А53-3492/2008 от 30 июня 2008

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 30 июня 2008 года Дело N А53-3492/2008

Резолютивная часть решения оглашена 24 июня 2008 года.

Полный текст решения изготовлен 30 июня 2008 года.

Арбитражный суд Ростовской области в составе:

Судья В.Н. Авдеев

при ведении протокола судебного заседания судьей

рассмотрев в судебном заседании арбитражное дело по иску: ОАО «Веселовский элеватор»,

к ответчикам: Администрация Веселовского района Ростовской области, Веселовское муниципальное унитарное предприятие жилищно-коммунального хозяйства, МУ «Администрация Веселовского сельского поселения», Волковой Елене Викторовне,

третье лицо: УФРС по РО

о признании недействительным зарегистрированного права, восстановлении нарушенных прав нанимателя

В судебном заседании приняли участие:

от истца: пр. Василевская Л.Е.- дов. от 17.03.2008, пр. Бойчук А.В.- дов. от 17.03.2008 г., пр. Олейников А.Т. - дов. от 17.01.2007 г.;

от ответчика: пр. Криворотов Р.П. - дов. от 16.05.2008 г. №3530 от Волковой Е.В., пр. Агеев А.В. - дов от 29.12.2007 г. №464, пр. Киреев А.Ю. - дов. от 12.02.2008 г. №279 от Администрации Веселовского района, пр. Вертепа В.И. - дов от 17.06.2008 г. №471 от МУ «Администрация Веселовского сельского поселения»

от третьего лица: уведомлено, не явилось;

Сущность спора: Рассматриваются требования :

«Признать недействительным договор на передачу квартир (домов) в собственность граждан от 25.02.2005 г., заключенный между Веселовским МУП ЖКХ и Олейниковой Е.В.

Признать недействительным Постановление Администрации Веселовского района от 28.02.2005 г. №135 об утверждении договора на приватизацию жилого фонда.

Признать недействительным ордер №1072 от 13.02.2004 г., выданный Олейниковой Е.В., на право занятия квартиры №11 дома №22 по пер. Промышленный, п. Веселый, Ростовской области.

Признать недействительным зарегистрированное право собственности Олейниковой Елены Викторовны на жилую площадь по адресу: п. Веселый, Веселовского района, Ростовской области, пер. Промышленный,22, кв. №11.

Признать законным право владения в качестве нанимателя ОАО «Веселовский элеватор» жилой площадью по адресу: п. Веселый, Веселовского района, Ростовской области, пер. Промышленный,22, кв. 11 с момента ввода в эксплуатацию жилого дома по настоящее время.

Восстановить нарушенные права нанимателя ОАО «Веселовский элеватор» на квартиру №11, находящуюся в доме №22 по пер. Промышленный и обязать МУ «Администрация Веселовского сельского поселения» заключить с ОАО «Веселовский элеватор» договор социального найма на указанную квартиру.».

Данный предмет спора в означенном субъектном составе рассматривается в связи с удовлетворением заявления истца об уточнении требований в порядке ст. 49 АПК РФ, заменой ответчика Олейниковой Елены Викторовны на Волкову Елену Викторовну в связи со сменой Олейниковой Е.В. фамилии на основании представленного свидетельства о заключении брака от 04.08.2007 г.

Обосновывая обращение с иском в арбитражный суд элеватор сослался на определение Веселовского районного суда Ростовской области от 20.02.2008 г. которым исковое заявление акционерного общества возвращено ввиду неподведомственности спора суду общей юрисдикции.

Заявленные требования истец обосновывает тем, что с февраля 1994 г. по 25.1.1994 г. в п. Веселовский, Ростовской области по пер. Промышленный, 22 осуществлялось строительство 18-квартирного жилого дома, в строительстве которого принимало участие в качестве инвестора-дольшика ОАО «Веселовский элеватор». Впоследствии данному лицу была распределена квартира, пропорционально произведенным взносам в строительство.

ОАО «Веселовский элеватор» со «Службой Заказчика» 01.09.1997 г. был заключен договор на жилищно-коммунальное обслуживание квартиры №11 в доме 22 по пер. Промышленному, а с 01.09.2003 г. договор перезаключен с МУП ЖКХ.

Истец пояснил, что на протяжении всего периода, начиная с 1994 г., ОАО «Веселовский элеватор», как добросовестный наниматель указанной квартиры, вносил квартирную плату и плату за коммунальные услуги, что подтверждается счетами-фактурами, представленными в материалы дела. В 2001-2003 г.г. за счет средств элеватора (нанимателя квартиры №11 в доме №22 по пер. Промышленный) произведена газификация данной квартиры.

По договору от 25 февраля 2005 г. указанная квартира была незаконно приватизирована ответчиком Олейниковой Е.В. Право собственности Олейниковой Е.В. зарегистрировано в УФРС по Ростовской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.03.2005 г.

Согласно доводам истца, так как на дату приватизации квартиры №11 его нанимателем являлось ОАО «Веселовский элеватор», то действия муниципальных органов по выделению и передаче данной квартиры Олейниковой Е.В. являются незаконными и нарушающими права данного лица.

Истец указал, что Олейникова Е.В. никогда не являлась нанимателем квартиры №11, не состояла на учете для последующего предоставления квартиры, в качестве нуждающейся в жилье также в установленном законом порядке признана не была, что исключает возможность приватизации Олейниковой Е.В. указанной квартиры.

Истец считает, что договор заключенный между МУП ЖКХ и Олейниковой Е.В. от 25.02.2005 г. на передачу квартиры №11 в собственность Олениковой Е.В., постановление и.о. Главы района от 28.02.2005 г., которым утвержден указанный договор приватизации, ордер №1072 от 13.02.2004 г., выданный Олейниковой Е.В на право занятия квартиры №11 дома №22 по пер. Промышленный в п. Веселый не основаны на законе и являются недействительными.

Истец считает, что договор, заключенный со «Службой Заказчика» и ОАО «Веселовский элеватор» от 01.09.1997 г. на жилищно-коммунальное обслуживание квартиры №11 в доме №22 по пер. Промышленный, является доказательством того, что именно ОАО «Веселовский элеватор» является нанимателем данной квартиры.

Письменным пояснением истец сослался на тот факт, что принадлежность квартиры №11 последнему подтверждается еще и тем обстоятельством, что во время открытого владения квартирой №11 к истцу со стороны органов местного самоуправления претензий не предъявлялось.

В дополнительном пояснении истец также указал, что приватизация квартиры Олейниковой Е.В. осуществлена в нарушение требований ч. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации, которой установлено, что бесплатно, т.е. на условиях социального найма, жилье предоставляется только двум категориям граждан: малоимущим и иным, указанным в законе лицам, нуждающимся в жилье. Основания для признани граждан нуждающимися определены ст. 29 ЖК РСФСР от 24.06.83 г. (ред. от 20.07.2004 г.). Олейникова Е.В. проживала в г. Ростове-на-Дону со своими родителями, и в установленном порядке нуждающейся в жилом помещении признана не была.

Ссылаясь на ст. 1 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991 г., истец указал, что ответчица Олейникова Е.В не могла приватизировать квартиру №11 уже на том основании, что в ней не проживала, что противоречит условиям данной статьи Закона.

В возражениях на отзыв ответчиков: Администрации Веселовского района и МУП ЖКХ (л.д. 221) , истец приводит аналогичые изложенным доводы, а также добавляет, что вместо запрашиваемых документов, подтверждающих финансирование строительства дома по пер. Промышленному,22 в подтверждение факта долевого участия элеватора при строительстве данного дома, Администрация представила Постановление Администрации района от 26.12.1994 г. №337, согласно которому указанный дом передан в муниципальную собственность на баланс «Службы Заказчика», а также приложен «Перечень предприятий, имущества, передаваемых в муниципальную собственность», именуемый как «Приложение №1».

Истец считает данное «Приложение» недостоверным так как, на основании акта госкомиссии от 25.11.1994 г. в эксплуатацию принят 18-ти квартирный жилой дом, а в «Приложении» указаны 15 квартир.

При этом согласно пояснениям истца, по названному «Приложению» Администрации района, как дольщику строительства распределено 5 квартир, общей площадью 272,01 кв.м., в том числе квартира №11. В Постановлении №337 от 26.1.1994 года сметная стоимость указана 67043450 руб., общая площадь дома 970 кв.м. Стоимость 1 кв.м. - 69116 руб. 96 клоп. Стоимость выделенного Администрации жилья составляет 272,01 кв.м. х 69116 руб. 96 коп. = 18800504 руб. 29 коп., в то время как согласно Постановлению от 23.08.1994 г. №280 Администрация должна была перечислить на окончание строительства 18-ти квартирного дома 5 000 000 руб., что составляет стоимость 72,34 кв.м.. Истец указал, что разница между оплатой и получением жилой площади составляет 199,67 кв.м. Администрация района данную разницу не обосновала и не представила документов, подтверждающих финансирования истцом строительства указанного жилого дома.

Ответчик Волкова Е.В. (Олейникова Е.В.) письменным отзывом, представленным в материалы дела (л.д. 218) исковые требования не признала, считает договор на приватизацию квартиры от 25 февраля 2005 г., заключенный между ней и МУП ЖКХ, законным, а также ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчика Волковой Е.В. - Криворотов Р.П., подтвердил позицию Волковой Е.В. (л.д. 74-75, т. 2).

Ответчик - Администрация Веселовского района Ростовской области, исковые требования отклонила. В отзыве на иск (л.д. 144, т.1) указала, что истец не представил документы, подтверждающие обоснованность заявленных требований. Ответчик считает, что спор не подведомствен арбитражному суду., т.к. Олейникова Е.В. (Волкова Е.В.) не занимается экономической или предпринимательской деятельностью а спор касается применения жилищного законодательства.

Отзывом на иск (л.д. 181, т.1) Администрация Веселовского района поясняет, что согласно выписке из №4 заседания Совета директоров ОАО «Веселовский элеватор» от 17 января 2003 г. совет директоров дал согласие на проживание Олейникова В.Е., его жены и дочери в квартире №11 по пер. Промышленный,22 в п. Веселый.

Ответчик МУ «Администрация Веселовского сельского поселения» Ростовской области Веселовского района, в письменном отзыве (л.д. 43, т.2) пояснило, что Постановлением Главы Веселовского района №528 от 27.10.2005 г. МУ «Веселовская сельская администрация» ликвидировано как юридическое лицо. В свою очередь МУ «Администрация Веселовского сельского поселения» не является правоприемником ликвидированного юридического лица, в связи с чем не может быть ответчиком по данному делу.

Ответчик Веселовское МУП ЖКХ отзывом (л.д. 190, т.1) исковые требования отклонил в полном объеме, считает законными: договор на приватизацию квартиры в собственность граждан от 25 февраля 2005 г., заключенный между Олейниковой Е.В. и МУП ЖКХ, а также постановление Администрации Веселовского района от 28.02.2005 г. №135 «Об утверждении договора на приватизацию жилого фонда».

При рассмотрении настоящего спора на основании материалов дела, арбитражный суд установил следующее:

Определением Веселовского райсуда Ростовской области от 20.02.2008 г. исковое заявление ОАО «Веселовский элеватор» к Олейниковой Е.В. , администрации Веселовского района, Веселовскому МУП ЖКХ, третье лицо ФРС по РО о признании недействительным договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан от 25.02.2005 г., заключенным между МУП ЖКХ и Олейниковой Е.В., постановления Администрации Веселовского района от 28.02.2005 г. №135 об утверждении договора на приватизацию жилого фонда, свидетельства о государственной регистрации права, признании права нанимателя ОАО «Веселовский элеватор» на пользование квартирой №11 в доме №22 по пер. Промышленный в п. Веселый возвращено по основанию подведомственности данного спора арбитражному суду.

22 февраля 2008 г. истец обратился с аналогичными исковыми требованиями в Арбитражный суд Ростовской области.

В заявленных требованиях истец указывает, что с февраля 1994 г. по 25.11.1994 г. в п. Веселый по пер. Промышленный,22 «Службой Заказчика» велись работы по строительству 18-квартирного жилого дома, в котором ОАО «Веселовский элеватор» была выделена квартира пропорционально произведенным взносам на строительство данного дома.

На основании Акта приема-передачи основных средств (л.д. 35, т.1) «Служба Заказчика» в соответствии с постановления главы Веселовского района передало Веселовскому МУП ЖКХ безвозмездно на баланс имущество, в том числе и 18-квартирный жилой дом по пер. Промышленный ,22.

Истцом со «Службой Заказчика» был заключен договор на жилищно-коммунальное обслуживание, а с 01.09.2003 г. договор на ЖКО был заключен с МУП ЖКХ (л.д. 40, т.1). В течение всего периода, начиная с окончания строительства указанного жилого дома и сдачи его в эксплуатацию и по 2005 г. истец законно владел квартирой №11 в доме №22 по пер. Промышленный в п. Веселый, внося платежи за коммунальные услуги и оплату за жилое помещение, что подтверждается материалами дела ( л.д. 42-89, т.1).

В 2001-2003 годах за счет средств истца была осуществлена газификация указанной квартиры, что подтверждается платежными документами: калькуляциями, платежными поручениями, актами приемки выполненных работ, накладными (л.д. 92-99, т.1).

Постановлением главы Веселовской сельской администрации Веселовского района Ростовской области №3 от 13 февраля 2004 г. Олейниковой Е.В. выдан ордер на кв. №11 в доме по пер. Промышленный,22 в п. Веселый.

Из представленных в материалы дела копий документов, суд установил, что в выданном Олейниковой Е.В. ордере №1072 в графе «место работы» указана должность - программист ОАО «Веселовский элеватор».

Судом установлено, что в последствии по договору от 25 февраля 2005 г. (л.д. 142, т.1) муниципальное образование Веселовского района, в лице директора МУП ЖКХ Ерохина Ю.Ю. передало указанную квартиру в собственность Олейниковой Е.В., которая нанимателем квартиры на момент заключения договора не являлась.

28.02.2005 г. постановлением Администрации Веселовского №135 указанный договор утвержден (л.д. 141, т.1).

Как установил суд, право собственности Олейниковой Е.В. на квартиру №11 в доме№22 по пер. Промышленный в п. Веселый было зарегистрировано в ГУ ФРС по РО 15 марта 2005 г. (л.д. 216, т.1).

Судом также установлено, что согласно выписке из протокола №4 заседания Совета директоров ОАО «Веселовский элеватор» общество выразило согласие на временное проживание в квартире №11 в доме №22 по пер. Промышленный генеральному директору Олейникову В.Е., его жене и дочери без права приватизации.

Вместе с тем в материалы дела представлена копия выписки из протокола заседания Совета директоров от 17.01.2004 г., согласно которой квартира №11 в доме №22 по пер. Промышленный в п. Веселый выделена для проживания Олейниковой Е.В. с последующей приватизацией.

По представленным Администрацией Веселовского района документам суд установил, что согласно постановлению Администрации Веселовского района №280 от 23.08.1994 г. в счет окончания строительства 18-квартирно жилого дома подрядчику АО «Гидротехник» полежало перечислению 5 000 000 рублей.

Судом установлено, что ОАО «Веселовский элеватор» неоднократно запрашивал в МУП ЖКХ, Администрации Веселовского района информацию о документах, подтверждающих факты долевого участия общества при строительстве 18-квартирно жилого дома, распределения квартир в указанном доме среди дольщиков пропорционально затраченным на строительство средствам. Как следует из ответа Администрации Веселовского района на указанные запросы истца (л.д. 21, т.1) испрашиваемые документы в муниципальном архиве Администрации Веселовского района отсутствуют. По данному запросу в адрес истца было направлено постановление Администрации Веселовского района №377 от 26.12.1994 г. «О передаче объектов соцкультбыта, жилищного фонда в муниципальную собственность района» с приложением №1.В данном приложении №1 (л.д. 31, т.1) указаны 15 квартир жилого дома по пер. Промышленный, 22, передаваемых в муниципальную собственность, в то время как по акту госкомиссии от 25.11.1994 г. в эксплуатацию сдан 18-квартирный жилой дом.

Письмом от 30.08.06 г. (л.д. 119, т.1) МУП ЖКХ в обоснование заключения договора на жилищно-коммунальное обслуживания с ОАО «Веселовский элеватор», указало, что поскольку элеватор предоставлял жилую площадь для проживания своим работникам, а МУП ЖКХ обслуживало и обеспечивало бесперебойную подачу проживающим коммунальных услуг, то данное обстоятельство и является основанием для заключения с истцом договора на оказание жилищно-коммунальных услуг.

Судом также установлено, что согласно выписке из реестра муниципальной собственности Веселовского района кв. №11 в жилом доме по пер. Промышленный ,22 в п. Веселый включена в реестр муниципальной собственности на основании постановления Главы Веселовского района от 23.02.1999 г. №40, балансодержателем является МУП ЖКХ Веселовского района, оценочная стоимость данной квартиры составляет 121332,0 руб., общая площадь - 46,6 кв.м.

Из пояснений истца следует, что приватизация квартиры №11 в доме ,22 по пер. промышленный в п. Веселый Олейниковой Е.В. проводилась в нарушение требований действовавшего законодательства, что нарушает права нанимателя данной квартиры - ОАО «Веселовский элеватор».

Указанные обстоятельства и послужили основанием обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Проанализировав имеющиеся материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам:

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Поскольку титульный владелец недвижимости просит об устранении нарушения его права, исковая давность в силу ст. 208 ГК РФ на предъявленные исковые требования не распространяется.

Правилами пользования жилыми помещениями от 25.09.1985 г. №415 (п.9) на нанимателя возложены обязанности использовать жилое помещение по прямому назначению, не перестраивать без разрешения наймодателя, своевременно вносить квартирную плату и плату за коммунальное обслуживание. Аналогичные обязанности нанимателя изложены в ст. 4 Закона «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 г., в п. 4 «Правил предоставления коммунальных услуг», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 г. №1099., а также в ст. 155 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 г, согласно которой наниматели квартир муниципального жилого фонда вносят плату за пользование жилым помещением наймодателю этого помещения.

Добросовестность владения указанной квартирой истцом подтверждается и тем фактом, что на протяжении всего периода, начиная со дня сдачи жилого дома по пер. Промышленный ,22 в эксплуатацию со стороны муниципальных органов, которые в соответствии со ст. 61 Закона «О местном самоуправлении» являлись заказчиками строительства данного дома, а также со стороны дольщиков, которые своими денежными средствами принимали участие в строительстве жилого 18-квартирного дома и соответственно могли иметь претензии по факту распределения квартир, претензии к истцу по поводу владения последним квартирой не поступали.