Егорлыкский районный суд КОПИЯ
Дело№2-533/2014
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
16 сентября 2014г.
ст. Егорлыкская Ростовская область
Егорлыкский районный суд Ростовской области в составе:
Председательствующего судьи Поповой О.М.
При секретаре Трегубовой И.В.
С участием:
Представителя истца – Папка Г.А.
Представителя ответчика- адвоката Ткаченко А.Н.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Васильевых А.А. к Саркисян Э.С. о государственной регистрации перехода права собственности,
Установил:
Васильевых А.А. обратился в суд с иском к Саркисян Э.С. о государственной регистрации перехода права собственности. В обоснование иска он ссылался на то, что 1 июля 1997 года между ним ( покупателем) и Саркисян Э.С. ( продавцом) был заключен договор купли-продажи домовладения и земельного участка по адресу: <адрес>. В силу данного договора, согласно п.1, Саркисян Э.С. продал ему земельный участок площадью 1816 кв.м. для ведения личного подсобного хозяйства и целое домовладение: жилой дом, саманный, полезной площадью 25,2 кв.м.., жилой площадью - 12,9 кв.м. и хозстроения: кухня летняя, саман. обложенная кирпичом, сарай с подвалом кирпичный, сарай кирпичный, :уборная деревянная и ограждение. Данный договор заключен в письменной форме, подписан обеими сторонами договора и удостоверен нотариусом Егорлыкского района К.Т.Ю. Указанный договор купли-продажи домовладения и земельного участка соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку содержит в себе все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества. Саркисян Э.С. передал ему указанное домовладение и земельный участок, за что получил полную стоимость в сумме пять миллионов рублей.. Земельный участок перерегистрирован на его ( истца) имя в Комитете по земельным ресурсам. Егорлыкского района Ростовской области. А домовладение он не смог зарегистрировать по данному договору, поскольку Саркисян Э.С. выехал из станицы Егорлыкской сразу же после заключения договора. Таким образом, от регистрации сделки Саркисян Э.С. уклонился, уехав на постоянное место жительства в <адрес>, не осуществив действия по государственной регистрации перехода права собственности на имущество после заключения договора. Место нахождения ответчика неизвестно. Поэтому истец Васильевых А.А. просил суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи домовладения, состоящего из жилого дома и хозстроений: кухня летняя, сарай с подвалов, сарай, находящиеся по адресу: <адрес>, заключенного 1.июля 1997г. с Саркисян Э.С.
Истец Васильевых А.А. в судебное заседание не явился, от него поступило заявление о рассмотрении дела без его участия. Дело рассмотрено без него в силу ч.5 ст. 167 ГПК РФ.
Представитель истца – Папка Г.А., действующая на основании доверенности (л.д.12), просила суд иск удовлетворить, ссылаясь на основания указанные в заявлении. При этом дополнила основания иска, поясняя, что при заключении договора купли-продажи был указан адрес дома: <адрес>. В настоящее время данной улице присвоено наименование, поэтому дом имеет адрес: <адрес>. Неоднократно истец пытался разыскать ответчика, однако эти попытки оказались безуспешными.
Дело в силу ст. 119 ГПК РФ рассмотрено без ответчика Саркисян Э.С., поскольку неизвестно его место пребывания, что подтверждается справкой из администрации Егорлыкского сельского поселения от 8.09.2014г. (л.д.43), которое является последним известным местом жительства ответчика.
Представитель ответчика- адвокат Ткаченко А.Н., назначенный определением суда в порядке ст. 50 ГПК РФ, при рассмотрении иска просил принять во внимание, что ответчик в течение длительного времени не предъявлял истцу претензий в связи с заключенным договором купли-продажи. Просил суд рассмотреть дело по закону с учетом представленных доказательств.
Выслушав представителей сторон, допросив свидетелей, изучив письменные доказательства, оценив все в совокупности, суд приходит к следующим выводам:
В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
На основании пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии со ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Согласно ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации.
В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Более того, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 1.07.1997 года между Саркисян Э.С. и Васильевых А.А. был заключен договор купли-продажи домовладения и земельного участка, расположенного по адресу: х<адрес>, по условиям Васильевых А.А. приобрел, а Саркисян Э.С. продал земельный участок площадью 1816 кв.м., и жилой дом саманный полезной площадью 25,2 кв.м.., жилой площадью - 12,9 кв.м. и хозстроения: кухня летняя, саманная обложенная кирпичом, сарай с подвалом кирпичный, сарай кирпичный, :уборная деревянная и ограждение. Данный договор заключен в письменной форме, содержит все условия его заключения: предмет, сроки, цену, подписан обеими сторонами договора и удостоверен нотариусом Егорлыкского района К.Т.Ю. (л.д.29-30).
Из пункта 4. договора следует, что указанное имущество продано покупателю за 5 000 000 рублей. В пункте 5 договора указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора 1.07.1997г. Пункт 6 гласит, что отчуждаемый земельный участок и целое домовладение находится во владении покупателя и считается переданным в его собственность с момента подписания настоящего договора.
Исходя из изложенного, суд приходит выводу, что договор купли-продажи домовладения и земельного участка был совершен сторонами в надлежащей письменной форме, подписан сторонами 1.07.1997 года., следовательно, с этого дня считается исполненным, правомерность и законность его заключения сторонами не оспорена.
В пункте 17 договора указано, что договор вступает в силу с момента регистрации в МПТИ ст. Егорлыкской Ростовской области.
Однако данный договор сторонами не был зарегистрирован в МПТИ ст. Егорлыкской. Впоследствии данный договор не проходил регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается уведомлением из Управления ФСГР (л.д.27).
Допрошенная судом свидетель С.Н.П. пояснила, что в 1997г. Васильевых А.А. приобрел у Саркисян Э.С. жилой дом с земельным участком в <адрес>, в настоящее время это <адрес>. После продажи дома Саркисян Э.С. уехал, куда не известно.
Аналогичные показания дала суду свидетель П.Т.И.
Из справки Администрации Егорлыкскго сельского поселения от 8.09.2014г. следует, что Саркисян Э.С., проживавший ранее по <адрес>, убыл 1.02.1999г. в <адрес> (л.д.43).
Указанные обстоятельства, по мнению суда, свидетельствуют о том, что имело место уклонение со стороны ответчика от регистрации договора купли-продажи. В результате недобросовестных действий ответчика, уклоняющегося от государственной регистрации сделки, истец до настоящего времени не приобрел право собственности на приобретенный им жилой дом с хозяйственными постройками.
Избранный истцом способ защиты своего права путем подачи иска о понуждении государственной регистрации перехода права собственности является допустимым способом защиты права применительно к статьям 12, 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав" на недвижимое имущество и сделок с ним" единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Как указано выше, в соответствии со статьей 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора.
Поскольку истцом Васильевых А.А. представлены доказательства заключения договора купли-продажи, спорное имущество передано ответчиком истцу по договору, который одновременно является актом приема-передачи, сведения о заключении договора с нарушением действующего законодательства отсутствуют, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, с учетом того, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект, в связи с чем у истца отсутствует возможность регистрации перехода к нему права собственности на спорное имущество в общем порядке, установленном Законом о регистрации.
Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Васильевых А.А. удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом литер А,а общей площадью 25,2 кв.м., жилой площадью 12,9 кв.м., кухню летнюю литер Б, площадью 25,7 кв.м., сарай с подвалом литер В, под В, сарай литер Г, расположенные по адресу: <адрес>, от продавца Саркисян Э.С. к покупателю Васильевых А.А. по договору купли-продажи от 1 июля 1997г.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Егорлыкский райсуд в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 19.09.2014г.
Судья: ПОДПИСЬ
