К делу № 2-1816/14
 

                                                           Р Е Ш Е Н И Е
 

                                      ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 

    22 августа 2014 год                                                                                город Ейск
 

    Ейский городской суд Краснодарского края в составе:
 

    председательствующего Поплавского М.В.
 

    при секретаре Вольновой И.А
 

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шишлова Дмитрия Васильевича к ООО «Купеческий двор», территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, третьи лица: ЗАО ВТБ 24, Ейский МОСП Управления ФССП по Краснодарскому краю, Ейский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, банк ВТБ24 (ЗАО), Реуцкая (Шишлова) Янина Андреевна, УФССП по Краснодарскому краю, Костырко Анатолий Анатольевич о признании торгов недействительными и применении последствий недействительности сделки объединенного в одно производство с иском Костырко Анатолия Анатольевича к ООО «Купеческий двор», третьи лица: судебный пристав-исполнитель Ейского МОСП Управления ФССП по Краснодарскому краю Занин Олег Валерьевич, Ейский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Шишлов Дмитрий Васильевич, Реуцкая (Шишлова) Янина Андреевна о признании права собственности,
 

                                                       УСТАНОВИЛ:
 

    Истец Шишлов Д.В. обратился в суд с исковым заявлением, в котором просит признать недействительными торги, прошедшие 24.04.2014г. и 22.05.2014г. по реализации заложенного имущества в виде объекта незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки 187,3 кв.м., степень готовности 69%, расположенный по адресу:<адрес>, и земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов - эксплуатация индивидуального жилого дома, площадь 452,9 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Ейск, ул.<адрес> и применить последствия недействительности сделки.
 

    В обоснование своих требований ссылается на допущенные по его мнению нарушения порядка проведения торгов, выразившихся в нарушении сроков извещения в средствах массовой информации о процедуре проведения торгов (сообщение в газете «Кубанские новости» опубликовано за 28 дней до начала проведения торгов, а не за 30 дней, как того требует норма п. 2 ст. 448 ГК РФ), не опубликование указанного извещения в средствах массовой информации по месту нахождения выставленного на торги имущества, не уведомление его лично о времени и месте проведения торгов, что, по его мнению, повлекло невозможность его личного участия в проводимых торгах в качестве потенциального покупателя. Также, по мнению истца Шишлова Д.В., судебным приставом-исполнителем нарушены сроки передачи арестованного имущества на торги, а также незаконно произведено снижение цены выставленного на торги имущества.
 

    В судебном заседании истец Шишлов Д.В и его представитель Гончар А.С. на удовлетворении заявленных исковых требованиях настаивали.
 

    Истец - Костырко А.А также обратился в суд с исковым заявлением, в котором просит признать за ним право собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества, являвшихся предметом оспариваемых публичных торгов, на том основании, что по результатам проведенных 22.05.2014 г публичных торгов по реализации вышеуказанного имущества с ним, как с победителем торгов заключен договор купли-продажи. Условия сделки им исполнены в полном объеме. Сумма сделки перечислена на счет продавца. Однако, Ейский отдел управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю приостановил государственную регистрацию перехода права собственности на его имя, в связи с тем, что в оформленных на его имя по результатам торгов документах допущены ошибки в указании почтового адреса приобретенного на торгах объекта недвижимого имущества, а также в объявлениях о продаже, сделанных в газете «Кубанские новости» специализированной организацией ООО «Купеческий двор», исходя из теста объявления, указан один объект незавершенный строительством расположенный на земельном участке, между тем предметом состоявшихся торгов и заключенного на торгах договора купли-продажи являлись два объекта: незавершенный строительством объект и земельный участок.
 

    В судебном заседании истец Костырко А.А и его представители Аксенова Н.Г и Шаповалов С.В. возражая против удовлетворения иска Шишлова Д.В. на удовлетворении своего иска настаивали. От Костырко А.А. поступило заявление об уточнении исковых требований. Помимо признания за ним права собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества, истец также просит погасить записи о праве общей совместной собственности Шишловой Янины Андреевны и Шишлова Дмитрия Васильевича на объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки 187,3 кв.м., степень готовности 69%, кадастровый номер №, расположенный по адресу:<адрес>, и земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов - эксплуатация индивидуального жилого дома, площадь 452,9кв.м., кадастровый номер №, за номером 23-23-20/044/2007-589, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Ейск, ул.<адрес>; погасить запись об ипотеке: на объект незавершенного строительства назначение: нежилое, площадь застройки 187,3 кв.м., степень готовности 69%, кадастровый номер № за номером 23-23-20/044/2007-588 от 07.11.2013 года и земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов - эксплуатация индивидуального жилого дома, площадь 452,9кв.м., кадастровый номер №, за номером 23-23-20/044/2007-589 от 24.03.2010 года, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Ейск, ул.<адрес>.
 

    Ответчик ООО «Купеческий двор», в лице своего представителя, действующего на основании доверенности, в отзывах на исковые заявления Шишлова Д.В. и Костырко А.А., просит в удовлетворении иска Шишлова Д.В. отказать, исковые требования Костырко А.А. признает в полном объеме. При этом последствия иска, предусмотренные ст. 173 ГПК РФ ему разъяснены и понятны.
 

    Третье лицо Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю в лице своего представителя Деняк П.В., действующей на основании доверенности от 24.12.2013 г № 10114651, просит в удовлетворении исковых требований Шишлова Д.В. о признании торгов недействительными, отказать. Исковые требования Костырко А.А. считает обоснованными, просит их удовлетворить. Дело рассмотреть отсутствии представителя ТУ.
 

    Представитель Ейского МОСП Управления ФССП по Краснодарскому краю Занин О.В. в удовлетворении исковых требований Шишлова Д.В. просит отказать. Исковые требования Костырко А.А. считает обоснованными, просит их удовлетворить.
 

    Представитель Ейского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Гришаева Т.Т действующая на основании доверенности просит в удовлетворении исковых требований Шишлова Д.В. отказать. Уточненные исковые требования Костырко А.А. - удовлетворить.
 

    Представитель ВТБ 24 (ЗАО) Треножкин М.Н. действующий на основании доверенности, просит иск Шишлова Д.В. оставить без удовлетворения. Судебное разбирательство провести в отсутствие представителя банка в связи со значительной удаленностью Ейского горсуда от места нахождения филиала банка.
 

    Шишлов Д.В, считает исковые требования Костырко А.А необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
 

    Третье лицо Реуцкая (Шишлова) Янина Андреевна в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
 

    Третье лицо УФССП по Краснодарскому краю в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
 

    Суд, выслушав явившиеся стороны, третьих лиц, исследовав материалы объединенного гражданского дела, установил следующе:
 

    Решением Ейского городского суда от 14.03.2012 г расторгнут кредитный договор от 06 июня 2007 г заключенный между Шишловым Д.В, Шишловой Я.А и АКБ «Московский банк реконструкции и развития». С Шишлова Д.В и Шишловой Я.А в пользу ЗАО ВТБ-24 взыскана солидарно задолженность в сумме <данные изъяты> рублей. Обращено взыскание на незавершенный строительством жилой дом, площадью 191.7 кв.м., лит. А и земельный участок, площадью 452,9 кв.м., по ул.<адрес>. Определен способ реализации - в виде продажи с публичных торгов. Определена начальная продажная стоимость в размере <данные изъяты> рублей (л.д. 19-21).
 

    Определением суда от 26.02.2013 г изменен способ исполнения решения суда с обращением взыскания на предмет залога, установлена начальная продажная стоимость залогового имущества в размере 2023 000 рублей (л.д. 24, 25).
 

    Постановлениями судебного пристава-исполнителя Ейского МОСП Занина О.В. от 12.08.2013 г возбуждены исполнительные производства в отношении должников Шишлова Д.В и Шишловой Я.А (л.д. 22, 23). Постановлением судебного пристава - исполнителя от 12.08.2013 г исполнительные производства в отношении должников Шишлова Д.В и Шишловой Я.А объединены в одно сводное. 09.12.2013 г имущество являющееся предметом залога судебным приставом-исполнителем арестовано (л.д. 31, 32). 15.01.2014 г судебным приставом-исполнителем арестованное имущество передано на торги с оценкой <данные изъяты> рублей (л.д. 33, 34).
 

    Ответчиком ООО «Купеческий двор» арестованное имущество получено на реализацию от Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом 13.03.2014 г (л.д. 35).
 

    В связи с тем обстоятельством, первичные торги признаны несостоявшимися (л.д. 40), судебным приставом-исполнителем 23.04.2014 г произведено снижение переданного на торги арестованного имущества на 15%, в том числе: объекта незавершенного строительства в сумме <данные изъяты> рублей, земельного участка в сумме <данные изъяты> рублей. Итого на общую сумму <данные изъяты> рублей (л.д. 41).
 

    Повторные торги были назначены на 22.05.2014 г. Информация о проведении торгов была опубликована в печатном издании (газета «Кубанские новости» от 25.04.2014 г, №72 (5620): опубликована заявка о реализации арестованного имущества на торгах в форме аукциона назначенных на 22.05.2014 г в 12-30 час., по московскому времени по адресу: <адрес>, являющимся официальным информационным органом-органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации (администрации Краснодарского края), а также опубликована в сети интернет на сайте подразделения службы судебных приставов-исполнителей, в соответствии с постановлением Правительства РФ № 526 от 23.06.2009 г.
 

    07.05.2014 г. истцом Костырко А.А, на счет организатора торгов - продавца арестованного имущества внесены денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей в качестве задатка, о чем заключен договор о задатке № 070514/2.
 

    Прошедшие 22.05.2014г. торги были признаны состоявшимися. Победителем торгов признан Костырко Анатолий Анатольевич, о чем составлен протокол № 2. По результатам проведения торгов, составлен и подписан сторонами протокол № 3, в соответствии с которым, продавец в лице ООО «Купеческий двор», в лице генерального директора Толкачева Ю.И действующего на основании государственного контракта № (на оказание услуг по реализации арестованного имущества) от 13.01.2014 г и доверенности № 06/458 от 23.01.2014 г продает, а покупатель Костырко А.А оплачивает следующее имущество: объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки 187,3 кв.м., степень готовности 69%, расположенный на земельном участке площадью 452.9 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов - эксплуатация индивидуального жилого дома, по адресу:<адрес>, ул.<адрес>.
 

    Общая стоимость имущества составила <данные изъяты> рублей, с зачетом суммы задатка в размере <данные изъяты> рублей. Согласно имеющихся в материалах дела квитанций покупателем Костырко А.А 08.05.2014г. и 26.05.2014г. перечислены на счет продавца денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей.
 

    02 июня 2014г. заключен договор купли-продажи. Имущество, являвшееся предметом сделки, заключенной по результатам проведенных торгов, передано покупателю по акту приема-передачи от 02 июня 2014 г, который является приложением к договору.
 

    Уведомлением от 23.06.2014г. № 20/053/2014-291-292 государственная регистрация прав на недвижимое имущество приостановлена в связи с допущенными при оформлении документов ошибками, связанными с указанием предмета сделки и ее почтового адреса.
 

    Высший Арбитражный Суд РФ в информационном письме № 101 от 22.12.2005 г «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» (далее - информационное письмо) разъяснил, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов, не могут являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки (п.1 Информационного письма).
 

    В соответствии со ст. 60 ФЗ-102 от 16.07.1998 г «Об ипотеке» должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель являющейся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.
 

    Лицо, требующее прекращения обращения взыскания на заложенное имущество или его реализации, обязано возместить залогодержателю расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией.
 

    В силу ст. 61 указанного Закона вырученные от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке суммы, распределяются между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится органом осуществляющим исполнение судебного решения.
 

    В силу ст. 350 ГК РФ, если сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом основанным на залоге.
 

    Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.
 

    Должник и залогодатель, являющейся третьим лицом, в любое время до продажи предмета залога вправе прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство, или его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.
 

    Исходя из вышеперечисленных норм видно, что утверждения истца, что он, как участник исполнительного производства, якобы должен был лично извещен о времени и месте проведения торгов с предоставлением ему всей необходимой информации, поскольку он якобы имел возможность внести задаток и лично принять участие на торгах по реализации имущества зарегистрированного, в том числе и на его имя, и ввиду якобы незаконных действий ответчиков, был лишен этой возможности, не основаны на законе.
 

    Исходя из содержания нормы ст. 46 Закона Краснодарского края от 06.06.1995 г № 7-КЗ «О правотворчестве и нормативных правовых актах Краснодарского края» газета «Кубанские новости» является официальным информационным органом администрации Краснодарского края. В соответствии с ч. 3 ст. 57 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 г «Об ипотеке» (залоге недвижимости) информация о проведении публичных торгов публикуется в периодическом издании, являющимся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети «Интернет» в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Таким образом, информация о проведении торгов была опубликована надлежащим образом - в печатном издании (газета «Кубанские новости»), являющимся официальным информационным органом-органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации (администрации Краснодарского края), а также опубликована в сети интернет на сайте подразделения службы судебных приставов-исполнителей, в соответствии с постановлением Правительства РФ № 526 от 23.06.2009 г, в связи с чем, был обеспечен максимальный охват потенциальных участников торгов.
 

        Согласно ч. 3 ст. 78 Федерального закона от 02.10.2007 г № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» заложенное имущество реализуется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом «Об ипотеке» и Законом РФ «О залоге», а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества. В соответствии с п. 2 ст. 448 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Часть 3 ст. 57 ФЗ «Об ипотеке» предусматривает, что организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом-органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Таким образом, к возникшим правоотношениям применению подлежит норма ст. 57 закона «Об ипотеке» являющаяся специальной по отношению к общей норме, содержащейся в ст. 448 ГК РФ.
 

        Как разъяснил Высший Арбитражный Суд РФ в упомянутом выше информационном письме, нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем в ходе исполнительного производства, связанного с обращением взыскания на заложенное имущество, не являются основанием для признания судом торгов недействительными, поскольку указанные нарушения не связаны с правилами проведения торгов. Пункт 1 статьи 449 ГК РФ предусматривает возможность признания торгов недействительными только в случае нарушения порядка их проведения (п. 6 Информационного письма).
 

        В связи с чем, ссылка истца на неправильную оценку имущества, выставленного на публичные торги в рамках исполнительного производства, а также другие нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем до передачи имущества на торги не могут быть приняты во внимание при оценке порядка проведения торгов.
 

    Оценка имущества судебным приставом-исполнителем производится до начала процедуры проведения публичных торгов (до опубликования информации продавцом). Возможные нарушения при этом не могут рассматриваться, в качестве основания для признания торгов недействительными в силу п. 1 ст. 449 ГК РФ.
 

    Действия судебного пристава - исполнителя могут быть предметом самостоятельного обжалования в порядке установленном нормами ФЗ «Об исполнительном производстве» (п. 7 информационного письма).
 

    Исходя из изложенного видно, что истцом Шишловым Д.В, не предоставлено доказательств — чем нарушены его имущественные права и интересы в ходе проведения оспариваемых публичных торгов и как они могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
 

    Удовлетворяя исковые требования Костырко А.А суд считает, что процедура проведения торгов была соблюдена. Костырко А.А на основании протокола № 2 от 22.05.2014 г признан победителем торгов. Условия заключенного по результатам торгов договора купли-продажи истцом исполнены в полном объеме. В материалах дела имеется письмо от 16.06.2014 г залогодержателя ВТБ 24 (ЗАО) в адрес Ейского отдела Росреестра по Краснодарскому краю о погашении регистрационной записи об ипотеке, в связи с реализацией заложенного имущества с торгов, где покупателем выступает Костырко А.А.
 

    То обстоятельство, что при оформлении документов по результатам состоявшихся торгов на имя истца, допущены ошибки в указании почтового адреса объекта: указана <адрес> - правильно должно быть указано: « переулок Поддубного № 2», а также в сообщении о проведении торгов, опубликованном в газете «Кубанские новости» исходя из его буквального толкования значиться объект незавершенного строительством расположенный на земельном участке, а не два обособленных объекта, не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Исходя из анализа документов, связанных с процедурой проведения торгов видно, что действительно, организатором торгов допущена ошибка в документах оформленных по результатам торгов в указании почтового адреса объекта, поскольку в иных документах почтовый адрес указан правильно. Также, материалами дела подтверждается, что предметом состоявшихся торгов являлись два объекта: незавершенный строительством объект и земельный участок на котором он расположен. Истцом Костырко А.А в полном объеме уплачена продажная цена и незавершенного строительством объекта и земельного участка.
 

    В соответствии с п. 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
 

    Исходя из вышеизложенного, суд считает, что в удовлетворении исковых требований Шишлова Д.В. следует отказать, уточненные же исковые требования Костырко А.А.- удовлетворить.
 

    Руководствуясь ст. ст. 194- 198,199 ГПК РФ суд,
 

                                                                Р Е Ш И Л:
 

    В удовлетворении искового заявления Шишлова Дмитрия Васильевича к ООО «Купеческий двор», территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, третьи лица: ЗАО ВТБ24, Ейский МОСП управления ФССП по Краснодарскому краю, Ейский отдел управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, банк ВТБ24 (ЗАО), Реуцкая (Шишлова) Янина Андреевна, УФССП по Краснодарскому краю, Костырко Анатолий Анатольевич о признании торгов недействительными и применении последствий недействительности сделки - о т к а з а т ь.
 

    Уточненные исковые требования Костырко Анатолия Анатольевича к ООО «Купеческий двор», третьи лица: судебный пристав-исполнитель Ейского МОСП управления ФССП по Краснодарскому краю Занин Олег Валерьевич, Ейский отдел управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Шишлов Дмитрий Васильевич, Реуцкая (Шишлова) Янина Андреевна о признании права собственности -                                 у д о в л е т в о р и т ь.
 

    Признать за Костырко Анатолием Анатольевичем право собственности на объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки 187,3 кв.м., степень готовности 69%, кадастровый номер №, расположенный по адресу:<адрес>, и земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов - эксплуатация индивидуального жилого дома, площадь 452,9 кв.м., кадастровый номер № расположенный по адресу:<адрес>.
 

    Погасить записи о праве общей совместной собственности Шишловой Янины Андреевны и Шишлова Дмитрия Васильевича на объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки 187,3 кв.м., степень готовности 69%, кадастровый номер № за номером 23-23-20/085/2013-464 от 07.11.2013г., расположенный по адресу:<адрес> и земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов - эксплуатация индивидуального жилого дома, площадь 452,9кв.м., кадастровый номер №, за номером 23-23-20/044/2007-589 от 09.06.2007 года, расположенный по адресу:<адрес>
 

    Погасить запись об ипотеке: на объект незавершенного строительства назначение: нежилое, площадь застройки 187,3 кв.м., степень готовности 69%, кадастровый номер № за номером 23-23-20/044/2007-588 от 07.11.2013 года и земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов - эксплуатация индивидуального жилого дома, площадь 452,9 кв.м., кадастровый номер 23:42:0202164:3, за номером 23-23-20/044/2007-589 от 24.03.2010 года, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Ейск, ул.<адрес>
 

    Решение может быть обжаловано в течение месяца в Краснодарский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Ейский городской суд с момента изготовления описательно-мотивировочной части решения с 28 августа 2014 года.
 

    Председательствующий