Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г.Хасавюрт 12 сентября 2014 г.
Хасавюртовский городской суд Республики Дагестан в составе председательствующего судьи Гереева К.З., при секретаре Шанталине С.В.,
с участием представителя заявителя Валиева М.Ш., представителей заинтересованных лиц – Хасавюртовского городского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Дагестан Тутушева М.А., действующего на основании доверенности, представителя муниципального образования «город Хасавюрт» Израиловой В.Л., действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Валиева У.Т. о признании незаконным отказа Хасавюртовского городского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Дагестан (далее Управление Росреестра) зарегистрировать право собственности на земельный участок и обязании его зарегистрировать её право собственности на земельный участок
установил:
ДД.ММ.ГГГГ между заявителем и администрацией МО «город Хасавюрт» был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, проезд 7, № «В», для использования под индивидуальную жилую застройку. При обращении в Хасавюртовский городской отдел Управления Росреестра ему в регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ было отказано по тем основаниям, что в представленном им пакете документов отсутствует документ о проведении оценки рыночной стоимости права аренды, стоимости земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ он обратился в администрацию МО «город Хасавюрт» с заявлением о выдаче вышеуказанного документа. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ администрация МО «город Хасавюрт» указала, что им в регистрационную службу были представлены все необходимые документы, которые отвечают требованиям закона, и истребование дополнительных документов не допускается.
В связи с указанными обстоятельствами заявитель просит признать действия Хасавюртовского городского отдела Управления Росреестра, выразившиеся в отказе регистрации права собственности на земельный участок, незаконными и обязать Хасавюртовский городской отдел Управления Росреестра произвести государственную регистрацию права его собственности на земельный участок с кадастровым номером 05:41:000162:15, общей площадью 704,00 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, проезд 7, № «Б».
В судебном заседании представитель заявителя Валиев М.Ш. заявление подержал и просил признать незаконным требование Хасавюртовского городского отдела Управления Росреестра о предоставлении документа о проведении оценки рыночной стоимости права аренды и купли продажи земельного участка.
Представитель Хасавюртовского городского отдела Управления Росрееста Тутушев М.А. считает заявление не обоснованным, не подлежащим удовлетворению, указывая на следующее. В ходе проведения правовой экспертизы представленных документов были выявлены следующие препятствия в государственной регистрации права собственности Валиева У.Т. на земельный участок: в нарушение требований п. 1 ст. 13 Закона о регистрации, статей 30, 30.1 Земельного кодекса, статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не был представлен заявителем обязательный при проведении торгов документ о проведении оценки рыночной стоимости права аренды, стоимости земельного участка, необходимый при проведении государственной регистрации прав собственности на основании договора купли-продажи земельных участков, договоров аренды находящихся в государственной собственности. В договоре купли продажи земельного участка указана цена земельного участка в размере 5438 рублей. Указанная цена не соответствует действительности, а исходя из того, что цена договора является его существенным условием, то договор купли продажи земельного участка является недействительным. Выявленные в ходе правовой экспертизы причины, послужили основанием для приостановки государственной регистрации права собственности Валиева У.Т. на земельный участок, о чем заявительница была извещена уведомлением.
В судебном заседании представитель истицы Валиев М.Ш. поддержал заявление Валиева У.Т. и просил удовлетворить его по изложенным в нём основаниям.
Представитель администрации МО «город Хасавюрт» Израилова В.Л. считает заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. Кроме указания об отсутствии документа о проведении оценки рыночной стоимости земельного участка, Управление Росреестра в уведомлении, ставя заключённый договор под сомнение, указывает, что сообщение о проведении аукциона не соответствует требованиям действующего законодательства. Между тем государственный регистратор не имеет права проверять действия сторон, предшествующие по заключению договора.Указываемый земельный участок перешёл в собственность Валиева У.Т. согласно договора купли продажи, составленного с соблюдением требований действующего гражданского законодательства и каких-либо пороков, которые могут сделать его ничтожным, не имеет. Форма и содержание договора купли продажи земельного участка соблюдены, договор кем-либо не оспорен. Более того, договор аренды указанного земельного участка ранее был зарегистрирован Хасавюртовским городским отделом Управления Росреестра и при этом ими не было предъявлено требование о предоставлении документа о проведении оценки рыночной стоимости права аренды.
Выслушав представителя истицы, представителей заинтересованных лиц, исследовав имеющиеся в деле письменные материалы, дав им оценку, суд считает заявление Валиева У.Т. подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьями 254-255 ГПК РФ гражданин вправе оспорить в суде действия и решения должностного лица, если обжалуемое действие (решение) нарушают права и свободы гражданина, создают препятствия осуществлению гражданином его прав и свобод, незаконно на гражданина возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к какой-либо ответственности.
В силу части 1 статьи 131 Гражданского процессуального кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу части 5 этой статьи отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней, либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть оспорены в суде.
Также согласно абзаца 4 части 3 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закона) отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
В силу части 1 статьи 12 Закона права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Частью 1 статьи 17 Закона в перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе включены: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.
При этом проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Часть 2 статьи 17 Закона не допускает истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Часть 1 статьи 13 Закона указывает, что порядок проведения государственной регистрации прав включает и правовую экспертизу документов и проверку законности сделки и является неотъемлемой частью государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и следует за стадией приема документов.
Правовая экспертиза документов проводится государственными регистраторами в следующей последовательности: проверка имеющихся в ЕГРП записей по данному объекту недвижимого имущества; проверка юридической силы правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор - также и проверка законности сделки; проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствия установленным законодательством Российской Федерации требованиям; проверка сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации; принятие решения по результатам правовой экспертизы: о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации, об отказе и в государственной регистрации.
В соответствии с Федеральным законом от 23.07.2013 № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», который вступил в силу с 1 октября 2013 года, правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверка законности сделки должна проводиться регистрирующим органом в контексте установления отсутствия предусмотренных Законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав.
Пункт 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Приказом Министерства юстиции РФ от 1 июля 2002 г. №184, в его взаимосвязи с требованиями Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перечисляет перечень документов для предоставления на государственную регистрацию: заявление о государственной регистрации (статьи 13, 16 Закона), за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 28 Закона; документ об уплате государственной пошлины (пункт 1 статьи 11, пункт 1 статьи 13, пункт 4 статьи 16 Закона); документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (статья 16 Закона); документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права (статьи 16, 17 Закона); кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера (представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов) (статьи 17, 18 Закона). Физическое лицо, в том числе представитель юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Представитель юридического лица также предъявляет учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица (статья 16 Закона). В случаях, установленных законодательством Российской Федерации, а также если представленные документы не отвечают требованиям статьи 18 Закона, на государственную регистрацию могут истребоваться дополнительные документы (пункт 2 статьи 17 Закона).
Из этого следует, что действующее законодательство, регулирующее порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не предусматривает предоставление документа о проведении оценки рыночной стоимости права аренды, стоимости земельного участка, для государственной регистрации права собственности на земельный участок.
Согласно договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №367, заключённого между администрацией города Хасавюрт и Валиева У.Т. , предметом договора является земельный участок кадастровым номером 05:41:000162:15, расположенный по адресу: РД, <адрес>, проезд 7, № «б», цена договора 5438 рублей.
Вместе с тем в Уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ за исходящим № Управление Росреестра ссылается на отсутствие документа о проведении оценки рыночной стоимости земельного участка и что сообщение о проведении аукциона не соответствует требованиям действующего законодательства.
Администрация МО «<адрес>» в своём письме от ДД.ММ.ГГГГ сообщила Валиева У.Т. , что все необходимые для регистрации предоставленного ей земельного участка документы выданы и выдача дополнительных документов не представляется возможным.
В целях обеспечения стабильности гражданского оборота законодатель установил порядок оспаривания порядка и результатов проведенного аукциона, договоров купли продажи и ограничил круг субъектов, имеющих право его оспаривания. При этом Управление Росреестра не относится ни к одному из субъектов, перечисленных в законе, а договор, заключённый между администрацией МО "<адрес>" и Валиева У.Т. , в установленном законе порядке не оспаривался.
Кроме того, по мнению суда, Управление при проведении правовой экспертизы договора купли продажи и договора аренды земельного участка оценило законность проведения открытого аукциона на приобретение земельного участка и заключение договоров по результатам его проведения, определив, что в договоре неправильно определена его цена, и сообщение о проведении аукциона не соответствует требованиям действующего законодательства.
Суд указывает, что действующее законодательство не наделяет регистрирующий орган полномочиями давать оценку документам, предшествующим заключению договора купли продажи. Управление является регистрирующим, а не правоустанавливающим органом.
Также суд отмечает, что, обстоятельства, предшествующие заключению договора купли продажи и аренды земельного участка (оценка земельного участка), не относятся ни к форме, ни к содержанию договоров, представленных в Управление в качестве основания для регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.
Суд, установив, что упомянутый договор по форме и содержанию составлен в соответствии с требованиями закона о договорах купли-продажи, содержит все существенные участка в аренду и распоряжение №679р от ДД.ММ.ГГГГ о продаже арендованного имущества, которое не оспорено в установленном законом порядке и является действующим.
Следует исходить из того, что такой сделке свойственны определенные несоответствия требованиям закона, но не с позиций публичного интереса и правопорядка (как в ничтожных сделках), а только лишь с позиций частного интереса, который требует признания сделки недействительной со стороны суда. Поэтому, пока такая сделка не оспорена по иску заинтересованного лица или потерпевшей стороны, она должна считаться действительной, а отказ регистрирующего органа в ее регистрации - неправомерным.
При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что оспариваемое Валиева У.Т. решение об отказе в регистрации права собственности на земельный участок, Управлением Росреестра принято с нарушением закона.
В соответствии с п.1 ст. 258 Гражданского процессуального кодекса РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 198, 257-258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Заявление Валиева У.Т. удовлетворить.
Обязать Хасавюртовского городского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> осуществить государственную регистрацию права собственности Валиева У.Т. на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 704,00 квадратных метров, расположенный по адресу: <адрес>, проезд 7, № «Б».
На решение может быть подана апелляционная жалоба через Хасавюртовский городской суд в Верховный Суд Республики Дагестан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий судья К.З. Гереев
