ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 апреля 2013 года Дело N А57-16870/12
Резолютивная часть постановления объявлена «11» апреля 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен «17» апреля 2012 года. Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Камериловой В.А., судей Антоновой О.И., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Изаковой М.А.,
при участии в судебном заседании представителя администрации муниципального образования «Город Саратов» Маркеловой Д.А., действующей по доверенности от 01.06.2012 N 01-03/36, представителя индивидуального предпринимателя Солопова Виктора Николаевича Шлюпкина А.Г., действующего по доверенности от 31.08.2012, рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Солопова Виктора Николаевича (г. Саратов, ОГРНИП 310645415100012, ИНН 64500300909)
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2012 по делу N А57-16870/2012 (судья Е.Л. Большедворская) по иску администрации муниципального образования «Город Саратов» (г. Саратов, ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003) к индивидуальному предпринимателю Солопову Виктору Николаевичу (г. Саратов, ОГРНИП 310645415100012, ИНН 64500300909) о взыскании задолженности по договору аренды,
УСТАНОВИЛ:
в Арбитражный суд Саратовской области обратилась администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация, истец) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Солопову В.Н. (далее - ИП Солопов В.Н., ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 27.02.2008 N 96 с учетом уточнений, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, за период с 14.10.2010 по 10.04.2012 в размере 1 520 353 руб. 78 коп., пени за период с 11.01.2011 по 18.06.2012 в размере 443 727 руб. 03 коп.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2012 по делу N А57-16870/2012 суд взыскал с ИП Солопова Виктора Николаевича в пользу администрации муниципального образования "Город Саратов» задолженность по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 27.02.2008 N 96 за период с 14.10.2010 года по 10.04.2012 года в сумме 1520 353 руб. 78 коп., пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 11.01.2011 года по 18.06.2012 года в сумме 441 819 руб. 52 коп.
Кроме того, с ИП Солопова Виктора Николаевича в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 32621 руб. 73 коп.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ИП Солопов В.Н. обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции при расчёте арендной платы неверно применил ставку арендной платы.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель индивидуального предпринимателя Солопова Виктора Николаевича поддержал доводы апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель администрации муниципального образования «Город Саратов» возражает против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, выслушав в судебном заседании представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 27.02.2008 между комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) и Овчинниковым А.В. (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с условиями которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:03 02 19:0192, находящийся по адресу: г. Саратов, ул. Депутатская, б/н для строительства офисно-складских помещений, в границах, указанных в кадастровом плане участка от 20.11.2007 г. N 48/07-15444, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью.
Договор заключен сроком на 15 лет и вступает в силу с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области.
Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждено уведомлением о проведении государственной регистрации от 13.03.2008 N 11/137/2008-105.
Согласно пункту 3.1. договора, размер арендной платы указан в приложении N 1 к договору.
Арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными долями от указанной в приложении N 1 суммы, до 10 числа каждого месяца, следующего за оплачиваемым кварталом, путем перечисления на расчетный счёт, указанный в договоре.
В соответствии с Приложением N 1 к договору, расчёт размера арендной платы производится исходя из ставки арендной платы за единицу площади - 2%.
По акту приёма-передачи от 27.02.2008 земельный участок был передан арендатору.
09.08.2010 между арендодателем администрацией муниципального образования "Город Саратов" и арендатором Овчинниковым А.В. заключено соглашение к договору от 27.02.2008, в соответствии с которым пункт 1.1. договора изложен в следующей редакции: "для размещения гаражей и автостоянок" вместо "для строительства офисно-складских помещений".
06.09.2010 произведена государственная регистрация указанного соглашения в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области.
05.10.2010 между Овчинниковым А.В. и Солоповым В.Н. заключен договор замены стороны в обязательстве, предметом которого является переуступка первоначальным арендатором новому арендатору прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.02.2008 N 96, заключенного на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 31.01.2008, зарегистрированного в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 13.03.2008, соглашения к договору аренды находящегося в государственной собственности участка от 09.08.2010 зарегистрированного в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 06.09.2010. В результате замены стороны в обязательстве, новый арендатор занимает место первоначального арендатора и становится арендатором по договору аренды от 27.02.2008 N 96.
В соответствии с пунктом 2.1. договора, новый арендатор принимает на себя все права и обязанности по договору аренды от 27.02.2008 N 96 на земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 64:48:03 02 19:0192 площадью 31439 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Депутатская, б/н в Кировском районе г. Саратова в том же объёме и на тех же условиях, которые существовали у первоначального арендатора.
Договор замены стороны в обязательстве зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и недвижимости 14.10.2010 г.
В связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы, истец обратился с исковым заявлением в арбитражный суд. Истец ссылается на постановление Правительства Саратовской области от 27.11.2007 г. N 412-П "Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения", которым установлен размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предназначенные для иных целей-2% от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Постановление Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П опубликовано в издании "Саратовская областная газета" N 69 от 04.12.2007.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования пришёл к выводу о том, что расчёт задолженности арендной платы должен быть произведён из расчёта 2 %.
Между тем, судом первой инстанции не принято во внимание следующее.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).
Пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Указанная редакция закона введена в действие с 30 октября 2007 года Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности».
Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Из материалов дела видно, что пунктом 3.5. договора стороны согласовали, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке: ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год; в случае изменения ставки арендной платы, в том числе, методики расчёта арендной платы; показателей, влияющих на размер арендной платы и её составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативными актами Российской Федерации, Саратовской области, органами местного самоуправления.
Апелляционная коллегия считает, что договор аренды предусматривает механизм определения арендной платы в зависимости от наступления определённых условий, а именно: изменения действующих нормативно-правовых актов.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключённый ими договор аренды.
Учитывая изложенное, задолженность за рассматриваемый период подлежит исчислению в соответствии с положениями постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков её внесения» от кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка рассчитана на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утверждённых постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П «Вопросы государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов в Саратовской области».
Текст постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года N 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения» опубликован в газете «Саратовская областная газета» (официальное приложение) от 04.12.2007 года N 222 (1996).
Текст постановления Правительства Саратовской области от 07.07.2009 года N 270-П «Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области» опубликован в «Собрание законодательства Саратовской области» N 15, июль 2009 года (выход в свет 17.07.2009 года).
Таким образом, применение новой ставки арендной платы возможно с 01.01.2010 года.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, арендные платежи за пользование земельным участком являются нормативно регулируемыми, поэтому уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления вправе путём принятия нормативных правовых актов в одностороннем порядке изменять нормативно установленные ставки арендной платы и методику их расчета независимо от воли сторон договора и без заключения дополнительных соглашений к нему.
Как следует из материалов дела, ответчиком изменён вид разрешённого использования «для размещения стоянок и гаражей».
Ставка арендной платы на основании постановления Правительства Саратовской области N 412-П от 27.11.2007 составляет 0,2% кадастровой стоимости - для размещения гаражей и 0,5% - для размещения автостоянки.
Между тем, возможность определения размера арендной платы за земельный участок как суммы арендных платежей за разные части земельного участка законодательством не предусмотрена. Арендная плата определяется на основании единой ставки, определяемой для основного вида использования.
Таким образом, законодателем предусмотрено две различных арендные ставки за один земельный участок исходя из вида разрешённого использования.
Следовательно, определение размера арендной платы должно происходить из фактического использования арендатором данного земельного участка.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и
Согласно предоставленному акту обследования земельного участка, данный земельный участок не используется под автостоянку.
Доказательств обратного в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.
Так как размер арендной платы поставлен в зависимость от вида разрешенного использования, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при расчете годовой стоимости арендной платы необходимо руководствоваться Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее исполнения" во взаимосвязи с техническими рекомендациями, поскольку в них дается расшифровка типового перечня разрешенных видов использования. Следовательно при применении Постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 г. N 412-П необходимо было исходить из того, что размер арендной платы за данный земельный участок под гаражи составляет 0, 2% от кадастровой стоимости.
Годовой размер арендной платы за земельный участок рассчитывается как произведение площади земельного участка, удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка и процентной ставки от кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, размер годовой арендной платы, по мнению истца, составляет 31439х6607,76х0,2% =415 482 руб. 73 коп.
Общая сумма задолженности составляет: 89 193 руб. 30 коп. (4-й квартал 2010 года)+ 415 482 руб. 73 коп. (размер арендной платы за 2011 год) + 103 870 руб. 68 коп. (размер арендной платы за 1-й квартал 2012 года) = 608 546 руб. 71 коп.
Из материалов дела следует, что ответчик доказательств перечисления арендной платы в размере, установленном нормативными актами, не представил, в связи с чем суд приходит к выводу с ИП Солопова подлежит взысканию 608 546 руб. 71 коп.
Доводы ответчика о неиспользовании земельного участка по назначению в связи разработкой проектной документации судебной коллегией во внимание не принимаются, так как данные обстоятельства не освобождают его от обязанностей уплаты арендной платы.
Довод администрации о том, что в настоящее время земельный участок не используется по назначению и не занят никакими объектами, в связи с чем расчёт арендной платы следует производить, исходя из 2% кадастровой стоимости земельного участка, также не принимается во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку при расчёте задолженности арендной платы следует исходить из разрешённого вида использования земельного участка.
Согласно части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 6.2. договора, в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.
В соответствии с пунктом 3.2. договора, арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными долями до 10 числа каждого месяца, следующего за оплачиваемым кварталом, путем перечисления денежных средств на счет указанный в договоре.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что пени следует исчислять со дня, следующего за днем оплаты, предусмотренным договором, т. е. с 11.01.2011. Таким образом, размер пени за период 11.01.2011 года по 18.06.2012 года составляет 177 703 руб. 55 коп.
В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина, подлежащая уплате в доход федерального бюджета и судебные расходы распределяются пропорционально удовлетворенным требованиям.
