СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 мая 2013 года Дело N 33-2936/2013
город Хабаровск 17 мая 2013 года
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего С.В. Кустовой
судей Е.П. Иском, С.П. Порохового
при секретаре Е.В. Козиной
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кима А. Э. к Федеральному государственному унитарному предприятию «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)», обществу с ограниченной ответственностью «Юник» о признании торгов, договора купли-продажи, регистрационной записи недействительными, применении последствий недействительности сделки, восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, признании права собственности отсутствующим, по апелляционным жалобам истца А.Э. Кима, ООО «Юник» на решение Индустриального районного суда г. Хабаровска от 23 января 2013 года.
Заслушав доклад судьи С.В. Кустовой, пояснения представителя истца О.А. Кострикиной, представителей ответчика ООО «Юник» Д.О. Таталина, А.В. Таталиной, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А :
Ким А.Э. обратился в суд с иском к Федеральному государственному унитарному предприятию «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)», обществу с ограниченной ответственностью «Юник» о признании торгов, договора купли-продажи, недействительными, применении последствий недействительности сделки, восстановлении положения, существовавшего до нарушения права.
Обосновывая заявленные требования указал, что на основании распоряжения Федерального агентства по управлению государственным имуществом от ... №-р «О даче согласия Федеральному государственному унитарному предприятию «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных технологий (ФТ-Центр)» на реализацию недвижимого имущества» одобрена реализация закрепленного за ФГУП «ФТ-Центр» на праве хозяйственного ведения объекта незавершенного строительства, расположенного по ... , общей площадью ... ., при условии его реализации на открытом аукционе по составу участников и открытом по форме подачи предложения о цене имущества. Начальная стоимость определена в ... . Информационное сообщение о проведении аукциона было опубликовано на соответствующих сайтах, а также в бюллетене «Государственное имущество» от ... № (285). Истец подал заявку на участие в аукционе по установленной продавцом форме, предоставил требуемый пакет документов. ... комиссией по проведению аукциона рассмотрены представленные заявки, о чем составлен протокол «О признании претендентов участниками аукциона», согласно которому истцу отказано в участии в торгах. Причиной отказа участия в торгах явилось несоблюдение п.п. 3.3.3, 3.7 информационного сообщения без ссылки на конкретные нарушения, установленные комиссией. По итогам торгов победителем признано ООО «Юник». ... между ФГУП «ФТ-Центр» и ООО «Юник» заключен договор продажи № объекта незавершенного строительства, расположенного по ... , а ... подписан акт приема-передачи объекта. Полагает, что аукцион проведен с нарушением требований действующего законодательства. Просил суд признать аукцион, проведенный ФГУП «ФТ- Центр» ... , договор купли-продажи № от ... недействительным, применить последствия недействительности сделки, обязать ФГУП «ФТ-Центр» провести торги по продаже недвижимого имущества - объекта незавершенного строительства, расположенного по ... в установленном законом порядке.
В ходе рассмотрения дела истец Ким А.Э. дополнил исковые требования. Просил признать регистрационную запись №, произведенную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о праве собственности ООО «Юник» на объект незавершенного строительства, расположенный по ... недействительной, право собственности ООО «Юник» на указанный объект недвижимости отсутствующим. Дополнительно пояснил, что определением Арбитражного суда Хабаровского края от 05.03.2012г. в отношении спорного объекта недвижимости приняты меры по обеспечению иска - приостановлена государственная регистрация прав. Между тем, ... право собственности на объект недвижимости было зарегистрировано за ООО «Юник».
Решением Индустриального районного суда г. Хабаровска от 23 января 2013 года в удовлетворении исковых требований Ким А.Э. отказано.
В апелляционной жалобе представитель истца Кострикина О.А. просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований. Указывает, что исходя из буквального толкования пункта 121 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, законодателем не установлены какие-либо требования (скрепление, нумерация, нотариальное удостоверение и т.п.) к оформлению копии документа, удостоверяющего личность физического лица. Пункт 3.7 информационного сообщения противоречит пунктам 121, 122 указанных Правил. Кроме того, аукционная комиссия, приняв заявку и документы от Кима А.Э. для рассмотрения, своими действиями фактически подтвердила признание заявки соответствующей установленной форме и требованиям, указанным в информационном сообщении. Учитывая, что Ким А.Э. своевременно подал заявку на участие в торгах по установленной ответчиком форме, представил необходимый пакет документов, внес на расчетный счет ответчика задаток, исключение его из числа участников торгов нельзя признать законным и обоснованным.
В апелляционной жалобе представитель ООО «Юник» Таталина А.В. просит изменить мотивировочную часть решения суда первой инстанции, признав обоснованным довод ООО «Юник» о ненадлежащем способе защиты прав истца в связи с невозможностью возвращения сторон в первоначальное положение. Указывает, что приведение сторон в первоначальное положение невозможно, поскольку спорный объект частично реконструирован, и соответственно, невозможно вернуть имущество, в том виде, в котором оно было выставлено на торги. Договор купли-продажи от ... , заключенный по результатам торгов между ФГУП «ФТ-Центр» и ООО «Юник» исполнен, имущество, переданное ФГУП «ФТ-Центр» по акту приема-передачи от ... , в том виде, в котором оно было выставлено на торги, не сохранилось, так как ООО «Юник» произвело ряд строительных работ, связанных с улучшением его характеристик.
В письменных возражениях относительно апелляционной жалобы истца, представитель ООО «Юник» Таталина А.В. просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения. Указывает, что согласно п. 3.7 Информационного сообщения документы, состоящие из нескольких листов, должны быть скреплены, прошиты, пронумерованы с указанием количества листов в документе, подписаны уполномоченным лицом и удостоверены печатью, либо заверены нотариально. Истец представил просто копию паспорта (всех страниц).
В письменных возражениях относительно апелляционной жалобы представитель ФГУП «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)» Малинина А.В. полагала решение суда законным и обоснованным, просила оставить его без изменения. Указала, что невозможно повторное проведение аукциона на основании уже исполненного распоряжения Росимущества от ... №-р. Удовлетворение требования истца приведет к нарушению прав покупателя, являющегося добросовестным приобретателем имущества.
В суде апелляционной инстанции представитель истца Кострикина О.А. на удовлетворении доводов апелляционной жалобы настаивала.
В судебном заседании представитель ответчика ООО «Юник» Таталина А.В. доводы, изложенные в апелляционной жалобе поддержала. Настаивала на изложенном, в возражениях относительно доводов апелляционной жалобы. Пояснила, что в тексте информационного сообщения о проведении аукциона конкретизированы требования, предъявляемые к копии паспорта, изложенные в Правилах.
Представитель ответчика ООО «Юник» Таталин Д.О. в суде апелляционной инстанции полагал решение законным, просил частично изменить мотивировочную часть решения. Пояснил, что рыночная стоимость объекта недвижимости на ... составляет ... ООО «Юник» приняло выполненные строительные работы на сумму ... . На момент передачи объекта недвижимости в аренду ИП ФИО1. ... не все строительные работы на объекте были выполнены. Некоторые работы на объекте выполнялись и оплачивались ООО «Юник», некоторые работы выполнялись и оплачивались арендатором ИП ФИО1 ООО «Юник» имеет возможность подтвердить оплату объемов выполненных на объекте строительных работ на сумму ... . Денежные средства за объект, оплаченные ООО «Юник» перечислены в бюджет, при примении реституции нарушаются интересы Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Оценив доводы апелляционных жалоб, возражений, выслушав пояснения лиц, принимавших участие в суде апелляционной инстанции, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что Распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом от ... №-р, ФГУП «ФТ-Центр» дано согласие на продажу недвижимого имущества - объекта незавершенного строительства, расположенного по ... , общей площадью ... ., степень готовности - 51%, при условии его реализации на аукционе. Приказом ФГУП «ФТ-Центр» от ... № «О проведении аукциона по продаже федерального недвижимого имущества» утверждена комиссия по проведению аукциона.
Информационное сообщение о проведении аукциона опубликовано на интернет сайтах, в бюллетене «Государственное имущество» от ... № (285). В информационном сообщении указан объект аукциона, его наименование, состав и характеристика реализуемого имущества; требования, предъявляемые к претендентам на участие в аукционе; перечень документов, представляемых претендентами на участие в аукционе; порядок допуска претендента к участию в аукционе и иная необходимая для проведения аукциона информация.
Начальная цена имущества определена в ... , сумма задатка ... , величина повышения начальной цены имущества («шаг аукциона») ...
... Ким А.Э. подал заявку на участие в аукционе, приложил перечень документов.
... комиссией по проведению аукциона рассмотрены представленные заявки и документы претендентов для определения состава участников аукциона, в отношении Ким А.Э. принято решение об отказе в допуске к участию в аукционе по причине несоблюдения требований п. 3.3.3 и п. 3.7 информационного сообщения о проведении аукциона.
По итогам проведенного ... аукциона победителем признано ООО «Юник», с которым в последующем был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от ... №П/2012.
Суд в решении указал, что довод представителей ответчика ООО «Юник» о невозможности приведения сторон в первоначальное положение, существовавшее до проведения аукциона, в связи с проведенной реконструкцией является несостоятельным. Ответчиком не предоставлены допустимые и достаточные доказательства, подтверждающие проведение реконструкции в помещении ...
Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции
В соответствии со ст. 1, 51 Градостроительного Кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Из анализа приведенных правовых норм следует, что лицо, осуществляющее реконструкцию объекта недвижимости, обязано получить соответствующее разрешение для проведения подобных работ. ООО «Юник» не предоставлено доказательств, подтверждающих получение разрешения на строительство для проведения работ по реконструкции объекта незавершенного строительства, расположенного по ... . Таким образом, строительные работы, проведенные на указанном объекте, нарушают, установленный законом порядок их проведения, что не позволяет сделать вывод о проведении на объекте работ по реконструкции. Кроме того, представители ответчика ООО «Юник» пояснили, что рыночная стоимость объекта недвижимости составляет ... . При этом, по итогам аукциона на основании договора купли-продажи объект недвижимости приобретен по цене ... . Следовательно, за период эксплуатации стоимость объекта выросла более чем в два раза. Однако, из пояснения представителя ответчика ООО «Юник» следует, что предприятие имеет возможность подтвердить оплату работ по реконструкции объекта на сумму ... , также частично работы на объекте выполнялись за счет средств арендатора. Принимая во внимание приведенные обстоятельства, судебная коллегия полагает вывод суда первой инстанции об отсутствии доказательств проведения реконструкции объекта недвижимости в установленном порядке, верным, не подтвержденными пояснения представителей ответчика ООО «Юник» об увеличении за счет средств предприятия стоимости объекта недвижимости, что нарушит права юридического лица в случае приведения сторон в первоначальное положение и взыскания в пользу ООО «Юник» денежных средств оплаченных за объект недвижимости по итогам аукциона.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что копия паспорта, предоставленная истцом в составе пакета документов для участия в конкурсе не была заверена нотариально, пункт 3.3.3 информационного сообщения уточняет требования к документам, изложенные в Правилах, в связи с чем, признал решение комиссии об отказе в допуске Ким А.Э. к участию в аукционе по данному основанию законным и обоснованным.
Судебная коллегия с подобным выводом суда не соглашается по следующим основаниям.
Согласно ч. 1, 4 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.
Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.
Организация и порядок проведения торгов регулируется положениями статьи 448 Гражданского кодекса РФ., в силу которой аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, в том числе ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии со ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора с лицом, выигравшим торги.
Согласно пункту 8 статьи 18 ФЗ от 21.12.2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» претендент не допускается к участию в аукционе по следующим основаниям: представленные документы не подтверждают право претендента быть покупателем в соответствии с законодательством Российской Федерации; представлены не все документы в соответствии с перечнем, указанным в информационном сообщении (за исключением предложений о цене государственного или муниципального имущества на аукционе), или оформление указанных документов не соответствует законодательству Российской Федерации; заявка подана лицом, не уполномоченным претендентом на осуществление таких действий; не подтверждено поступление в установленный срок задатка на счета, указанные в информационном сообщении. Перечень оснований отказа претенденту в участии в аукционе является исчерпывающим.
Согласно пункту 4 Постановления Правительства РФ от 06.06.2003 года №333 «О реализации федеральными органами исполнительной власти полномочий по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия», в редакции, действующей после вступления в силу Постановления Правительства РФ от 20.06.2011 года №499, сделки по продаже имущества осуществляются путем продажи имущества на аукционе в соответствии с порядком, устанавливаемым федеральным антимонопольным органом.
Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утверждены приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 года №67.
В соответствии с пунктом 24 данных Правил заявитель не допускается аукционной комиссией к участию в аукционе, в частности, в случаях непредставления документов, определенных пунктом 121 настоящих Правил, либо наличия в таких документах недостоверных сведений; несоответствия требованиям, указанным в пункте 18 настоящих Правил; несоответствия заявки на участие в аукционе требованиям документации об аукционе.
Согласно п. 3.3.3 Информационного сообщения, претенденты на участие в аукционе (физические лица) представляют в том числе копию паспорта (всех страниц).
В пункте 3.7 Информационного сообщения указано, что документы, состоящие из нескольких листов, должны быть скреплены, прошиты, пронумерованы с указанием количества листов в документе, подписаны уполномоченным лицом и удостоверены печатью, либо заверены нотариально. Печати и подписи, а также реквизиты и текст оригиналов и копий документов должны быть четкими и читаемыми.
Согласно пункту 121 Правил наряду с заявкой физического лица на участие в аукционе, последний предоставляет организатору торгов копию документов, удостоверяющих личность (подп. 1 «б»). В силу пункта 122 Правил не допускается требовать от заявителя иное, за исключением документов и сведений, предусмотренных пунктом 121 настоящих Правил.
Правила не указывают, что копия паспорта физического лица должна быть прошита, пронумерована, заверена нотариально.
Судебная коллегия полагает, что предъявляя требования к оформлению копии документа, не изложенные в пункте 121 Правил, а, именно, обязывая претендента предоставить копию паспорта физического лица скрепленную, прошитую, пронумерованную с указанием количества листов в документе, подписанную уполномоченным лицом и удостоверенную печатью, либо заверенную нотариально, ответчик ФГУП «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий» устанавливает дополнительные требования к документам участника аукциона. Поскольку не, как указывает представитель ответчика ООО «Юник» конкретизирует в информационном сообщении требования, предъявляемые к копии документа, изложенные в Правилах, а дополняет требования, предъявляемые к копии паспорта участника аукциона, предлагает участнику аукциона предоставить копию документа в ином исполнении.
Тем самым, организатор аукциона при проведении торгов нарушил Правила, установленные законом, требуя от претендентов предоставления документов, не предусмотренных Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества.
Кроме того, в силу пункта 3.2.1 информационного сообщения заявка, оформленная по неустановленной продавцом форме к рассмотрению не принимается. Приняв к рассмотрению заявку Кима А.Э. на участие в аукционе, ФГУП «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий» признало заявку соответствующей установленной форме и требованиям, указанным в информационном сообщении.
По мнению коллегии судей, допущенные организатором торгов нарушения, на которые ссылается заявитель, оказали влияние на их результат, привели к тому, что в торгах не мог участвовать Ким А.Э., что свидетельствует о наличии законного интереса и оснований для судебной защиты нарушенного права истца. В случае возвращения объекта недвижимости в федеральную собственность, Ким А.Э. не лишен возможности участвовать в аукционе при выставлении объекта незавершенного строительства на торги.
Доводы представителя ответчика ООО «Юник» о нарушении интересов Российской Федерации судебная коллегия полагает несостоятельными. Поскольку в случае признании договора купли-продажи недействительным, стороны возвращаются в первоначальное положение. Следовательно, ООО «Юник» перечисляются денежные средства оплаченные по сделке, в федеральную собственность возвращается объект незавершенного строительства, расположенный по ... Указанное имущество не ограничено к выставлению на торги в последующем по ценам, сформированным на момент их организации.
При таких обстоятельствах, исходя из фактических обстоятельств дела, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, судебная коллегия полагает, что Ким А.Э. выполнил все требования, указанные в информационном сообщении, что позволяло признать его участником аукциона по продаже спорного недвижимого имущества, а у ФГУП «ФТ-Центр» не имелось законных и обоснованных оснований для отказа Киму А.Э. в допуске к участию в торгах, что на основании ст. 448 и ст. 449 Гражданского кодекса РФ является основанием для признания торгов по продаже спорного недвижимого имущества недействительными как проведенных с нарушением правил, установленных законом, и, как следствие, признание недействительным договора купли-продажи, заключенного между ФГУП «ФТ-центр» с победителем торгов ООО «Юник».
На основании изложенного, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене, и приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных исковых требований.
Из материалов дела следует, что победитель торгов ООО «Юник» приобрело спорное недвижимое имущество по договору купли-продажи за ...
Следовательно, ООО «Юник» обязано возвратить ФГУП «ФТ-Центр» спорное недвижимое имущество, а ФГУП «ФТ-Центр» обязано принять указанное недвижимое имущество и возвратить ООО «Юник» денежные средства в размере ... , полученные от него по договору купли-продажи недвижимости.
