ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 апреля 2012 года Дело N А32-48220/2011
15АП-4480/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2012 года. Полный текст постановления изготовлен 28 апреля 2012 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мисника Н.Н., судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зобовой Л.В.,
при участии: от истца: представитель Кечин А.А. (доверенность N0004/СВ от 15.10.2011, паспорт);
от ответчиков: представители не явились, извещены надлежащим образом;
от третьих лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Производственного жилищно-строительного кооператива "Строитель" на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 24.02.2012 по делу N А32-48220/2011
по иску Производственного жилищно-строительного кооператива "Строитель" к ответчикам администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района, администрации муниципального образования Туапсинский район при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Туапсинский отдел, о признании права собственности, принятое судьей Шевченко А.Е.,
УСТАНОВИЛ:
Производственный жилищно-строительный кооператив "Строитель" (далее - истец, кооператив) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации к администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района, администрации муниципального образования Туапсинский район (далее - ответчики) о признании права собственности на 955/1000 доли в незавершенном строительством жилом доме, литер А, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Московских строителей, 3.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.02.2012 по делу N А32-48220/2011 в удовлетворении исковых требований отказано.
Судебный акт мотивирован тем, что спорное имущество расположено на земельном участке, не принадлежащем истцу на каком-либо вещном праве, названном в части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и не отведенном ему для целей строительства; истец не подтвердил, что спорный объект соответствует градостроительным, строительным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы третьих лиц, не угрожает жизни и здоровью граждан; истец не предоставил доказательств совершения действий, направленных на получение разрешения на строительство. Кроме того, суд учитывал, что строительство спорного объекта произведено за счет средств физических лиц.
Не согласившись с указанным решением, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Кооператив не согласен с выводом суда об отсутствии у него титула на земельный участок, расположенный под спорным объектом, поскольку указанный земельный участок находится в пользовании у истца на праве аренды и имеет целевое назначение «для завершения строительства восьмидесятиквартирного дома N 3 по ул. Московский строителей города Туапсе». Истец ссылается на постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.01.2010 по делу N А32-4788/2009 по иску кооператива о признании права собственности на тот же самый объект недвижимости, но по основаниям статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым констатировано избрание истцом неверного способа защиты с учетом того, что спорный объект недвижимости представляет собой незавершенный строительством объект и является самовольной постройкой, однако на тот момент отсутствовала возможность признания права собственности за истцом на указанный объект как на самовольную постройку по причине отсутствия доказательств, подтверждающих право пользования кооперативом земельным участком, на котором расположен объект незавершенного строительства, в связи с тем, что государственная регистрация договора аренды земельного участка от 21.11.2006 N 5100006414 площадью 3152 кв. м, расположенного по адресу: г. Туапсе, ул. Московских строителей, 3, не осуществлена.
Истец полагает, что заключение ООО «СКФ «Новелла» является надлежащим доказательством того, что спорный объект недвижимости не представляет опасности для жизни и здоровья окружающих, указывает на невозможность проведения обследования спорного объекта на соответствие противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам, так как объект незавершен строительством и исследованию подлежат только конструктивные элементы недостроенного здания.
В отзыве на апелляционную жалобу администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района просила решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывает, что представленное истцом заключение ООО СКФ «Новелла» не является доказательством законности требований истца, обращает внимание на то, что выводы, изложенные в данном заключении противоречат материалам дела, представленным истцом при рассмотрении дела N А32-5543/2011. Кроме того, администрация ссылается на отсутствие доказательств возведения истцом спорного объекта за свой счет, а не за счет физических лиц.
Ответчики и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.
В судебном заседании истец подержал доводы апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя участвующего в деле лица, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2009 по делу NА32-4788/2009 отказано в удовлетворении иска ПЖСК "Строитель", заявленного в порядке статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, к муниципальному образованию Туапсинский район, Туапсинскому городскому поселению муниципального образования Туапсинский район о признании права собственности на незавершенный строительством жилой девятиэтажный восьмидесятиквартирный дом, литера А, расположенный по адресу: г. Туапсе, ул. Московских строителей, 3.
Указанное решение оставлено без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2009 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.01.2010.
Определением ВАС РФ от 03.03.2010 N ВАС-2257/10 в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А32-4788/2009-71/111 для пересмотра в порядке надзора указанных судебных актов отказано, так как суды, отказывая в удовлетворении иска, обоснованно исходили из того, что спорное имущество было создано с нарушением закона, в связи с чем положения статьи 218 Гражданского кодекса РФ не подлежат применению при разрешении спора о признании права собственности на указанное имущество.
Данными судебными актами установлены следующие обстоятельства, имеющие в соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, преюдициальное значение для настоящего дела.
ПЖСК "Строитель" согласно уставу является правопреемником ОАО "Строитель", реорганизованного 02.04.2003 из АЖСО "Центробамстрой", зарегистрированного в свою очередь решением Исполнительного комитета Тындинского городского Совета народных депутатов от 06.12.1989 N 303.
Администрация города Туапсе, АООТ "Туапсе" и АЖСО "Центробамстрой" 10.12.1992 заключили договор о долевом участии в строительстве четырех девятиэтажных жилых домов серии П-46/9 на горе Кадош города Туапсе Краснодарского края, по условиям которого АООТ "Туапсе" и АЖСО "Центробамстрой" обязуются в 1992 - 1994 годы выполнить все работы, связанные со строительством четырех восьмидесятиквартирных жилых домов с использованием средств администрации г. Туапсе, АООТ "Туапсе" и АЖСО "Центробамстрой".
В дальнейшем 23.02.1992 АЖСО "Центробамстрой" (заказчик) и МП "Московский строитель" (подрядчик) заключили договор подряда на капитальное строительство N 2, по условиям которого подрядчик принял на себя обязательство по строительству трех новых восьмидесятиквартирных жилых домов серии П-46/9 с коммуникациями и благоустройством, а заказчик принял на себя обязательство по непрерывному финансированию строительства.
Во исполнение постановления главы администрации г. Туапсе Краснодарского края от 07.08.1995 N 1123 "Об изъятии у АО т/б "Туапсе" земельного участка под строительство жилых домов на мысе Кадош" в связи с нарушением обязательств договора от 10.12.1992 и систематической неуплатой земельного налога был изъят земельный участок площадью 16 880 кв. м, определенный генеральным планом под строительство жилых домов. На период завершения строительства сроком на 1 год за АЖСО "Центробамстрой" закреплен земельный участок под двумя строящимися восьмидесятиквартирными жилыми домами площадью 9450 кв. м.
09.08.1995 между администрацией г. Туапсе и АЖСО "Центробамстрой" заключен договор N 160 о предоставлении земельного участка общей площадью 9450 кв. м сроком на 1 год в аренду для завершения строительства двух восьмидесятиквартирных жилых домов.
Впоследствии постановлением главы города Туапсе Краснодарского края от 23.02.1998 N 295 "О предоставлении АЖСО "Центробамстрой" земельного участка общей площадью 4219,0 кв. м на условиях аренды для завершения строительства девятиэтажного жилого дома N 3 в районе горы Кадош" 23.02.1998 между администрацией города Туапсе и АЖСО "Центробамстрой" заключен договор N 731 о предоставлении указанного земельного участка в пользование на условиях аренды.
Постановлением главы города Туапсе от 27.02.1998 N 332 "О присвоении юридического адреса жилым домам АЖСО "Центробамстрой" на горе Кадош", присвоен юридический адрес жилым домам АЖСО "Центробамстрой": ул. Московских строителей, N 1, 2, 3, 4.
В 2001 году в пункт 1.1 устава ООО "Центробамстрой" СЖС" внесена запись о том, что указанное лицо является правопреемником АЖСО "Трест Центробамстрой".
01.07.2002 между ООО "Центробамстрой" СЖС" и ЗАО "ФИК "Центр новых строительных технологий" подписан договор купли-продажи недвижимого имущества N 14 - незавершенного строительством девятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Туапсе, ул. Московских строителей, д. 3. В пункте 1.2 договора указано, что объект принадлежит продавцу на праве собственности. Государственная регистрация перехода права собственности от ООО "Центробамстрой" СЖС" к ЗАО "ФИК "Центр новых строительных технологий" по названному договору осуществлена 19.07.2004.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Амурской области от 10.12.2003 по делу N А04-4055/03-18/354 признан недействительным пункт 1.1 устава ООО "Центробамстрой" СЖС" зарегистрированного муниципалитетом города Тынды Амурской области в редакции от 10.05.2001 N 233/878 в части того, что ООО "Центробамстрой" СЖС является правопреемником акционерного жилищно-строительного общества треста "Центробамстрой", зарегистрированного в муниципалитете города Тынды 06.12.1989 N 303.
Указанным решением суда установлено, что акционерное жилищно-строительное общество треста "Центробамстрой" 02.04.2003 преобразовано в открытое акционерное общество "Строитель".
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2005 по делу N А32-10300/2005-31/235 признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества N 14 - не завершенного строительством девятиэтажного жилого дома, заключенный ООО "Центробамстрой" СЖС и ЗАО "ФИК "Центр новых строительных технологий", а также признано недействительным зарегистрированное право собственности ЗАО "ФИК "Центр новых строительных технологий"" на незавершенный строительством восьмидесятиквартирный жилой дом, литера А по ул. Московских строителей г. Туапсе, регистрация права погашена как незаконная.
Постановлением главы муниципального образования город Туапсе Краснодарского края от 21.11.2006 N 2766 прекращено право аренды ЗАО "ФИК "Центр новых строительных технологий" на земельный участок, расположенный в микрорайоне Кадош, ул. Московских строителей, 3, и этот участок предоставлен в аренду ПЖСК "Строитель" для строительства восьмидесятиквартирного дома, прекращено право аренды на часть земельного участка площадью 4219,0 кв. м, которая с уточненной площадью 3152,0 кв. м из земель поселений предоставлена ПЖСК "Строитель" в аренду сроком на три года для завершения строительства девятиэтажного восьмидесятиквартирного жилого дома.
21 ноября 2006 года администрация муниципального образования город Туапсе и кооператив заключили договор аренды земельного участка N 5100006414, по условиям которого кооперативу предоставлен в аренду сроком до 21.11.2009 земельный участок из земель поселений площадью 3152 кв. м, расположенный по адресу: г. Туапсе, ул. Московских строителей, 3.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований по делу N А32-4788/2009 суды исходили из того, что спорный объект недвижимости представляет собой незавершенный строительством объект и является самовольной постройкой, право собственности истца на такой объект в судебном порядке не может быть признано на основании статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия для признания права собственности за истцом как на самовольную постройку на момент принятия решения судом первой инстанции отсутствовали.
Как указали суды, поскольку спорное имущество было создано с нарушением закона (без разрешения на строительство), положения статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению при разрешении спора о признании права собственности на указанное имущество.
Кроме того, судами установлено, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие право пользования кооперативом земельным участком, на котором расположен объект незавершенного строительства, в связи с тем, что государственная регистрация договора аренды земельного участка от 21.11.2006 N 5100006414 площадью 3152 кв. м, расположенного по адресу: г. Туапсе, ул. Московских строителей, 3, не осуществлена.
Также суды пришли к выводу о том, что состоявшееся решение Туапсинского городского суда от 06.03.2009 препятствует признанию права собственности за истцом на весь спорный объект, поскольку указанным судебным актом признано право собственности Гвоздя М.К. на 45/1000 доли (85,45 кв. м) в праве собственности на незавершенный строительством жилой дом, литера А, расположенный по адресу: г. Туапсе, ул. Московских строителей, 3, и регистрации права собственности на долю в реестре. Сведения об отмене указанного судебного акта отсутствуют.
Обращаясь в рамках настоящего дела с иском в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, кооператив ссылается на то, что по договору аренды N 5100006414 от 21.11.2006, заключенному с администрацией муниципального образования г. Туапсе (арендодатель), истцу (арендатор) был предоставлен в аренду сроком до 21 ноября 2014 года (с учетом дополнительного соглашения от 31.12.2009) земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 3152 кв. м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Московских строителей, 3, кадастровый номер 23:51:0101001:185, для завершения строительства 9-ти этажного восьмидесятиквартирного жилого дома.
Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 19.01.2010 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л. д. 66)).
В силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольность постройки может быть констатирована в том случае, если недвижимое имущество создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо создано без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Наличия одного из выше перечисленных условий достаточно для признания постройки самовольной.
Возведение самовольной постройки является правонарушением, в силу чего не порождает правовых последствий, предусмотренных пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в виде возникновения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Напротив, согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
Общим правовым последствием создания самовольной постройки является снос такой постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.
В исключительных случаях, прямо установленных законом, самовольная постройка может быть легитимирована в судебном порядке в качестве объекта гражданских прав.
Так, в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
При этом право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В силу положений статей 263, 264 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения, но только в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Однако при этом указанные нормы не разрешают вопрос о возникновении права собственности арендатора земельного участка на возводимые им объекты.
В качестве правового основания использования земельного участка, на котором построено спорное здание, истец ссылается на договор аренды от 21.11.2006 N 5100006414, по которому кооперативу предоставлен в аренду сроком до 21 ноября 2014 года земельный участок площадью 3152 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Московских строителей, 3, кадастровый номер 23:51:0101001:185, с разрешенным использованием для завершения строительства девятиэтажного восьмидесятиквартирного жилого дома.
Между тем, для легитимации самовольной постройки истец должен обладать вещным титулом землепользования (правом собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) участком, на котором расположено строение.
Как правильно установлено судом первой инстанции, спорное строение возведено обществом на земельном участке, не принадлежащем ему на каком-либо вещном праве, названном в части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем основания для удовлетворения иска отсутствовали.
В этом случае в силу пункта 25 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться при наличии иных обстоятельств лишь правообладатель земельного участка, а ответчиком по такому иску является сам застройщик.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Таким образом, истцу надлежит обосновать, что им были предприняты все возможные и необходимые меры для осуществления строительства в установленном порядке, однако в силу исключительных обстоятельств, соблюдение указанного порядка оказалось невозможным.
Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-4788/2009 констатировано отсутствие разрешения на строительство спорного дома. После чего, лишь в 2010 общество обратилось в Управление архитектуры и градостроительства муниципального образования город Туапсе с заявлением о выдаче разрешения на строительство жилого дома. Получив от Управления архитектуры и градостроительства муниципального образования город Туапсе ответ о необходимости предоставления дополнительной документации, общество в 2011 обратилось в суд с заявлением об обязании администрацию Туапсинского городского поселения выдать разрешение на завершение строительства спорного дома. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2011 по делу N А32-5543/2011 в удовлетворении указанного заявления отказано, суд признал отказ в выдаче обществу разрешения на строительство законным и обоснованным.
При таких обстоятельствах удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
