Дело № 2-179/2014
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
п. Ивня Белгородской области 22 августа 2014 года
Ивнянский районный суд Белгородской области в составе:
председательствующего судьи Шапилова А.Ф.,
при секретаре Игнатенко И.В.,
с участием: представителя истца Позднякова П.В.,
адвоката Голевой Т.А., назначенной судом в качестве представителя ответчика Попова В.И., место жительства и пребывания которого неизвестно,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» к Попову В.И. о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка и обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
По договору купли-продажи № 893/юз от 23 марта 2007 года истец (продавец) передал в собственность ответчику (покупателю) земельный участок для строительства индивидуального жилого дома на согласованных сторонами условиях. Надлежащее исполнение покупателем договорных обязательств обеспечено залогом земельного участка и неустойкой. Ответчик не исполнил своих обязательств по строительству жилого дома и вводу его в эксплуатацию в установленные договором сроки, в связи с чем истец просит взыскать с него в свою пользу понесенные убытки, неустойку и судебные издержки.
Дело инициировано иском ОАО «Белгородская ипотечная корпорация». Общество просило взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по оплате оставшейся части стоимости земельного участка в сумме (указано) руб., возместить затраты на подведение инженерных сетей (коммуникаций) к земельному участку в сумме (указано) руб., уплатить неустойку за неисполнение договорного обязательства в сумме (указано) руб. 66 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в связи с несвоевременным внесением платежей за инженерные коммуникации (сети) в сумме (указано) руб., компенсировать судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме (указано) руб. 94 коп.
В судебном заседании представитель истца Поздняков П.В. увеличил исковые требования и просил обратить взыскание на заложенный земельный участок № 893 из состава земель поселений для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером 31:16:0119029:0307 площадью 1589 кв.м и местоположением: Белгородская область, г. Белгород, Юго-Западный район города; определить способ реализации указанного имущества через публичные торги; определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 80 % от рыночной стоимости - (указано) руб.; взыскать с ответчика понесенные расходы по оценке земельного участка в размере (указано) руб.
Представитель ответчика не признала иск, сославшись на отсутствие у нее соответствующих полномочий, предусмотренных ст. 54 ГПК РФ.
Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным истцом доказательствам, суд признает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В судебном заседании установлено, что по договору купли-продажи № 893/юз от 23 марта 2007 года истец передал в собственность ответчику земельный участок № 893 из состава земель поселений для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером 31:16:0119029:0307 площадью 1589 кв.м и местоположением: Белгородская область, г. Белгород, Юго-Западный район города (л.д. 3-4).
По условиям договора истец обязался в срок не позднее 3-х лет после передачи земельного участка в собственность построить инженерные коммуникации по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом, а также канализационные внеплощадочные и квартальные сети с частичным привлечением денежных средств ответчика в размере 65 000 руб. (п.п. 4.1, 4.3 договора), а ответчик в случае, если он в течение 5-ти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок не построит на нем индивидуальный жилой дом пригодный для постоянного проживания, в установленном законом порядке не оформит на него право собственности и не подключится к инженерным коммуникациям (энерго-водо и газоснабжение, канализация), обязался возместить истцу полную стоимость затрат на подведение инженерных сетей (коммуникаций), уплатить оставшуюся часть стоимости земельного участка и неустойку в размере 1/2 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ на момент предъявления требований (п.п. 3.2.3, 3.2.4, 4.5, 4.8 договора).
Цена земельного участка составляет (указано) руб. (п. 2.1 договора), из которых (указано) руб. ответчик уплатил истцу при заключении договора, а полная стоимость затрат на подведение инженерных сетей (коммуникаций) в расчете на один земельный участок составляет (указано) руб. (п. 4.2 договора), из которых (указано) руб. ответчик также уплатил истцу при заключении договора, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 23 марта 2007 года (л.д. 5). Кроме того, ответчик обязался ежегодно со второго по шестой годы действия договора не позднее 23 марта текущего года осуществлять платежи в размере (указано) руб. до момента оплаты приходящихся на его долю части расходов, составляющей в совокупности (указано) руб. (п. 4.3 договора).
Истцом ответчику предоставлена рассрочка по оплате оставшейся части стоимости земельного участка в сумме (указано) руб. до 23 марта 2015 года (п. 2.4 договора). Земельный участок до полной его оплаты находится в залоге у истца (п. 2.5 договора).
По истечении срока отсрочки долг по оплате оставшейся части стоимости земельного участка прощается в соответствии со ст. 415 ГК РФ в случае, если ответчик в течение 5-ти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок построит на нем жилой дом и в установленном порядке оформит на него право собственности (п. 2.6 договора).
В установленный договором срок ответчик не исполнил обязательства по завершению строительства индивидуального жилого дома и вводу его в эксплуатацию, что подтверждается актами проверки истцом земельного участка от 15 января и 17 июня 2014 года (л.д. 6-9) и досудебными претензиями истца (л.д. 10-13). Кроме того, ответчик не исполнил обязательства по уплате пятого и шестого платежей, предусмотренных п. 4.3 договора, в связи с чем истцом к ответчику применены штрафные санкции в виде начисленной неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ), что подтверждается объяснениями представителя истца в судебном заседании и произведенными расчетами (л.д. 1 оборот - 2).
Факт исполнения истцом обязательств по строительству инженерных коммуникаций по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом, а также канализационных внеплощадочных и квартальных сетей подтверждается договором инвестирования оказания услуг по оформлению санитарно-эпидемиологического и экспертного заключения в отношении проектной документации по строительству внеплощадочного канализационного коллектора (л.д. 24-25), договором инвестирования строительства инженерных сетей (л.д. 26-37), сообщением первого заместителя генерального директора ГУП «Белгородский областной фонд поддержки индивидуального жилищного строительства» в адрес заместителя генерального директора ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» от 26 августа 2013 года № 2244 о завершении строительства сетей водоснабжения, газоснабжения и электроснабжения в микрорайоне ИЖС «Юго-Западный-2.1» (л.д. 38), распоряжением комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Белгорода от 11 июля 2012 года № 438 о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения за Белгородским МУП «Горводоканал» (л.д. 39-41), договором № 28 от 04 июня 2012 года, заключенным между муниципальным образованием городской округ «Город Белгород» и ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» о безвозмездной передаче в муниципальную собственность сетей водоснабжения в микрорайоне индивидуальной жилищной застройки «Юго-Западный-2.1» Белгородского района и актом приема-передачи имущества (л.д. 42-43).
Представленные истцом доказательства являются относимыми, допустимыми, не вызывают у суда сомнения в их достоверности и в совокупности полностью подтверждают обстоятельства, на которые он ссылается как на основания своих требований.
Давая правовую оценку договору купли-продажи, обеспеченного залогом недвижимого имущества (ипотекой) и неустойкой, суд пришел к выводу, что по форме и содержанию он отвечает требованиям ст.ст. 330-339, 341, 549-551, 553-557 ГК РФ и ст.ст. 8-12 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Согласно п. 3 ст. 420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307-419).
В соответствии со ст. 307 и 308 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие. Если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно кредитором в том, что имеет право от нее требовать.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (ст. 310 ГК РФ).
Буквальное толкование договора свидетельствует о том, что строительство индивидуального жилого дома ответчиком в течение 5-ти лет является обязательным и необходимым условием для его освобождения от возмещения оставшейся части стоимости земельного участка, полной стоимости затрат на подведение инженерных сетей (коммуникаций) и неустойки. При этом, исходя из условий договора и норм обязательственного права, обязанность ответчика по возмещению полной стоимости затрат на подведение инженерных сетей (коммуникаций) напрямую зависит от надлежащего исполнения истцом встречного обязательства по их подведению и обустройству.
В силу ст.ст. 15 и 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, под которыми понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.
В соответствии с положениями ст.ст. 12, 56, 57 ГПК РФ истец представил суду убедительные и достаточные доказательства, подтверждающие факт надлежащего исполнения им обязательств, предусмотренных п. 4.1 договора, и несения затрат на подведение инженерных сетей (коммуникаций) в заявленных размерах.
Согласно расчетам истца долг ответчика составляет (указано) руб. 66 коп., в том числе: оставшаяся часть стоимости земельного участка в размере (указано) руб., оставшаяся часть полной стоимости затрат на подведение инженерных сетей (коммуникаций) к земельному участку в размере (указано) руб., неустойка за неисполнение договорного обязательства в размере (указано) руб. 66 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в связи с несвоевременным внесением платежей за инженерные коммуникации (сети) в размере (указано) руб. (л.д. 1-2). Расчет задолженности проверен судом и признан правильным.
В силу ст. 334 ГК РФ и ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя.
На основании п. 1 ст. 348 ГК РФ суд полагает необходимым обратить взыскание на заложенный земельный участок ответчицы (залогодателя) для удовлетворения требований истца (залогодержателя), поскольку непринятие данных мер может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.
В соответствии с подп. 3, 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд, принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, определяет и указывает в решении способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, а также начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Поскольку согласно представленному Поздняковым П.В. в судебном заседании отчету об оценке рыночная стоимость земельного участка составляет (указано) руб., то начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации устанавливается судом в размере (указано) руб., что составляет 80 % его рыночной стоимости.
В силу п. 1 ст. 56 Закона заложенное имущество, на которое судом обращено взыскание, подлежит реализации путем продажи с публичных торгов, поскольку иное не установлено Законом и соглашением сторон.
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 98 ГПК РФ в пользу истца с ответчика подлежат взысканию понесенные расходы по оценке земельного участка в размере (указано) руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере (указано) руб. 94 коп. (л.д. 14).
Поскольку длительное неисполнение судебных решений признается нарушением п. 1 ст. 6 Конвенции и ст. 1 Протокола к ней, суд в соответствии с ч. 1 ст. 36 Федерального закона от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» и ст. 204 ГПК РФ считает необходимым установить двухмесячный срок исполнения решения суда, а в части присужденной к взысканию в пользу истца денежной суммы также предусмотреть в соответствии со ст. 395 ГК РФ производство начисления и взыскания процентов в размере учетной ставки банковского процента, составляющего 8,25 % годовых (в соответствии с Указанием Банка России от 13.09.2012 г. № 2873-У) на остаток суммы задолженности со дня предъявления исполнительного листа до дня исполнения решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 198, 204 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» к Попову В.И. о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка и обращении взыскания на заложенное имущество признать обоснованным.
Взыскать с Попова В.И. в пользу ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» по договору купли-продажи земельного участка № 893/юз от 23 марта 2007 года задолженность в сумме (указано) руб. 66 коп., расходы по оценке земельного участка в размере (указано) руб. и государственную пошлину в размере (указано) руб. 94 коп., а всего (указано) руб. 60 коп.
Обратить взыскание на заложенный земельный участок № 893 площадью 1 589 кв. м с кадастровым номером 31:16:0119029:0307 и местоположением: Белгородская область, г. Белгород, Юго-Западный район города.
Определить способ реализации имущества, на которое обращается взыскание - публичные торги.
Определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере (указано) руб.
При неисполнении решения суда в течение двух месяцев с момента предъявления исполнительного листа взыскателем для исполнения, производить начисление и взыскание процентов в размере учетной ставки банковского процента, составляющего 8,25 % годовых, на остаток суммы задолженности со дня предъявления исполнительного листа до дня исполнения решения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Ивнянский районный суд Белгородской области.
Председательствующий - подпись - А.Ф. Шапилов
Решение принято в окончательной форме 27 августа 2014 года.
Председательствующий - подпись - А.Ф. Шапилов
