Дело №
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ ст. Советская
Обливский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Рычневой Ж. Г.,
с участием истца Макаренко А.Г.,
представителя истца Ремнева А.В., действующего на основании доверенности,
представителя ответчика Усановой С.Н., действующей на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ,
третьего лица Колесниковой Т.В.,
при секретаре Старун А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Макаренко А.Г. к Рязанцеву И.А. о признании договора купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: <адрес> недействительным и восстановлении срока исковой давности
и встречное исковое заявление Рязанцева И.А. к Макаренко А.Г., третьему лицу Колесниковой Т.В. о признании права собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на комнату № литер № площадью № кв.м., расположенную на первом этаже жилого дома, по адресу: <адрес>,
признании недействительной государственной регистрации права собственности Макаренко А.Г. на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>,
прекращении права собственности Макаренко А.Г. на комнату № литер №, площадью № кв.м., расположенную на первом этаже жилого дома, по адресу: <адрес>,
исключении из ЕГРП регистрационной записи от ДД.ММ.ГГГГ
УСТАНОВИЛ:
Макаренко А.Г. обратилась в Обливский районный суд с иском к Рязанцеву И.А. о признании договора купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: <адрес> недействительным и восстановлении срока исковой давности.
В обоснование иска указала, что является собственником жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: <адрес>. После подписания договора купли-продажи истец ( видимо в иске допущена ошибка, так как из смыла иска следует, что ответчик), в течение 5 дней обязался оплатить всю сумму по сделке. Однако до настоящего времени денежные средства не уплатил истцу. На просьбы о возврате суммы долга истец получила отказ. Данное помещение используется не как жилое, а на протяжении всего времени под разные виды коммерческой деятельности, последнее использование- ремонтная мастерская для транспорта. Неоднократные просьбы об использовании помещения для проживания не услышаны ответчиком, в результате истец вынуждена обратиться в суд.
Поскольку договор купли-продажи не прошел обязательную процедуру государственной регистрации и расчет между сторонами не был произведен, обязательства не были исполнены, договор считается не заключенным и у ответчика, по мнению истца, отсутствует возникновение права собственности.
Истец, ссылаясь на ст.ст.422,309,164,131,558 ГК РФ просит суд признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, восстановить срок исковой давности по тем основаниям, что истец узнала о том, что является полноправной хозяйкой дома, расположенного по адресу: <адрес>, из свидетельства о праве собственности на дом, выданного ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ в Обливский районный суд поступило встречное исковое заявление Рязанцева И.А. к Макаренко А. Г., третьему лицу Колесниковой Т.В. о признании права собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на комнату № литер № площадью № кв.м., расположенную на первом этаже жилого дома, по адресу: <адрес>, признании недействительной государственной регистрации права собственности Макаренко А.Г. на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, прекращении права собственности Макаренко А.Г. на комнату № литер №, площадью № кв.м., расположенную на первом этаже жилого дома, по адресу: <адрес>, исключении из ЕГРП регистрационной записи от ДД.ММ.ГГГГ.
В обоснование встречного иска указано на то, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик Рязанцев И.А. купил по договору купли-продажи у истца Макаренко А.Г. комнату на первом этаже жилого дома № по <адрес> общей площадью № кв.м. При подписании договора купли-продажи Рязанцев И.А. уплатил Макаренко А.Г. полностью денежные средства за приобретаемую комнату в размере № рублей, что подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанным Макаренко А.Г., удостоверенным нотариально.
С момента приобретения недвижимого имущества Рязанцев И.А. в соответствии с ч.2 ст.209 ГК РФ использовал его по своему усмотрению, а именно разместил в нем магазин, обратился в Администрацию <адрес> района для того, чтобы перевести жилое помещение в нежилое. В устной форме ему разъяснили, что для этого должна обратиться и Макаренко А.Г., представить техническую документацию. Когда он заказал изготовление технического паспорта на комнату, то в ГУПТИ РО ему сообщили, что на основании постановления Администрации муниципального образования «<адрес> сельское поселение» № от ДД.ММ.ГГГГ, домовладению, в котором он приобрел комнату изменен адрес <адрес>. Согласно техническому паспорту, изготовленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, спорная комната была по №, площадь составляла № кв.м. Согласно техническому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, изменилась нумерация комнаты с № на №, площадь составляет № кв.м. При обращении в Росреестр для регистрации принадлежащей ему комнаты на основании договора купли-продажи было разъяснено, что Макаренко А.Г. зарегистрировала право собственности на весь дом, в том числе и на комнату, которую продала ему. Для того, чтобы он смог зарегистрировать право собственности на комнату, необходимо, чтобы Макаренко А.Г. погасила свое право собственности на дом, необходимо изготовить два кадастровых паспорта на два помещения и зарегистрировать переход права собственности на комнату. Через своего представителя Колесникову Т.В., Рязанцев И.А. обратился к Макаренко А.Г. с просьбой произвести необходимые действия, однако в ответ получил множество возражений.
Поскольку право на комнату у него возникло до вступления в законную силу Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», Макаренко А.Г. своими действиями, нарушила его права как собственника, так как лишила возможности зарегистрировать право собственности на приобретенную комнату, в связи с чем, он вынужден обратиться в суд за судебной защитой.
Определением Обливского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ встречное заявление Рязанцева И.А. к Макаренко А.Г., принято к производству по делу № по иску Макаренко А.Г. к Рязанцеву И.А. о признании договора купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: <адрес> недействительным и восстановлении срока исковой давности.
В судебном заседании истец Макаренко А.Г. и ее представитель Ремнев А.В., действующий по доверенности, исковые требования поддержали, просили их удовлетворить. Встречные исковые требования Рязанцева И.А. не признали, просили отказать в удовлетворении встречных исковых требований.
Истец Макаренко А.Г. суду пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ с мужем построили дом в <адрес>. В доме проживала и в настоящее время проживает их дочь О.А.В. и ее двое детей. Дочь работала в торговом предприятии, где директором был К.А.А., который дружил с Рязанцевым И.А. От дочери она узнала, что Рязанцев И.А. хочет купить у них в доме комнату. Договорились о цене за № рублей, которые Рязанцев И.А. обещал отдать после того как они подпишут договор у нотариуса. Она поверила Рязанцеву И.А., подписала у нотариуса то, что деньги ей переданы. Но фактически Рязанцев И.А. до настоящего времени не отдал ей № рублей. На протяжении 20 лет в комнате, которую она продала Рязанцеву И.А., был магазин, которым сначала руководил К.А.А., а затем он стал сдавать помещение в аренду. ДД.ММ.ГГГГ она выкупила земельный участок под домом у администрации, после чего ДД.ММ.ГГГГ подала документы в Россреестр на регистрацию права собственности на дом. Поскольку она стала собственником дома по свидетельству о государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ, а Рязанцев И.А. не зарегистрировал договор купли-продажи в БТИ ДД.ММ.ГГГГ, то считает, что Рязанцев И.А. не имеет права на комнату, так как договор не прошедший государственную регистрацию- недействительный.
По этим же основаниям она не признает встречные исковые требования. Не отрицает того факта, что в настоящее время спорное помещение освобождено от магазина и в нем отсутствует ремонтная мастерская.
Ответчик- Рязанцев И.А. в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного заседания извещен по адресу, указанному в исковом заявлении в <адрес>. Конверт вернулся в суд «истек срок хранения» (л.д.№).
Представитель ответчика Рязанцева И.А. адвокат Усанова С.Н., действующая по ордеру в судебном заседании просила рассмотреть дело в отсутствие Рязанцева И.А. Возражала против удовлетворения исковых требований Макаренко А.Г. Просила удовлетворить встречные требования Рязанцева И.А. Суду пояснила, что дочь Макаренко А.Г. работала в торговом предприятии, директором которого был К.А.А., который фактически построил для дочери Макаренко А.Г. дом. Право собственности на дом было зарегистрировано за Макаренко А.Г., в связи с чем доводы Макаренко А.Г., о том, что она стала собственником дома ДД.ММ.ГГГГ не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Изначально дом был построен так, что на первом этаже этого дома была построена комната под помещение магазина и подсобки, в доме два входа, один вход для хозяина дома, второй вход в помещение магазина для покупателей. ДД.ММ.ГГГГ Макаренко А.Г. продала это помещение под магазин Рязанцеву И.А., который дружил с К.А.А. В этом помещении на протяжении 20 лет действительно был магазин, в том числе, в нем работала и дочь Макаренко А.Г. - О.А.В. Договор купли- продажи комнаты был оформлен у нотариуса. В договоре указано, что деньги переданы Макаренко А.Г., в связи с чем, доводы Макаренко А.Г. о том, что Рязанцев И.А. не оплатил ей стоимость дома, опровергаются договором купли-продажи. Доводы Макаренко А.Г. и ее представителя о том, что Рязанцев И.А. не зарегистрировал договор купли-продажи и потому договор считается не заключенным, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, так как представитель Рязанцева И.А. - Колесникова Т.В., действующая на основании доверенности просила Макаренко А.Г. произвести действия по регистрации перехода права собственности на комнату. Однако Макаренко А.Г. оформив на себя земельный участок ДД.ММ.ГГГГ по упрощенной системе регистрации права зарегистрировала на себя весь дом, скрыв от органов Росреестра тот факт, что ДД.ММ.ГГГГ продала комнату на 1 этаже своего дома Рязанцеву И.А., тем самым создала препятствия в регистрации права комнаты Рязанцеву И.А.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика Колесникова Т.В. в судебном заседании полагала необходимым удовлетворить встречный иск Рязанцева И.А., так как она лично занималась оформлением права собственности Рязанцева И.А. на комнату. Встречалась с Макаренко А.Г., которая сначала согласилась на оформление в добровольном порядке, но потом отказала в регистрации перехода права собственности на комнату, выкупленную Рязанцевым А.И. ДД.ММ.ГГГГ. После чего Макаренко А.Г. подала в суд иск о признании договора купли-продажи комнаты недействительной. В настоящее время помещение освобождено от магазина.
Свидетель К.А.А. в судебном заседании пояснил, что построил дом, который в настоящее время принадлежит на праве собственности Макаренко А.Г. На первом этаже этого дома была построена комната под магазин. Эту комнату у Макаренко А.Г. выкупил его знакомый Рязанцев И.А. Он помнит, что к нотариусу ходили четверо: он, Рязанцев И.А., Макаренко А.Г. и ее дочь О.А.В., так как Макаренко А.Г. живя в хуторе, не знала где находится нотариус в <адрес>. Рязанцев И.А. оборудовал комнату под помещение магазина и в дальнейшем сдавал помещение в аренду, в том числе и ему. Затем он лично по доверенности от Рязанцева И.А. сдавал помещение в аренду коммерсантам, в том числе и дочери Макаренко А.Г.- О.А.В., которая содержала в этом помещении магазин без арендной платы. В настоящее время в этом помещении магазина нет, так как при оформлении документов по переводу помещения из жилого в нежилое, Макаренко А.Г. стала препятствовать в оформлении документов.
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика -Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области и ГУПТИ РО Миллеровский филиал в судебное заседание не явились. Просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав доводы сторон, свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ был подписан и нотариально удостоверен договор купли-продажи, по условиям которого Макаренко А.Г. (продавец) продала, а Рязанцев И.А. (покупатель) купил в свою собственность комнату № площадью № кв.м., расположенную на первом этаже кирпичного жилого дома № по <адрес> (л.д.№).
В пункте 2 договора зафиксировано, что отчуждаемая комната принадлежит продавцу на основании регистрационного удостоверения № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается справкой БТИ № ДД.ММ.ГГГГ и продана покупателю за № рублей, уплаченных продавцу до подписания настоящего договора (л.д.№).
Проанализировав содержание оспариваемого Макаренко А.Г. договора купли-продажи комнаты, в совокупности с положениями ст. ст. 432, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв во внимание, что стороны предпринимали определенные действия для заключения сделки, а именно: Макаренко А.Г. получила справку в БТИ о регистрации за ней права собственности, представила нотариусу регистрационное удостоверение, подтверждающее право собственности суд приходит к выводу, что воля сторон была направлена на заключение договора купли-продажи спорной комнаты и соглашение по всем существенным условиям договора между сторонами было достигнуто.
Судом установлено, что, оспариваемый договор купли-продажи не был зарегистрирован ни в БТИ (до 31.01.1998), ни в УФРС по Ростовской области (после 31.01.1998).
Однако данное обстоятельство не может служить основанием для признания договора недействительным.
В соответствии со ст. 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 Кодекса), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации такой сделки (ч. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 7 ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных статьями 550, 560 и 574 Гражданского кодекса Российской Федерации, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй Кодекса.
Поскольку спорный договор заключен до введения в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей обязательную государственную регистрацию договоров купли-продажи недвижимости, и до момента введения в действие Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на него распространяются ранее действовавшие требования законодательства о форме сделки и порядке регистрации договора.
Согласно ст. 135 ГК РСФСР право собственности (право оперативного управления) у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации.
Ранее действовавшее законодательство (ст. 239 ГК РСФСР) предусматривало, что договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в сельском населенном пункте, должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов. Несоблюдение правил настоящей статьи влекло недействительность договора.
Вместе с тем согласно ст. 51 "Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик" 1. Гражданину могут принадлежать на праве собственности:
жилые дома, квартиры, дачи, садовые дома, гаражи, предметы домашнего хозяйства и личного потребления;
Согласно ст. 50 Основ 2. Право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законодательством или договором.
Передачей признается вручение вещей приобретателю, а равно сдача транспортной организации для отправки приобретателю и сдача на почту для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.
Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению, право собственности у приобретателя возникает в момент регистрации или удостоверения договора, а при необходимости нотариального удостоверения и государственной регистрации договора - в момент его регистрации.
Согласно ст. 131 ГК РФ и ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Статья 6 данного Закона предусматривает, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Закона (до 31.01.1998 г.) признаются действительными при их государственной регистрации.
До введения в действие указанного Закона, в целях обеспечения единого порядка государственного учета жилищного фонда, государственный учет жилищного фонда, независимо от его принадлежности, осуществлялся по единой для Союза ССР системе на основе регистрации технической инвентаризации органами БТИ в соответствии с Постановлением Совмина СССР от 10.02.1985 N 136 "О порядке государственного учета жилищного фонда" и Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в РФ".
Основной задачей государственного учета жилищного фонда являлось получение данных о его количественном и качественном составе, принадлежности, а также численности проживающих граждан (п. 2 Постановления Совмина СССР от 10.02.1985 N 136).
Согласно п. 3 указанного Постановления Совмина СССР государственному учету подлежат жилые дома и жилые помещения в других строениях, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий.
На основании указанных норм суд считает, что регистрация договора купли-продажи комнаты в органах БТИ относится к учетной функции, а не к правоустанавливающей и не к правоподтверждающей.
Ранее действовавшее на момент заключения договора купли-продажи законодательство не содержало норм, предусматривающих возникновение права собственности на комнату (ее часть) с моментом регистрации возникновения такого права, в связи с чем довод истца и ее представителя Ремнева А.В. о том, что договор не был зарегистрирован в органах БТИ и по этим основаниям его необходимо признать недействительным, суд считает несостоятельным.
Исходя из пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.
Отсутствие регистрации оспариваемого договора в БТИ само по себе не свидетельствует о недействительности данной сделки, поскольку факт исполнения сделки сторонами судом достоверно установлен на основании совокупности исследованных в судебном заседании доказательств.
При этом суд учитывает то, что все существенные условия договора сторонами сделки были соблюдены. Договор купли-продажи фактически исполнен сторонами, имущество было передано в фактическое владение нового собственника Рязанцева И.А.
Как усматривается из оспариваемого Макаренко А.Г. договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, договор был заключен в нотариальной форме (л.д.№).
Доводы истца Макаренко А.Г. о том, что Рязанцев И.А. не оплатил ей стоимость № рублей за приобретенную комнату несостоятельны, опровергаются доказательствами.
В силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться другими доказательствами.
Таким образом, обстоятельство оплаты покупателем приобретенного имущества должно быть подтверждено выданной ему продавцом распиской либо отражением обстоятельства осуществления расчета за приобретенное имущество в договоре продажи, иными письменными доказательствами, не может быть подтверждено показаниями свидетелей, такого рода доказательство является недопустимым, не может быть принято во внимание судом.
Факт исполнения ответчиком Рязанцевым И.А. как покупателем обязанности по оплате стоимости за приобретаемую комнату подтверждается: содержанием договора купли-продажи, в котором Макаренко А.Г. лично написала о том, что получила № рублей, объяснениями Макаренко А.Г. в судебном заседании о том, что она лично написала в договоре купли-продажи о получении № рублей от Рязанцева И.А. до подписания договора, а также фактом исполнения продавцом обязанности по передаче помещения покупателю, что также не отрицала в судебном заседании Макаренко А.Г., подтвердили третье лицо Колесникова Т.В., свидетель К.А.А. о том, что с момента продажи помещения Рязанцев И.А. открыл в нем магазин и пользовался им, сдавал в аренду помещение.
Кроме того, на протяжении 19 лет продавец Макаренко А.Г. не оспаривала договор купли-продажи, в связи с чем пропустила срок, установленный законом.
Представителем ответчика адвокатом Усановой С.Н. заявлено о пропуске срока исковой давности по требованию Макаренко А.Г. к Рязанцеву И.А. о признании сделки недействительной.
Согласно ст. 196 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности составляет три года.
В силу ст. 199 Гражданского кодекса РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
В соответствии с ч. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ч. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются ГК РФ и иными законами.
Такое изъятие из указанного правила содержится в ст. 181 Гражданского кодекса РФ, частью 1 указанной нормы, которой определено, что иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось его исполнение.
Вместе с тем, истец Макаренко А.Г. обратилась в суд с иском к ответчику Рязанцеву И.А. ДД.ММ.ГГГГ, однако требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки не предъявила.
В судебном заседании проверялись причины пропуска Макаренко А.Г. срока исковой давности.
Доводы истца Макаренко А.Г. и ее представителя о том, что она не оспаривала договор купли-продажи ранее, так как только ДД.ММ.ГГГГ узнала, что стала собственником всего жилого дома, и с этого момента узнала о своем праве на комнату, суд находит несостоятельными, основанными на неверном понимании норм права.
Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела Макаренко А.Г. на момент заключения договора купли-продажи комнаты в доме, расположенном по адресу: <адрес>, была собственником этого дома, что подтверждается регистрационным удостоверением № от ДД.ММ.ГГГГ, представленным нотариусу на момент заключения договора.
Исходя из совокупности исследованных доказательств, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Макаренко А.Г. к Рязанцеву И.А. о признании договора купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: <адрес> недействительным и восстановлении срока исковой давности не подлежат удовлетворению, в связи с пропуском срока исковой давности, поскольку с момента заключения сделки между сторонами и до обращения в суд прошло 19 лет.
Уважительных причин пропуска срока исковой давности суду не представлено, в связи с чем суд не находит оснований для восстановления срока исковой давности истцу Макаренко А.Г.
Что касается встречного иска Рязанцева И.А. к Макаренко А.Г. о признании права собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на комнату № литер № площадью № кв.м., расположенную на первом этаже жилого дома, по адресу: <адрес>,
признании недействительной государственной регистрации права собственности Макаренко А.Г. на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>,
прекращении права собственности Макаренко А.Г. на комнату № литер №, площадью № кв.м., расположенную на первом этаже жилого дома, по адресу: <адрес>, исключении из ЕГРП регистрационной записи от ДД.ММ.ГГГГ,
то суд приходит к выводу об удовлетворении встречных требований Рязанцева И.А. частично, только в части требований о признании права собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на комнату № литер № площадью № кв.м., расположенную на первом этаже жилого дома, по адресу: <адрес> и прекращении права собственности Макаренко А.Г. на эту комнату по следующим основаниям.
В силу статьи 3 ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.
Согласно ч. 1 ст. 9, ст. 12 ГК РФ право выбора способа защиты нарушенного права принадлежит истцу. В данном случае Рязанцев И.А. воспользовался своим правом и предъявил исковые требования о признании права в порядке гражданского судопроизводства.
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленума N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущество, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (п. 58 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Как следует из ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.
В судебном заседании установлено, что сделка между Макаренко А.Г. и Рязанцевым И.А. по продаже комнаты состоялась ДД.ММ.ГГГГ, стороны исполнили обязательства по договору купли-продажи в полном объеме, недвижимое имущество было передано покупателю, а покупатель полностью оплатил его стоимость продавцу, договор купли- продажи комнаты, заключенный между сторонами ДД.ММ.ГГГГ недействительным не признан, о чем суд указал выше в описательной части решения.
В то же время в рассматриваемом случае Рязанцев И.А. лишен возможности оформить право собственности на выкупленный у Макаренко А.Г. объект недвижимости, что нарушает его права, предусмотренные ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, так как после заключения договора купли- продажи Макаренко А.Г. свою обязанность о регистрации договора в БТИ так же не исполнила, действий по регистрации права собственности на дом в связи с уменьшением общей площади не произвела, а ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировала право собственности на весь дом, при государственной регистрации права, не приобщила к документам договор купли- продажи комнаты, заключенный ДД.ММ.ГГГГ (л.д.№).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ Макаренко А.Г. является собственником двухэтажного жилого дома, общей площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (л.д.№).
Постановлением администрации МО «<адрес> сельское поселение» № от ДД.ММ.ГГГГ домовладению и земельному участку Макаренко А.Г. присвоен адрес: <адрес> (л.д.№).
Судом исследованы технические паспорта на дом, принадлежащий Макаренко А.Г. на момент заключения договора купли- продажи комнаты и на момент государственной регистрации права на жилой дом за Макаренко А.Г.
Кроме того, исследованы технический паспорт на комнату, составленный ДД.ММ.ГГГГ из которого усматривается, что общая площадь спорной комнаты, расположенной по адресу: <адрес>, составляет № кв.м., номер комнаты № (л.д.№).
Из ответа <адрес> филиала ГУПТИ РО на запрос суда усматривается, что технический паспорт на комнату № площадью № кв.м. жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ выдавался на основании заявления Макаренко А.Г. (л.д.№).
Из справки <адрес> филиала ГУПТИ РО о расхождении общей площади комнаты, указанной в договоре купли-продажи и в техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ, усматривается, что увеличение общей площади на № кв.м. произошло за счет измерения электронной рулеткой, после чего была устранена ошибка измерения, допущенная ранее (л.д.№).
Увеличение общей площади спорной комнаты на № кв.м. сторонами не оспаривается.
Как усматривается из дела правоустанавливающих документов, представленных суду <адрес> районным отделом Росреестра, Макаренко А.Г. зарегистрировала право собственности на весь жилой дом по упрощенной системе регистрации права, при этом регистрирующему органу не сообщила о договоре купли -продажи комнаты, заключенному ДД.ММ.ГГГГ с Рязанцевым И.А. (л.д.№).
Данный факт, по мнению суда, свидетельствует о злоупотреблении правом Макаренко А.Г., поскольку она достоверно знала о том, что комната № в ее доме ей не принадлежит с ДД.ММ.ГГГГ, тем не менее, произвела государственную регистрацию права на дом, в том числе и на комнату, ей не принадлежащую.
При указанных обстоятельствах, исковые требования Рязанцева И.А. о признании права собственности на спорную комнату и прекращении права Макаренко А.И. на спорную комнату обоснованы и подлежат удовлетворению.
Согласно части 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В силу части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного суда РФ N 10 и Пленума Высшего арбитражного суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Признание недействительными записей о регистрации является ненадлежащим способом защиты права, поскольку в ст.12 ГК РФ такого способа защиты права не предусмотрено.
Решение о признании права будет основанием для регистрирующего органа внести запись о регистрации права и прекращении права за Макаренко А.Г. на спорную комнату.
В связи с чем, требования Рязанцева И.А. о признании недействительной государственной регистрации права собственности Макаренко А.Г. на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, исключении из ЕГРП регистрационной записи от ДД.ММ.ГГГГ не подлежат удовлетворению.
В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Из материалов дела усматривается, что стоимость спорной комнаты составляет № руб., что подтверждается инвентаризационной оценкой (л.д.№).
В соответствии со ст.333.19 Налогового кодекса РФ государственная пошлина по встречному иску о признании права собственности на комнату составляет №. С учетом того обстоятельства, что государственная пошлина не была оплачена в связи с ходатайством об отсрочке до окончания рассмотрения дела, то с Макаренко А.Г. подлежит взысканию в доход бюджета <адрес> района государственная пошлина в сумме №.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Макаренко А.Г. к Рязанцеву И.А. о признании договора купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: <адрес> недействительным и восстановлении срока исковой давности - отказать.
Встречное исковое заявление Рязанцева И.А. к Макаренко А.Г., третьему лицу Колесниковой Т.В. о признании права собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на комнату № литер № площадью № кв.м., расположенную на первом этаже жилого дома, по адресу: <адрес>, прекращении права собственности Макаренко А.Г. на комнату № литер №, площадью № кв.м., расположенную на первом этаже жилого дома, по адресу: <адрес>, признании недействительной государственной регистрации права собственности Макаренко А.Г. на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, исключении из ЕГРП регистрационной записи от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворить частично.
Признать за Рязанцевым И.А. право собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на комнату № литер № площадью № кв.м., расположенную на первом этаже жилого дома, по адресу: <адрес>.
Прекратить право собственности Макаренко А.Г. на комнату № литер №, площадью № кв.м., расположенную на первом этаже жилого дома, по адресу: <адрес>.
В удовлетворении остальной части исковых требований Рязанцева И.А. к Макаренко А.Г. отказать.
Взыскать с Макаренко А.Г. в доход муниципального бюджета <адрес> района государственную пошлину в размере №
№
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Обливский районный суд в течение месячного срока со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий Ж.Г. Рычнева
