Дело № 2-2007/2014
 

РЕШЕНИЕ
 

Именем Российской Федерации
 

    15 сентября 2014 года
 

    Октябрьский районный суд г. Рязани в составе:
 

    председательствующего судьи Курдюковой Е.Е.,
 

    при секретаре Шмелевой Н.А.,
 

    с участием представителя истца Министерства строительного комплекса Рязанской области - Горбуновой Е.Т., действующей на основании доверенности,
 

    истицы Меньшиковой С.В.,
 

    рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Министерства строительного комплекса <адрес> в интересах Меньшикова С.В. к ООО «Градпроектстрой» о признании права собственности,
 

УСТАНОВИЛ:
 

    Министерство строительного комплекса <адрес> в интересах Меньшикова С.В. обратилось в суд с иском к ООО «Градпроектстрой» и просит признать за Меньшикова С.В. право собственности на <адрес> общей площадью <данные изъяты> расположенную на четвертом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, а также право собственности на <данные изъяты> долю в праве на нежилое помещение Н4, общей площадью <данные изъяты> расположенное в подвале указанного многоквартирного дома.
 

    Свои требования истец мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Беззубцева(Меньшикова)С.В. и ООО «Градпроектстрой» был заключен договор инвестирования строительства жилья. В соответствии с условиями данного Договора ответчик, ООО «Градпроектстрой», обязался построить многоквартирный дом по адресу: <адрес>, Голенчино,<адрес>) (строительный адрес) и передать Меньшикова С.В. в собственность двухкомнатную <адрес>, общей проектной площадью <данные изъяты>, расположенную на четвертом этаже, и нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> в подвале указанного дома. Срок завершения строительства многоквартирного жилого дома был определен - не позднее ДД.ММ.ГГГГ Меньшикова С.В. исполнила свои обязательства по оплате квартиры в размере <данные изъяты> = <данные изъяты> рублей и подсобного помещения <данные изъяты> рублей в полном объеме, а ответчик ООО «Градпроектстрой» свои обязательства до настоящего времени надлежащим образом не исполнил. После инвентаризации квартиры ее площадь составляет <данные изъяты> а площадь подсобного помещения - <данные изъяты> доли в праве на нежилое помещение <данные изъяты> установлена протоколом Общего собрания ЖСК «Светлый» от ДД.ММ.ГГГГ.Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> на котором расположен многоквартирный жилой дом, принадлежал учредителю ООО «Градпроектстрой» Дудорова О.А. и имел назначение - под индивидуальный жилой дом. В 2011 году Дудорова О.А. отказалась от земельного участка. В настоящее время он находится в собственности администрации <адрес> и выделен под размещение объекта.
 

    ЖСК «Светлый», членом которого является Меньшикова С.В., для завершения строительства дома добился того, чтобы разрешением Рязанской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ № были утверждены изменения в генеральный план <адрес>) в части изменения функциональной зоны земельного участка с зоны застройки индивидуальными жилыми домами на зону застройки многоэтажными жилыми домами.
 

    ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка для размещения зданий, строений, сооружений с кадастровым номером <данные изъяты>
 

    Из указанного следует, что постройка не является самовольной, поскольку был получен предусмотренный действующим законодательством земельный участок для дальнейшего строительства жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, Голенчино,<адрес>).
 

    В настоящее время построенный жилой дом представляет собой пятиэтажное с мансардой здание 24-квартирного жилого дома. Технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает, что построенный дом имеет площадь застройки 374,1 кв.м, фундамент-бетонные блоки, стены-кирпичные, перекрытия-железобетонные, крыша-металлочерепица, полы-бетонные.
 

    Фактически строительство дома завершено в <данные изъяты> году. Данное обстоятельство подтверждено кадастровым паспортом на жилой дом, выданным Рязанским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ Многоквартирному жилому дому присвоена литера А инвентарный номер - 23810. Здание поставлено на кадастровый учет и имеет номер <данные изъяты> Квартиры в жилом доме также поставлены на кадастровый учет и имеют свои индивидуальные номера, т.е. существуют как индивидуально-определенные вещи. Однако администрация <адрес> письмом от ДД.ММ.ГГГГ № уведомила об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта. Таким образом, на сегодняшний день не имеется возможность ввести дом в эксплуатацию в установленном градостроительным законодательством порядке и обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы по <адрес> для регистрации права собственности инвесторов. В связи с чем истец был вынужден обратиться в суд за защитой нарушенных прав.
 

    В судебном заседании представитель истца - Горбунова Е.Т. и истица Меньшикова С.В. подержали исковые требования в полном объеме.
 

    Представитель ответчика ООО «Градпроектстрой» в судебном заседании отсутствовал, судебные повестки, направленные по юридическому и фактическому адресу ответчика, вернулись в адрес суда с отметкой «истек срок хранения» и «адресат отсутствует». Другими сведениями о месте нахождения ответчика суд не располагает. В связи с чем суд делает вывод, что ответчик от явки в судебное заседание уклоняется намеренно, признает его извещение надлежащим, причины неявки неуважительными и полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
 

    Представитель ответчика администрации <адрес> в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.
 

    Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в суд не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.
 

    Выслушав представителя истца, истца Меньшикова С.В., исследовав материалы дела, суд считает, что данные исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.
 

    В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ основанием для возникновения гражданских прав является судебное решение, устанавливающее такие права.
 

    Согласно положений, закрепленных в статьях 218 и 219 Гражданского кодекса РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
 

    Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
 

    Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» (далее Законом «Об участии в долевом строительстве»), как основание для возникновения права собственности гражданина на объект недвижимости, расположенном в многоквартирном доме, предусмотрено его участие в долевом строительстве.
 

    Согласно статей 8 и 16 Закона «Об участии в долевом строительстве», право собственности участника долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном действующим законодательством, на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
 

    Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Беззубцевой (в настоящее время Меньшикова С.В.) С.В. и ответчиком ООО «Градпроектстрой» в лице директора Дудорова О.А., действующей на основании Устава, был заключен договор инвестирования строительства жилья.
 

    Факт смены истцом фамилии с «Беззубцева» на «Меньшикова С.В.» подтвержден свидетельством о заключении брака от ДД.ММ.ГГГГ года, имеющимся в материалах дела.
 

    По условиям договора от <данные изъяты> ответчик ООО «Градпроектстрой» обязался построить многоквартирный дом по адресу: <адрес>, Голенчино,<адрес>) (строительный адрес) в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ и передать Инвестору объект долевого строительства в указанном многоквартирном доме - однокомнатную <адрес> общей проектной площадью <данные изъяты>. на четвертом этаже и нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> в подвале указанного дома.
 

    После инвентаризации указанной квартиры ей присвоен номер <данные изъяты> ее уточненная площадь составляет <данные изъяты> кв.м, что подтверждается кадастровым паспортом на объект, имеющимся в материалах дела.
 

    Площадь подсобного помещения Н4 после инвентаризации, установленная протоколом Общего собрания ЖСК «Светлый» от ДД.ММ.ГГГГ, подлежащая передаче Меньшикова С.В., составляет <данные изъяты> кв.м.
 

    Свои обязательства по оплате стоимости квартиры и нежилого помещения в размере <данные изъяты> рублей Меньшикова С.В. перед ООО «Градпроектстрой» были выполнены в полном объеме в сроки, предусмотренные вышеназванным договором.
 

    Ответчиком ООО «Градпроектстрой» обязательства по строительству многоквартирного жилого дома и передаче Меньшикова С.В. в собственность объекта долевого строительства надлежащим образом в полном объеме исполнены не были.
 

    Согласно статьи 263 Гражданского кодекса РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
 

    Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
 

    Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.
 

    Рассматривая во взаимосвязи положения статей 264, 606, 607 и 615 Гражданского кодекса РФ, можно сделать вывод, что земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством РФ, в том числе на праве аренды.
 

    Арендатор земельного участка, осуществляет пользование земельным участком в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением участка.
 

    Пункт 1 статьи 7 Земельного кодекса РФ подразделяет земли в Российской Федерации по целевому назначению на ряд категорий, выделяя в качестве самостоятельной категории земли населенных пунктов.
 

    Земли, указанные в пункте 1. настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
 

    Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (пункт 2 статьи Земельного кодекса РФ).
 

    Таким образом, законом предусмотрено, что разрешенное использование определяется в результате зонирования территорий, которое осуществляется в соответствии с градостроительным законодательством Российской Федерации.
 

    Так, частью 1 статьи 35 Градостроительного кодекса РФ закреплены виды территориальных зон определяемых в результате градостроительного зонирования, в число которых входят жилые зоны.
 

    В состав жилых зон в силу части 2 статьи 35 Градостроительного кодекса РФ могут включаться зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов.
 

    В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
 

    Из указанных норм в их взаимосвязи следует, что строительство объектов должно осуществляться исключительно на отведенных для этого земельных участках соответствующей категории и разрешенного использования, при этом строительство может быть осуществлено не только собственником участка, но и иным лицом, пользующимся им на законных основаниях, в том числе на праве аренды.
 

    Несоблюдение данного требования закона при возведении объектов недвижимости влечет возникновение у объекта недвижимости признака самовольной постройки.
 

    В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
 

    Таким образом, законом закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество могут быть признаны самовольной постройкой, в частности, если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены: 1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; 2) без получения на это необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
 

    Следовательно, по делам, связанным с разрешением прав на самовольную постройку, юридически значимыми обстоятельствами являются наличие или отсутствие признаков самовольной постройки, в том числе проверка соответствия возведения постройки разрешенному использованию земельного участка, на котором она расположена.
 

    Как было установлено в судебном заседании по настоящему делу и следует из договора аренды <данные изъяты> земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Администрацией <адрес> и Ишимбаева В.Н. сроком на 10 лет, многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, в котором расположены спорные объекты недвижимости, находится на земельном участке, предоставленном в аренду Ишимбаева В.Н. со множественностью лиц на её стороне (участников долевого строительства).
 

    Согласно решения Рязанской городской думы от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении изменений в генеральный план <адрес>)», земельный участок, переданный Ишимбаева В.Н. в аренду, расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами.
 

    На основании приведенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что объект строительства - многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, в котором Меньшикова С.В. принадлежит доля в виде однокомнатной <адрес> нежилого помещения Н4, расположен на арендуемом дольщиками земельном участке с разрешенным использованием - для застройки многоэтажными жилыми домами.
 

    Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
 

    Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
 

    Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
 

    Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
 

    Из положений вышеперечисленных норм права и разъяснений следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, в случае, если данная постройка обладает единственными признаками самовольной постройки - возведение данной постройки без получения разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию.
 

    При этом требования о признании права собственности на самовольную постройку подлежат удовлетворению в случае установления судом, что лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а уполномоченный орган неправомерно отказал в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
 

    Также для удовлетворения такого требования необходимо установление отсутствия нарушения сохранением самовольной постройки прав и охраняемых законом интересов других лиц и угрозы жизни и здоровью граждан.
 

    При рассмотрении настоящего дела была исследована техническая документация на 24-х квартирный жилой <адрес>у <адрес>, из которой следует, что указанный дом фактически является объектом завершенного строительства.
 

    Как следует из объяснений лиц, участвующих в деле, ответчиком ООО «Градпроектстрой» в настоящее время хозяйственной деятельности не ведётся, какой-либо разрешительной документации на возведение указанного выше дома у участников долевого строительства не имеется и отсутствует возможность их истребования от застройщика.
 

    От лица дольщиков в Администрацию <адрес> обращалась Ишимбаева В.Н. за выдачей разрешения на строительство 24-х квартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>. Однако в выдаче такого разрешения Администрацией <адрес> ей было отказано в виду отсутствия документов, предусмотренных ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
 

    Анализ, установленных в судебном заседании обстоятельств, позволяет суду сделать вывод о том, что в настоящее время участники долевого строительства <адрес>у <адрес> лишены возможности зарегистрировать своё право собственности на объекты недвижимости, находящиеся в указанном доме, в строительство которых ими были инвестированы денежные средства, по причине отсутствия разрешения на его строительство. Причиной отсутствия разрешения на строительство приведенного многоквартирного дома, по мнению суда, является недобросовестность поведения застройщика - ООО «Градпроектстрой», выразившегося в неисполнении своих обязательств перед дольщиками. Таким образом, многоквартирный <адрес>у <адрес>, а, следовательно, и расположенные в нем спорные квартира и нежилое помещение обладают признаками самовольной постройки, в виду чего за Меньшикова С.В. может быть признано право собственности на квартиру и нежилое помещение в указанном доме при условии соблюдения требований, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.
 

    Принимая во внимание те обстоятельства, что дольщики строительства жилого <адрес>у <адрес> пользуются земельным участком, на котором расположен дом, на законных основаниях, и предпринимали меры к его легализации, однако лишены такой возможности, то единственным признаком самовольной постройки указанного дома является отсутствие разрешения на строительство.
 

    Рассматривая настоящее дело, для установления обстоятельств того, были ли допущены при возведении объекта самовольной постройки - <адрес>у <адрес>, существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли его сохранение ли угрозу жизни и здоровью граждан, судом было исследовано техническое заключение ООО «ОБЛКОММУНПРОЕКТ».
 

    Как следует из выводов заключения, основные строительные конструкции указанного многоквартирного 5-ти этажного жилого дома находятся в работоспособном состоянии, износа строительных конструкций не наблюдается. Жилой дом подключен ко всем сетям инженерно-технического обеспечения (газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и канализации) и пригоден для постоянного проживания. Технические решения, реализованные при строительстве жилого дома соответствуют требованиям Градостроительного кодекса РФ, техническим регламентам, ГОСТ, СНиП, СанПин, экологическим нормам, нормам пожарной безопасности, предельным параметрам строительства на земельном участке, правилам землепользования и застройки <адрес> и другим нормативным документам. Эксплуатация жилого дома не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и законные интересы других лиц.
 

    С учетом приведенных выше положений материального права, правоприменительной практики, фактических обстоятельств установленных по настоящему делу, суд приходит выводу о том, что постройка многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, была осуществлена в границах земельного участка, находящегося в пользовании дольщиков, участвовавших в его строительстве, без оформления соответствующего разрешения (самовольная постройка). Однако указанный дом был возведен в соответствии с требованиями градостроительных, строительных и иных норм и правил, его сохранение не создает угрозу жизни и здоровью других граждан, не нарушает права и законные интересов других лиц. Участниками долевого строительства предпринимались меры к легализации и вводу в эксплуатацию приведенного многоквартирного жилого дома, но Администрацией <адрес> им в этом было отказано по причине отсутствия разрешения на строительство.
 

    Принимая во внимание вышеизложенное, суд считает, что спорные квартира и нежилое помещение, являясь частью многоквартирного дома, в котором они расположены, представляют собой объекты завершенного строительства, которые соответствует строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, предъявляемым к жилым помещениям, их сохранение не угрожает жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, в связи с чем, по мнению суда, имеются правовые основания для признания за Меньшикова С.В. права собственности на спорные объекты недвижимости.
 

    При таких обстоятельствах, по мнению суда, требования Министерства строительного комплекса <адрес> в интересах Меньшикова С.В. к ООО «Градпроектстрой» о признании права собственности подлежат удовлетворению.
 

    На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 

РЕШИЛ:
 

    Исковые требования Министерства строительного комплекса <адрес> в интересах Меньшикова С.В. к ООО «Градпроектстрой» о признании права собственности удовлетворить.
 

    Признать за Меньшикова С.В. право собственности на квартиру, общей площадью <данные изъяты>, расположенную по адресу: <адрес>, и на <данные изъяты> долю в праве на нежилое помещение <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> расположенное в подвале жилого дома по адресу: <адрес>.
 

    Решение может быть обжаловано в Рязанский областной суд через Октябрьский районный суд <адрес> в течение одного месяца.
 

    <данные изъяты>
 

    <данные изъяты> Судья                                                                Е.Е. Курдюкова