Документ от 25 сентября 2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Спасск

Пензенской области «25» сентября 2014 года

Спасский районный суд Пензенской области в составе:

председательствующего судьи Артамоновой Г.А.,

при секретаре Юдашкиной Т.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

гражданское дело

по иску Пчелинцева С.В. к администрации Беднодемьяновского сельсовета <адрес> о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи об ипотеке в силу закона,

У С Т А Н О В И Л :

Пчелинцев С.В. обратился в суд с иском к администрации Беднодемьяновского сельсовета <адрес> о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи об ипотеке в силу закона.

Иск мотивирован тем, что он с супругой ФИО4 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. приобрели в общую долевую собственность по 1/2 доле каждому квартиру по адресу: <адрес> земельный участок при ней площадью 230 кв.м. Для оплаты сделки в ОАО «ФИО1» они взяли ипотечный кредит по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. под залог приобретаемой квартиры. При регистрации права собственности на квартиру и земельный участок в Росреестре было зарегистрировано обременение в виде ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ. Впоследствии после получения средств материнского (семейного) капитала кредит был полностью погашен, что подтверждается справкой Сбербанка России. Его жена умерла ДД.ММ.ГГГГ. Поэтому не представляется возможным погасить регистрационные записи об ипотеке. В связи с чем просит суд признать прекращенным обременение права собственности его, т.е. Пчелинцева С.В. и его супруги ФИО4 в виде ипотеки в силу закона на квартиру по адресу: <адрес> земельный участок площадью 230 кв.м. по тому же адресу, и погасить регистрационные записи в виде ипотеки в силу закона, возникшие при регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости от ДД.ММ.ГГГГг. № и №

В судебном заседании истец Пчелинцев С.В. иск полностью поддержал по изложенным в нем основаниям. Дополнил, что супругой ФИО4 состояли в зарегистрированном браке до её смерти. От брака имеют трех несовершеннолетних дочерей. После смерти супруги он получил сертификат на материнский капитал, за счет средств которого частично погасил задолженность по ипотечному кредиту. В связи с этим он принял на себя обязательство о направлении средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий детей. Для чего обязался в течение шести месяцев после снятия обременения с приобретенных объектов недвижимости оформить квартиру в общую долевую собственность не только в свою, но и в том числе своих несовершеннолетних дочерей. До настоящего времени этого сделать не смог ввиду существующего обременения в виде ипотеки. Кроме того, для отмены обременения надлежит явиться в Росреестр обеим покупателям. В то время как его супруга умерла. В ином порядке, кроме судебного он лишен возможности решить вопрос о прекращении обременения. Поэтому просит суд иск удовлетворить, признать прекращенным обременение права собственности его, т.е. Пчелинцева С.В. и ФИО4 в виде ипотеки в силу закона на квартиру и земельный участок площадью 230 кв.м. по 1/2 доле за каждым, по адресу: <адрес>, и погасить регистрационные записи в виде ипотеки в силу закона, возникшие при регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ: на квартиру №, на земельный участок №

Представитель ответчика - администрации Беднодемьяновского сельсовета <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом извещен. В адресованном суду письменном ходатайстве глава администрации Гаврюшин А.В. просил суд рассмотреть дело в отсутствие представителя, возражений по иску не имеет, при разрешении спора полагается на усмотрение суда (л.д.27,53).

Представители третьих лиц на стороне истца, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления Росреестра по <адрес>, ОАО «Сбербанк России» в лице Пензенского отделения №, будучи надлежащим образом уведомленные о дне и месте рассмотрения дела в суд не явились, просили суд рассмотреть дело без их участия (л.д.48-49,55,56,60-61). Представитель Росреестра возражений относительно исковых требований суду не представил.

Представитель Сбербанка России Галицкая С.А. (по доверенности № ДД.ММ.ГГГГ.–л.д.49) в письменном ходатайстве указала, что обязательства заемщиков Пчелинцевых С.В. и ФИО4 по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. исполнены в полном объеме. В силу п.1 ст.352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. В связи с чем банк не возражает против признания ипотеки прекращенной и погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении заложенных объектов недвижимости (л.д.48-49).

Представитель третьего лица - органа опеки и попечительства – отдела образования <адрес>, Духленкова Е.В. (по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. № – л.д.63) с иском согласна. Считает, что в результате существующего обременения не могут быть исполнены обязательства, принятые на себя Пчелинцевым С.В. об оформлении части квартиры на его детей. Право улучшить жилищные условия детей было предоставлено государством посредством предоставления материнского (семейного) капитала. В настоящее время права детей ущемлены.

Заслушав объяснения, исследовав доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу норм п.п. 1 и 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствие с положениями ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п. 1).

Статьями 309 - 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Пунктом 1 ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее Закон об ипотеке) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п.2 ст.20 Закона об ипотеке - ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Как подтверждается материалами дела ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «ФИО1» в лице дополнительного офиса № Пензенского отделения № ОАО «Сбербанк России» и Пчелинцевым С.В., ФИО4 был заключен кредитный договор №, в соответствии с которым заемщикам был предоставлен кредит по программе «Приобретение готового жилья» в сумме <данные изъяты> рублей, под 12,50 % годовых, на приобретение квартиры, состоящей из двух жилых комнат, общей площадью 33,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, с земельным участком общей площадью 230 кв.м. по тому же адресу, на срок 180 месяцев. В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств заемщики предоставили поручительство гражданина ФИО2 и залог (ипотека) указанных объектов недвижимости в силу закона в размере 90 % от их стоимости.(л.д.8-13).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО3 и покупателями Пчелинцевым С.В. и ФИО4 был заключен договор купли-продажи квартиры и земельного участка, в соответствии с которым продавец продал, а покупатели приобрели в общую долевую собственность по ? доле каждому, двухкомнатную квартиру, общей площадью 33,1 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, и земельный участок площадью 230 кв.м. по тому же адресу, за 520 000 рублей, из которых оплата произведена в сумме 100 000 рублей за счет собственных средств покупателей, а <данные изъяты> рублей за счет кредитных средств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ., полученных в ФИО1. Согласно п.2.6 договора купли-продажи объекты недвижимости будут находиться в залоге у банка с момента государственной регистрации права собственности покупателей. Залогодержателем по данному залогу является банк, права которого удостоверяются закладной (л.д.15).

На основании указанного договора право собственности Пчелинцева С.В. и ФИО4 на вышеназванные объекты недвижимости было зарегистрировано в ЕГРП по ? доле в праве общей долевой собственности за каждым ДД.ММ.ГГГГ., на земельный участок № и на квартиру №л.д.16), о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права (л.д.17,18).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона на указанные объекты недвижимости: на квартиру запись регистрации №, и на земельный участок - № (л.д.16).

Выписками из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ. подтверждается, что обременение в виде ипотеки на указанные квартиру и земельный участок были установлены с ДД.ММ.ГГГГ. на 180 месяцев в пользу ОАО «ФИО1» (л.д.39-40).

Судом установлено, что Пчелинцев С.В. и ФИО4 имеют трех несовершеннолетних детей.

Как видно из материалов дела, на основании решения Государственного учреждения - Управления Пенсионного фонда РФ по <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ Пчелинцеву С.В. был выдан Государственный сертификат на материнский (семейный) капитал серии МК-6 № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.19).

В соответствии с п.1 ч.1 ст.10 Федерального закона от 29 декабря 2006г. № 256-ФЗ средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.

В соответствии ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

В связи с чем Пчелинцев С.В. обратился в ГУ УПФР по <адрес> с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала (далее в тексте – МСК) путем их направления на погашение основного долга и уплату процентов по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. на приобретение квартиры по адресу: <адрес>. Денежные средства МСК в сумме <данные изъяты>. были перечислены ДД.ММ.ГГГГ. по платежному поручению № (л.д.31).

Согласно нотариально удостоверенному обязательству от ДД.ММ.ГГГГ Пчелинцев С.В. принял на себя обязательство оформить часть квартиры по <адрес>, приобретенной с использованием средств МСК, в общую долевую собственность на его имя и на имя детей с определением размера долей в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения (л.д.20).

Согласно справке Пензенского отделения № ОАО «ФИО1» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. полностью погашена ДД.ММ.ГГГГ (л.д.14).

В этой связи суд считает, что обязательства по договору купли-продажи были исполнены в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО4 умерла, что подтверждается свидетельством о смерти (л.д.21).

В соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

С этим связано положение п.1 ст.16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о том, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Ввиду смерти одной из сторон по сделке ФИО4 погасить регистрационную запись об ипотеке не представляется возможным, поскольку в силу закона с таким заявлением должны обратиться обе стороны по сделке.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ, прекращение основного обязательства влечет за собой прекращение залога, в качестве способа обеспечения исполнения обязательств.

На основании п. 2 ст. 352 ГК РФ, о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В силу п. 4 ст. 29 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно ч. 1 ст. 25 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Из исследованных судом доказательств следует, что обеспеченное залогом обязательство по вышеуказанному договору купли-продажи исполнено полностью ДД.ММ.ГГГГ, оснований для сохранения ипотеки не имеется.

Однако регистрационная запись об ипотеке не может быть погашена по заявлению сторон ввиду смерти одного из покупателей недвижимости (сторон по сделке) – ФИО4

Наличие регистрационной записи об ипотеке на объекты недвижимости нарушает права истца, как собственника жилого помещения, так и его несовершеннолетних детей, гарантированные им вышеуказанными положениями Федерального закона N 256-ФЗ на улучшение жилищных условий.

В связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194–198, 321 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Иск Пчелинцева С.В. к администрации Беднодемьяновского сельсовета <адрес> о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи об ипотеке в силу закона – удовлетворить.

Признать прекращенным обременение в виде ипотеки в силу закона:

зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации № в пользу открытого акционерного общества «ФИО1» (ИНН №, ОГРН №, дата гос.регистрации ДД.ММ.ГГГГ., адрес: <адрес> в праве собственности Пчелинцева С.В., ФИО4 на квартиру, состоящую из двух жилых комнат, общей площадью 33,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, по 1/2 доле за каждым,

зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №, в пользу открытого акционерного общества «ФИО1» (ИНН №, ОГРН №, дата гос.регистрации ДД.ММ.ГГГГ, адрес: <адрес>) в праве собственности Пчелинцева С.В., ФИО4 на земельный участок, из земель населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки), площадью 230 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, по 1/2 доле за каждым,

возникшего при регистрации договора купли-продажи данных квартиры и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Пензенский областной суд через районный суд.

Судья – П/П - Г.А.Артамонова

Решение принято в окончательной форме 30 сентября 2014 года.

Судья – П/П - Г.А.Артамонова