Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
с.Б.Болдино 01 октября 2014 года
Большеболдинский районный суд Нижегородской области в составе судьи Локтевой С.Н.
при секретаре Туршатовой Т.В.
с участием истца и ответчика Пархаевой Н.М. и ее представителя адвоката Тузковой Т.В., представившей удостоверение № и ордера № № и №
истца и ответчика Пашковой С.М., действовавшей в своих интересах и интересах ФИО2 (по иску Пархаевой Н.М.), и ее представителя Богданова Д.И. (по иску Пархаевой Н.М.)
представителя ответчика ОАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра и Приволжья» Коротиной Е.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пархаевой Натальи Михайловны к Пашковой Светлане Михайловне о расторжении договора найма жилого помещения и снятии с регистрационного учета и иску Пашковой Светланы Михайловны к Пархаевой Наталье Михайловне и к ОАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра и Приволжья» о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки
УСТАНОВИЛ:
Пархаева Н.М. обратилась в суд с иском к Пашковой С.М. о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения № заключенного <дата> в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> и снятии с регистрационного учета по указанному адресу Пашковой С.М. и ФИО2.
Свои исковые требования истец Пархаева Н.М. обосновывает тем, что Пашкова С.М. со своей малолетней дочерью зарегистрирована в принадлежащей ей на праве собственности квартире по договору коммерческого найма жилого помещения № заключенному <дата> с ОАО «Нижновэнерго». Квартиру она приобрелас обременением по договору купли-продажи в <дата> у ОАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра и Приволжья», которая приобрела ее у ОАО «Нижновэнерго».
Истица ссылается на то, что с момента перехода права собственности на квартиру ей ответчик Пашкова С.М. оплату найма жилого помещения не производит. Пархаева Н.М. считает, что ответчик нарушает ее права как собственника, что является основанием для расторжения договора коммерческого найма жилого помещения в судебном порядке, кроме того, она письменно уведомляла ответчика о расторжении договора, если условия договора не будут соблюдаться. Оплату за жилое помещение Пашкова не производит ей с <дата> и за этот период задолжала <данные изъяты> рублей. Пархаева Н.М. считает, что договор коммерческого найма подлежит расторжению, а Пашкова С.М. с несовершеннолетней дочерью подлежит снятию с регистрации в ее квартире, поскольку ответчиком нарушаются условия договора и ее права как собственника квартиры. При этом истица ссылается на статьи 558, 671, 678, 682, 288, 309, 450, 687 ГК РФ и договор найма.
В обоснование иска представлены копии паспорта, свидетельства о праве на наследство, договора купли-продажи, передаточного акта, свидетельства о государственной регистрации права, положения, выписки из протокола, свидетельства о смерти, решений и определений суда.
Пашкова С.М. обратилась в суд с иском к Пархаевой Н.М.о признании договора купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> не действительным и применить последствия недействительности ничтожной сделки, возвратив квартиру ОАО «Нижновэнерго».
В обоснование иска Пашкова С.М. сослалась на то, что при совершении сделки она должна была быть уведомлена заранее о предстоящей сделке в связи с тем, что она с малолетней дочерью зарегистрирована в квартире и имеет право на ее приобретение. При этом истица ссылается на статьи 166-168, 250 ГК РФ.
Судом в качестве соответчика по иску Пашковой С.М. привлечена ОАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра и Приволжья».
Гражданские дела определением суда соединены в одно производство.
В судебном заседании свои исковые требования истец Пархаева Н.М. поддержала и просила расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения, а Пашкову С.М. с несовершеннолетней дочерью снять с регистрационного учета в ее квартире.
В обоснование своих требований Пархаева Н.М. сообщила, что Пашкова С.М. со своей малолетней дочерью зарегистрирована в принадлежащей ей на праве собственности квартире по договору коммерческого найма жилого помещения №, заключенного <дата> с ОАО «Нижновэнерго». Квартиру она приобрела по договору купли-продажи в <дата> с обременением. Ответчик Пашкова С.М. в квартире зарегистрирована вместе с несовершеннолетней дочерью, но в квартире не проживает <дата>, за коммунальные услуги никогда с этого времени не платила, в квартире нет ее вещей, в квартиру она не вселялась и никаких требований к ней не предъявляла, но сняться с регистрационного учета в квартире отказывалась. Договор коммерческого найма жилого помещения был фактически пролонгирован в связи с тем, что при переходе права собственности действие договора было продолжено.
Истица ссылается на то, что с момента перехода права собственности на квартиру ей ответчик Пашкова С.М. оплату найма жилого помещения не производит, не оплачивает коммунальные услуги, ссылаясь на то, что в квартире не проживает. По мнению Пархаевой Н.М. ответчик нарушает ее права как собственника, что является основанием для расторжения договора коммерческого найма жилого помещения в судебном порядке. Она письменно уведомляла ответчика о расторжении договора, если Пашкова С.М. не будет производить оплату за жилое помещение, отправляла ей письменно уведомление об изменении оплаты за жилое помещение, но Пашкова С.М. условия договора исполнять не захотела. Оплату за жилое помещение Пашкова не производит ей с <дата> и за этот период задолжала ей более <данные изъяты> рублей. При этом истица сообщила, что уведомляла Пашкову С.М. о необходимости исполнения условий договора еще в <дата> и высылала уведомления и по месту проживания Пашковой С.М., и по месту нахождения ее у родителей в <адрес>, и по месту регистрации, но ответа так и не получила. Поэтому она считает, что договор подлежит расторжению, а Пашкова С.М. с несовершеннолетней дочерью подлежит снятию с регистрации в ее квартире, поскольку ответчиком нарушаются условия договора коммерческого найма и ее права как собственника квартиры.
Представитель Пархаевой Н.М. адвокат Тузкова Т.В. исковые требования своего доверителя о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения и снятии с регистрации ответчика и ее малолетней дочери в спорной квартире поддержала и в обоснование требований сослалась на статьи 558, 675 ГК РФ, пункт 1 ст. 671 ГК РФ, пункт 3 статьи 678 ГК РФ, пункт 3статьи 682 ГК РФ, статьи 288, 309, 310 ГК РФ, пункты 1 и 2 статьи 450 ГК РФ и договор найма.
Представитель Пархаевой Н.М. считает, что в соответствии с пунктом 2 статьи 687 ГК РФ договор найма жилого помещения должен быть расторгнут в судебном порядке по требованию истицы в связи с тем, что ответчик не производит оплату за наем жилого помещения длительное время более шести месяцев, а согласно п. 4.2 договора найма данный договор подлежит расторжению досрочно, поскольку наниматель не вносит плату за жилое помещение в течение более шести месяцев.
Адвокат Тузкова Т.В. ссылается при этом на то, что согласно уведомлению по состоянию на <дата> за Пашковой С.М. имеется задолженность за наем жилого помещения в сумме <данные изъяты> рублей и ей в связи с не исполнением взятых на себя обязательств по оплате за жилое помещение по договору найма направлялось уведомление о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения, но условия договора она отказалась исполнять.
По мнению представителя истца сложившая ситуация нарушает права истицы как собственника жилого помещения, поскольку Пархаева Н.М. рассчитывала на получение дохода от сдачи квартиры внаем (этот доход является для нее источником существования, т.к. одна воспитывает несовершеннолетнюю дочь, имея невысокую заработную плату), заинтересована порвать отношения с неплательщиком и сдать квартиру другому нанимателю. Кроме того, Пашкова добровольно выехала из квартиры и в одностороннем порядке фактически расторгла договор коммерческого найма, о чем свидетельствует невнесение платы за жилое помещение в течение длительного времени.
Ответчик Пашкова С.М. исковые требования о расторжении договора найма жилого помещения не признала, подтвердив, что вселилась в квартиру № в <адрес> в <дата>, вступив в брак с ФИО9. Брак с ФИО9 она расторгла в <дата> и выехала в <адрес> временно, где в настоящее время по договору найма жилого помещения проживает в квартире, принадлежащей ее матери. После рождения в <дата> ее дочь ФИО2 также зарегистрирована в спорной квартире. В квартире она не проживает с <дата>, свои вещи из квартиры забрала в <дата>. Вещей ее в квартире нет, сниматься с регистрационного учета в спорной квартире она не будет в связи с тем, что не имеет другого жилья. При этом ответчик подтвердила, что оплату по договору найма она не производит с <данные изъяты>, с момента выезда, считая, что в квартире не проживает и не должна нести расходы по ее содержанию, кроме того, она снимает квартиру в <адрес> на возмездной основе - производит оплату за нее собственнику. Ответчик не отрицала, что весной <дата> получала от Пархаевой Н.М. письмо, в котором она уведомляет ее о необходимости оплаты найма жилого помещения и изменении условий оплаты за наем жилого помещения. Но требования Пархаевой Н.М. она не выполнила в связи с тем, что в квартире не проживает и не должна содержать жилое помещение, в котором не живет. В квартире она с <дата> не проживает, вселятьсяне пыталась, препятствий для вселения ей никто не чинил. Ответчик считает, что условий договора не нарушала, оснований для снятия с учета ее и ее дочери не имеется в связи с тем, что они не имеют другого жилого помещения.
Представитель ответчика Богданов Д.И. позицию своего доверителя Пашковой С.М. поддержал, мотивируя тем, ответчик имеет право проживать в спорной квартире, ссылаясь на то, что у Пашковой С.М. нет другого жилья для проживания, а расходы по содержанию помещения она не должна нести в связи с тем, что в квартире не проживает.
Истец Пашкова С.М. в судебном заседании свои исковые требования о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной в <адрес>, заключенный между ОАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра и Приволжья» и Пархаевой Н.М. и применении последствий недействительности ничтожной сделки поддержала и просила договор расторгнуть со ссылкой на статьи 166, 167, 168 и 250 ГК РФ и возвратить квартиру продавцу.
В обоснование исковых требований Пашкова С.М. сослалась на то, что при совершении сделки купли-продажи квартиры ОАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра и Приволжья» должна была уведомить ее заранее о предстоящей сделке в связи с тем, что она с малолетней дочерью зарегистрирована в квартире и имеет право на ее приобретение, однако ее об этом заранее не предупредили.
Истица считает, что в соответствии со статьей 250 ГК РФ продавец обязан был известить ее в письменной форме о намерении продать жилое помещение с указанием цены и других условий продажи, но ответчик ее об этом не предупредил, при этом нарушив ее преимущественное право на приобретение квартиры.
По мнению истицы Пашковой С.М. сделка по продаже спорной квартиры в соответствии со статьей 168 ГК РФ является ничтожной и подлежит расторжению и подлежит применению статья 167 ГК РФ о возврате квартиры продавцу.
Ответчик Пархаева Н.М. исковые требования Пашковой С.М. не признала и просила в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что договор купли-продажи заключен в соответствии с требованиями гражданского законодательства и оснований для его расторжения не имеется.
Ответчик Пархаева Н.М. считает, что права Пашковой С.М. при заключении договора купли-продажи квартиры не были нарушены, в договоре отражено, что квартира продана с обременением и в нем указаны зарегистрированные в квартире лица Пашкова С.М. и ее дочь.
Ответчик считает, что при заключении указанной сделки права Пашковой С.М. и ее дочери по договору найма жилого помещения не были нарушены, а в соответствии с требованиями законодательства договор сохранил свое действие, о чем она ответчика и уведомила, а срок действия договора истекает в <дата>. При этом ответчик сослалась на то, что представила в суд документы об уведомлении Пашковой С.М. о продаже квартиры.
Представитель ответчика Пархаевой Н.М. адвокат Тузкова Т.В. позицию своего доверителя поддержала и просила в удовлетворении исковых требований Пашковой С.М. о расторжении договора найма жилого помещенияи применении последствий недействительности ничтожной сделки и возвращении квартиры продавцу отказать.
В обоснование своей позиции адвокат Тузкова Т.В. сослалась на то, что ссылка истицы в исковом заявлении и в судебном заседании о применении по аналогии статьи 250 ГК РФ об обязанности известить в письменной форме всех лиц, имеющих право пользования (нанимателей) по договору коммерческого найма о намерении продать жилое помещение с указанием цены и других условий, на которых продается помещение, нарушив права Пашковой С.М. на приобретение данного объекта недвижимости, не обоснована.
По мнению представителя ответчика требования статьи 250 ГК РФ в данном случае не применимы, поскольку в указанной статье ГК РФ речь идет о требованиях, которые применимы при продаже доли в праве общей собственности, и когда остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается.
Представитель ответчика считает, чтоПашкова С.М. собственником спорной квартиры не является, проданная квартира принадлежала одному собственнику ОАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра и Приволжья», который был вправе распорядиться принадлежащим ему имуществом и совершил сделку в соответствии с требованиями статьи 558 ГК РФ.
Представитель ответчика считает в этой связи никаких нарушений требований статей 166, 167 и 168 и 250 ГК РФ при заключении договора купли-продажи не имело места в связи с отсутствием у истца прав на оспариваемое имущество, и поэтому исковые требованияПашковой С.М. удовлетворению не подлежат.
В судебном заседаниипредставитель ответчика ОАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра и Приволжья» Коротина Е.П. исковые требования Пашковой С.М. не признала и подтвердила, что ОАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра и Приволжья» заключило договор купли - продажи спорной квартиры с Пархаевой Н.М. <дата>. Квартира ранее принадлежала ОАО «Нижновэнерго», которое в настоящее время является подразделением ОАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра и Приволжья». ОАО «Нижновэнерго» по договору коммерческого найма от <дата> предоставило спорную квартиру ФИО9 в связи с работой. Пашкова С.М. была в квартире зарегистрирована как член семьи нанимателя. По договору о присоединении от <дата> и передаточному акту спорная квартира принадлежит с <дата> ОАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра и Приволжья».
Представитель ответчика Коротина Е.П. в обоснование своей позиции сослалась на то, что общество уведомляло граждан, зарегистрированных в квартире о предстоящей продаже, в том числе, и Пашкову С.М., но уведомление было возвращено в связи с тем, что Пашкова С.М. фактически в квартире не проживает, ее место нахождения они выяснять не обязаны.
Кроме того, по мнению представителя ответчика, действующим гражданским законодательством не предусмотрено преимущественных прав на выкуп частных жилых помещений гражданами, состоящими на учете в указанных жилых помещениях. Общество было вправе распоряжаться принадлежащим ему помещением по своему усмотрению.
Представитель ответчика Коротина Е.П. считает, что сделка купли-продажи квартиры осуществлена в соответствии с требованиями статьи 558 ГК РФ и просит в искеПашковой С.М. отказать.
Заслушав стороны, изучив представленные документы, суд приходит к следующему выводу.
На основании договора о присоединении от <дата>, передаточного акта от <дата> к договора о присоединении от <дата> от <дата> жилой дом, в котором находится спорная квартира, передан в собственностьОАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра и Приволжья» (дело № 2-311/2014, лд. 47-57).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от <дата> (лд.92) за ОАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра и Приволжья» на основании договора о присоединении от <дата>, передаточного акта от <дата> к договора о присоединении от <дата> от <дата> и приказа об отчуждении объектов ЖКХ ото <дата> № зарегистрировано право собственности на спорную квартиру (дело № 2-291/2014, лд.92).
В силу статьи 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
По договору купли-продажи от <дата> (лд.86-90)ОАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра и Приволжья» продала, а Пархаева Н.М. приобрела квартиру, расположенную в <адрес>, приняла ее <дата> (передаточный акт лд. 91) и зарегистрировала право собственности <дата> (свидетельство о госрегистрации,дело № 2-291/2014, лд.13).
По договору найма жилого помещения в силу пункта 1 статьи 671 ГК РФ одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии с этими требованиями ОАО «Нижновэнерго» с ФИО9 <дата> заключен договор найма жилого помещения № (дело № 2-291/2014, лд.14-15) на срок <данные изъяты> лет в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.
В связи с заключенным договором найма по акту сдачи квартиры (дело № 2-291/2014, лд. 16) от <дата> квартира передана в пользование ФИО9.
Согласно пункту 1 статьи 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
В соответствии с пунктом 3 статьи 684 ГК РФ не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Договор найма от <дата> после истечения срока действия сторонами не расторгался, фактически в настоящее время пролонгирован до <дата>, о чем свидетельствует отсутствие каких-либо действий сторон с целью расторжения договора.
Пархаева Н.М. и Пашкова С.М. по адресу: <адрес> зарегистрированы и вселились в квартиру как члены семьи нанимателя: Пашкова С.М. - с <дата> как член семьи нанимателя ФИО9, вступив с ним в брак, который расторгла <дата>, Пархаева Н.М. - с <дата>, вступив в брак с ФИО9 <дата>, ФИО2 зарегистрирована в квартире в <дата> как член семьи Пашковой С.М. (справка сельской администрации (дело № 2-291/2014, лд.18).
Наниматель ФИО9. умер <дата> (копия свидетельства о смертидело № лд.17).
В соответствии с пунктом 2 статьи 686 ГК РФ в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
После смерти ФИО9 стороны никаких соглашений не заключали и в этой связи Пархаева Н.М. и Пашкова С.М. стали сонанимателями спорной квартиры.
В силу статей 558 ГК РФ и 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
В этой связи с момента регистрации права собственности на квартиру с <дата> Пархаева Н.М. стала наймодателем по договору найма жилого помещения от <дата> и ответчик Пашкова С.М. как наниматель обязана исполнять условия ранее заключенного договора.
С учетом этих требований Пашкова С.М., как наниматель обязана производить оплату по заключенному договору наймаПархаевой Н.М. с <дата>.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом (части 1,2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пунктом 3 статьи 682 ГК РФ предусмотрено, что плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение, если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
По условиям заключенного со сторонами договора (пункт 3.1) наниматель обязан своевременно производить плату за жилое помещение в соответствии с размерами платы, установленной законом, производить оплату, при изменении цен на жилье и коммунальные услуги наниматель ставит нанимателя об этом в известность за 5 дней до наступления очередного платежа.
Из объяснений сторон в судебном заседании и согласно представленных документов установлено, что Пашкова С.М. условия заключенного договора коммерческого найма жилого помещения в нарушение указанных выше норм гражданского законодательства не исполняет, плату за наем жилого помещения и коммунальные услуги не производит с <дата>, со времени смены места жительства и переезда в <адрес>, в том числе, с <дата> Пархаевой Н.М., мотивируя тем, что в квартире не проживает.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Пунктом 2 статьи 687 ГК РФ предусмотрено, что договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев.
Заключенным между сторонами договором найма жилого помещения этот порядок расторжения договора также предусмотрен (п. 4.2 договора найма, дело № 2-291/2014 лд.14-16).
Судом установлено, что Пархаева С.М. не исполняет взятые на себя обязательства по внесению платы за жилое помещение по договору найма с <дата>, ответчику истцом направлялось уведомление о намерении расторжения договора коммерческого найма жилого помещения в связи с неуплатой долга.
Согласно представленным почтовым документам наниматель неоднократно уведомлялась наймодателем Пархаевой Н.М. о необходимости оплаты найма жилого помещения (дело № 2-291/2014 лд.21-27). Это обстоятельство в судебном заседании не отрицалось и ответчиком. На момент рассмотрения дела в суде ответчиком задолженность по оплате жилья в полном объеме не погашена. Ответчик уважительных причин невнесения оплаты за найм жилого помещения не представила, об отсрочке оплаты не заявляла.
В судебном заседании ответчик от оплаты долга за наем жилого помещения отказалась, от исполнения условий договора по оплате в дальнейшем также отказалась.
Неисполнение ответчиком Пашковой С.М. условий договора найма жилого помещения в части оплаты нарушает права наймодателя как собственника жилого помещения, который рассчитывал на получение дохода от совершенной сделки.
Указанное нарушение требований заключенного договора, кроме того, суд рассматривает как существенное, поскольку по условиям договора предусмотрено его расторжение по этим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 20 ГК РФ местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.
Ответчик Пашкова С.М. в судебном заседании, возражая против исковых требований Пархаевой Н.М., сослалась на то, что по месту регистрации не проживает временно и не имеет постоянного места жительства по месту проживания в <адрес>.
В соответствии со статьей 56 (пункт 1) ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Ответчиком не представлено обоснованных доказательств, в соответствии с которыми она вправе не производить оплату по договору наймаи о том, что она временно не проживает в спорной квартире.
Судом установлено, что Пашкова С.М. в спорной квартире не проживает длительное время, более 12 лет, добровольно выехала из квартиры, сменила место жительства, выехав за пределы <адрес>, за указанный период в квартиру вселиться не пыталась и препятствий для вселения ей никто не чинил, имущества, принадлежащего ей по месту регистрации не имеется. С <дата> ответчик проживает в одном и том же городе, весь этот период работает учителем в одной и той же школе, что свидетельствует о том, что она сменила место жительствапостоянно.
Действия Пашковой С.М. свидетельствуют о том, что она фактически в одностороннем порядке расторгла договор коммерческого найма, о чем свидетельствует невнесение платы за жилое помещение в течение длительного времени, значительно более 6 месяцев, и отказ от исполнения условий договора найма в будущем.
Кроме того, из объяснений ответчикаПашковой С.М. и представленных ею договоров найма жилого помещения следует, что она проживает в <адрес> по договору найма с <дата> в квартире, принадлежащей ее матери.
Указанные истцом основания для расторжения договора найма жилого помещения предусмотрены и в случаях найма социального жилья.
Так статья 83 ЖК РФ, на которую ссылается истица, предусматривает основания для расторжения договора найма социального жилья в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства или невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев.
Ответчик более двух лет не производит оплату жилого помещения без уважительных причин и исполнять условия договора не намерена.
При таких обстоятельствах суд находит, что исковые требования Пархаевой Н.М. к Пашковой С.М. о расторжении договора найма жилого помещения подлежат удовлетворению.
В силу статьи 688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
В соответствии с пунктом 1 статья 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).
Кроме того, согласно пункту 2 статьи 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.
В связи с расторжением договора найма и в связи с тем, что ответчик и ее малолетняя дочь не проживают вспорной квартире, подлежат удовлетворению и исковые требования Пархаевой Н.М. о снятии с регистрационного учета Пашковой С.М. и ФИО2.
В удовлетворении исковых требованийПашковой С.М. к Пархаевой Н.М. и ОАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра и Приволжья» о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки должно быть отказано за необоснованностью по следующим основаниям.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) в соответствии с пунктом 1 статья 549 ГК РФ продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с пунктом 1 статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434) и в силу пункта 2 указанной статьи несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, в соответствии с пунктом 2 указанной статьи.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному актуили иному документу (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещение (пункт 1 статьи 558 ГК РФ). Особенности продажи жилых помещений.
В договоре купли-продажи квартиры Пашкова С.М. и ее дочь ФИО2 указаны в перечне лиц, за которыми сохранено право пользования жилым помещением.
При заключении договора купли-продажи квартиры требования гражданского законодательстваОАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра и Приволжья» Пархаевой Н.М. были соблюдены: договор заключен в письменной форме, передача недвижимости осуществлена по подписываемому сторонами передаточному акту, переход права собственности прошел государственную регистрацию, в договоре указано сохранение права пользования Пашковой С.М. и ее дочери ФИО2 проданной квартирой.
Судом установлено, что заключенный договор купли-продажи квартиры соответствует требованиям гражданского законодательства, предусмотренным для данных видов договоров.
Доводы истца Пашкова С.М. о том, что она не уведомлена о намерении совершить сделку ответчика произвести продажу квартиры подтверждено почтовым уведомлением (дело 2-311/2014, лд. 20-21).
Пашкова не являлась сособственником квартиры, поэтому преимущественных прав покупки спорной квартиры у нее не имелось, и поэтому предупреждать о предстоящей сделке продавец обязанностине имел.
Истицей не представлено доказательств о преимущественном праве на приобретение квартиры и не обосновано делается ссылка на статьи 166, 167, 168 и 250 ГК РФ.
Совершенная ОАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра и Приволжья» и Пархаевой Н.М. сделка не нарушает требования закона или иного правового акта. Не посягает на права других лиц, в том числе и Пашковой С.М. и поэтому не может быть признана ничтожной.
Пашковой С.М. не представлено доказательств о том, что она имеет преимущественное право на покупку квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Пашкова С.М. не является собственником долевой собственности спорной квартиры и требования пункта 1 статьи 250 ГК РФ (как указывает истица по аналогии) на нее не распространяются.
Истицей не представлено доказательств о преимущественном праве на приобретение квартиры и не обосновано делается ссылка на статьи 166, 167, 168 и 250 ГК РФ. По этому суд не находит оснований для признания договора купли-продажи квартиры недействительным.
Поэтому в удовлетворении исковых требований Пашковой С.М. должно быть отказано за необоснованностью.
Согласно части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Пархаева Н.М. обратилась в суд с письменным заявлением и просит взыскать с ответчика по ее иску расходыпо уплате госпошлины в сумме <данные изъяты> рублей и расходы за составление искового заявления в сумме <данные изъяты> рублей, на участие в деле представителя в сумме <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей за участие в деле ее представителя по иску к ней Пашковой С.М., а всего <данные изъяты> рублей.
Адвокат Тузкова Т.В. поддержала требования своего доверителя, и просила взыскать с Пашковой С.М., в пользу Пархаевой Н.М. все расходы, в том числе, и <данные изъяты> рублей за участие в деле представителя, мотивируя тем, что расходы подтверждены финансовыми документами и разумны.
Пашкова С.М. и представитель ОАО Коротина Е.П. против удовлетворения иска не возражали.
В этой связи судебные расходы Пархаевой Н.М. по уплате госпошлины в сумме <данные изъяты> рублей и расходы за составление искового заявления в сумме <данные изъяты> рублей подлежат взысканию с Пашковой С.М. в пользу Пархаевой Н.М..
В соответствии с частью 1 статьи 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Пархаевой Н.М. при производстве гражданского дела оказывалась юридическая помощь на платной основе, адвокат участвовал в подготовке двух гражданских дел к рассмотрению и в рассмотрении гражданского дела по существу, расходы подтверждены представленной квитанциями на общую сумму <данные изъяты> рублей.
С учетом всех обстоятельств рассматриваемого дела суд находит, что понесенные Пархаевой Н.М. расходы на участие в деле адвоката произведены в разумных пределах и полагает необходимым удовлетворить ее требования в этой части и взыскать сПашковой С.М. в ее пользу <данные изъяты> рублей в возмещение расходов на представителя.
В связи с отказом в удовлетворении исковых требований Пашковой С.М. к Пархаевой Н.М., в удовлетворении заявленных требований к Пархаевой Н.М. о взыскании расходов за оказание правовой помощи в сумме <данные изъяты> рублей, почтовых расходов в сумме <данные изъяты> рублей и расходов по уплате госпошлины в сумме <данные изъяты> рублей отказано за необоснованностью.
На основании изложенного и в соответствии со статьями 194-199 ГПК РФ суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Пархаевой Натальи Михайловны к Пашковой Светлане Михайловне о расторжении договора найма жилого помещения и снятии с регистрационного учета удовлетворить.
Договор найма № жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> от <дата>, заключённый между Пархаевой Натальей Михайловной и Пашковой Светланой Михайловной расторгнуть.
Снять с регистрационного учета по адресу: <адрес> Пашкову Светлану Михайловну, <дата> года рождения, родившуюся в <адрес> и ФИО2, <дата> года рождения, родившуюся в <адрес>.
Взыскать с Пашковой Светланы Михайловны, <дата> года рождения, родившейся в <адрес> в пользу Пархаевой Натальи Михайловны, <дата> родившейся в <адрес> расходы по уплате госпошлины в сумме <данные изъяты> рублей, расходы за составление искового заявления в сумме <данные изъяты> рублей, расходы на уплату услуг представителя в сумме <данные изъяты> рублей, а всего <данные изъяты> рублей.
В удовлетворении исковых требований Пашковой Светланы Михайловны к Пархаевой Наталье Михайловне и к ОАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра и Приволжья» о признании договора купли-продажи от <дата> <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки и взыскании расходов за оказание правовой помощи в сумме <данные изъяты> рублей, почтовых расходов в сумме <данные изъяты> рублей и расходов по уплате госпошлины в сумме <данные изъяты> рублей отказать за необоснованностью.
По вступлении решения в законную силу наложенный в качестве обеспечения иска арест на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> отменить.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Нижегородского областного суда в месячный срок со дня вынесения мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Большеболдинский районный суд.
Судья С.Н.Локтева
