ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Бодайбо 05 августа 2014г.
Дело № 2-453/2014
Бодайбинский городской суд Иркутской области в составе:
судьи Ермакова Э.С.,
при секретаре Шеметовой А.А.,
рассмотрев в подготовке к судебному разбирательству гражданское дело по иску
Довженко О.Н. к Ракшун Л.М. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным, о признании права собственности на квартиру,
у с т а н о в и л:
Довженко О.Н. обратилась в Бодайбинский городской суд с иском к Ракшун Л.М. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, основным, о признании права собственности на квартиру.
В обоснование заявленных требований истицей указано, что *** между ней и Ракшун Л.М., в лице представителя К., был заключен предварительный договор купли-продажи о приобретении истицей двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: ***. Продаваемый объект недвижимости принадлежали Ракшун Л.М. на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного после смерти наследодателя М. Согласно предварительного договора купли-продажи спорная квартира передана в пользование и распоряжение истице ***. Стоимость спорной квартиры была определена в размере *** рублей. До подписания договора истица передала ответчице *** рублей, оставшуюся сумму в размере *** рублей истица оплатила в счет долга по коммунальным услугам, что было зафиксировано спорным договором.
Как далее указывает истица, с указанного времени она добросовестно владеет спорной квартирой, несет бремя по содержанию и ремонту, оплачивает коммунальные услуги и электроэнергию до настоящего времени.
Принимая во внимание, что истица как покупатель недвижимого имущества исполнила все условия предварительного договора купли-продажи квартиры и земельного участка, приняла от продавца имущество, распоряжается и владеет им до настоящего времени, но лишена возможности зарегистрировать переход права собственности в установленном ст. 131 ГК порядке, истица обратилась с настоящим иском в суд.
В судебном заседании истица - Довженко О.Н. исковые требования поддержала в полном объеме.
Ответчик - Ракшун Л.М. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена, возражений против удовлетворения иска не представила, не просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.
С согласия истицы дело рассмотрено в отсутствие ответчицы в порядке заочного производства.
Выслушав истицу, исследовав материалы дела, суд находит заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии с пунктом 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (ниже по тексту «ГК РФ») право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
На основании пункта 1 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества переход права собственности на недвижимость императивно привязан к моменту регистрации отчуждения (пункт 2 ст. 223 Гражданского кодекса).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (часть 1 ст. 549 ГК РФ).
В силу пункта 3 ст. 551 ГК РФ и абзаца 3 пункта 1 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 61 Постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22). По общему правилу такой иск подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Передача недвижимости не означает перехода права собственности, но является одним из условий для регистрации перехода права собственности, если иное не указано в договоре или законе.
Согласно части 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу части 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Как следует из материалов дела, *** между продавцом - Ракшун Л.М. в лице представителя по доверенности - К., и Довженко О.Н. - покупателем был заключен предварительный договор, пунктом 1 которого стороны предусмотрели, что продавец обязуется продать, а покупатель купить квартиру, расположенную по адресу: ***, находящуюся на втором этаже двухэтажного брусчатого дома, состоящую из двух комнат, общей площадью *** кв.м., в том числе *** кв.м. (л.д.14).
По условиям договора стороны договорились, что покупная стоимость квартиры составляет *** рублей, из которых *** рублей покупатель передал продавцу до подписания настоящего договора, а в оставшейся сумме - *** рублей покупатель оплачивает долги по коммунальным услугам.
При этом в пункте 4 договора стороны согласовали, что квартира будет передана продавцом в распоряжение покупателя ***.
Право собственности продавца на продаваемое имущество подтверждено сведениями нотариально удостоверенного предварительного договора о том, что Ракшун Л.М. приобрела данную квартиру по праву наследования по закону от М., умершего ***.
Данные обстоятельство согласуется с договором на передачу квартир в собственность граждан от ***, согласно которому М. являлся собственником квартиры, находящейся по адресу: *** (л.д. 15).
В судебном заседании Довженко О.Н. объяснила, что в отношении спорной квартиры имелась задолженность по коммунальным услугам в вышеуказанной сумме, в связи с чем, МУП «Служба заказчика» не выдавала справку для регистрации сделки о погашении задолженности. В этих условиях, стороны договорились, что оплата накопившегося долга за коммунальные услуги будет произведена Довженко О.Н. в полном объеме, а после выезда Ракшун Л.М., постоянно проживающей в ***, её интересы по доверенности будет представлять на регистрации сделки купли-продажи в департаменте по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним К. на основании доверенности. Однако основной договор так и не был заключен, поскольку подписав *** основной договор купли-продажи доверенное лицо - К. на регистрацию сделки не явилась, а в последующем сослалась на истечение срока действия доверенности. В свою очередь, Ракшун Л.М. выехала в *** и в дальнейшем перестала отвечать на её звонки.
Данные обстоятельства подтверждены в судебном заседании свидетелем Н., пояснившей, что являясь нотариусом Бодайбинского нотариального округа, удостоверяла предварительный договор между продавцом - Ракшун Л.М. и покупателем - Довженко О.Н. в отношении квартиры, расположенной по адресу: ***. Данный договор был заключен ввиду невозможности заключения основного договора в департаменте по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку имелась задолженность по коммунальным услугам в значительной сумме. В связи с этим, стороны договорились о том, что часть покупной цены договора уплачивается продавцу, а оставшаяся - непосредственно покупателем на счет МУП «Служба заказчика ***». Одновременно, в связи с выездом Ракшун Л.М., последняя выдала доверенность на имя К. для представления интересов при регистрации сделки купли-продажи квартиры.
Как далее показала свидетель Н., действительная воля сторон при совершении сделки была направлена на заключение между ними договора купли-продажи спорной квартиры и передачу её в собственность Довженко О.Н., а последующие действия должны были лишь юридически оформить уже совершенную продажу квартиры.
Свидетель Р. показала, что проживает в том же доме, в ***, длительное время знала как проживавшего ранее М., так и его дочь - Ракшун Л.М. После смерти М., его дочь приезжала на похороны и после них пояснила, что продала квартиру Довженко О.Н., после чего выехала в ***. С указанного времени, с декабря *** года, последняя проживает в спорной квартире, производит в ней ремонт, несет расходы по её содержанию. В свою очередь, Ракшун Л.М. в спорную квартиру не возвращалась, никаких претензий по поводу возврата квартиры не предъявляла.
Сообщенные истицей и свидетелями обстоятельства, нашли свое подтверждение в судебном заседании.
Так, заключенный между Довженко О.Н. и Ракшун Л.М. предварительный договор полностью исполнен сторонами, в частности покупателем передана продавцу согласованная покупная цена в сумме *** рублей в качестве расчета за квартиру при подписании предварительного договора купли-продажи пакет документов на недвижимое имущество для заключения основного договора купли-продажи (л.д. 8).
Передача недвижимости не означает перехода права собственности, но является одним из условий для регистрации перехода права собственности, если иное не указано в договоре или законе. Иной факт (например, полная оплата), с которым может быть связано требование о регистрации, в договоре от *** не предусмотрен.
С момента приобретения жилого помещения истица владела и пользовалась данной недвижимостью как своей собственной, в частности несет расходы по содержанию имущества, что подтверждается карточкой лицевого счета № ***, открытого в МУП «Служба заказчика» в отношении вышеуказанной квартиры на имя М. по коммунальным платежам, в том числе отоплению, водоснабжению, содержанию и ремонту жилья в отношении используемой спорной квартиры за период с *** по *** года (л.д. 17-25).
Факт перехода спорного жилого помещения от Ракшун Л.М. к Довженко О.Н., владение последней данным недвижимым имуществом ни ответчиками, ни иными лицами, предполагающими свое имущественное, наследственное право, не оспаривалось. Письменных возражений против иска, а равно доказательств, подтверждающих тот факт, что предварительный договор купли-продажи не был исполнен сторонами, в порядке ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.
Совокупность приведенных выше обстоятельств, характеризующих поведение сторон в связи с заключением договора, в частности предоставление денежных средств в оплату за квартиру, передача имущества и документов на него, свидетельствующих об исполнении всех обязательств продавца в силу части 2 ст. 456 ГК РФ, объективно свидетельствует о том, что действительным волеизъявлением сторон являлось заключение договора купли-продажи недвижимого имущества - *** в ***.
Данный предварительный договор совершен в письменной форме путем составления единого документа и содержит все существенные условия для договора купли-продажи недвижимого имущества, предусмотренные ст. ст. 554, 555 ГК РФ, которые определенно свидетельствуют о волеизъявлении сторон, направленном на совершение сделки купли-продажи имущества.
Оценивая приведенные выше доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд находит установленным (а) наличие заключенного в письменной форме предварительного договора купли-продажи недвижимости, соответствующего на момент его совершения требованиям ст. 429 ГК РФ, в части содержания условий о предмете договора, его цене, срока, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор купли-продажи, (б) фактическое исполнение предварительного договора купли-продажи обеими сторонами, а именно уплата за него обусловленной покупной цены в установленном договором порядке и передача квартиры покупателю, которой последний владеет более восьми лет, в) основной договор купли-продажи до настоящего времени между сторонами не заключен в порядке, предусмотренном ст. 558 ГК РФ путем его государственной регистрации.
Совокупность данных обстоятельств дает суду основание для квалификации заключенного между продавцом - Ракшун Л.М. и покупателем - Довженко О.Н. предварительного договора от *** как договора купли продажи недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: *** (кадастровый номер ***), а также для вынесения решения о признании за Довженко О.Н. права собственности на данный объект недвижимого имущества, возникшее на основании части 2 ст. 218 ГК РФ, части 1 ст. 549 ГК РФ в связи с заключением указанного договора и его исполнением.
По правилам ст. 98 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в пользу истца.
По смыслу закона, государственная пошлина присуждается истцу с ответчика лишь вследствие виновных действий ответчика, повлекших возникновение спора в суде.
Однако доказательств виновных действий Ракшун Л.М. воспрепятствовавших Довженко О.Н. осуществить государственную регистрацию сделки на момент ее заключения (письменные заявления, телеграммы, обращения с требованием заключить основной договор и т.п.), последняя суду не представила.
При данных условиях, государственная пошлина, подлежит взысканию с истицы и возмещению ей за счет ответчика не подлежит. Отсутствуют правовые основания для ее возвращения и за счет средств бюджета.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ
Р Е Ш И Л :
Исковое заявление Довженко О.Н. к Ракшун Л.М. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным, о государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры, удовлетворить.
Признать заключенный между Ракшун Л.М. и Довженко О.Н. *** предварительный договор купли-продажи *** в *** (кадастровый номер ***) договором купли-продажи этого недвижимого имущества.
Признать за Довженко О.Н. право собственности на недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу: ***, кадастровый номер ***, площадью *** *** десятых) квадратных метра.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья Э.С. Ермаков
