ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 12 ноября 2010 года  Дело N А29-2751/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 ноября 2010 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кобелевой О.П.,

судей Бармина Д.Ю., Сандалова В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем Красноперовой С.В.,

при участии в судебном заседании  09.11.10:

представителей ответчика   -   Савиной В.А. (директора), Тимушева А.С., действующего на основании доверенности от 8.11.10,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комбинат питания столовой № 21"

на решение Арбитражного суда Республики Коми от  22.07.2010 по делу № А29 - 2751/2010, принятое судом в составе судьи Кирьянова Д.А.,

по иску Автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Коми республиканская академия государственной службы и управления"

к обществу с ограниченной ответственностью "Комбинат питания столовой № 21"

о взыскании задолженности и расторжении договора аренды недвижимого имущества,

установил:

Автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Коми республиканская академия государственной службы и управления" (далее - Академия, истец) обратилось с иском в Арбитражный суд Республики Коми к обществу с ограниченной ответственностью "Комбинат питания столовой № 21" (далее - ООО "Комбинат  питания столовой № 21", ответчик, заявитель) о взыскании 1 185 966 рублей 56 копеек задолженности и расторжении договора аренды недвижимого имущества.

Исковые требования основаны на статьях 8, 12, 310, 614, 619 ГК РФ и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 12.03.2009 № 22.

В порядке статьи 49 АПК РФ истец уточнил заявленные требования, просил взыскать с ответчика 412 610 рублей 26 копеек, в том числе 214 382 рубля 40 копеек задолженности по арендной плате и 198 227 рублей 86 копеек по коммунальным платежам. Требование о расторжении договора аренды поддержал.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 22.07.2010 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Ответчик с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить в части взыскания арендной платы и коммунальных платежей и принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции не в полном объеме выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, имеется несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права. Заявитель указывает, что судом не приняты во внимание доводы ответчика о том, что в арендуемом помещении выполнены капитальные работы по установке и монтажу пластиковых окон в количестве 7 штук на общую сумму 184 177 рублей, которые следовало зачесть в счет уплаты арендной платы, ответчик направлял об этом письмо № 11 от 07.04.2010 в адрес собственника имущества и истцу. Кроме того, заявитель полагает, что суд необоснованно не отреагировал на ходатайство ответчика о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на стороне истца - собственника имущества, который мог подтвердить, что согласование отнесения затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы имело место быть. Заявитель ссылается, что судом также не приняты во внимание доводы ответчика о том, что ответчик обратился к истцу письмом  № 17 от 20.04.2010 о проведении перерасчета платы за тепловую энергию, т.к. значительная часть арендуемых помещений не отапливается, а именно 149,55 кв.м., на которое истец не ответил, также отсутствует их мнение в материалах дела.

В дополнениях к апелляционной жалобе заявитель указывает, что арендодателем несвоевременно выставлялись счета, акты и  счета - фактуры за арендную плату и коммунальные услуги, договор заключен в марте 2009, а свое действие распространял на отношения, возникшие с 01.12.2008, что, по мнению заявителя, свидетельствует об отсутствии вины ответчика в несвоевременной оплате задолженности или по крайней мере, несвоевременная оплата арендной платы и коммунальных платежей связана с длительным заключением договора аренды. Как указывает заявитель, счета по возмещению коммунальных услуг были высланы в его адрес истцом лишь в декабре 2009 (за период с декабря 2008 по ноябрь 2009), что в сумме составило более 530 000 рублей, данные расходы на коммунальные услуги превысили ожидания заявителя в несколько раз. Заявитель утверждает, что ежемесячно вносил арендную плату равную сумме ежемесячной арендной платы по договору, аналогично поступая с платежами по коммунальным расходам. Заявитель обращает внимание суда, что ООО "Комбинат  питания столовой № 21" было создано в 2003 году, до 2003 года весь трудовой коллектив трудился в одноименном муниципальном предприятии. Большая часть трудового коллектива общества работает с 1985 года, сфера деятельности общества - организация питания сотрудников Государственного Совета Республики Коми, администрации Главы Республики Коми и Правительства Республики Коми, обслуживание протокольных мероприятий, официальных приемов, проводимых органами власти Республики Коми, ежедневное предоставление услуг питания для студентов и преподавателей АОУ ВПО РК «Коми республиканская академия государственной службы и управления», организация выездных обслуживаний различного уровня, изготовление праздничных и банкетных блюд по заказам. Учитывая специфику обслуживания и контингент потребителя услуг, заявитель несет значительные затраты и расходы на обслуживание, а ценовая политика государственных служащих и студентов не позволяет получить обществу приемлемую прибыль, после смены арендодателя в 2008 арендная плата увеличилась в несколько раз. В период аренды помещения были проведены следующие работы: ремонт и замена электрических сетей с замером сопротивления изоляции; работы по разветвлению подвальной канализации с заменой труб и отделения канализации от академии в отдельную ветку, произведена замена трубопровода в арендуемом помещении, произведена замена прогнивших окон в количестве 7 штук, выполнены работы по очистке вентиляционной системы до 5 этажа. В ответ на полученную претензию от истца, заявитель отразил все обстоятельства и просил предоставить рассрочку по оплате, однако получил отказ.

Академия в отзыве на апелляционную жалобу указала, что  согласна с решением суда,  в суде первой инстанции ответчик не возражал в отношении требований о расторжении договора, доказательств отсутствия вины за ненадлежащее исполнении обязательств не представил.

Истец явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей истца.

В заседании суда был объявлен перерыв до 12.11.2010 с целью возможного урегулирования спора. Однако стороны мирового соглашения не достигли.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 12.03.2009 между Академией (арендодатель) и ООО "Комбинат питания столовой № 21" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 22, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору имущество: нежилые помещения (№№ 1 - 6, 8 - 15 Б - лестн.клетка), расположенные в подвале по адресу: Республика Коми, г.Сыктывкар ,ул.Коммунистическая, д.11, площадью 146,5 кв.м., маркированное штриховкой в плане нежилого помещения (приложение № 1 к договору), а также нежилые помещения (№№21 - 31 Б - лестн.клетка), расположенные на первом этаже по адресу: Республика Коми, г.Сыктывкар ,ул.Коммунистическая, д.11, площадью 307,7 кв.м., маркированные штриховкой в плане нежилого помещения (приложение № 2 к договору) за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязался принять имущество, составляющее предмет настоящего договора и своевременно вносить арендную плату в сроки и размере, предусмотренные договором, для целей размещения пункта общественного питания (пункты 1.1, 2.1 договора).

Согласно пункту 2.2 договора имущество, составляющее предмет договора, принадлежит арендодателю на праве оперативного управления, подтверждаемого свидетельством о государственной регистрации права собственности № 11 АА № 586594 от 02.12.2008.

По условиям пункта 2.3 договора неотделимые улучшения имущества, составляющего предмет договора, произведенные арендатором, переходят в собственность арендодателю и не подлежат дополнительной оплате.

На основании пунктов 4.3 - 4.5 договора арендная плата состоит из: платы за пользование нежилым помещением, включая эксплуатационные расходы; и коммунальных услуг и потребляемых ресурсов (пользование холодным и горячим водоснабжением, электроэнергией и т.п.). Плата за пользованием нежилым помещением, включая эксплуатационные расходы, согласованная сторонами, составляет 1 090 080 рублей в год (90 840 рублей в месяц). Оплата потребленной арендатором электроэнергии и других коммунальных услуг компенсируется арендодателю по действующим тарифам на основании выставленного счета с учетом данных о фактическом потреблении электроэнергии и других коммунальных услуг по показаниям приборов учета, а при отсутствии приборов учета на основании нормативов потребления коммунальных услуг с применением соответствующих методик расчета.

В соответствии с пунктом 4.6 договора арендатор вносит 100% платы за пользование нежилым помещением, включая эксплуатационные расходы до 25 числа текущего месяца на основании выставленного арендодателем счета.

В пункте 5.2 договора сторонами определено, что арендатор приступил к владению и пользованию имуществом, составляющим предмет договора, с 01.12.2008.

Также в договоре сторонами согласовано, что договор вступает в силу в порядке, предусмотренном законом, после его согласования Агентством Республики Коми по управлению имуществом и государственной регистрации в Управлении федеральной регистрационной службы по Республике Коми. Срок действия договора - 5 лет с момента вступления договора в действие (пункты 6.1, 6.2 договора).

Пунктом 6.4 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя с обязательным уведомлением арендатора за 2 месяца до момента прекращения действия договора. Сторона считается уведомленной о расторжении договора в одностороннем порядке, а равно и об иных обстоятельствах, о которых стороны обязаны уведомить друг друга в момент получения соответствующего уведомления в письменной форме (пункт 6.7 договора).

За нарушение срока внесения арендной платы арендатор вправе потребовать от арендодателя  уплату штрафной неустойки в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки исполнения обязательства по внесению арендной платы (пункт 7.3 договора).

В приложениях № 1 и № 2 к договору содержится план - схема подлежащего передаче недвижимого имущества.

Договор прошел в установленном порядке государственную регистрацию в Управлении федеральной регистрационной службе по Республике Коми 29.05.2009, номер регистрации 11 - 11 - 01¤074¤2009 - 005.

Арендованное имущество передано арендатору по акту приема - передачи от 01.12.2008.

Письмом от 10.03.2009 № 494¤06 - 18 Агентство Республики Коми по управлению имуществом довело до сведения АОУ Высшего профессионального образования Республики Коми «Коми республиканская академия государственной службы и управления» о согласовании передачи недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления АОУ ВПО КРАГСиУ проект договора аренды с ООО "Комбинат питания столовой № 21" под пункт общественного питания.

Решением наблюдательного совета от 09.11.2009 предложение ректора по совершению сделок по распоряжению имуществом, которым в соответствии с законодательством автономное учреждение не вправе распоряжаться самостоятельно - передача части помещений, расположенных по адресу: г.Сыктывкар, ул.Коммунистическая, д.11 в 2009 году в пользование иным организациям - 454,2 кв.м. ООО "Комбинат питания столовой № 21"  с заключением договора аренды недвижимого имущества и 788,5 кв.м. Государственному учреждению Республики Коми «Национальный архив Республики Коми» с заключением договора о безвозмездном пользовании недвижимым имуществом согласно части 8 пункта 1 статьи 11 Федерального закона № 174 - ФЗ «Об автономных учреждениях» от 03.11.2006  одобрено.

В ответ на претензию истца от 01.03.2010 № 290¤06 - 21 с требованием уплаты задолженности по арендной плате и коммунальным расходам, а также о вынужденном расторжении договора аренды в одностороннем порядке и обращении в суд (в случае неисполнения указанных требований) ответчик письмом от 10.03.2010 № 8 просил предоставить рассрочку по неисполненным денежным обязательствам сроком на 18 месяцев сославшись на трудное финансовое положение.

10.03.2010 ответчик повторно обратился к истцу по вопросу предоставления рассрочки уплаты задолженности, указав на произведенные им неотделимые улучшения арендуемого имущества, в ответ на которое истец письмом от 15.03.2010 № 320¤06 - 21 выслал в адрес ответчика копии счетов - фактур поставщиков коммунальных услуг за период с марта 2009 по январь 2010.

Неисполнение требований, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Коми.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей заявителя, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды  арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно части 2 статьи 450 и части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Доказательств своевременного погашения задолженности по предъявленным истцом счетам и актам в соответствии с условиями договора  ответчик не представил, в  заседании суда апелляционной инстанции данное обстоятельство не опроверг, факт пользования имуществом в спорный период не отрицал.

Материалами дела подтвержден факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по перечислению платежей по договору № 22, поэтому суд правомерно признал ответчика должником в арендном обязательстве и взыскал  задолженность, имеющуюся на момент вынесения решения.

Зачет в счет арендной платы расходов на капитальный ремонт договором № 22 не предусмотрен. Доказательств того, что арендодатель по договору № 22 давал согласие на зачет стоимости ремонта в счет арендной платы, ответчик суду не представил.  При наличии оснований данный вопрос может быть решен арендатором в самостоятельном порядке.

Поскольку Академия реализовала предоставленное ей право в соответствии с условиями статьи 450 и  статьи 619 Гражданского кодекса, требование истца о расторжении договора аренды от 12.03.2009 № 22  правомерно удовлетворено судом.

Таким образом, судебный акт принят в соответствии с требованиями действующего законодательства, при надлежащем исследовании обстоятельств и материалов дела, оснований для его отмены по указанным заявителем доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Коми от  22.07.2010 по делу № А29 - 2751/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комбинат питания столовой № 21" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго - Вятского округа в установленном порядке.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка