А53-13401/2010 от 03 марта 2011

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 03 марта 2011 года Дело N А53-13401/2010

15АП-409/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2011 года Полный текст постановления изготовлен 03 марта 2011 года Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего О.Х.Тимченко судей М.В. Ильиной, Т.Р. Фахретдинова при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крючковой М.В. при участии:

от истца: представитель Бутко С.А., доверенность N ИЗ-26277/13 от 07.10.2010; от ответчика: представитель Бир С.А., доверенность от 11.01.2011; представитель Путинцев О.Е., доверенность от 11.02.2011; от третьих лиц: явка представителя не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (уведомления N 39206,39204,39205).

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива «Айболит» на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 01 декабря 2010 г. по делу N А53-13401/2010, принятое судьей Ереминым Ф.Ф.

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к ответчику жилищно-строительному кооперативу «Айболит» при участии третьих лиц товарищества собственников жилья «Победа», Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, МЛПУЗ «Городская поликлиника N 14» о взыскании задолженности по арендной плате, процентов

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент, истец) обратился в арбитражный суд с иском к жилищно-строительному кооперативу «Айболит» (далее - кооператив, ответчик) о взыскании арендной платы за пользование земельным участком за период с 20.12.2007 по 30.07.2008 в размере 837 994 руб. 93 коп., пени в размере 24 930 руб. 66 коп. за период с 21.03.2007 по 30.07.2008, а также процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31.07.2008 по 14.05.2009 в размере 83 799 руб. 49 коп.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ЖСК обязательств по оплате за пользование предоставленным в аренду земельным участком площадью 3838 кв.м. для строительства многоэтажного жилого дома; в связи с вводом в эксплуатацию построенных объектов недвижимости договор аренды расторгнут с 31.07.2008, однако арендная плата не погашена.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Товарищество собственников жилья «Победа», МЛПУЗ «Городская поликлиника N14».

Решением суда от 30 октября 2009 года исковые требования частично удовлетворены, с кооператива в пользу департамента взыскано 863 773 руб. 36 коп., в том числе задолженности по арендной плате за период с 20.12.2007 по 30.07.2008 включительно в размере 788 871 руб. 64 коп., пени за период с 21.03.2007 по 30.07.2008 включительно в размере 11 791 руб. 99 коп., а также 63 109 руб. 73 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31.07.2008 по 14.05.2009. В остальной части исковых требований отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 06 апреля 2010 г. решение Арбитражного суда Ростовской области от 30 октября 2009 года по делу NА53-13401/2009 оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Постановлением ФАС СКО от 16 июля 2010 г. решение суда первой инстанции от 30.10.2009 г. и постановление апелляционной инстанции от 06.04.2010 г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Суд кассационной инстанции предложил суду исследовать правомерность увеличения арендной платы на коэффициенты инфляции.

При повторном рассмотрении дела, решением Арбитражного суда Ростовской области от 01 декабря 2010 г. суд взыскал с ответчика в пользу ДИЗО г. Ростова-на-Дону 863773 руб. 36 коп., из них задолженность по арендной плате в размере 788871 руб. 64 коп. за период с 20.12.2007 г. по 30.07.2008 г., пени за период с 21.03.2007 г. 30.07.2008 в размере 11791 руб.99 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами с 31.07.2008 г. по 14.05.2009 г в размере 63109 руб. 03 коп., в остальной части иска отказал.

ЖСК «Айболит», не согласившись с решением суда первой инстанции, обратился с апелляционной жалобой. Заявителем приведены следующие доводы.

Суд не учел, что с вводом 30.05.2007 г. в эксплуатацию 10-ти этажного 2-х секционного жилого дома во встроено-пристроенной поликлиникой и газовой котельной, данный объект капитального строительства приобрел статус многоквартирного дома. Владение и пользование общим имуществом данного многоквартирного дома осуществляется собственниками помещений в соответствии с зарегистрированными в 2007 г. правами, в подтверждение чего представлены свидетельства о праве собственности на жилые помещения и выписка из ЕГРП от 09.03.2010 г.. N 01/138/2010-464 на нежилое помещение.

По данным технического паспорта площадь земельного участка, занятого этим многоквартирным домом, составила 1125 кв.м., фактически в пользовании ответчика осталась площадь 2713 кв.м. (3838 кв.м. - 1125 кв.м.).

Таким образом, понуждение ЖСК после 31 мая 2007 г. к уплате арендных платежей за весь земельный участок с кадастровым номером 61:44:00 00 00:475, расположенным по адресу: г. Ростов-на-дону,ул.Портовая,458, неправомерно.

Согласно условиям договора аренды от 29.12.2006 г. N 29683 арендная плата за пользование земельным участком площадью 3838 кв.м. установлена по данным отчета об оценке рыночной ставки годовой арендной платы, выполненного Международным центром оценки (Ростовский филиал) и определена сторонами в твердой денежной сумме 1692520 руб. за период с 18.12.2006 г. по 311.12.2007 г. исходя из ставки арендной платы 1 кв.м. 424 руб. 70 коп. Заявитель жалобы считает, что сумма арендной платы представляет собой максимально обоснованный экономический прогноз рыночной стоимости арендной платы по данному земельному участку в 2007 г. Размер арендной платы считается измененным с момента принятия уполномоченным органом-Администрацией Ростовской области нормативного правового акта об установлении нового размера и (или ) порядка расчета арендной платы.

Расчет арендной платы за 2007 и 2008 г. не соответствует указанным нормам законодательства.

Действующим в период с 01.01.2007 г. по 31.12.2007 г. постановлением Администрации Ростовской области от 15.12.2005 г. N 283 «Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки» (в редакции 15.11.2006 г.) предусмотрена индексация на уровень инфляции только при определении размера годовой арендной платы по установленным ставкам и в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка (п.3 постановления).

С учетом доводов жалобы и представленного контррасчета арендных платежей по договору аренды земельного участка от 29.12.2006 г. N 29683, задолженность по арендной плате у ответчика отсутствует. Заявитель жалобы просит решение отменить, в иске департаменту полностью отказать.

В отзыве на апелляционную жалобу ДИЗО г. Ростова-на-Дону указало, что постановлением мэра г.Ростова-на-Дону от 18.12.2006г. земельный участок общей площадью 0,3838 га. по ул. Портовая, 458 ЖСК «Айболит» предоставлен для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенной 2-х этажной поликлиникой. Договор аренды земельного участка также был заключен не для эксплуатации многоквартирного дома, а для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенной 2-х этажной поликлиникой. Земельный участок по ул. Портовая, 458, на момент сдачи 1-ой очереди строительства не был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет для эксплуатации жилого дома.

В спорный период порядок уплаты арендной платы подлежал определению соответствии с постановлениями Администрации Ростовской области от 15.12.2005г. N 283, от 05.12.2007г. N 475, согласно которым размер арендной платы за использование неразграниченных земельных участков подлежит ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

В соответствии с указанными нормативными актами, арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, подлежащей исчислению по каждому сроку платежа, с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год. Применение прогнозируемого индекса инфляции не ставится в зависимость от способа определения арендной платы, от того, определена ли она на основании кадастровой стоимости, либо по результатам торгов, либо на основании рыночной стоимости земельных участков. Департамент просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон доводы жалобы и отзыва на нее поддержали.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмет спора, отзывы на жалобу не представили, извещены о времени и месте судебного заседания, однако явку своих представителей не обеспечили, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, администрация г. Ростова-на-Дону и кооператив заключили инвестиционный контракт от 21.02.2005 N 9 по строительству многоэтажных жилых домов ориентировочной общей площадью 15200 кв. м со встроенно-пристроенной поликлиникой площадью 1440 кв. м и автостоянкой площадью 150 кв. м на земельном участке площадью 0,3838 га по ул. Портовой, 458 г. Ростова-на-Дону.

Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 18.12.2006 N 1447 у поликлиники изъят земельный участок площадью 0,3838 га, находящийся в бессрочном (постоянном) пользовании по ул. Портовой, 458, и предоставлен кооперативу в аренду сроком на 3 года на период строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенной 2-этажной поликлиникой (т. 1, л. д. 64).

Во исполнение названного постановления департамент (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор аренды от 29.12.2006 N 29683 земельного участка из земель городских поселений с кадастровым номером 61:44:06 12 36:0005, общей площадью 3838 кв. м, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Портовая, д. 458, на период с 18.12.2006 по 18.12.2009 (т. 1, л. д. 9).

Договор аренды предусматривал передачу арендатору участка по акту приема-передачи в течение 1-го месяца с момента подписания договора (пункт 4.2.2 договора).

Размер арендной платы в год определен в сумме 1 630 тыс. рублей (пункт 3.1 договора).

Земельный участок общей площадью 3838 кв. м, расположенный по ул. Портовой, 485, в Ростове-на-Дону, передан ответчику по акту приема-передачи от 29.12.2006 в состоянии, пригодном для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенной 2-этажной поликлиникой (т. 1, л. д. 13).

Земельный участок получил кадастровый номер 61:44:00 00 00:0475 и присвоено наименование «единое землепользование», уточнено разрешенное использование - для размещения многоэтажной жилой застройки со встроенно-пристроенной 2-этажной поликлиникой (т. 2, л. д. 106).

16 февраля 2007 года кооперативу выдано разрешение N RU61310000-6381-1 на строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенной поликлиникой (2-секционный жилой дом (общая площадь квартир - 4200,5 кв. м) - 1-й пусковой комплекс; встроенно-пристроенная поликлиника (общей площадью 1062,1 кв. м) - 2-й пусковой комплекс), сроком действия до 16.01.2008 (т. 1, л. д. 37).

21 марта 2007 года кооператив передал 88-квартирный жилой дом со встроенно-пристроенной поликлиникой и котельной по ул. Портовой, 458 г. Ростова-на-Дону товариществу собственников жилья «Победа» (т. 1, л. д. 40).

30 мая 2007 года введен в эксплуатацию многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенной поликлиникой - 1-я очередь строительства (2-секционный жилой дом - 1-й пусковой комплекс, встроенно-пристроенная поликлиника - 2-й пусковой комплекс), расположенный по ул. Портовой, 458/52 г. Ростова-на-Дону (т. 1, л. д. 38).

16 августа 2007 года по акту приема-передачи нежилого помещения кооператив передал в муниципальную собственность администрации г. Ростова-на-Дону нежилое помещение - комнаты N 1 - 61, расположенные в цоколе, и комнаты N 1 - 57, расположенные на 1 этаже, общей площадью 1339,4 кв. м, в жилом доме по ул. Портовой, 458/52 г. Ростова-на-Дону (т. 1, л. д. 39). Право собственности муниципального образования г. Ростов-на-Дону на нежилые помещения общей площадью 1339,4 кв. м, расположенные в доме N 458/52 по ул. Портовой, зарегистрировано, помещения закреплены за муниципальным учреждением «Городская поликлиника N 14» на праве оперативного управления (выписка из ЕГРП от 09.02.2010 N 01/138/2010-464; т. 2, л. д. 110).

В связи с вводом в эксплуатацию 10-этажного 150-квартирного жилого дома серии «90.10» (4-й пусковой комплекс) 31.07.2008 договор аренды земельного участка от 29.12.2006 N 29683 расторгнут.

Считая, что арендатор на момент расторжения договора аренды не оплатил образовавшуюся задолженность за период с 20.12.2007 по 30.07.2008 в размере 837 994 руб. 93 коп., департамент обратился в суд с иском о взыскании задолженности, пени и процентов.

Суд первой инстанции посчитал обоснованными требования департамента и удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

ЖСК «Айболит» считает, что с вводом 30.05.2007 г. в эксплуатацию 10-ти этажного 2-х секционного жилого дома во встроено-пристроенной поликлиникой и газовой котельной, у него отсутствует обязанность вносить арендную плату полностью за весь земельный участок, поскольку объект капитального строительства приобрел статус многоквартирного дома и часть земельного участка под объектом недвижимости перешла в пользование собственников помещений. Арендную плату жилищно-строительный кооператив обязан вносить только за 2713 кв.м. (3838 кв.м. - 1125 кв.м.).

Указанный довод отклонен судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

По правилам пункта 3 статьи 14 Федерального закона от 02.01.2000 N28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в единый государственный реестр земель.

Согласно нормам ст. 36 ЗК РФ (п. 5 - 8) для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). В свою очередь, соответствующий орган в месячный срок со дня поступления этого заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно (п. 2 ст. 28 ЗК РФ, п. 2, п. 3 ст. 16 Вводного закона). С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета он переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок с кадастровым номером 61:44:04 04 23:0031 был сформирован для строительства, в связи с чем, необходимо определить границы и размеры земельного участка с учетом фактически используемой площади земельного участка для эксплуатации дома в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Нормы ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не могут являться основанием для прекращения договора аренды с даты ввода в эксплуатацию 1-ой очереди строительства, поскольку указанные нормы распространяют свое действие на случаи, когда речь идет о собственниках помещений в многоквартирном доме.

С момента подписания товариществом и администрацией актов приема-передачи от 21.03.2007 и от 16.08.2007 ввода в эксплуатацию 31.05.2007 1-й очереди строительства целевое назначение земельного участка площадью 3838 кв. м, сформированного под кадастровым номером 61:44:06 12 36:0005, не изменилось, поскольку цель договора аренды на этом этапе не достигнута; с момента введения в эксплуатацию 4-го пускового комплекса 31.07.2008 инвестиционный строительный проект завершен, в связи с чем, договор аренды прекратил свое действие именно с этой даты. (Указанный вывод соответствует позиции, изложенной в постановлении ФАС СКО по настоящему делу.)

С учетом изложенного основания возникновения права собственности в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 16 Вводного закона, или права аренды в порядке, предусмотренном ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ, не применимы к спорному земельному участку.

Таким образом, у ответчика не имелось правовых оснований для отказа после 31.05.2007 от внесения арендной платы за пользование всем земельным участком площадью 3838 кв. м.

Заявитель жалобы считает необоснованным применение коэффициента инфляции за 2007 г.

Как следует из заявленного иска, ДИЗО г. Ростова-на-Дону заявил о взыскании арендной платы с 20.12.2007 по 30.07.2008.

В статьях 22, 65 ЗК РФ прописаны условия и критерии взимания арендной платы за землю. Так, положениями вышеуказанных норм предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

В данном случае речь идет о порядке определения размера арендной платы.

То есть, в соответствии с нормативным актом, принятым компетентным органом, арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, подлежащей исчислению по каждому сроку платежа, с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

Применение прогнозируемого индекса инфляции не ставится в зависимость от способа определения арендной платы, от того, определена ли она на основании кадастровой стоимости, либо по результатам торгов, либо на основании рыночной стоимости земельных участков.

Данный подход соответствует подходу, получившему отражение в постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, из которого следует, что арендная плата, рассчитываемая на основании рыночной стоимости, ежегодно пересматривается либо в связи с переоценкой рыночной стоимости, либо изменением в одностороннем порядке на величину коэффициента-дефлятора (разъяснения соответствующих пунктов содержатся, в частности, в письмах Минэкономразвития от 16.03.2010 N Д23-860 и от 11.06.2010 N Д23-2129).