АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

РЕШЕНИЕ

от 28 сентября 2011 года  Дело N А40-5578/2011

Резолютивная часть решения объявлена 15.08.2011 года.

Решение изготовлено в полном объеме 28.09.2011 года.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Филиной Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гамулиным А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ОАО «Тушинский машиностроительный завод»

к ООО «Алфавит»

при участии третьих лиц: ООО «Буква-М44», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Правительство Москвы

о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.04.2010 недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде возврата ОАО «ТМЗ» недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Аэродромная, д. 12, корп. 2,

в заседании приняли участие:

от истца – Сливков А.С. (доверенность от 14.04.2011г.);

от ответчика – Пономарь В.Е. (доверенность от 02.02.2011г.);

от третьих лиц – от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве: Коротаев А.А. (доверенность № 32419/10 от 29.12.2010); от ООО «Буква-М44»: Прохоров М.В. (выписка ЕГРЮЛ № 4470998_УД от 12.05.2011г.); от Правительства Москвы: Сидельникова О.А. (доверенность № 4-47-8227/1 от 30.05.2011);

У С Т А Н О В И Л:

ОАО «Тушинский машиностроительный завод» (ОАО «ТМЗ») (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с учетом изменения оснований иска в порядке ст. 49 АПК РФ с исковым заявлением к ООО «Алфавит» (далее – ответчик) о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.04.2010 недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде возврата ОАО «ТМЗ» недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Аэродромная, д. 12, корп. 2.

В обоснование исковых требований истец ссылается на ст. ст. 8, 9, 11, 12, 166, 167, 168, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик возразил против удовлетворения требований истца, ссылаясь на доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление и дополнительных письменных пояснениях.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены ООО «Буква-М44», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Правительство Москвы.

Третье лицо, ООО «Буква-М44», возразило против удовлетворения исковых требований по основаниям отзыва на исковое заявление.

Третье лицо, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, также возразило против удовлетворения исковых требований по основаниям отзыва на исковое заявление.

Третье лицо, Правительство Москвы, исковые требования поддержало, отзыв на исковое заявление не представило, представитель Правительства Москвы указал, что инвестиционный контракт № 13-002772-5801-0001-00001-04 от 20.12.2004 является действующим, не расторгнут в установленном законом порядке, и не прекращен.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 05.04.2010, согласно которому продавец (истец) продает, а покупатель (ответчик) покупает недвижимое имущество, представляющее собой отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Аэродромная, д. 12, корп. 2. Договор купли-продажи от 05.04.2010 прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию, что подтверждается отметкой Управления Росреестра по Москве от 13.12.2010.

Согласно п. 7.2 договора купли-продажи от 05.04.2010 все неурегулированные сторонами путем переговоров споры, разногласия или требования, возникшие из настоящего договора или в связи с ним, в том числе касающиеся его заключения, исполнения, нарушения, расторжения, прекращения либо недействительности подлежат окончательному разрешению в Третейском суде при ООО «Третейское содружество», расположенном по адресу: 105082, г. Москва, ул. Большая Почтовая, д. 7, стр. 1, комн. 407.

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона «О третейских судах в Российской Федерации» по соглашению сторон третейского разбирательства в третейский суд может передаваться любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений, если иное не установлено федеральным законом.

Как следует из п. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 96 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о признании и приведении в исполнение решений иностранных судов, об оспаривании решений третейских судов и о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейских судов», споры о признании права собственности на объекты недвижимости и об изменении титула собственника не могут быть переданы на рассмотрение третейских судов.

Как следует из материалов дела, в основе спора о недействительности договора купли-продажи от 05.04.2010 лежит право собственности на объект недвижимого имущества. Наряду с требованием о признании спорного договора недействительным истцом также заявлено требование о применении последствий недействительности сделки. По смыслу ст. 167 ГК РФ последствия недействительности сделки заключаются в возврате сторонами друг другу всего полученного по сделке. Исходя из этого, заявленные истцом требования о применении последствий недействительности сделки напрямую касаются вопроса о праве собственности на объекты недвижимости и изменении титула собственника этих объектов.

Следовательно, спор о признании договора купли-продажи от 05.04.2010 и о применении последствий его недействительности не может быть предметом рассмотрения третейского суда. Таким образом, настоящий спор подведомственен арбитражному суду.

Согласно представленным в материалы дела уставу истца, отчету об оценке, а также справке, представленной в материалы регистрационного дела от 21.10.2010 № 66-1466 указанная сделка купли-продажи не является крупной, требующей одобрения Совета директоров ОАО «ТМЗ».

Общая площадь продаваемого здания составила 927,3 кв.м.

Здание расположено на земельном участке общей площадью 4 807 кв.м., кадастровый № 77:08:0004005:33, который на момент заключения договора купли-продажи находился в аренде у истца на основании договора аренды № М-08-030914 от 08.10.2009.

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи договорная цена здания составляет сумму, равную 3 300 000 руб. Указанная цена здания является окончательной и не подлежит изменению в одностороннем порядке.

Согласно п. 2.2 договора купли-продажи покупатель обязуется оплатить стоимость здания, указанную в п. 2.1 договора, в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение 360 дней с момента подписания договора.

Согласно п. 3.1 договора купли-продажи, продавец обязуется передать покупателю здание не позднее восьми месяцев с момента подписания договора.

Согласно акту приема-передачи здание было передано от продавца покупателю только 22.10.2010 (дата составления акта приема-передачи).

Договор купли-продажи от 05.04.2010 и акт приема-передачи от 22.10.2010 со стороны истца подписаны генеральным директором Башиловым А.С., полномочным на момент совершения сделки действовать от лица ОАО «ТМЗ», поскольку согласно протоколу № 1 заседания Совета директоров ОАО «ТМЗ» от 26.10.2010 полномочия генерального директора Башилова А.С. досрочно прекращены только 26.10.2010.

По состоянию на дату составления акта приема-передачи от 22.10.2010, спорный объект недвижимости находился под арестом, что подтверждается Постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам Управления ФССП по Москве от 23.09.2010.

Ответчик обратился в Межрайонный отдел судебных приставов по особым исполнительным производствам Управления ФССП по Москве с заявлением о снятии ареста с приобретенного объекта недвижимости, а также с имущественных прав по инвестиционному контракту от 20.12.2004 № 13-002772-5801-0001-04.

Постановлением от 25.11.2010 об отмене ареста с части арестованного имущества с объекта по адресу: г. Москва, ул. Аэродромная, д. 12, корп. 2 был снят арест, поскольку объект недвижимости выбыл из фактического владения и пользования должника (ОАО «ТМЗ»). Постановлением от 25.11.2010 был наложен арест на дебиторскую задолженность ответчика в размере 3 300 000 руб.

Ответчик внес на депозитный счет Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам Управления ФССП по Москве денежные средства за спорный объект в размере, установленном п. 2.1 договора купли-продажи от 05.04.2010, что подтверждается платежным поручением № 3 от 17.12.2010.

Согласно положениям ст. 556 ГК РФ передаточным актом фиксируется исполнение обязательств по договору купли-продажи недвижимости, в связи с чем передаточный акт не является частью договора и не устанавливает права и обязанности сторон.

Таким образом, довод истца о том, что договор купли-продажи от 05.04.2010 является недействительным вследствие несоответствия Федеральному закону № 229-ФЗ от 02.10.2007 «Об исполнительном производстве», поскольку акт приема-передачи спорного объекта составлен после вынесения постановления о наложении ареста от 23.09.2010, не может являться основанием для признания договора недействительным и является необоснованным.

Ссылаясь на ст. 179 ГК РФ, истец указал, что сделка совершена по злонамеренному соглашению сторон исходя из следующего.

Как указал истец, согласно отчету ЗАО «Агентство прямых инвестиций» рыночная стоимость объекта по состоянию на 23.03.2010 составила 39 512 888, 18 руб. Ответчиком в материалы дела представлен отчет, проведенный ООО «Независимая экспертная компания», с указанием рыночной стоимости объекта оценки (спорного объекта) 3 300 000 руб. Таким образом, согласно доводам истца, убытки ОАО «ТМЗ», являющиеся разницей между рыночной стоимостью объекта и стоимости продажи, составили 36 716 278 руб.

При этом, указывая на сомнения в объективности представленного в материалы дела со стороны ответчика отчета об оценке, тем не менее, ни истец, ни ответчик не заявили ходатайство о назначении экспертизы по оценке спорного объекта.

Ссылки истца на то, что он в дальнейшем лишен возможности оспаривать величину рыночной стоимости объекта, ссылки на заниженную цену продажи, на условия договора купли-продажи, не выгодные для продавца, на возбужденное 11.03.2011 уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, также не являются основанием для признания сделки недействительной по основанию злонамеренного соглашения сторон исходя из положений ст. 179 АПК РФ.

Согласно ст. 179 АПК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Сделка может быть квалифицирована как заключенная в результате злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной при наличии у них порока воли. В данном случае истец должен доказать, что воля представителя одной стороны и воля другой стороны не совпадали с волеизъявлением сторон спорной сделки. Более того, истцу необходимо доказать, что между представителем одной стороны и другой стороной имело место именно злонамеренное соглашение. Под таким соглашением понимается сговор представителей сторон, направленный против интересов представляемой стороны. В результате сговора потерпевшая сторона лишается того, что она должна была бы иметь, если бы ее представитель должным образом использовал свои полномочия. Возможно также, что в результате злонамеренного сговора потерпевшая сторона приобретает дополнительные обременения.

При квалификации сделки как совершенной в результате злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной необходимо проводить различие со сделками, заключенными с превышением полномочий. Злонамеренное соглашение предполагает наличие обмана, а также участие в противоправных действиях, по крайней мере, двух лиц.

Таким образом, суд пришел к выводу, что истцом не представлено достаточных доказательств, подтверждающих факт совершения сделки под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной. Коммерческая выгодность или невыгодность данной сделки не может быть в данном случае доказательством именно злонамеренного соглашения сторон.

Ссылка истца на то, что согласно бухгалтерской справки от 04.04.2011 недвижимое имущество – нежилое здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Аэродромная, д. 12, корп. 2, числится на балансе ОАО «ТМЗ», никаких документов о переходе права собственности на объект недвижимого имущества в бухгалтерию не представлялись, не может служить самостоятельным основанием для признания спорной сделки недействительной.

Вместе с тем, судом установлено, что в отношении спорного объекта недвижимости между истцом и Правительством Москвы был заключен инвестиционный контракт № 13-002772-5801-0001-00001-04 от 20.12.2004.

Указанный инвестиционный контакт был заключен на основании Распоряжения Правительства Москвы от 21.05.2004 № 970-РП «О проектировании и строительстве жилых домов по адресу: ул. Планерная, вл. 1; ул. Аэродромная, д. 12, корп. 2; ул. Лодочная, д. 27А, стр. 1 (Северо-Западный административный округ города Москвы)» (в редакции Распоряжения Правительства Москвы от 27.04.2006 № 701-РП «О внесении изменений в распоряжение Правительства Москвы от 21.05.2004 № 970-РП»).

Согласно Распоряжению Правительства Москвы от 21.05.2004 № 970-РП с целью привлечения дополнительных средств для реализации постановления Правительства Москвы от 30.09.2003 № 817-ПП «О городской целевой программе развития производственной базы ОАО «ТМЗ» на период 2004-2006гг.», перепрофилирования предприятия под рентабельные конверсионные производств в соответствии с Программой технического перевооружения производственных мощностей ОАО «ТМЗ» и ОАО НПО «Молния» для производства городского пассажирского транспорта, а также улучшения жилищных условий сотрудников ОАО «ТМЗ» и ОАО НПО «Молния» Правительством Москвы принято предложение ОАО «ТМЗ», Департамента науки и промышленной политики города Москвы и Префектуры СЗАО г. Москвы о строительстве в 2006-2008 гг. индивидуальных жилых домов с нежилыми помещениями на первых этажах и подземными автостоянками по адресам: ул. Планерная, вл. 1; ул. Аэродромная, д. 12, корп. 2; ул. Лодочная, д. 27А, стр. 1 общей жилой площадью объектов 33 500 кв.м.

Согласно п. 7 Распоряжения ОАО «ТМЗ», в том числе в отношении спорного объекта недвижимого имущества, является инвестором-застройщиком. Пунктом 9 Распоряжения истцу предписано произвести в зоне застройки снос зданий и сооружений непроизводственного назначения, располагающихся по адресу: ул. Аэродромная, д. 12, корп. 2 – общая площадь 927,3 кв.м.

Между Правительством Москвы (администрация) и ОАО НПО «Молния» (инвестор) заключен инвестиционный контракт № 13-002772-5801-0001-00001-04 от 20.12.2004, предметом которого является реализация инвестиционного проекта строительства жилых домов с нежилыми помещениями на строительной площадке по адресу: ул. Аэродромная, д. 12, корп. 2 с ориентировочным объемом инвестиций 259 млн. рублей (п. 2.1 контракта).

В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счет собственных и (или) привлеченных средств произвести строительство инвестиционного объекта по адресу: ул. Аэродромная, д. 12, корп. 2, размер общей площади инвестиционного объекта 17 100 кв.м. Дата ввода объекта в эксплуатацию – 2006 год (п. 2.2 контракта).

Согласно п. 2.3 контракта на момент заключения контракта объект не свободен от текущих имущественных обязательств и подлежит освобождению от: ул. Аэродромная, д. 12, корп. 2, запись ЕГРП от 13.03.2003 № 77-01/30-284-2003-652, собственник – СТК РОСТО «Полигон», площадь объекта 927,3 кв.м. Вывод СТК РОСТО «Полигон» и снос непроизводственного помещения в зоне застройки осуществляет ОАО НПО «Молния» в установленном порядке с согласия собственника на основании двухстороннего договора инвестора с собственником за счет собственных и привлеченных средств.

Дополнительным соглашением № 01 от 21.11.2007 произведена замена инвестора по инвестиционному контакту на ОАО «ТМЗ» с учетом перехода права собственности на непроизводственное помещение по адресу: ул. Аэродромная, д. 12, корп. 2 к ОАО «ТМЗ» (запись в ЕГРП от 07.08.2006 № 77-77-08/061/2006-313).

Согласно п. 2.1 контакта в редакции дополнительного соглашения № 01 от 21.11.2007 предметом контракта является реализация инвестиционного проекта строительства жилого дома с нежилыми помещениями на строительной площадке по адресу: ул. Аэродромная, д. 12, корп. 2 с ориентировочным объемом инвестиций 280 млн. рублей.

Согласно п. 2.2 контакта в редакции дополнительного соглашения № 01 от 21.11.2007 в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счет собственных и привлеченных средств произвести строительство инвестиционного объекта по адресу: ул. Аэродромная, д. 12, корп. 2, размер общей площади инвестиционного объекта 18 513 кв.м. Дата ввода объекта в эксплуатацию – 2008 год.

Согласно п. 2.3 контакта в редакции дополнительного соглашения № 01 от 21.11.2007 инвестору за счет собственных и привлеченных средств предписано произвести в зоне застройки в установленном порядке снос здания непроизводственного назначения, располагающихся по адресу: г. Москва, ул. Аэродромная, д. 12, корп. 2 – общая площадь 927,3 кв.м. (запись в ЕГРП от 07.06.2006 № 77-77-08/061/2006-313).

Согласно п. 3.1 контракта в редакции дополнительного соглашения № 01 от 21.11.2007 сторонами согласованы пропорции раздела недвижимого имущества по итогам реализации инвестконтакта: в собственность ОАО «ТМЗ» переходит 100% общей жилой площади, 40% общей нежилой площади – в собственность города Москвы, 60% общей нежилой площади – в собственность ОАО «ТМЗ», 100% автостоянки – в собственность ОАО «ТМЗ» при условии перечисления в бюджет города Москвы в качестве компенсации 20% долевой собственности города в подземной автостоянке, выраженной в денежном эквиваленте.

Согласно п. 8.4 контакта в редакции дополнительного соглашения № 01 от 21.11.2007 срок действия контакта не может превышать 31.12.2008 года.

На этом основании ответчик утверждает, что инвестиционный контакт № 13-002772-5801-0001-00001-04 от 20.12.2004 прекратил свое действие, поскольку п. 8.5 контакта предусмотрено, что по истечении предельного срока реализации проекта действие контакта прекращается.

Однако указанный вывод ответчика суд признает необоснованным.

Согласно п. 9.2 инвестиционного контакта контракт прекращается по соглашению сторон; по решению арбитражного суда; по выполнении сторонами всех обязательств по контакту, завершении расчетов и оформлении имущественных отношений согласно акту о результатах реализации инвестиционного проекта.

Таким образом, инвестиционным контрактом в п. 9.2 предусмотрены исчерпывающие условия для прекращения инвестиционного контакта. Кроме того, представитель Правительства Москвы в судебном заседании указал, что инвестиционный контракт № 13-002772-5801-0001-00001-04 от 20.12.2004 является действующим, не расторгнут в установленном законом порядке, и не прекращен, что отражено в протоколе судебного заседания от 15.08.2011.