ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 05 февраля 2009 года  Дело N А58-2744/2007

Резолютивная часть постановления оглашена 2 февраля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 5 февраля 2009 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего М. А. Клепиковой, судей Л. В. Капустиной, К. Н. Даровских

при ведении протокола судебного заседания секретарем Л. М. Шумаковой

при участии: от истца не явился (уведомление телеграфом от 28.01.09 г.)

от ответчика не явился (ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя от 29.01.2009)

от третьего лица не явился (ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя от 30.01.2009)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Абубакировой Гульчехры Базаровны

на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28 октября 2008 года по делу №А58 - 2744/07

по иску индивидуального предпринимателя Абубакировой Гульчехры Базаровны

к Муниципальному образованию «Вилюйский улус (район)» Республики Саха (Якутия) третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора: Министерство имущественных отношений Республики Саха (Якутия)

о взыскании 628 817 рублей,

принятое судьей С.Н. Решетниковой

установил:

Индивидуальный предприниматель Абубакирова Гульчехра Базаровна обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с требованием о взыскании с МО «Вилюйский улус (район)» Республики Саха (Якутия) стоимости капитального ремонта арендованного помещения в размере 628 817 рублей.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18.07.07 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Министерство имущественных отношений PC (Я). Арбитражный суд решением от 28 октября 2008 г. в удовлетворении исковых требований отказал.

Истица, не согласившись с данным решением, в апелляционной жалобе просит его отменить в связи с тем, что:

в соответствии с пунктом 4.4.3 договора аренды от 30.10.2003 г. между истицей (арендатор) и Министерством имущественных отношений PC (Я) (арендодатель), арендатор обязан принимать долевое участие в финансировании ремонта, включая системы внутренних коммуникаций, в связи с чем арендодатель обязан компенсировать расходы арендатора на ремонт арендуемого помещения;

арендуемое помещение было передано в собственность ответчика в отремонтированном состоянии, с увеличенной балансовой стоимостью, в связи с чем обязанность по оплате ремонта на сегодняшний день лежит на ответчике;

дополнительного согласия ответчика как нового арендодателя на проведение капитального ремонта в 2004 г. не требовалось, т.к. к этому времени ремонт, проведение которого вызвано неотложной необходимостью, фактически был выполнен.

Стороны не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, представителей не направили. Ответчик и третье лицо уведомили суд о возможности рассмотрения дела в отсутствие своих представителей. Третье лицо представило отзыв на апелляционную жалобу, с решением суда согласилось, просит оставить его без изменения.

В соответствии со ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие надлежащим образом уведомленных лиц. Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 30.10.03 г. между истцом (арендатор), Министерством имущественных отношений РС (Я) (орган по управлению имуществом - арендодатель) и Кысыл - Сырской поселковой администрацией Вилюйского улуса РС (Я) (балансодержатель) заключен договор аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, являющихся собственностью Республики Саха (Якутия) №03 - 42, в соответствии с п.1.1 которого МИО РС (Я) и Администрация п. Кысыл - Сыр передает, а истец принимает в срочное возмездное владение и пользование нежилое помещение (здание), площадью 61 кв. м, расположенное по адресу: п. Кысыл - Сыр, ул. Ленина, дом 6 «б» под магазин на срок до 31.12.03 г. (т.1, л.д.4).

Согласно акту приема - передачи имущества, являющегося государственной собственностью РС (Я), в аренду (т.1, л.д.10), истец принял от Кысыл - Сырской поселковой администрации Вилюйского улуса РС (Я) (балансодержателя) помещение (здание), расположенное по адресу: Вилюйский улус, п. Кысыл - Сыр, ул. Ленина, 6 «б», общей площадью 61 кв. м, год постройки 1969, балансовой стоимостью 17 601 рублей, износ 100 %, техническое состояние удовлетворительное. В данном акте отсутствует дата его составления и ссылка на договор аренды №03 - 42, однако, лица, участвующие в деле, не оспаривают факт, что передача арендатору имущества по договору аренды №03 - 42 оформлялась этим актом, поскольку другого акта приема - передачи и договора аренды с участием в качестве арендодателя МИО РС (Я) стороны не заключали.

Истицей в период пользования арендованным имуществом за счет собственных средств произведены ремонтные работы в здании на основании п. 4.4.3 договора аренды № 03 - 42 от 30.10.03 г. Данный факт подтверждается представленными в материалы дела локальной сметой без даты составления (л.д. 16 - 26, т.1), актом о приемке выполненных работ за сентябрь 2004 г., локальным ресурсным сметным расчетом за сентябрь 2004 г. (л.д. 106 - 119, т.1), затратами за сентябрь 2004 г. и июль 2007 г. (л.д. 121 - 122, т.1).

На основании постановления Правительства Республики Саха (Якутия) от 29.11.03 г. №748 «О безвозмездной передаче объектов государственной собственности РС (Я) в муниципальную собственность МО «Вилюйский улус (район)» Республики Саха (Якутия), договора о передаче объектов государственной собственности Республики Саха (Якутия) в муниципальную собственность МО «Вилюйский улус (район)» Республики Саха (Якутия) от 24.12.03 г. и передаточного акта № 10/76 от 26.02.04 г., объект недвижимости - магазин № 2 со следующими характеристиками: ИНОН 1410000000032700, год постройки - 1964, общая площадь - 238 кв.м, балансовая стоимость 17 601 рублей, остаточная стоимость 3 696 рублей по состоянию на 01.01.03 г. передан в муниципальную собственность. В связи с передачей здания в муниципальную собственность между истцом и ответчиком заключены договоры аренды помещения, расположенного по адресу: Вилюйский улус, п. Кысыл - Сыр, ул. Ленина, 6 «б», общей площадью 61 кв.м, № 008 от 20.08.04 г. (т.1. л.д.74 - 77) и № 013 от 27.01.05 г.

Суд апелляционной полагает правомерным вывод суда первой инстанции об отказе предпринимателю во взыскании сумм затрат на проведение капитального ремонта арендуемого последним помещения по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии со статьями 65, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно пункту 4.4.3 договора аренды №03 - 42 от 30.10.03 г., при проведении капитального ремонта дома арендатор обязан принимать долевое участие в финансировании ремонта, сроки и порядок которого устанавливаются по согласованию между балансодержателем и арендатором. Следовательно, у истицы, как арендатора имелась обязанность принимать участие в финансировании капитального ремонта. В нарушение указанного пункта договора, истица не представила доказательств согласования условий ремонта между сторонами договора и доказательств обращения к арендодателю или балансодержателю с требованием проведения капитального ремонта. Это свидетельствует, что арендатор самовольно осуществила отделимые и неотделимые улучшения арендуемого помещения. В этой связи риск негативных последствий лежит на арендаторе. Кроме того, согласно пункту 4.4.10 договора аренды №03 - 42 от 30.10.03 г., по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении арендатор обязуется передать балансодержателю и органу по управлению имуществом все произведенные улучшения имущества, составляющие принадлежность имущества и не отделимые без вреда для него.

В соответствии с п. 4.3.4 договора аренды №008 от 20.08.04 г., заключенного между истицей и ответчиком, в случае, если арендатор арендует полностью здание (сооружение), то обязанность капитального ремонта возлагается на арендатора. При этом запрещается проведение капитального ремонта (затрагивающих несущие конструкции), в том числе производство скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования, вызываемых по потребностями арендатора, без письменного согласия арендодателя. В соответствии с п. 4.3.11 договора аренды №008 от 20.08.04 г., по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении арендатор обязуется передать балансодержателю и органу по управлению имуществом все произведенные улучшения имущества, составляющие принадлежность имущества и не отделимые без вреда для него.

Суд апелляционной инстанции полагает, что истица не доказала, что представленные в материалы дела локальная смета без даты составления (л.д. 16 - 26, т.1), акт о приемке выполненных работ за сентябрь 2004 г., локальный ресурсный сметный расчет за сентябрь 2004 г. (л.д. 106 - 119, т.1), затраты за сентябрь 2004 г. и июль 2007 г. (л.д. 121 - 122, т.1) подтверждают факт вынужденного проведения капитального ремонта в силу неотложной необходимости. Данные документы составлены и подписаны самой истицей без согласования с ответчиком или третьим лицом. Работы, предусмотренные сметой, включают ремонт помещений, которые не являются предметом договора, в том числе, работы по ремонту котельной, жилого помещения, туалета, ванной, обустройству территории.

Согласно акту приема - передачи имущества, являющегося государственной собственностью Республики Саха (Якутия), в аренду (т.1, л.д.10), акту приема - передачи от 20.08.04 г (т.1, л.д.76), имущество передавалось в удовлетворительном состоянии, арендатор не высказала претензий по поводу состояния передаваемого имущества. Ответ представителя третьего лица А. А. Михайлова от 17.12.06 г. (т.1, л.д.20) не может служить надлежащим подтверждением неудовлетворительного состояния здания и проведения капитального ремонта в силу неотложной необходимости, поскольку в письме речь идет о другой площади арендованного по торговлю здания - 78 кв.м и безвозмездной передаче 200 кв.м под жилье.

В то же самое время договоры аренды заключались только на часть арендуемого помещения - 61 кв.м., что следует из заявления предпринимателя (л.д. 30, т. 1), письма Министерства имущественных отношений Республики Саха (Якутия) от 19.12.2006 г. (л.д. 120, т. 1), договоров аренды. Фактически у арендатора во временном владении и пользовании находилась большая площадь. Однако, истица не доказала, какая часть расходов на ремонт относится на ремонт арендуемого помещения площадью 61 кв.м., а какая часть расходов относится на оставшуюся часть помещения.

Суд апелляционной инстанции полагает, что исковые требования, заявленные на основании договора от 30.10.2003 г., не могут быть предъявлены к МО «Вилюйский улус (район)» Республики Саха (Якутия), так как обязательственные правоотношения сторон по договору от 30.10.2003 г. прекратились.

Судом первой инстанции сделан вывод о том, что арендные платежи с истицы не взимались в связи с восстановлением здания за счет истицы, а также, что стоимость капитального ремонта зачтена в счет арендной платы. Суд апелляционной инстанции полагает данный вывод необоснованным, сделанным без достаточных к тому оснований, поскольку договор аренды на площадь 200 кв.м. не заключался, ответчиком встречное исковое заявление о взыскании суммы арендной платы за пользование данным помещением не заявлялось, в связи с чем у суда нет оснований полагать, что между сторонами произведен зачет стоимости ремонта и арендной платы.

При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта. На основании изложенного и руководствуясь ст. 258, ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28 октября 2008 года по делу №А58 - 2744/07 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия.

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно - Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка