АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ
РЕШЕНИЕ
от 18 января 2011 года Дело N А40-125704/2009
Арбитражный суд г.Москвы в составе:
Судьи - Блинниковой И.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сизовой О.В.
Рассмотрев в открытом судебном заседании
дело по иску (заявлению): ЗАО «СпецТепло Проект»
к ответчику (заинтересованному лицу): Управлению Росреестра по Москве
о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение общей площадью 574,0 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, наб. Академика Туполева, д. 15.
С участием:
от истца (заявителя): Павлова Е.А. (дов. от 01.12.10, №25);
от ответчика: Финадеев С.А. (дов от 24.11.09, № 29069/09)
установил:
Заявитель просит признать недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г.Москве от 07 сентября 2009 года № 12/015/2009-625 об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости по адресу: наб. Академика Туполева, д. 15, а также просит обязать ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ЗАО «СпецТеплоПроект», произвести государственную регистрацию права собственности ЗАО «СпецТеплоПроект» не нежилое помещение XXXV, общей площадью 574,0 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу: 105005, г.Москва, наб. Академика Туполева, д. 15.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.03.2010 г. требования заявителя были удовлетворены.
Постановлением от 12.07.2010 г. № 09АП-14860/2010 Девятый арбитражный апелляционный суд оставил решение без удовлетворения.
Постановлением от 20.10.2010 г. № АГ-А40/13039-10 Федеральный арбитражный суд Московского округа решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.03.2010 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2010 г. отменил, направил дело на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.
В судебном заседании истец поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении и дополнении к нему, в полном объеме. Заявитель считает, что отказ в государственной регистрации права собственности противоречит ст. ст. 131, 551 ГК РФ, ст. ст. 17, 18, 20 Закона о регистрации, ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве и нарушает права Общества как собственника на владение, пользование и распоряжение имуществом.
Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам отзыва, ссылаясь на обоснованность и соответствие действующему законодательству РФ оспариваемого решения.
Изучив материалы дела, выслушав доводы сторон, оценив доказательства в совокупности, суд пришел к выводу о том, что заявленные требования неподлежащими удовлетворению, исходя из нижеследующего.
Спор возник из публичных отношений об оспаривании решений государственных органов (должностных лиц), поэтому он подлежит рассмотрению в порядке, установленном ст.ст. 197-201 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В соответствии со ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт. решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса РФ, пункта 6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
Следовательно, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов, входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
В соответствии с ч. 4 ст. 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.
Судом проверено и установлено, что процессуальный срок на обращение в суд заявителем соблюден.
Согласно материалам дела, ЗАО «СпецТеплоПроект» на основании договора участия в долевом строительстве от 14.06.2007 г. и акта приема-передачи недвижимого имущества от 27.02.2009 г. обратилось к ответчику с заявлениями о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, находящийся по адресу: г. Москва, наб. Академика Туполева д. 15.
Управление Федеральной регистрационной службы по Москве письмом исх. №12/015/2009-625 от 07.09.2009 г. сообщило, что на основании абз. 4. 10 пункта 1 ст.20 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) отказало в государственной регистрации на основании следующего:
- согласно п.5. ст. 18 Закона о регистрации необходимые для государственной регистрации прав документы представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых - подлинник после государственной регистрации прав возвращается правообладателю. Однако подлинник разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU77107000-000798 от 30.04.2008 г. в Управление не представлен.
- в качестве основания для государственной регистрации права собственности представлен акт приема-передачи объекта долевого строительства от 27.02.2009 г., согласно которому ЗАО «ТВЛ-ЭЛГАД ИНВЕСТ» передает ЗАО «СпецТеплоПроект» нежилое помещение XXXV на первом этаже здания по указанному адресу площадью 574 кв.м.
Как следует из п. 2.1. договора участия в долевом строительстве от 20.09.2006 г. основанием для его заключения явился, в частности, инвестиционный контракт, заключенный между ЗАО «ТВЛ-ЭЛГАД ИНВЕСТ», ЗАО «КОНСТЭЛ» и Правительством Москвы, зарегистрированный в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда Москвы 26.07.2004 г. за № ДЖП.04.ЦАО.00610. Документы, подтверждающие, что правоотношения по строительству вышеуказанного объекта были завершены, и сторонами данного контракта был подписан акт о результатах реализации инвестиционного проекта, на государственную регистрацию представлены не были, в связи с чем, невозможно установить, что помещение, в отношении которого было подано заявление о государственной регистрации, было передано ЗАО «ТВЛ-ЭЛГАД ИНВЕСТ» для последующей передаче ЗАО «СпецТеплоПроект».
Оценка судом представленных в дело доказательств показала, что оспариваемое решение ответчика является обоснованным и соответствует нормам действующего законодательства РФ в связи с нижеследующими обстоятельствами дела, установленными судом в ходе его рассмотрения.
В соответствии с ч.2 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации от 30.12.2004г. № 214-ФЗ (далее - Закон об участи в долевом строительстве) - основанием для регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче.
Основанием для заключения договора участия в долевом строительстве от 14.06.2007г. являлся инвестиционный контракт oт 26.07.2007г. № ДЖП.04.ЦАО.00610, заключенный между ЗАО «ТВЛ-ЭЛГАД ИНВЕСТ», ЗАО «КОНСТЭЛ» и Правительством Москвы.
Документы, подтверждающие, что правоотношения по строительству вышеуказанного объекта были завершены, и сторонами данного контракта был подписан акт о результатах реализации инвестиционного проекта, на государственную регистрацию представлены не были, в связи с чем, Управление правомерно отказало в государственной регистрации права собственности.
В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997г. 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Согласно и. 1 ст. 18 Закона о регистрации, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Акт о результатах реализации инвестиционного проекта является документом, который свидетельствует об исполнении сторонами своих прав и обязанностей по договору инвестирования. Следовательно, акт о результатах реализации инвестиционного проекта является необходимым документом для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
В соответствии с Законом РСФСР № 1488-1 от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федеральным законом № 39-ФЗ от 25.02.1999 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложении", инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений. Результатом инвестиционной деятельности являются, в частности, переход объекта инвестиций в долевую собственность инвесторов и возникновение у инвестора права по совместному распоряжению таким объектом.
Положения ст. 4 Федерального закона № 39-ФЗ от 25.02.1999 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложении" допускают осуществление инвестиционной деятельности как посредством вложения собственных, так и привлеченных средств.
Отношения по соинвестированию также могут рассматриваться в качестве инвестиционных, однако влекут возникновение иных прав и обязанностей в отношении объекта инвестиций. Результатом осуществления деятельности по соинвестированию, то есть вложению инвестиций посредством финансирования инвестора - стороны соответствующего инвестиционного контракта, является возникновение у соинвестора права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций.
Закон различает правовой статус инвестора и соинвестора, так как последний не участвует в инвестиционном контракте, и поэтому, он может в будущем требовать от инвестора получение от него лишь части объекта инвестиций.
Таким образом, инвестиционный договор и договор долевого участия в строительстве разные по своей правовой природе договоры, целью договора инвестирования является создание вещи в понимании п. 1 ст. 218 ГК РФ, а договора долевого участия в строительстве - получение имущества.
Отношения сторон по договору долевого участия в строительстве не являются соглашением о создании объекта общими силами и средствами, в отличие от инвестиционного договора. Обязательства сторон состоят в обязанности застройщика передать дольщику в собственность оговоренное договором долевого участия нежилое помещение, входящее в состав здания, а обязанность дольщика выплатить застройщику определенную договором долевого участия сумму.
Кроме того, в течение всего периода строительства строящийся объект принадлежит участникам инвестиционной деятельности, а интересы участников договора долевого участия в строительстве защищаются посредством залоговых прав, что означает, что залогодержатель не имеет права собственности на предмет залога.
Следовательно, реализация последствий инвестирования находится за рамками договора долевого участия в строительстве, поскольку дольщик не имеет обязательственных прав на объект, вытекающих из строительства.
Таким образом, договор долевого участия относится к числу договоров, упомянутых в п. 2 ст. 218 ГК РФ, и способ приобретения права является производным, в отличие от договоров о совместном создании объектов в порядке п. 1 ст. 218 ГК РФ.
Из статьи 218 ГК РФ вытекает, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Статьей 398 ГК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.
В отношении строительных объектов правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций. При этом раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется после его ввода в эксплуатацию по правилам ст. 252 ГК РФ с учетом согласованных сторонами условий инвестиционного контракта.
Соглашение о результатах реализации инвестиционного проекта по своей правовой природе является соглашением о добровольном разделе имущества, находящегося в долевой собственности.
Отсутствие такого соглашения, является препятствием для государственной регистрации права собственности конкретного лица на причитающуюся ему часть вновь созданного недвижимого имущества, поскольку без акта реализации контракта нельзя определить долю каждого инвестора в возведенном объекте недвижимости, так и долю каждого соинвестора.
Таким образом, для реализации правовых последствий инвестирования в регистрирующий орган необходимо представить документы, свидетельствующие о надлежащем исполнении обязательства, вытекающего из инвестиционного контракта, и установить, что в результате его реализации объект инвестиций был передан инвестору в натуре для последующей передачи участнику долевого строительства.
Оформление имущественных прав по результатам инвестиционного проекта производится в установленном порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по контракту на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта, поскольку инвестор вправе распоряжаться лишь тем имуществом, которое ему будет передано.
Документы, подтверждающие возникновение имущественных прав ЗАО «ТВЛ-ЭЛГАД ИНВЕСТ» на объект, передаваемый ЗАО «СпецТеплоПроект» после завершения обязательственных правоотношений по инвестиционному контракту и выделения его доли в натуре, в регистрирующий орган не представлены.
Выполняя указания кассационной инстанции, судом установлено, что Акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно Инвестиционному контракту от 26.07.2004 г. подписан только 07.10.2010 г. и на государственную регистрацию представлен не был.
Из представленных в дело доказательств судом усматривается, что ЗАО «СпецТеплоПроект» представило не все документы, необходимые для проведения регистрации прав собственности и соответствующие ст. 18 Закона о регистрации.
При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что отказ ответчика в государственной регистрации права собственности противоречит ст. ст. 131, 551 ГК РФ, ст. ст. 17, 18, 20 Закона о регистрации, ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве и нарушает права Общества как собственника на владение, пользование и распоряжение имуществом.
В силу ч.3 ст.201 АПК РФ арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
На основании вышеизложенного, от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также, руководствуясь ст.ст.16,29,64-68,75,110,167-170,198-201 АПК, суд
РЕШИЛ:
Проверив на соответствие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», заявление ЗАО «СпецТеплоПроект» о признании незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 07 сентября 2009 года № 12/015/2009-625 об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости по адресу: наб.Академика Туполева, д. 15, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в течении месяца со дня его принятия в Арбитражный суд апелляционной инстанции.
Судья И.А. Блинникова
Электронный текст документа
подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:
файл-рассылка
