабора, на территории, подверженной затоплению паводком 1% повторяемости. Участок расположен в водоохранной зоне <адрес>.
Согласно кадастрового плана земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1.171,81 +/- 12 кв.м., с разрешенным видом использования: для огородничества (л.д. 16-18).
Согласно статье 38 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Междуреченский городской округ» рекреационные зоны предназначены для организации мест отдыха населения города, внешнего потока туристов, включают в себя парки, сады, городские леса, лесопарки, пляжи, зоны кратковременного отдыха и иные особо охраняемые природные территории и объекты, в том числе относящиеся к землям общего пользования. Рекреационные зоны также выполняют защитные, санитарно-гигиенические, оздоровительные функции.
На территориях рекреационных зон и особо охраняемых природных территорий не допускается строительство и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов, дачное и жилищное строительство, любые рубки лесов и зеленых насаждений, кроме рубок зеленых насаждений, ограничивающих видимость при организации дорожного движения и рубок ухода, а также хозяйственная деятельность, отрицательно влияющая на экологическую обстановку и непосредственно не связанная с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения.
В судебном заседании установлено, что спорный земельный участок находится в зоне рекреационно-ландшафтной территории, и градостроительным регламентом данной территории не предусмотрен такой вид разрешенного использования, как садоводство.
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Сюндюкова М.Н., как арендатор, не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать администрацию Междуреченского городского округа, выступающую арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.
Предметом договора от ДД.ММ.ГГГГ является земельный участок с видом разрешенного использования «индивидуальное огородничество». Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, Сюндюкова М.Н., как арендатор выразила свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.
Воля арендатора, как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Следовательно, у администрации Междуреченского городского округа, как у арендодателя, отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.
Также и арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.
В судебном заседании установлено, что спорный земельный участок был предоставлен заявителю Сюндюковой М.Н. в аренду в 2007 году, то есть до утверждения Междуреченским городским Советом народных депутатов Правил землепользования и застройки муниципального образования «Междуреченский городской округ».
Однако, согласно части 3 статьи 7 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Междуреченский городской округ» земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды объектов культурного наследия.
Таким образом, отказ заместителя главы Междуреченского городского округа по промышленности и строительству ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ в изменении вида разрешенного использования земельного участка является правомерным и соответствующим действующему законодательству.
Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении заявления Сюндюковой ФИО9 о признании незаконным отказа администрации Междуреченского городского округа в изменении вида разрешенного использования земельного участка и обязании изменить вид разрешенного использования отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции - в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий: подпись
Резолютивная часть решения провозглашена 13 октября 2014 года.
Мотивированное решение в полном объеме изготовлено 15 октября 2014 года.
Судья: подпись
Копия верна
Судья: И.В. Эглит
