ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июня 2010 года Дело N А75-8474/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2010 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2010 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,
судей Гладышевой Е.В., Солодкевич Ю.М.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Мокшиной С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП - 3278/2010) индивидуального предпринимателя Сарыева Рашвара Новруз оглы на решение Арбитражного суда Ханты - Мансийского автономного округа - Югры от 26.01.2009 по делу № А75 - 8474/2008 (судья Мингазетдинов М.М.), принятое по иску Администрации города Сургута к индивидуальному предпринимателю Сарыеву Рашвару Новруз оглы о расторжении договора аренды, возврате земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и пени, истребовании земельного участка и взыскании суммы неосновательного обогащения,
при участии в судебном заседании представителей:
от индивидуального предпринимателя Сарыева Рашвара Новруз оглы - Корнев И.Е., доверенность № 6950 - 2 от 07.12.2009;
от Администрации города Сургута - не явились;
установил:
Администрация города Сургута обратилась в Арбитражный суд Ханты - Мансийского автономного округа - Югры с иском к индивидуальному предпринимателю Сарыеву Рашвару Новруз оглы о расторжении договора аренды земельного участка № 257 от 23.03.2001, обязании ответчика возвратить арендованный по договору земельный участок, площадью 18 кв.м., и самовольно занятый земельный участок, площадью 34,97 кв.м., расположенные по адресу: Центральный мкр., ул. Северная, г. Сургут, Тюменская область, Ханты - Мансийский автономный округ - Югра, освобожденными за счет ответчика от временного объекта - торгового павильона в остановочном комплексе, а также о взыскании 85085 руб. 15 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2005 по 01.10.2008, 21716 руб. 46 коп. пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 01.04.2005 по 13.11.2008 и 51708 руб. 58 коп. неосновательного обогащения за пользование земельным участком, площадью 34,97 кв.м., за период с 10.05.2007 по 10.11.2008.
Решением от 26.01.2009 по делу № А75 - 8474/2008 Арбитражный суд Ханты - Мансийского автономного округа - Югры взыскал с индивидуального предпринимателя Сарыева Рашвара Новруз оглы в пользу Администрации города Сургута 51708 руб. 58 коп. неосновательного обогащения, 85085 руб. 15 коп. задолженности по арендным платежам, 10000 руб. пени и 8670 руб. 20 коп. расходов по уплате государственной пошлины.
Этим же решением суд первой инстанции расторг договор аренды земельного участка от 23.03.2001 № 257, заключенный между сторонами, и обязал индивидуального предпринимателя Сарыева Рашвара Новруз оглы возвратить Администрации города Сургута земельный участок, площадью 18 кв.м., расположенный по адресу: Тюменская область, ХМАО - Югра, г. Сургут, мкр.«Центральный», ул. Северная, предоставленный по договору аренды от 23.03.2001 № 257, а также самовольно занятый земельный участок, площадью 34,97 кв.м., расположенный по адресу: Тюменская область, ХМАО - Югра, г. Сургут, мкр. «Центральный», ул. Северная, освобожденным от временного объекта - торгового павильона в остановочном комплексе за свой счет.
Не соглашаясь с вынесенным решением, индивидуальный предприниматель Сарыев Рашвар Новруз оглы обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Податель жалобы приложил к апелляционной жалобе ходатайство о восстановлении пропущенного срока подачи жалобы.
В обоснование апелляционной жалобы индивидуальный предприниматель Сарыев Рашвар Новруз оглы указывает на то, что дело было рассмотрено судом первой инстанции без его участия в отсутствие надлежащего извещения его о судебном разбирательстве, решение суда получено им только при ознакомлении с материалами дела на стадии исполнительного производства. Ответчик заявляет о необоснованности расторжения договора аренды земельного участка от 23.03.2001 № 257, поскольку у него отсутствует задолженность по арендной плате и он не получал уведомление о нарушении условий договора аренды.
Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2010 по делу № А75 - 8474/2008 апелляционная жалоба индивидуального предпринимателя Сарыева Рашвара Новруз оглы принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании.
Представитель Администрации города Сургута, надлежащим образом извещенной о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, в судебное заседание не явился.
В соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителя истца.
Представитель индивидуального предпринимателя Сарыева Рашвара Новруз оглы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил восстановить срок на подачу апелляционной жалобы, отменить решение суда первой инстанции и отказать в иске.
Ходатайство подателя жалобы о восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы удовлетворено судом апелляционной инстанции на основании статей 117, 259 АПК РФ и в соответствии с разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», с учетом необходимости проверки доводов ответчика о наличии безусловных оснований для отмены судебного акта.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и выслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции установил, что в соответствии с договором аренды земельного участка от 23.03.2001 № 257 истец предоставил ответчику в аренду земельный участок, площадью 0,0018 га, расположенный по адресу: г. Сургут, мкр. Центральный, ул. Северная, под торговый павильон в остановочном комплексе. Границы передаваемого земельного участка приняты в соответствии с планом земельного участка, предоставляемого в аренду (пункт 1.2. договора).
Согласно пункту 1.2. договора аренды земельного участка от 23.03.2001 № 257 договор заключен сторонами по 13.03.2011 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Государственная регистрация договора аренды земельного участка от 23.03.2001 № 257 произведена 02.04.2001.
Согласно пункту 2.2. договора сумма арендной платы за арендованный земельный участок на 2001 год составляет 4531 руб. 50 коп. Размер ежегодной арендной платы установлен на конец текущего календарного года и подлежит пересчету в госкомземе в случаях изменения базовых размеров арендной платы до двадцатого марта очередного года аренды (пункт 2.3. договора).
Арендная плата вносится арендатором равными долями в течение первых трех кварталов года до 1 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, а в 4 - м квартале - не позднее 1 декабря текущего года, путем перечисления на счет в РКЦ отделения Федерального казначейства (пункт 2.4. договора).
Земельный участок подлежит использованию в соответствии с условиями его предоставления для указанных целей. Арендатор должен выполнять все условия, установленные при предварительном согласовании места размещения объекта, не нарушать права других землепользователей, своевременно вносить арендную плату (пункт 3.1. договора).
Обязанность по своевременному внесению арендной платы за пользование земельным участком вытекает из положений статей 309, 614 ГК РФ и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Между тем, как установлено судом, обязательство по внесению арендной платы не исполнялось индивидуальным предпринимателем Сарыевым Рашваром Новруз оглы надлежащим образом.
Из искового заявления и расчета истца следует, что за период с 01.01.2005 по 01.10.2008 у индивидуального предпринимателя Сарыева Рашвара Новруз оглы образовалась задолженность по арендной плате в сумме 85085 руб. 15 коп.
Доводы истца о наличии на момент подачи иска задолженности за спорный период в указанной сумме ответчик не опроверг.
Согласно статьям 8, 9 АПК РФ судопроизводство осуществляется на основе равноправия и состязательности сторон.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Согласно статье 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам. Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их предоставления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Индивидуальный предприниматель Сарыев Рашвар Новруз оглы, заявляя в апелляционной жалобе о регулярном внесении платежей по договору и отсутствии задолженности по арендной плате, в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил суду апелляционной инстанции платежные документы, позволяющие прийти к выводу о внесении им арендных платежей своевременно, в полном объеме и отсутствии долга на момент обращения истца с иском в суд.
Из документов, приложенных к апелляционной жалобе, следует, что задолженность, образовавшаяся за период с 01.10.2005 по 01.10.2008, была погашена ответчиком после принятия судом первой инстанции решения о ее взыскании (квитанции от 26.01.2009 № 92, № 409; справка Управления Федеральной службы судебных приставов по Ханты - Мансийскому автономному округу - Югре от 04.08.2009 № 24812/16).
Таким образом, требование Администрации города Сургута о взыскании с индивидуального предпринимателя Сарыева Рашвара Новруз оглы задолженности по арендной плате в заявленной сумме было правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Согласно статье 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пеню), определенную законом или договором.
В соответствии с пунктом 2.5. договора аренды земельного участка от 23.03.2001 № 257 при нарушении сроков платежа арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере, установленном законодательством для просрочки платежей по земельному налогу.
По расчету истца, неустойка за период с 01.04.2005 по 13.11.2008 составила 21716 руб. 46 коп.
Расчет истца ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен.
Суд первой инстанции проверил расчет истца и признал его верным.
Суд апелляционной инстанции считает установленным наличие у Администрации города Сургута (арендодателя) права на взыскание с ответчика неустойки за ненадлежащее исполнение обязательства согласно произведенному истцом расчету.
В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).
При применении нормы статьи 333 ГК РФ суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263 - О).
Исходя из фактических обстоятельств дела, отсутствия доказательств несения истцом убытков, вызванных нарушением обязательства, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о несоразмерности подлежащей взысканию неустойки и ее уменьшением на основании статьи 333 ГК РФ до 10000 руб. Уменьшение размера взыскиваемой неустойки направлено на разумное применение к должнику меры ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.
Как установлено арендодателем при осуществлении полномочий по контролю за использованием земли арендатором (пункт 4.1. договора), ответчик для размещения торгового павильона в остановочном комплексе самовольно занял земельный участок за пределами земельного участка, предоставленного ему по договору аренды от 23.03.2001 № 257.
Факт самовольного занятия земельного участка и его площадь установлены актами обследования земельного участка от 10.05.2007 № 396/07 и от 04.05.2008 №325/08, составленными ведущим специалистом Отдела муниципального земельного контроля Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Сургута.
Доказательств формирования в установленном порядке земельного участка соответствующей площади и приобретения ответчиком прав в отношении такого земельного участка материалы дела не содержат.
Согласно акту обследования земельного участка от 10.05.2007 № 396/07 площадь самовольно занятого земельного участка составила 36,69 кв.м. (54,69 кв.м. - 18 кв.м.).
Согласно акту обследования земельного участка от 04.05.2008 № 325/08 площадь самовольно занятого земельного участка после частичного освобождения его от имущества составила 34,97 кв.м. (52,97 кв.м. - 18 кв.м.).
Местоположение самовольно занятого ответчиком земельного участка по ул. Северной в Центральном микрорайоне г. Сургута зафиксировано в фототаблицах к актам обследования земельного участка от 10.05.2007 № 396/07 и от 04.05.2008 № 325/08.
Из апелляционной жалобы усматривается, что индивидуальный предприниматель Сарыев Рашвар Новруз оглы сам факт самовольного занятия земельного участка не отрицает. Тем не менее, считает, что при составлении актов от 10.05.2007 № 396/07 и от 04.05.2008 № 325/08 обследовался другой земельный участок, занятый другим торговым павильоном, принадлежащим иному лицу, что, по мнению ответчика, видно из имеющихся в материалах дела фотографий истца.
В обоснование своих доводов ответчик приложил к апелляционной жалобе фотографии торгового павильона с вывеской «ИП Сарыев».
Между тем, представленные фотографии не могут подтвердить доводы ответчика, поскольку фотографирование произведено без участия представителя истца, других незаинтересованных лиц, что не позволяет суду апелляционной инстанции убедиться в достоверности данных фотографий как доказательств и в их соответствии фактическим обстоятельствам.
Суд апелляционной инстанции исходит из того, что факт самовольного занятия земельного участка имел место и ответчик не опроверг доводы истца о площади занятого земельного участка.
В связи с выявленными нарушениями условий аренды Администрация города Сургута в судебном порядке потребовала досрочного расторжения договора земельного участка от 23.03.2001 № 257.
Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 1 части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Истец представил доказательства ненадлежащего исполнения ответчиком своих договорных обязательств, выразившихся в несвоевременном внесении арендных платежей, а также в самовольном расширении границ предоставленного земельного участка.
Как правильно посчитал суд первой инстанции при вынесении обжалуемого решения, данные обстоятельства предоставляют истцу право на досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного с ответчиком.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ).
Уведомлением от 04.07.2007 № 14 - 4690/7(12) Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Сургута указал ответчику (арендатору) на выявленные нарушения условий договора аренды земельного участка от 23.03.2001 № 257, а именно: на неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы и самовольное занятие земельного участка. В данном уведомлении ответчику было предложено привести границы земельного участка в соответствие с условиями договора аренды земельного участка от 23.03.2001 № 257 и погасить образовавшуюся задолженность. Арендатор был уведомлен о прекращении договора при невыполнении указанных требований в связи с отказом арендодателя от договора.
Данное уведомление было направлено индивидуальному предпринимателю Сарыеву Рашвару Новруз оглы заказным письмом по адресу: г. Сургут, За ручьем, д. 3В, являющемуся, как следует из материалов дела, адресом его места жительства. Согласно отметкам почты заказное письмо не было вручено адресату в связи с истечением срока хранения и возвращено отправителю (л.д. 24).
В соответствии с актом обследования земельного участка от 04.05.2008 № 325/08 выявленные нарушения были частично устранены, часть самовольно занятого земельного участка освобождена, что может свидетельствовать о том, что ответчик знал о предъявленных ему требованиях.
