СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 сентября 2012 года Дело N 33-8822012

18 сентября 2012 года город Майкоп

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего - Ткаченко В.В.

судей - Бзегежева Н.Ш. и Безуглова В.В.

при секретаре судебного заседания - Киреевой И.Ю.

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционным жалобам ответчиков Хуако  ...  и Хуако  ...  на решение Майкопского городского суда от 14 марта 2012 года, которым постановлено:

взыскать солидарно с Хуако  ...  и Хуако  ...  в пользу ОАО КИТ Финанс Инвестиционный банк сумму задолженности по кредитному договору № № от 22 июля 2008 года:  ...  - сумму просроченного основного долга;  ...  - сумму просроченных процентов по кредиту;  ...  - пеню за просроченный платеж по исполнению обязательства по уплате процентов;  ...  - пеню за нарушение сроков возврата кредита.

Обратить взыскание на предмет ипотеки - квартиру, расположенную по адресу:  ... , путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в  ... , для уплаты из стоимости, вырученной от продажи предмета ипотеки задолженности Хуако  ...  и Хуако  ...  перед ОАО КИТ Финанс Инвестиционный банк.

В остальной части исковых требований КИТ Финанс Инвестиционный банк к Хуако  ...  и Хуако  ... , отказать.

Взыскать солидарно с Хуако  ...  и Хуако  ...  в пользу КИТ Финанс Инвестиционный банк судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере  ... .

Заслушав доклад судьи Безуглова В.В., объяснения представителя ответчика Хуако А.Г. по доверенности Сухинина Ю.Ф., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, пояснения представителя ОАО КИТ Финанс Инвестиционного банка по доверенности Ерзина А.В., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ОАО КИТ Финанс Инвестиционный банк обратилось в суд с иском к Хуако А.Г. и Хуако М.Б. об обращении взыскания на имущество, взыскании суммы долга, процентов и пеней.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 22 июля 2008 года между ОАО КИТ Финанс Инвестиционный банк и ответчиками Хуако А.Г. и Хуако М.Б. был заключен кредитный договор № №, в соответствии с которым кредитор предоставил ответчикам заем в размере  ...  сроком на 180 месяцев. В обеспечение исполнения обязательств по договору, заемщиком была предоставлена квартира, расположенная по адресу:  ... . Ответчики свои обязательства по договору надлежащим образом не исполняли и допустили 8 случаев нарушения сроков оплаты, начиная с 24 января 2011 года. В связи с этим, истцом были направлены им требования о досрочном исполнении обязательств. Поскольку задолженность по договору до настоящего времени не погашена, истец просил суд взыскать солидарно с ответчиков сумму задолженности по кредиту, сумму начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней (в том числе причитающихся процентов) по кредитному договору от 22 июля 2008 года № №, а именно:  ...  - сумма просроченного основного долга;  ...  - сумма просроченных процентов по кредиту;  ...  - сумма пеней за просроченный платеж по исполнению обязательств по уплате процентов;  ...  - сумма пеней за нарушение сроков возврата кредита;  ...  - причитающиеся проценты по кредиту. Кроме этого истец просил взыскать солидарно с ответчиков в его пользу понесенные расходы по уплате государственной пошлины в размере  ... , обратить взыскание на предмет ипотеки - квартиру, расположенную по адресу:  ...  путем реализации с публичных торгов, определив начальную продажную цену квартиры в размере  ... , согласно экспертному заключению № № от 23 сентября 2011 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель ответчика Хуако А.Г. по доверенности Сухинин Ю.Ф. исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении. При этом пояснил, что его доверитель, в счет погашения основного долга и процентов уплатил около  ... , остаток задолженности по основному долгу равен  ... . С оценкой квартиры в размере  ...  он не согласен, так как в договоре ипотеки предусмотрена более высокая цена квартиры. Считает суммы неустойки завышенными и просил их снизить.

Представитель истца ОАО КИТ Финанс Инвестиционный банк в судебное заседание не явился, представил заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствии и удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчица Хуако М. Б., извещенная надлежащим образом о дате, месте и времени проведения разбирательства, в судебное заседание не явилась.

Суд постановил изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчица Хуако М.Б. также просит решение Майкопского городского суда от 14 марта 2012 года отменить и принять новое об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указывает, что договор залога является ничтожным, поскольку в соответствии с требованиями Семейного кодекса РФ квартира не могла быть заложена без согласия органов опеки. Кроме того, она не была уведомлена о рассмотрении дела.

В апелляционной жалобе ответчик Хуако А.Г. просит решение Майкопского городского суда от 14 марта 2012 года отменить и принять новое об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указывает, что у суда не имелось оснований изменять стоимость квартиры, которая, согласно договору составляла  ... . Считает, что с 2008 года стоимость квартиры не могла снизиться до  ... .

В возражениях представитель истца просит решение суда оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения. Считает, что доводы ответчиков являются необоснованными, поскольку ответчица была извещена надлежащим образом и доказательств уважительных причин неявки суду не предоставила. Ответчиками систематически нарушались сроки оплаты ежемесячных платежей, соответственно решение суда о досрочном взыскании денежных средств по договору является законным и обоснованным.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 25 мая 2012 года решение Майкопского городского суда от 14 марта 2012 года в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере  ...  отменено и в отмененной части принято новое решение об отказе в удовлетворении требования об установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере  ... .

Постановлением Президиума Верховного суда Республики Адыгея от 08 августа 2012 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 25 мая 2012 года в части отказа установления начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере  ...  отменено и в отмененной части дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и заслушав участников судебного заседания, судебная коллегия находит оспариваемое решение суда в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере  ...  подлежащим отмене по следующим основаниям.

Удовлетворяя требования истца о солидарном взыскании с ответчиков суммы задолженности по кредитному договору № № от 22 июля 2008 года в виде суммы просроченного основного долга и суммы просроченных процентов по кредиту, суд первой инстанции правомерно руководствовался расчетами истца и графиком платежей по названному кредитному договору.

Одним из условий, определяемых в ходе обращения взыскания на ипотеку, является начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества (объекта взыскания). Пункт 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» возлагает обязанность по определению начальной продажной цены на суд при судебном порядке обращения взыскания.

Определяя начальную продажную стоимость квартиры, являющейся предметом залога, в размере  ... , при обращении взыскания на предмет ипотеки, суд руководствовался выводами экспертного заключения № № от 23 сентября 2011 года, проведенного ООО « ... » по заказу истца до его обращения в суд с данным исковым заявлением. Однако указанное экспертное заключение № № от 23 сентября 2011 года при рассмотрении дела судом первой инстанции в материалах дела отсутствовало и в ходе разбирательства судом не исследовалось.

Таким образом, в нарушение требований пункта 1 и 3 статьи 67, части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции, определяя начальную продажную стоимость квартиры, являющейся предметом залога, руководствовался экспертным заключением № № от 23 сентября 2011 года, которое незаконно положил в основу принятого решения, поскольку оно отсутствует в материалах дела и не исследовалось непосредственно в судебном заседании.

При наличии таких обстоятельств, судебная коллегия полагает, что оспариваемое решение суда в части определения начальной продажной стоимости заложенного имущества является незаконным, подлежащим отмене с принятием нового решения в этой части.

Пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Как следует из материалов дела, при рассмотрении дела в суде возник спор между сторонами относительно начальной продажной цены предмета залога. В связи с этим начальная продажная цена заложенного имущества в соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» подлежит определению судом.

В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции представителем истца было представлено экспертное заключение № № от 23 сентября 2011 года, согласно которому рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, составляет  ... . В свою очередь представителем ответчика Хуако А.Г. был представлен отчет об определении рыночной стоимости недвижимости № № от 11 сентября 2012 года, согласно которому рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, составляет  ...

В соответствии с требованиями части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, иных доказательств о рыночной стоимости заложенного имущества сторонами представлено не было. Между тем, представленные истцом доказательства свидетельствуют о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами перед заключением договора ипотеки.

При таких обстоятельствах, в целях наибольшего соблюдения прав и законных интересов сторон, судебная коллегия полагает возможным определить начальную продажную цену заложенного имущества в соответствии с отчетом об оценке недвижимого имущества № № от 09 июля 2008 года, проведенным оценщиком, выбранным истцом, перед подписанием сторонами договора ипотеки, поскольку данный договор не был оспорен или изменен.

Руководствуясь статьями 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 14 марта 2012 года, в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере  ... , отменить.

В отмененной части принять новое решение, которым установить начальную продажную стоимость заложенного имущества - квартиры, расположенной по адресу:  ...  размере  ...

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка