Документ от 18 сентября 2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 сентября 2014 года г. Батайск

Батайский городской суд Ростовской области в составе:

Председательствующего судьи Каменской М.Г.,

При секретаре Смирновой Д.В.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1808/14 по иску Хлебникова ФИО7 к ЗАО «Строительно-монтажный поезд-162», ИП Михальчуку ФИО8 о признании недействительным дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к Договору №№

У С Т А Н О В И Л:

Хлебников ФИО9 обратился в суд с иском к ЗАО «Строительно-монтажный поезд-162», ИП Михальчуку ФИО10 о признании недействительным дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к Договору № о долевом участии в строительстве.

В судебном заседании в обоснование своих исковых требований истец указал что, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Строительно-монтажный поезд-162» и ИП Михальчук А.Н. был заключен договор № о долевом участии в строительстве.

ДД.ММ.ГГГГ между ним и ИП Михальчук А.Н. был заключен договор уступки прав требований по Договору о долевом участии в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которому цена уступаемого права составляет 1 100 000 руб.

Согласно п. 2.1.4. Договора № дом будет введен в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Между тем, застройщик нарушил условие Договора о сроке ввода дома в эксплуатацию, просрочив его на 118 дней, поскольку дом был введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ года, в связи с чем на основании действующего законодательства с застройщика подлежит взысканию неустойка в размере 71 390 руб.

Он обращался в <адрес> районный суд <адрес> о взыскании с застройщика законной неустойки, однако в удовлетворении его требований о взыскании неустойки в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ему было отказано, ввиду того, что срок ввода дома в эксплуатацию был изменен не позднее четвертого квартала 2011 года Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к Договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ответчиками. Отказывая в удовлетворении его требований в данной части судом было указано, что соглашение до настоящего времени никем не оспорено и в установленном законом порядке недействительным не признавалось, в связи с чем он вынужден был обратиться с данными исковыми требованиями.

Пояснил, что о существовании данного Дополнительного соглашения ему не было известно до 3 судебного заседания в <адрес> районном суде <адрес>. Полагает, что данное Соглашение было составлено задним числом, для освобождения застройщика от ответственности по уплате неустойки за просрочку ввода дома в эксплуатацию. Указал, что при заключении Договора уступки прав требований его не поставили в известность об изменении сроков ввода дома в эксплуатацию, в связи с тем, что, по его мнению, данного соглашения не существовало. Данные обстоятельства подтверждены приложением к договору уступки прав требований, согласно которому в приложении указаны Договор долевого участия в строительстве и справка ЗАО «СМП-162».

Считает, что данное соглашение является фиктивным, поскольку срок ввода дома в эксплуатацию был изменен только по двум договорам долевого участия в строительстве, где первоначальный договор был заключен с ИП Михальчук А.Н. и Михальчук О.А., поскольку они являются аффилированными лицами и родственниками коммерческого директора. По договорам, где первоначальным участником долевого строительства являлись граждане, таких дополнительных соглашений не имеется. Согласно действующему законодательству срок ввода дома в эксплуатацию должен быть единым для всех участников, что по мнению истца также доказывает фиктивность Дополнительного соглашения.

Также изменение срока ввода дома в эксплуатацию должно быть указано в проектной декларации и подлежит обязательному опубликованию в местном средстве массовой информации, что ответчиком также сделано не было, поскольку последняя декларация опубликованная ими в газете была со сроком сдачи дома ДД.ММ.ГГГГ года.

Договор долевого участия в строительстве, подлежит обязательной государственной регистрации, следовательно и все сделки, изменяющие его условия подлежат также государственной регистрации. Между тем, дополнительное соглашение, которым был изменен срок ввода дома в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ не прошло государственной регистрации, в связи с чем в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным, поскольку нарушает требования закона.

Полагает, что данным дополнительным соглашение нарушены его права на получение законной неустойки, в связи с чем просит суд признать Дополнительное соглашение № к Договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № №, недействительным.

В судебном заседании представитель ЗАО «Строительно-монтажный поезд-162», по доверенности Протасов М.А. возражал против удовлетворения исковых требований и просил отказать в их удовлетворении. Указал, что довод истца о ничтожности Дополнительного соглашения не основан на законе и противоречит условиям договора долевого участия. Договором № от ДД.ММ.ГГГГ был установлен планируемый срок ввода дома в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ, о чем также указано в проектной декларации, опубликованной в газете «Вперед». В соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ между дольщиком и застройщиком стороны изменили условия п. 2.1.4 Договора, установив срок ввода дома в эксплуатации. -4 -й квартал № года.

Указал, что данные условия Договора не определяют срок передачи объекта долевого строительства дольщику, а лишь устанавливают предполагаемый срок ввода дома в эксплуатацию. Срок исполнения ответчиком обязательств по передаче квартиры дольщику, установлен Договором после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома и после проведения окончательных взаиморасчетов. Застройщиком разрешение на ввод дома в эксплуатацию было получено только ДД.ММ.ГГГГ года, в связи с чем полагает, что условия договора о сроке окончания строительства многоквартирного дома были выполнены ответчиком надлежащим образом.

Указал, что действующее законодательство не содержит указаний на то, что дополнительные соглашения к договору долевого участия в строительстве подлежат государственной регистрации, в связи с чем считает, что оно не может быть признано недействительным, ввиду того, что не прошло государственную регистрацию.

Полагает, что прав истца данное дополнительное соглашение не нарушает, поскольку дом введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ года, истец получил квартиру, зарегистрировал свое право в установленном законом порядке, то есть реализовал свои права как участника долевого строительства. Ссылка истца на то, что нарушено его право на получение законной неустойки полагает надуманной, поскольку неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств застройщика перед участником долевого строительства и не может являться средством обогащения.

Решением <адрес> районного суда <адрес> от…ДД.ММ.ГГГГ. исковые требования истца были удовлетворены частично, с ЗАО «СМП-162» была взыскана неустойка за нарушение сроков передачи квартиры истцу за период январь- май ДД.ММ.ГГГГ года, при этом судом была применена ст. 333 ГК РФ, в связи с чем полагают, что право истца на получение законной неустойки уже реализовано.

Также данным решением суд отказал в удовлетворении исковых требований истца в части взыскания неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, поскольку имелось дополнительное соглашение заключенное между застройщиком и участником долевого строительства ИП Михальчуком А.Н.. В своем определении от ДД.ММ.ГГГГ апелляционная инстанция <адрес> областного суда, оставляя решение <адрес> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ без изменения, доводы апелляционной жалобы Хлебникова А.А. в части ничтожности дополнительного соглашения к договору об участии в долевом строительстве посчитала необоснованными, поскольку в установленном порядке указанное соглашение не оспаривалось, сведений о признании его незаключенным или недействительным в материалах дела не имеется. Считает, что данное суждение апелляционной инстанции Ростовского областного суда имеет преюдициальное значение, поскольку <адрес> областным судом дана оценка данному дополнительному соглашению.

Также полагает, что они не были обязаны информировать истца об изменении срока ввода дома в эксплуатацию, поскольку дополнительное соглашение было заключено между застройщиком и первоначальным дольщиком, до заключения договора уступки прав требований, в связи с чем полагают, что ИП Михальчук А.Н. должен был уведомить истца об имеющемся дополнительном соглашении.

Кроме того, представитель ответчика просил применить срок исковой давности к дополнительному соглашению, в случае если данная сделка является оспоримой, поскольку о наличии указанного соглашения истец узнал при рассмотрении дела в Пролетарском районном суде <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, что следует из иска, в связи с чем он не был лишен возможности обратиться в суд с иском о признании дополнительного соглашения недействительным в течение одного года с момента, как он узнал о нарушении его прав.

Ответчик Михальчук А.Н. в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом. Вся судебная корреспонденция была возвращена в суд с отметкой об истечении срока хранения. Суд полагает, что ответчик уклоняется от получения судебной корреспонденции, в связи с чем неявка лица в суд признается его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела.

Таким образом, суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в его отсутствие в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, выслушав истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, исследовав доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что между ЗАО «Строительно-монтажный поезд-162» и ИП Михальчук А.Н. заключен Договор о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 6-13) Данный договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Строительно-монтажный поезд-162» и ИП ФИО2было заключено Дополнительное соглашение № к Договору № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому срок ввода дома в эксплуатацию был изменен с ДД.ММ.ГГГГ на не позднее четвертого квартала ДД.ММ.ГГГГ года.

ДД.ММ.ГГГГ между Михальчук А.Н. и Хлебниковым А.А. заключен договор № уступки прав требований на квартиру по договору № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес>. (л.д. 14-17)

Согласно ст. 168 ГК РФ, действующей на период 2011 года, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В судебном заседании установлено, что дополнительное соглашение № к Договору № от ДД.ММ.ГГГГ, не прошло государственной регистрации.

По мнению истца поскольку данное дополнительное соглашение не прошло государственной регистрации оно должно быть признано недействительным в силу ст. 168 ГК РФ.

Между тем, суд не может согласиться с данным утверждением истца, поскольку в законодательстве, действующем на период спорных отношений, обязательного требования о необходимости государственной регистрации дополнительных соглашений к сделкам, подлежащим государственной регистрации, не содержится.

Ссылка истца на ст. 452 ГК РФ, согласно которой соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное, в связи с чем сделка подлежала государственной регистрации, суд полагает несостоятельной, поскольку в силу ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). По смыслу указанной нормы закона каких-либо требований о необходимости государственной регистрации данная статья не содержит.

Кроме того, согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Учитывая изложенное, суд полагает, что дополнительное соглашение № к Договору № не является сделкой по смыслу статьи 153 ГК РФ, поскольку оно не направленно на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Довод истца о том, что в силу ст. 164 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации, в связи с чем дополнительное соглашение не прошедшее государственной регистрации подлежит признанию недействительным, как несоответствующее закону, суд полагает необоснованным, поскольку он основан на неверном толковании законодательства..

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" положения Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции настоящего Федерального закона применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Учитывая, что спорное дополнительное соглашение заключено 23 июня 2011 года, то есть до введения в действие указанного закона, суд полагает, что изменения, внесенные в Гражданский кодекс РФ указанным законом не подлежат применению к спорным правоотношениям.

На период 2011 года действующим законодательством, в том числе ст. 164 ГК РФ, на которую ссылается истец, не предусмотрено обязательного порядка регистрации дополнительного соглашения, изменяющего условия договора, прошедшего государственную регистрацию.

Также данного требования не содержит и Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с чем суд считает, что данное дополнительное соглашение не может быть признано судом недействительным, как не соответствующее требованиям закона, поскольку таких требований закон не содержит.

Довод истца о том, что декларация с измененным сроком сдачи дома в эксплуатацию не была опубликована в местном печатном издании, суд полагает несостоятельным, поскольку данное обстоятельство не имеет какого-либо отношения к существу рассматриваемого спора.

Также суд полагает необоснованным довод истца о том, что дополнительным соглашением были нарушены его права на получение законной неустойки, поскольку он основан на неверном толковании законодательства.

В силу ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени).

Согласно п. 2.1.4 Договора № от ДД.ММ.ГГГГ дом будет введен в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 4.1.3 Договора застройщик обязан после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома в семидневный срок уведомить участника долевого строительства и передать ему по акту приема-передачи изолированную однокомнатную квартиру, а в силу п. 4.2.3. участник долевого строительства обязан в семидневный срок принять объект строительства.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений

Из буквального толкования дополнительного соглашения усматривается, что был изменен п. 2.1.4 Договора, предусматривающий срок введения в эксплуатацию дома. Срок передачи дома участнику долевого строительства данным соглашением изменен не был, в связи с чем суд полагает, что данным соглашение прав истца на получение законной неустойки в порядке ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года не нарушено.

Кроме того, судом принято во внимание, что предметом договора № от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав требований на квартиру по договору № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве являются права и обязанности в отношении однокомнатной <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>.

При этом, в разделе права и обязанности сторон Договора № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве не содержится права на получение квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ, как утверждает истец, в связи с чем суд полагает, что изменение срока ввода дома в эксплуатацию с ДД.ММ.ГГГГ на четвертый квартал ДД.ММ.ГГГГ года, также существенным образом не нарушило прав истца.

Судом также учтено, что дополнительное соглашение было заключено между застройщиком ЗАО «СМП-162» и участником долевого строительства ИП Михальчуком А.Н.А.Н., до заключения договора уступки прав требований, то есть срок ввода дома в эксплуатацию был изменен сторонами до передачи прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве истцу.

Таким образом, суд полагает, что только не уведомление ответчиком Михальчуком А.Н.. истца об изменении сроков сдачи дома в эксплуатацию не может являться основанием для признания данного дополнительного соглашения не действительным.

Учитывая изложенное суд полагает заявленные исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Ссылка представителя ответчика на пропуск истцом срока исковой давности и о применении данного срока, суд полагает несостоятельной, поскольку срок для обжалования данного соглашения истцом не пропущен, поскольку в силу ст. 168 ГК РФ, действующей в период спорных отношений, а именно в 2011 году, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, в связи с чем на данные требования распространяется общий срок исковой давности в три года, который истцом пропущен не был.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Хлебникова ФИО11 к ЗАО «Строительно-монтажный поезд-162», ИП Михальчуку ФИО12 о признании недействительным дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к Договору №№, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Батайский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 25 сентября 2011 года.

Судья Каменская М.Г.