Дело № 2-782\14
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г. Корсаков Сахалинской области 8 августа 2014 года
Корсаковский городской суд Сахалинской области в составе:
председательствующего судьи Е.Н. Меркуловой,
при секретаре В.Н. Кожевникове,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Яницкого Ю. Г. к Бурцевой А. С. о регистрации права собственности по договору купли-продажи земельного участка,
установил:
9 июня 2014 года Яницкий Ю.Г. обратился в Корсаковский городской суд с иском, в котором, с учётом последующих изменений от 25.07.2014, просил о государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи от 14.09.2010 на земельный участок общей площадью 1 000 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 7.07.2010 №.
В обоснование заявленных требований указал, что 14.09.2010 заключил договор купли-продажи указанного земельного участка с А.
6.08.2013 обратился в Корсаковский отдел УФРС по Сахалинской области для оформления указанного выше договора купли-продажи, однако зарегистрировать его в установленном порядке не смог, так как продавец А. умер ДД.ММ.ГГГГ.
В данном случае переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, что обусловило обращение с данным иском в суд.
3 июля 2014 года УФРС по Сахалинской области представлен отзыв на иск, из которого следует, что требования иска, с учётом положений действующего законодательства, подлежат уточнению.
31 июля 2014 года к участию в деле привлечена Бурцева А.С. в качестве соответчика по делу.
В судебном заседании Яницкий Ю.Г. свои требования поддержал, просил иск удовлетворить.
Представитель Управления Росреестра, Бурцева А.С. о рассмотрении дела извещены, в судебное заседание не явились, дело рассмотрено в их отсутствие.
С согласия истца судом произведена замена ненадлежащего ответчика Управления Росреестра на надлежащего - Бурцеву АС.
На основании статьи 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишён своего имущества иначе как по решению суда.
Права собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьёй 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).
В соответствии с требованиями действующего законодательства договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. Передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (статьи 550, 556 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество.
Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Вместе с тем, пунктом 2 статьи 165 ГК РФ предусмотрено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стоны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Аналогичная возможность предусмотрена пунктом 3 статьи 551 ГК РФ для случаев уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимость.
29.04.2010 принято совместное Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав».
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключённого между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (пункт 60 указанного Постановления).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнении обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу 2 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 61 Постановления).
Согласно пункту 63 указанного Постановления, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны сделки вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до её регистрации не считается заключённой либо действительной в случаях, установленных законом.
Исходя из приведённых норм и разъяснений вышестоящих судов, для регистрации сделки по правилам пункта 3 статьи 165 и пункта 3 статьи 551 ГК РФ необходимо соблюдение следующих условий: соблюдение формы договора; соответствие сделки закону; исполнение обязательства продавца по передаче имущества; уклонение стороны от регистрации сделки.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 62 указанного Постановления, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Из материалов дела следует, что Корсаковским городским советом народных депутатов А. выдан государственный акт в том, что указанному собственнику решением от 5.04.1993 № предоставляется всего 0,1122 гектаров земель, в том числе в собственность – 0,10 гектаров, в бессрочное (постоянное) пользование – 0,0122 гектаров в границах, указанных в чертеже, для индивидуального садоводства.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права № от 21.07.2010 А. принадлежит на праве собственности земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для садоводства, общая площадь 1 000 кв.м, адрес объекта: <адрес>.
Те же обстоятельства подтверждаются кадастровым паспортом земельного участка № от 7.07.2010.
14.09.2010 между А. и Яницким Ю.Г. заключён договор купли-продажи земельного участка, принадлежащий продавцу на праве собственности (кадастровый номер №), категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для садоводства, общей площадью 1 000 кв.м, адрес объекта: <адрес>, согласно кадастровому паспорту земельного участка от 7.07.2010 № (пункт 1).
Покупатель купил у продавца указанный земельный участок за 19 000 рублей в собственность. Расчёт между сторонами произведён полностью до подписания договора (пункт 4).
Право собственности не земельный участок возникает у Покупателя с момента регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области (пункт 7).
В соответствии со статьёй 556 ГК РФ при передаче земельного участка стороны составляют в обязательном порядке передаточный акт (пункт 12).
Согласно записи акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ, А., родившийся ДД.ММ.ГГГГ, умер в г. Корсакове ДД.ММ.ГГГГ.
Как следует из свидетельства о браке ЯМ № от ДД.ММ.ГГГГ, А. на момент смерти состоял в браке с Бурцевой А.С., которая в силу 1142 статьи ГК РФ является наследником первой очереди после смерти А.
Согласно поквартирной карточке на квартиру по адресу <адрес>, Бурцева А.С. на момент смерти А. проживала в указанной квартире, находящейся в общей собственности супругов, и продолжала в ней проживать после его смерти, из чего следует, что она приняла наследство способом, указанным в пункте 2 статьи 1151 ГК РФ.
Таким образом, Бурцева А.С. является правопреемником А. по всем его обязательствам, в том числе, вытекающим из заключённого при жизни А. договора купли-продажи земельного участка.
Исследованными доказательствами подтверждается факт соблюдения сторонами порядка заключения договора купли-продажи указанного выше земельного участка.
Договор купли-продажи земельного участка оформлен в соответствии с требованиями закона в письменной форме, полностью соответствует положениям закона, волеизъявление А. было направлено на отчуждение принадлежащего ему участка земли. Из содержания указанного договора следует, что сторонами были согласованы все существенные условия, включая его предмет, позволяющий определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, стоимость и момент передачи денежных средств. При этом сторонами сделки не высказывалось несогласий с условиями договора.
Однако в материалы дела не представлен акт приёма-передачи спорного имущества во исполнение исследованного договора его купли-продажи, заключенного между сторонами сделки.
Между тем, из искового заявления следует, что спорный земельный участок фактически передан истцу, поводом к обращению в суд послужило отсутствие возможности зарегистрировать права на неё в регистрирующем органе во внесудебном порядке.
Доказательств, опровергающих данный факт, в материалы дела не представлено.
То есть, отсутствие акта приёма-передачи указанного выше земельного участка не влечёт порочности сделки, поскольку стороны не отрицают фактической её передачи от А. истцу.
Исследованными выше доказательствами подтверждается соответствие заключённой сторонами сделки купли-продажи спорного участка земли требованиям закона.
Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (пункт 1 статьи 2).
Пунктом 1 статьи 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
В соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если на государственную регистрацию не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес Яницкого Ю.Г. из Управления Росреестра по Сахалинской области поступило уведомление о приостановлении государственной регистрации. Поводом к приостановлению регистрации перехода права на указанный выше земельный участок послужило то, что правообладатель А. не представил заявление на государственную регистрацию, следовательно, не мог распорядиться своим имуществом. На государственную регистрацию необходимо предоставить заявление о переходе прав на земельный участок правообладателя или доверенного лица. Если одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
ДД.ММ.ГГГГ Яницкому Ю.Г. отказано в государственной регистрации права собственности (перехода права) на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, поскольку заявления о переходе права собственности от А. в регистрирующий орган не поступало.
Между тем, такое препятствие для выражения данного волеизъявления, как смерть продавца, которое не зависит от воли ни одной из сторон по сделке, не может являться основанием для отказа в приобретении покупателем права собственности на спорное недвижимое имущество.
В то же время, государственная регистрация перехода права собственности невозможна ввиду прекращения в связи со смертью правоспособности одной из сторон договорных правоотношений, у регистрирующего органа отсутствовали законные основания для регистрации договора во внесудебном порядке.
Исходя из установленных по делу обстоятельств, при том, что договор купли-продажи в установленном порядке не оспорен, заявленные исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности к истцу от А. подлежат удовлетворению.
Решение суда о государственной регистрации перехода прав на спорный земельный участок является достаточным основанием для совершения соответствующего действия регистрирующим органом по месту нахождения объекта недвижимого имущества и выдачи соответствующего свидетельства, в соответствии с положениями статьи 28 Закона № 122-ФЗ, при наличии волеизъявления заявителя.
Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Иск Яницкого Ю. Г. удовлетворить.
Зарегистрировать переход права собственности в отношении земельного участка, кадастровый номер №, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для садоводства, общей площадью <...> кв.м, адрес объекта: <адрес>, согласно кадастровому паспорту земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, на Яницкого Ю. Г..
Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Корсаковский городской суд в течение одного месяца со дня со дня его принятия.
Судья Е.Н. Меркулова.
