СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 мая 2012 года Дело N 33-1395/2012

Апелляционная инстанция судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:

председательствующего судьи: Ковешниковой Е.А.

судей: Малининой О.Н., Рожковой Т.В.,

с участием прокурора Кочетыговой И.С.

при секретаре: Теткиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 30 мая 2012 года апелляционную жалобу Живенковой А.Н., Живенкова В.Н. и представителя истцов адвоката Тогушовой Л.Ю. на решении Сампурского районного суда Тамбовской области от 19 марта 2012 года по гражданскому делу по иску Живенкова В.Н., Живенковой А.Н. к Величко Н.И. и Величко П.Ф. о признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной, о признании не приобретшим права собственности на объекты недвижимости и выселении,

заслушав доклад судьи Малининой О.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

10.12.2004 года Живенкова А.Н. Живенков В.Н. и Живенков М.Н. обратились в Сампурский районный суд Тамбовской области с иском к Ве­личко П.Ф. и Величко Н.И. о выселении Величко Н.И. из самоуправно занятого ею жилого дома, расположенного по адресу: ***, принадлежащим им на праве общей долевой собственности, что подтвер­ждается свидетельством о государственной регистрации права собственности. В обоснование своих требований привели, что 12 февраля 2003 года нотариусом Сампурского района Тамбовской области *** был удостоверен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, согласно которого они продали, принадлежащий им жилой дом с земельным участком Величко П.Ф.. Согласно передаточному акту от 12 февраля 2003 года истцы передали, а Величко П.Ф. принял целый жилой дом с земельным участком. Данный передаточный акт также был удостоверен нотариу­сом *** На момент нотариального удостоверения данного договора в жилом доме никто не был зарегистрирован, а также никто не проживал. С 12 февраля 2003 года в этом доме проживает мать Величко П.Ф. Величко Н.И.. В соответствии со ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной реги­страции, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено зако­ном. Данный жилой дом с земельным участком являются недвижимыми вещами. Согласно ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору про­дажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Однако сторонами договор купли-продажи жилого дома с земельным участком не регистрировался в Учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, соответственно дан­ный договор считается не заключенным. Так как договор не был надлежащим образом зарегистри­рован, переход права собственности также не произошел, в соответствии с этим собственника­ми данного дома по-прежнему являются истцы. Таким образом, вселение и проживание в нем возможно только с их согласия. На данный момент Величко Н.В. проживает в вышеназванном доме. Неоднократно истцы обращались к ней с просьбой об освобождении данного дома, но каждый раз она отвечала отказом на их просьбы и продолжает проживать в этом доме. По причине того, что договор является не заключенным, у Величко П.Ф. право соб­ственности не возникло, соответственно проживать в этом доме и зарегистрироваться по дан­ному месту жительства, а также вселять других граждан он может только с согласия истцов, так как фактически собственниками являются они. В соответствии со ст. 99 Жилищного кодекса РФ, лица, самоуправно занявшие жилое помещение, выселяются без предоставления им другого жилого помещения. В соответствии со ст. 90 Жилищного кодекса РФ выселение производится в судебном порядке. 12 февраля 2003 года истцы Живенков В.Н., Живенкова А.Н. и их умерший 10.11.2010 года брат Живенков М.Н. не явля­лись собственниками отчуждаемого имущества. Поскольку, их право не было зарегистрировано в органах государственной регистрации прав с недвижимостью. Истцами были получены сви­детельства о государственной регистрации права на жилой дом лишь 22 апреля и 6 июня 2011 года.

Определением одноименного суда от 12 января 2005 года принят отказ от иска Живенкова В.Н. Производство по вышеуказанному гражданскому делу прекращено.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 5 декабря 2011 года определение Сампурского районного суда Тамбовской области от 12 января 2005 года отменено и дело передано на новое рассмотрение суду первой инстанции.

При новом рассмотрении дела истцы Живенкова А.Н. и Живенков В.Н. уточнили свои требования, просили признать сделку купли-продажи жилого дома, площадью *** и земельного участка, площадью *** кв.м., расположенных по адресу: *** недействи­тельной; признать Величко П.Ф. не приобретшим право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: *** выселить Величко Н.И. из указанного жилого дома, мотивировав тем, что указанная выше сделка не соответствует требованиям закона (п.2 ст. 209 и п.1 ст. 454 ГК РФ) и в силу ст. 168 ГК РФ ничтожна, поскольку сделка по отчуждению имущества совершена лицами, не являющимися собственниками. Величко П.Ф. при совершении сделки располагал возможностью удостовериться в полномочиях продавца на отчуждение спорных объектов недвижимости, однако, этого не сделал. Величко П.Ф. нельзя признать добросовестным приобретателем и по тем основаниям, что ему было известно, что цена по договору в несколько раз занижена относительно действительной стоимости. Кроме того, истцы оспаривают сделку по безденежью, ссылаясь, что до настоящего времени никаких денежных средств по договору ими не получено. На момент подписания договора между сторонами состоялась договоренность о передачи денежных средств после подписания договора, о чем не было известно нотариусу, удостоверившему сделку. Факт безденежья, по их мнению, подтверждается тем, что Живенков В.Н. хранил у себя экземпляр договора, выданный нотариусом в целях дальнейшего обеспечения передачи денег. До настоящего времени ответчик не зарегистрировал своих прав на спорное недвижимое имущество, поскольку, после заключения сделки, с целью уклонения от передачи денег, он изменил свое место жительство. Таким образом, у последнего не возникло право собственности на указанный жилой дом и земельный участок, в связи с отсутствием государственной регистрации в установленном законом порядке. Соответственно не возникло право у Величко П.Ф. и на вселение в жилой дом своей матери- Величко Н.И., которая на требования истцов, отказывается освободить спорное жилое помещение. Таким образом, договор купли-продажи недействителен с момента его заключения и не может служить основанием для государственной регистрации перехода права собственности.

Решением Сампурского районного суда Тамбовской области от 19 марта 2012года в удовлетворении заявленных требований Живенкова В.Н. и Живенковой А.Н. к Величко П.Ф. и Величко Н.И. было отказано.

В апелляционной жалобе истцы Живенкова А.Н. и Живенков В.Н. просили решение Сампурского районного суда Тамбовской области от 19 марта 2012 года отменить и принять по делу новое решение.

В жалобе указывают, что выводы суда, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права, мотивируя тем, что законодатель связывает заключение договора купли-продажи недвижимого имущества с моментом государственной регистрации права. Суд не принял во внимание, что свидетельства о государственной регистрации права на спорный жилой дом получены истцами 22 апреля и 6 июня 2011 года. Помимо этого, Живенкова А.Н. был зарегистрирована в спорном жилом доме 10 июня 2011 года. Данные обстоятельства подтверждают право истцов пользоваться, владеть и распоряжаться спорным объектом недвижимости, однако, данных прав они лишены, чему суд не дал надлежащей юридической оценки. Доказательством право собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП, что определено в Постановлении ПВС РФ и Пленума ВАС РФ №10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Тогда как Величко П.Ф. не зарегистрировал свои права на спорные объекты недвижимости в установленном законом порядке. Факт безденежья по договору купли- продажи подтверждается тем обстоятельством, что второй экземпляр договора купли-продажи и акт приема передачи, выданный нотариусом Величко П.Ф. хранился у Живенкова В.Н. в обеспечение дальнейшего исполнения своих обязательств по договору Величко П.Ф. в части оплаты стоимости приобретенного недвижимого имущества, несмотря на то, что указанные документы были выданы покупателю, что отмечено в договоре. Также данное обстоятельство подтверждается допрошенными в судебном заседании свидетелями. Вместе с этим, судом показания свидетелей в этой части не были приняты во внимание. Данное обстоятельство подтверждено и ответчицей Величко Н.И. в ходе дачи объяснений в суде, что отражено в протоколе судебного заседания. Судом также не было учтено, что Величко Н.И. была вселена в спорное жилое помещение без получения согласия Живенковой А.Н. На основании изложенного полагают, что договор купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка недействителен с момента его заключения и не может служить основанием государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от истцов к ответчику Величко П.Ф. Переход прав на недвижимость связан не с передачей во владение, а с государственной регистрацией прав на недвижимо имущество.

В возражениях на апелляционную жалобу прокуратура Сампурского района Тамбовской области просит решение Сампурского районного суда Тамбовской области оставить без изменения, считая его законным и обоснованным, а апелляционную жалобу истцов без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав, истцов, их представителя - Тогушову Л.Ю., поддержавших доводы апелляционной жалобы, заслушав заключение прокурора, полагавшего необходимым апелляционную жалобу истцов оставить без удовлетворения, считая решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).

Согласно ст.162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Судом установлено, что 12 февраля 2003года между Продавцом-Живенковым В.Н., действующим за себя лично и за Живенкову А.Н. и за Живенкова М.Н. на основании доверенности и Покупателем-Величко П.Ф., был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, согласно которого Продавец продал, а Покупатель купил целый жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: *** Данный договор был удостоверен нотариусом Сампурсого района Тамбовской области ***

Согласно п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

При этом, указанное недвижимое имущество принадлежало Живенкову В.Н., Живенковой А.Н., Живенкову М.Н. на праве общей долевой собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 17.07.2002 года, выданного нотариусом Сампурского района Тамбовской области *** по реестру №2075. Право общей долевой собственности за указанными лицами *** за каждым) было зарегистрировано в Учреждении юстиции по государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Тамбовской облсти (филиале Сампурского района) 24.09.2002 года, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 24 сентября 2002 года сделаны записи регистрации №68-01/11-1/2002-746,№68-01/11-1/2002-747, №68-01/11-1/2002-748, №68-01/11-1/2002-749, №68-01/11-1/2002-750, №680-01/11-1/2002-751.

Таким образом, доводы истцов и их представителя о том, что на момент заключения договор купли-продажи жилого дома и земельного участка Живенков В.Н. и Живенкова А.Н. не являлись собственниками отчуждаемого имущества и соответственно не имели права распоряжаться спорными объектами недвижимости опровергаются материалами дела и не могут служить основанием для признания сделки недействительной.

Как следует из материалов дела договор купли-продажи спорного недвижимого имуществ заключен между сторонами в письменной форме, в договоре выражена воля сторон на совершение указанной сделки. Данный договор подписан сторонами и удостоверен нотариусом Сампурского района Тамбовской области *** При этом сторонами также был подписан передаточный акт.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд обоснованно признал, что Величко П.Ф. является законным владельцем спорного жилого дома и имеет право на защиту своего законного владения на основании ст. 305 ГК РФ, что подтверждено Постановленим Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (абз.2 п.60). Отсутствие государственной регистрации в данном случае является лишь препятствием для регистрации перехода этого права к Величко П.Ф. и не служит основанием для признания договора от 20.07.2004 недействительным.

Также из оспариваемого договора купли-продажи следует, что расчет между сторонами произведен полностью наличными деньгами при подписании настоящего договора. В передаточном акте от 12 февраля 2003 года также отмечено, что деньги в сумме *** уплачены Покупателем- Величко П.Ф. Продавцу - Живенкову В.Н. полностью при подписании настоящего договора, претензий стороны друг к другу не имеют.

Неуплата цены за проданное имущество может являться существенным нарушением условий договора и служит основанием для расторжения договора и предъявления требований о возврате имущества. В связи с чем, судом апелляционной инстанции отклоняются и доводы заявителей апелляционной жалобы в части неоплаты Величко П.Ф. спорного имущества, переданного ему по договору купли-продажи, поскольку данный вопрос не входит в предмет исследования по заявленному иску и не имеет существенного значения для определения критериев действительности либо недействительности сделки.

Вместе с тем, п.3 ст. 486 ГК РФ предусматривает специальное последствие нарушения покупателем условия договора купли-продажи об оплате товара, согласно которому если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ

Таким образом, выводы суда первой инстанции в части отсутствия оснований для признании сделки недействительной и признании Величко П.Ф. не приобретшим права собственности на жилой дом и земельный участок являются правомерными.

Также суд правомерно пришел к выводу, что Величко П.Ф., являясь законным владельцем жилого дома, на законных основаниях вселил свою мать Величко Н.И., получение же согласия на вселение последней от Живенковых, передавших право владения спорным имуществом по договору купли-продажи Величко П.Ф., в данном случае не требовалось.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции основаны на нормах материального права, приведенных в решении, полно мотивированы, подтверждены материалами дела и не опровергаются доводами апелляционной жалобы, которые были предметом исследования суда первой инстанции и получили правильную правовую оценку в решении.

Иных доводов в жалобе не приведено и судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.

Руководствуясь п.1 ст. 328, ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сампурского районного суда Тамбовской области от 19 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Живенковой А.Н., Живенкова В.Н., представителя Живенковых А.Н. и В.Н.- адвоката Тогушовой Л.Ю. без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка