РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Югорск 30 сентября 2014 года
Югорский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе председательствующего судьи Хабибулина А.С., с участием:
истца С.Р.Р.,
представителя истца А.В.А.,
при секретаре Б.С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению С.Р.Р. к Департаменту муниципальной собственности и градостроительства администрации <адрес> об установлении размера арендных платежей по договору аренды земельного участка и обязании произвести их перерасчет,
установил:
С.Р.Р. обратился в суд с иском к Департаменту муниципальной собственности и градостроительства администрации <адрес> - ДМСиГ администрации <адрес> об установлении размера арендных платежей по договору аренды земельного участка и обязании произвести их перерасчет, в обоснования иска указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ДМСиГ администрации <адрес> был заключен договор № аренды земельного участка, из земель населенных пунктов, площадью 2708 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, для использования в целях обслуживания административного здания, расположенного в границах, указанных в кадастровом паспорте. Согласно договору аренды, размер арендной платы за участок составил 106159,91 руб., при этом при определении размера арендной платы за основу была взята кадастровая стоимость участка - 42646396,39 рублей. Между тем, на основании постановления Правительства ХМАО-Югры от ДД.ММ.ГГГГ № были утверждены результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов, в соответствии с которым, кадастровая стоимость спорного земельного участка составила 10 349 948,92 рубля. В связи с наличием задолженности по оплате арендной платы, решением Югорского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ с него в пользу ДМСиГ администрации <адрес> была взыскана задолженность по арендной плате в размере 1696046,5 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Считал, что вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка является недостоверной, т.к. по проведенной им оценке, рыночная стоимость земельного участка составляет 5 847 000 рублей. В связи с этим, просил признать для применения в целях исчисления арендных платежей по договору № от ДД.ММ.ГГГГ кадастровую стоимость земельного участка в размере 5 847 000 рублей, обязать Департамент произвести перерасчет арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ г., исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере 5 847 000 рублей.
В судебном заседании истец С.Р.Р. и представитель истца А.В.А. исковые требования поддержали по основаниям указанным в исковом заявлении, просили удовлетворить иск в полном объеме.
ДМСиГ администрации <адрес>, будучи извещен, своего представителя в суд не направил, возражений относительно заявленных исковых требований не представил.
В силу ст. 167 ГПК РФ суд считал возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие ответчика.
Выслушав объяснения истца и его представителя, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ДМСиГ администрации <адрес> и С.Р.Р. был заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого ДМСиГ администрации <адрес> предоставил С.Р.Р. в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 2708 кв.м., с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием для обслуживания административного здания, расположенного в границах, указанных в кадастровом паспорте участка (л.д. 127-133).
Срок аренды участка установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1 Договора аренды).
В пункте 3.1 договора стороны предусмотрели, что размер арендной платы за участок составляет 1066159 рублей 91 копейка в год.
При этом размер арендной платы по договору определен на основании, в том числе, кадастровой стоимости, установленной в кадастровом паспорте земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, составившей 42646396,39 руб. (л.д. 132).
Также установлено, что на спорном земельном участке расположено административное здание, общей площадью 299,7 кв.м., принадлежащее на праве собственности С.Р.Р.
Согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формы платы за использование землей - земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии со ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, когда рыночная стоимость земельного участка определена.
Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №)» (утв. приказом Министерства экономического развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ №) в пункте 3 определяет, что под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Следовательно, по смыслу данной нормы, кадастровая стоимость - это альтернатива рыночной стоимости, в том случае если невозможно произвести справедливую рыночную оценку одновременно по причине большого количества объектов оценки, а также в случае отсутствия достоверной рыночной информации из-за неразвитости рынка или по другим объективным причинам.
В соответствии с п. 2.2.1 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утв. приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №) расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:
определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;
сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;
группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;
сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;
построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов; расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.
Следовательно, анализ приведенных положений во взаимосвязи с положениями п. 3 ст. 66 ЗК РФ, согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, показывает, что кадастровая стоимость земельных участков, определенная в установленном законом порядке, не может превышать их реальную рыночную стоимость.
Из представленного в дело отчета ЗАО «<данные изъяты>» об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, рыночная стоимость объекта оценки - земельного участка, общей площадью 2708 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляла 5847000 рублей (л.д. 9-108).
Согласно проведенной Общероссийской общественной организацией «<данные изъяты>» экспертизе отчета оценщика №, проведение которой предусмотрено положениями ст. 17.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет ЗАО «<данные изъяты>» соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности (л.д. 109 -117).
Суд, оценив указанный отчет, принимает его в качестве доказательства по делу, отчет согласуется с требованиями ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об оценочной деятельности», отвечает предусмотренным действующим законодательством принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
Таким образом, несоответствие определенной в установленном порядке кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, свидетельствует о нарушении прав истца как собственника здания, расположенного на этом земельном участке и как плательщика арендной платы.
Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утв. постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №) предусматривают, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:
принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;
принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.
Кроме того, в силу п. 3 ст. 3 НК РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав.
Пункт 3 ст. 66 ЗК РФ, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
При этом нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, также указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью.
Согласно пункту 10 федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №), утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №, при определении кадастровой стоимости объекта оценки, рыночная стоимость определяется методами массовой оценки, установленными и утвержденными в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Таким образом, законодательство, не содержит запрета на возможность определения арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о её утверждении, предметом оспаривания в этом случае не являются.
При таких обстоятельствах, суд считает возможным исковые требования удовлетворить.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
иск С.Р.Р. удовлетворить.
Признать для применения в целях исчисления арендных платежей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № кадастровую стоимость земельного участка: категории земли населенных пунктов, кадастровый номер №, разрешенного использования: для обслуживания административного здания, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 5847000 рублей с ДД.ММ.ГГГГ
Обязать Департамент муниципальной собственности и градостроительства администрации <адрес> произвести перерасчет арендных платежей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере 5847000 рублей.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Федеральный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры через Югорский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение принято в окончательной форме 06 октября 2014 года.
Председательствующий судья А.С. Хабибулин
