ПРЕЗИДИУМ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 октября 2019 года Дело N 44Г-32/2019
ПРЕЗИДИУМА НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
г. Нижний Новгород 16 октября 2019 года
Президиум в составе:
председательствующего Поправко В.И.
и членов президиума Азова И.Ю., Никитиной И.О., Погорелко О.В., Сапеги В.А.,,
по докладу судьи областного суда Кавелькиной М.Н.,
при секретаре Зелинской Ю.А.,
с участием представителей Гурьянова Р.А. -Фаттаховой Г.Х., Романовой Л.А., представителей Евдокимовой Е.Ю. - Плешакова Е.А., Евдокимова Ю.В.,
рассмотрев по кассационной жалобе Евдокимовой Елены Юрьевны
на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 09 апреля 2019 года
гражданское дело по иску Гурьянова Романа Александровича к Евдокимовой Елене Юрьевне об изменении условий договора купли-продажи земельного участка, встречному иску Евдокимовой Елены Юрьевны к Гурьянову Роману Александровичу о взыскании денежных средств, пеней, процентов за пользование чужими денежными средствами,
УСТАНОВИЛ:
Гурьянов Р.А. обратился в Кстовский городской суд Нижегородской области с иском к Евдокимовой Е.Ю. об изменении условия договора купли-продажи земельного участка о договорной цене, взыскании денежных средств, указав в обоснование иска, что 18.05.2015 года он купил у Евдокимовой Елены Юрьевны земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажного жилищного строительства, общей пл. <данные изъяты> кв.м, кадастровый N, и обязался принять и оплатить за данный участок 108 400 000 (Сто восемь миллионов четыреста тысяч) рублей 00 копеек, из которых по состоянию на 05 июля 2017 года им оплачено 72 000 000 (семьдесят два миллиона) рублей, поэтому в силу ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года N102-ФЗ и п. 8 Договора Евдокимова Е.Ю. является залогодержателем предмета договора (участка) до момента полной оплаты по договору.
При заключении Договора от 18.05.2015 года продавец Евдокимова Е.Ю. гарантировала, что передаваемый участок свободен от строений и построек продавца и иных лиц, что на момент заключения настоящего Договора передаваемый Участок правами третьих лиц не обременен, не заложен, не продан, не является предметом спора и исков третьих лиц. Продавец обязалась предоставить Покупателю информацию об обременениях Участка и ограничениях его использования, если таковые имеются.
Однако, в процессе освоения приобретенного участка было выявлено, что на нем располагаются объекты и строения, принадлежащие третьим лицам, а именно: ЛЭП ПО кВ, ЛЭП 6 кВ, ТП-105 и воздушные линии электропередачи 0,4 кВ (ВЛ 0, 4 кВ), имеющие охранную зону не менее 20 м в каждую сторону, что исключает использование земельного участка площадью 11 250,42 кв.м для целей, приобретения. Также собственником выяснилось, что по территории приобретенного земельного участка проходит коллектор, что создает большие препятствия в его освоении и к данному земельному участку отсутствуют подъездные пути, в результате чего истец вынужден выкупать соседний земельный участок по рыночной цене.
Земельный участок приобретался Гурьяновым Р.А. у Евдокимовой Е.Ю. для малоэтажного строительства, а именно коттеджного поселка "Баден-Баден". Без переноса и снятия существующих обременений полное освоение земельного участка невозможно, а Покупатель Гурьянов Р.А. в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора и определения его условий.
Считает, что ответчик Евдокимова Е.Ю. при заключении договора ввела его в заблуждение, нарушила обязательство о раскрытии информации о правах третьих лиц и наличии каких-либо строений, что повлекло для Гурьянова Р.А. существенные убытки. Зная об обременениях участка Гурьянов Р.А., приобрел бы его по совершенно иной цене и на других условиях.
На предложение о досудебном урегулировании спора и добровольном снижении покупной стоимости земельного участка ответа не получено.
Стоимость затрат истца на приведение участка в требуемое состояние составляет в общей сумме 70 450 500 рублей.
По данным оценочных компаний рыночная стоимость земельного участка на момент приобретения с учетом имеющихся ограничений составит не более 40 000 000 (Сорок миллионов) рублей.
Считает, что цена земельного участка, приобретенного по Договору купли-продажи от 18.05.2015 года, должна быть уменьшена на 70 450 500 (семьдесят миллионов четыреста пятьдесят тысяч пятьсот) рублей и должна составлять 37 949 500 (тридцать семь миллионов девятьсот сорок девять тысяч пятьсот) рублей.
С учетом того, что в пользу Евдокимовой Е.Ю. им было оплачено денежных средств на общую сумму 72 000 000 рублей за земельный участок N, с кадастровым N, приобретенный по Договору купли-продажи от 18.05.2015 года, то после уменьшения выкупной стоимости земельного участка, Евдокимова Е.Ю. должна возвратить денежные средства Гурьянову Р.А., как излишне оплаченные, в сумме 34 050 500 рублей.
Истец просил изменить условия Договора купли-продажи земельного участка N от 18.05.2015 года, заключенного между ним и Евдокимовой Е.Ю., в части договорной цены путем ее уменьшения со 108 400 000 (сто восемь миллионов четыреста тысяч) рублей 00 копеек до 37 949 500 (тридцать семь миллионов девятьсот сорок девять тысяч пятьсот) рублей, путем изложения пункта 5 Договора в следующей редакции: "Договорная цена Участка, по соглашению Сторон составляет 37 949 500 (Тридцать семь миллионов девятьсот сорок девять тысяч пятьсот) рублей, НДС не облагается, и оплачена Покупателем полностью".
Ответчик Евдокимова Е.Ю. обратилась со встречным иском к Гурьянову Р.А., просила взыскать с Гурьянова Р.А. в ее пользу сумму основного долга в размере 37 200 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 8 849 362,1 руб., пени в сумме 14 783 330 руб., а всего 60 832 692,1 руб.. а также судебные расходы, ссылаясь на то, что самим Гурьяновым Р.А. в материалы дела представлен кадастровый паспорт спорного земельного участка от 11.06.2014 года, из которого следует, что о наличии ЛЭП Гурьянову Р.А. было известно, поскольку в указанном документе имеется отметка, свидетельствующая о присутствии внутри земельного участка иного земельного участка, на котором находится опора ЛЭП.
Именно со стороны Гурьянова Р.А. допущено существенное нарушение условий договора, норм действующего права, в связи с чем, Евдокимова Е.Ю. вынуждена обратиться со встречными исковыми требованиями.
18 мая 2015 года между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка N (с рассрочкой платежа и возникновением залога в силу закона), в соответствии с которым Евдокимова Е.Ю. продала ответчику в собственность земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.
При этом стороны договорились (п.5 договора) о цене участка 108 400 000 рублей и о том, что указанная сумма должна быть выплачена полностью до 17 мая 2016г. согласно графику в течение 7 месяцев.
Стороны договорились, что 6 900 000 руб. в качестве задатка Покупатель вносит в момент подписания Договора, а оставшуюся часть в размере 101 500 000 покупатель вносит равными платежами в размере 14 500 000 руб. в период с 01.03.2016 по 01.10.2016 не позднее 17 числа каждого расчетного месяца, в течение 7 месяцев в срок до 01.10.2016. При этом Покупатель вправе сделать платеж меньше, но в любом случае не менее 6 500 000 руб.
02.02.2016г. к указанному Договору было заключено дополнительное соглашение, согласно которому продавец счел возможным увеличить покупателю период выплаты платежей по договору в срок не позднее 01.07. 2017 года.
П. 4 стороны утвердили, что данный договор является одновременно и актом приема - передачи земельного участка, что в соответствии со ст. 556 ГК РФ позволяет считать обязательство продавца передать недвижимость покупателю исполненным.
Продавцом условия договора исполнялись и исполняются надлежащим образом, однако покупатель условия договора нарушил.
Как следует из п.5.2 Договора с учетом Дополнительного соглашения от 02.02.2016, в случае нарушения срока внесения очередных платежей Покупатель вправе потребовать от Продавца уплаты процентов за пользование денежными средствами в размере 11% годовых за каждый день пользования Покупателем денежными средствами. Указанные проценты подлежат уплате единовременно при осуществлении Покупателем последнего платежа в счет оплаты договорной цены земельного участка, но в любом случае в срок не позднее 01.07.2017 года.
Кроме того, согласно п. 12.2. Договора в случае нарушения Покупателем ков оплаты Продавец вправе предъявить Покупателю требование об оплате и в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.
Как подтверждается финансовыми документами, с июня 2016 года покупатель грубо нарушает сроки внесения очередных платежей, а договорная цена земельного участка до сих пор не уплачена. По состоянию на 29.11.2017 года сумма задолженности Покупателя перед Продавцом по уплате договорной цены земельного участка составляет 37 200 000,00 рублей.
Таким образом, именно указанная сумма незаконно удерживается покупателем, что дает основание для начисления и взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ.
С учетом указанных обстоятельств и на основании упомянутых условий договора по состоянию на 29.11.2017 года Продавец считает возможным начислить проценты за пользование денежными средствами и пени за просрочку внесения очередных платежей.
Проценты за пользование чужими денежными средствами составляют 7 628 867,3 руб.
Пени составляют 10 728 530,00 руб. (расчет прилагается). Общая сумма долга составляет 55 357 397, 30 руб. (37 200000руб. +7 628 867,3 + 10 728 530,00 руб.) и именно данная сумма подлежит взысканию с ответчика, поскольку добровольно ее выплачивать он отказывается.
Продавец неоднократно пытался урегулировать спор в досудебном порядке и направлял в адрес ответчика соответствующие претензии, но они оставлены без надлежащего внимания.
Евдокимова Е.Ю. просила взыскать с Гурьянова Р.А. в ее пользу сумму основного долга в размере 37 200 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 8 849 362,1 руб., пени в сумме 14 783 330 руб., а всего 60 832 692,1 руб., а также судебные расходы.
Решением Кстовского городского суда Нижегородской области от 13 августа 2019 года постановлено: Гурьянову Роману Александровичу в удовлетворении исковых требований к Евдокимовой Елене Юрьевне об изменении условий договора купли-продажи земельного участка N от 18.05.2015 года в части договорной цены земельного участка, взыскании денежных средств отказать.
Исковые требования Евдокимовой Елены Юрьевны к Гурьянову Роману Александровичу о взыскании денежных средств, процентов и пени удовлетворить частично.
Взыскать с Гурьянова Романа Александровича в пользу Евдокимовой Елены Юрьевны 37 200 000 рублей - сумму основного долга, и (пени) неустойку в размере 9 000 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 60 000 рублей.
В остальной части иска Евдокимовой Елене Юрьевне отказать.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 09 апреля 2019 года решение Кстовского городского суда Нижегородской области от 13 августа 2018 года отменено. Принято по делу новое решение, которым исковые требования Гурьянова Р.А. удовлетворены частично.
Постановлено: Изменить условия договора купли-продажи земельного участка N от 18.05.2015 года, заключенного между Евдокимовой Еленой Юрьевной и Гурьяновым Романом Александровичем в части договорной цены земельного участка путем ее уменьшения с суммы 108 400 000 (сто восемь миллионов четыреста тысяч) руб., посредством изложения пункта 5 Договора в следующей редакции: "Договорная цена участка составляет 37 949 500 (тридцать семь миллионов девятьсот сорок девять тысяч пятьсот) руб., НДС не облагается и оплачена Покупателем полностью".
Взыскать с Евдокимовой Елены Юрьевны в пользу Гурьянова Романа Александровича 33 250 500(тридцать три миллиона двести пятьдесят тысяч пятьсот) руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований Гурьянову Роману Александровичу отказано.
Встречные исковые требования Евдокимовой Елены Юрьевны к Гурьянову Роману Александровичу о взыскании денежных средств, пеней, процентов за пользование чужими денежными средствами оставлены без удовлетворения.
В кассационной жалобе Евдокимова Е.Ю. просит об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 09 апреля 2019 года как вынесенного с существенными нарушениями норм материального и процессуального права.
06 сентября 2019 года гражданское дело по кассационной жалобе заявителя истребовано из Кстовского городского суда Нижегородской области.
18 сентября 2019 года дело поступило в Нижегородский областной суд.
Определением судьи Нижегородского областного суда от 30 сентября 2019 года Кавелькиной М.Н. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - президиума Нижегородского областного суда.
В соответствии со статьей 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Согласно части 2 статьи 390 ГПК РФ, при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления. В интересах законности суд кассационной инстанции вправе выйти за пределы доводов кассационных жалобы, представления.
Заслушав доклад судьи областного суда Кавелькиной М.Н., объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит апелляционное определение подлежащим отмене в связи с существенным нарушением судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, которые выразились в следующем.
Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 18.05.2015 года между Евдокимовой Еленой Юрьевной (Продавцом) и Гурьяновым Романом Александровичем (Покупателем) был заключен договор купли-продажи земельного участка N, по которому продавец обязался передать в собственность покупателя земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажного жилищного строительства, общей пл. <данные изъяты> кв.м, кадастровый N, а покупатель обязался принять и оплатить указанный участок.
На основании п.5 договора купли-продажи договорная цена продаваемого участка составила 108 400 000 (Сто восемь миллионов четыреста тысяч) рублей 00 копеек.
Истцом оплачено по Договору 72 000 000 (семьдесят два миллиона) рублей 00 копеек, что не оспаривалось ответчиком.
В соответствии с п. 8 Договора Евдокимова Е.Ю. является залогодержателем предмета договора (Участка) в силу закона до момента полной оплаты по договору.
Согласно п.3 договора от 18.05.2015 года на момент заключения договора передаваемый участок свободен от строений и построек Продавца либо иных лиц.
В пункте 13 договора продавец заявляет, что на момент заключения настоящего договора передаваемый участок правами третьих лиц не обременен, не заложен, не продан, не является предметом спора и исков третьих лиц, на участок не наложен арест и он не состоит под запретом, а у продавца отсутствует задолженность по налогу на землю. Продавец заявляет, что на момент заключения договора передаваемый участок не является совместной собственностью супругов.
Пунктами 15.1.-15.3. договора закреплено, что продавец обязуется передать покупателю участок, свободный от любых прав и претензий со стороны третьих лиц. Кроме того, продавец обязуется предоставить покупателю информацию об обременениях участка и ограничениях его использования, если таковые имеются. Предоставить покупателю все необходимые документы и совершить все необходимые действия для государственной регистрации права собственности на участок, указанный в п.1 договора. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.05.2015 внесена запись о регистрации за Гурьяновым Р.А. права собственности на спорный земельный участок, единственным ограничением, зарегистрированным в установленном законом порядке, являлась ипотека в силу закона.
В последующем между Евдокимовой Е.Ю. и Гурьяновым Р.А. были заключены соглашения к договору купли-продажи земельного участка N о порядке оплаты покупателем оставшейся неоплаченной стоимости участка.
Требуя уменьшения покупной цены земельного участка, Гурьянов Р.А. в своем исковом заявлении сослался на то, что в процессе освоения указанного участка выявилось наличие на нем объектов и строений, принадлежащих третьим лицам, а именно: ЛЭП ПО кВ, ЛЭП 6 кВ, ТП-105 и воздушные линии электропередачи 0,4 кВ (ВЛ 0, 4 кВ), а также коллектор.
Проверяя данные доводы как ссылку на обстоятельства, являющиеся в силу закона основаниями для уменьшения покупной цены, суд установил, что по данным Единого государственного реестра недвижимости в составе земельного участка с кадастровым N выделена часть с кадастровым N/2, в отношении которой установлены ограничения прав, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации. Данная часть была сформирована 27.10.2016 при внесении зоны с особыми условиями использования с реестровым номером N.
Характеристики зоны следующие:
- вид объекта: охранная зона инженерных коммуникаций;
- вид (наименование) объекта по документу: охранная зона объекта: Воздушная линия электропередачи - 6 кВ N 611 ПС "Артемовская";
- документ-основание: Постановление Правительства Российской Федерации "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" от 24.02.2009 N 160;
- содержание ограничения: ширина охранной зоны по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов -10 м
Согласно сведениям, предоставленным ОАО1 по земельному участку N (кадастровый N), расположенному по адресу: <адрес> проходит канализационный коллектор (инв.N, общая протяженность 11950м, кадастровый N), право собственности на который принадлежит городу Нижний Новгород.
